土地政策參與宏觀調(diào)控背景下房地產(chǎn)企業(yè)的微觀機(jī)理研究.pdf

1、我國的房地產(chǎn)企業(yè)正處于工業(yè)化、信息化、城市化、市場化的宏觀背景下，房地產(chǎn)企業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱，又同許多產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度很大，房地產(chǎn)企業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展對國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有至關(guān)重要的作用。而自1998年我國住房制度市場化改革以來，我國房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)歷了十幾年的高速發(fā)展，期間產(chǎn)生了不少問題。土地是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的載體，是房地產(chǎn)投資開發(fā)最重要的生產(chǎn)要素之一，2003年，我國政府首次提出將士地政策參與宏觀調(diào)控，與財(cái)政政策、貨幣政策一起來有效調(diào)節(jié)我國宏觀經(jīng)

2、濟(jì)，以促使房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。這一調(diào)控手段的推出，對于抑制我國局部地區(qū)經(jīng)濟(jì)過熱以及房地產(chǎn)投資過熱等方面起到了一定作用。但是，土地政策實(shí)施的效果與預(yù)期的政策目標(biāo)仍存在一定的差距。
　　目前，大多數(shù)學(xué)者對于土地政策宏觀調(diào)控效果的研究中，都集中的在宏觀層面，只強(qiáng)調(diào)土地政策對宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的作用，忽視微觀基礎(chǔ)的研究。而且部分土地政策的調(diào)整或者出臺(tái)之前，缺乏對微觀經(jīng)濟(jì)個(gè)體的研究和分析，導(dǎo)致政策調(diào)控事與愿違的情況比比皆是。作為政府調(diào)控主體之一

3、的房地產(chǎn)企業(yè)一直處于弱勢地位，鮮少被學(xué)者們當(dāng)作主體進(jìn)行研究。
　　本文從房地產(chǎn)企業(yè)出發(fā)，首先對2003年國家實(shí)行土地政策宏觀調(diào)控以來，政府對房地產(chǎn)業(yè)所頒布的各項(xiàng)土地政策進(jìn)行定性研究。在此基礎(chǔ)上分析土地政策對房地產(chǎn)企業(yè)的影響路徑，得到土地政策背景下房地產(chǎn)企業(yè)的微觀機(jī)理框架。其次利用DEA模型進(jìn)行假設(shè)驗(yàn)證，分析土地政策對房地產(chǎn)企業(yè)投入產(chǎn)出效率產(chǎn)生的影響。最后以天津市的房地產(chǎn)企業(yè)為例，利用灰色系統(tǒng)理論模型以土地供應(yīng)量和土地價(jià)格為指標(biāo)，對