我國大中城市房地產(chǎn)開發(fā)投資與城市規(guī)模擴張的關系研究.pdf

1、房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè),它的健康發(fā)展,關系到國民經(jīng)濟的命脈,關系到人民生活水平的提高。房地產(chǎn)開發(fā)投資作為房地產(chǎn)行業(yè)運行的重要環(huán)節(jié),它是房地產(chǎn)管理、營銷和服務的基礎。隨著城市化進程的不斷加快,城市規(guī)模不斷擴大,房地產(chǎn)開發(fā)投資也在不斷加大。基于房地產(chǎn)業(yè)較大的聯(lián)動作用,適度的房地產(chǎn)開發(fā)對經(jīng)濟發(fā)展具有重要意義。如果房地產(chǎn)開發(fā)投資過度,容易聯(lián)動其他行業(yè)也投資過度,供過于求,造成生產(chǎn)過剩,甚至產(chǎn)生經(jīng)濟危機:如果房地產(chǎn)開發(fā)投資不足,容易形成城市

2、經(jīng)濟發(fā)展的瓶頸,阻礙城市經(jīng)濟的發(fā)展。因此,房地產(chǎn)開發(fā)投資與城市規(guī)模擴張之間的關系研究顯得尤為重要。
　　 城市規(guī)模涵蓋人口規(guī)模、用地規(guī)模和經(jīng)濟規(guī)模三方面的涵義?，F(xiàn)有文獻大多側重于房地產(chǎn)開發(fā)投資與城市經(jīng)濟規(guī)模(GDP)之間的因果關系研究,目前尚未發(fā)現(xiàn)對房地產(chǎn)開發(fā)投資與人口規(guī)模和用地規(guī)模之間關系進行研究的可供參考的文獻。文獻研究結果表明:以房地產(chǎn)開發(fā)投資和城市經(jīng)濟規(guī)模(GDP)構成的這個時間序列是非平穩(wěn)的時間序列;通過協(xié)整關系檢驗,

3、證明了房地產(chǎn)開發(fā)投資與經(jīng)濟規(guī)模擴張之間有長期穩(wěn)定的均衡關系,但是這種長期穩(wěn)定的均衡關系主要是房地產(chǎn)投資的增加引致了城市規(guī)模的擴張,還是城市規(guī)模的擴張帶動了房地產(chǎn)開發(fā)投資的增加需要進一步證明;國內外學者通過格蘭杰因果關系檢驗對兩者之間為何種因果關系進行了研究,本文綜合分析各學者的研究結果得出,兩者之間為何種因果關系是不能確定的,根據(jù)所選指標和數(shù)據(jù)范圍的不同,各學者的研究結論各不相同:最后通過脈沖響應分析,可以肯定的是兩者之間的相互影響具有

4、時滯效應,所以政府在房地產(chǎn)開發(fā)投資和城市規(guī)模擴張方面制定政策、采取措施的時候,一定要充分考慮政策及措施的延遲效應和疊加效應,以確保政策的制定達到預期的效果。文獻研究的結論為本文的實證研究提供了理論依據(jù),為了說明兩個經(jīng)濟變量的相關關系,本文在理論研究的基礎上,重點對兩者之間量化關系進行了深度研究。
　　 本文采用市區(qū)人口密度代表城市的人口規(guī)模和用地規(guī)模,市區(qū)人均GDP代表城市的經(jīng)濟規(guī)模,市區(qū)人均房地產(chǎn)開發(fā)投資額代表城市房地產(chǎn)開發(fā)投

5、資狀況。選取我國(70個大中城市中除北京、上海、天津、重慶、深圳和大理以外)64個大中城市為樣本,自2000年起至2008年,每一年為一個時點作為觀測值,在忽略城市和年份的基礎上,對所搜集的數(shù)據(jù)進行聚類分析和相關分析。本文研究的最終目的是通過相對發(fā)達城市的發(fā)展歷程來預測發(fā)展相對落后城市的發(fā)展方向。實際研究結果表明:房地產(chǎn)開發(fā)投資與經(jīng)濟規(guī)模擴張之間存在明顯的正相關關系,并得出了相關趨勢圖和回歸函數(shù),但房地開發(fā)投資與人口規(guī)模和用地規(guī)模之間的