城鎮(zhèn)地下空間使用權(quán)價(jià)格評(píng)估研究——以慈溪市為例.pdf

1、地下空間的經(jīng)濟(jì)價(jià)值在城市中日益凸顯，然而，由于產(chǎn)權(quán)不明確和市場(chǎng)不完善等問(wèn)題，對(duì)地下空間資源的價(jià)值評(píng)估存在難度，這在缺乏經(jīng)驗(yàn)的縣級(jí)市中尤為突出。對(duì)此，本文圍繞地下空間使用權(quán)的價(jià)格展開(kāi)，選取慈溪市為研究對(duì)象，著重以慈溪為代表的縣域城市的地下空間價(jià)格的特征研究及估價(jià)方法的研究。
　　本文的研究主要集中在三個(gè)方面:一是明確估價(jià)的對(duì)象，對(duì)地下空間的使用權(quán)進(jìn)行討論;二是對(duì)地下空間使用權(quán)價(jià)格的基本特征的探討，包括空間分布規(guī)律及其形成機(jī)制;三是對(duì)

2、地下空間估價(jià)方法的討論。最后，在實(shí)證研究中，本文將估價(jià)方法應(yīng)用到慈溪市，慈溪的地下空間價(jià)格分布，證明理論的合理性。
　　在對(duì)地下空間權(quán)屬體系的討論中，本文認(rèn)為地下與地上權(quán)屬應(yīng)當(dāng)分層設(shè)立，獨(dú)立的使用權(quán)是地下空間交易和流轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)。明確權(quán)屬的基礎(chǔ)上，本文分析了地下空間價(jià)格的形成機(jī)制，預(yù)測(cè)了價(jià)格在立體空間的分布規(guī)律，解釋了地下空間與地面土地價(jià)格不同的原因，并通過(guò)實(shí)證研究證實(shí)了價(jià)格變化的規(guī)律。在估價(jià)方法的討論中，本文限定了估價(jià)范圍為一定深度

3、的地下空間，提出了地下空間的估價(jià)原則，認(rèn)為地表土地估價(jià)方法對(duì)地下空間有借鑒意義，為了選擇估價(jià)的方法，本文先評(píng)述了幾種主流的土地估價(jià)方法，探討了它們?cè)诘叵驴臻g估價(jià)中的應(yīng)用，通過(guò)啟示，本文認(rèn)為，特征價(jià)格法更適用于地下空間的價(jià)格評(píng)估，特別是案例缺乏的縣級(jí)市的地下空間。本文以特征價(jià)格法為主要方法，借鑒基準(zhǔn)地價(jià)修正法的思路，對(duì)城市地下空間的估價(jià)路線做了分析。
　　在實(shí)證研究部分，本文將選取的方法應(yīng)用到慈溪市的地下空間，先選出地下空間價(jià)格的重

4、要影響因素，然后依據(jù)假設(shè)，選取車庫(kù)租金為研究對(duì)象，通過(guò)特征價(jià)格法，在重要因素與租金之間建立回歸模型，選擇擬合度較好的半對(duì)數(shù)模型，擬合了地下空間的價(jià)格分布。結(jié)果表示，住宅地下空間的價(jià)格約是地表土地價(jià)格的0.6倍，本文通過(guò)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)證了該倍數(shù)關(guān)系的合理性，并將系數(shù)在商業(yè)用地和工業(yè)用地上做了延伸。
　　最后，本文根據(jù)地下空間價(jià)格的回歸擬合結(jié)果，分析慈溪市地下空間價(jià)格分布的規(guī)律，并對(duì)結(jié)果做了總結(jié)，結(jié)論認(rèn)為，實(shí)證研究驗(yàn)證了理論假設(shè)，也啟示了縣級(jí)