工程管理房地產(chǎn)方向畢業(yè)設(shè)計

1、<p><b>　　目 錄</b></p><p><b>　　1 總論6</b></p><p>　　1.1 項目提出的背景6</p><p>　　1.2 項目可行性研究的依據(jù)7</p><p><b>　　1.3項目概況8</b></p>

2、<p>　　1.3.1開發(fā)商簡介8</p><p>　　1.3.2項目簡介9</p><p>　　1.4項目開發(fā)建設(shè)的必要性11</p><p>　　1.5可行性研究結(jié)論及建議12</p><p>　　1.5.1結(jié)論12</p><p>　　1.5.2開發(fā)建議12</p><p

3、>　　2 房地產(chǎn)的市場分析與預(yù)測13</p><p>　　2.1 房地產(chǎn)市場的宏觀分析13</p><p>　　2.1.1政治環(huán)境分析13</p><p>　　2.1.2宏觀經(jīng)濟分析13</p><p>　　2.1.3收入房價比分析16</p><p>　　2.1.4市場環(huán)境分析16</p>

4、;<p>　　2.2 房地產(chǎn)市場中觀分析17</p><p>　　2.2.1經(jīng)濟發(fā)展水平17</p><p>　　2.2.2西安房地產(chǎn)市場運行現(xiàn)狀及特點17</p><p>　　2.2.3城市發(fā)展規(guī)劃20</p><p>　　2.2.4房地產(chǎn)市場供需狀況21</p><p>　　2.2.5西安市

5、房地產(chǎn)市場未來發(fā)展趨勢預(yù)測21</p><p>　　2.3 房地產(chǎn)市場微觀觀分析23</p><p>　　2.3.1項目區(qū)域內(nèi)的樓盤特點23</p><p>　　2.3.2項目周邊具有可比性樓盤概況24</p><p>　　2.3.3項目區(qū)域需求狀況分析28</p><p>　　2.3.4市場調(diào)研分析總結(jié)3

6、1</p><p>　　2.4項目SWOT分析32</p><p>　　2.5 項目定位33</p><p>　　2.5.1項目概況33</p><p>　　2.5.2產(chǎn)品定位34</p><p>　　2.5.3形象定位35</p><p>　　2.5.4客戶定位35</p&g

7、t;<p>　　2.5.5價格定位36</p><p>　　3 項目的建設(shè)條件41</p><p>　　3.1 開發(fā)項目用地情況41</p><p>　　3.2 項目建設(shè)的自然、地理條件41</p><p>　　3.2.1項目建設(shè)的自然條件41</p><p>　　3.2.2地理條件41<

8、;/p><p>　　3.3 資源供給及外部協(xié)作條件42</p><p>　　3.3.1交通狀況42</p><p>　　3.3.2周邊配套設(shè)施42</p><p>　　3.3.3項目內(nèi)部配套43</p><p>　　3.4 項目建設(shè)的市政配套條件43</p><p>　　4項目實施進度計劃

9、44</p><p>　　5 項目營銷策劃45</p><p>　　5.1 推廣策略界定45</p><p>　　5.1.1目標消費群界定45</p><p>　　5.1.2賣點界定，項目本身的生活理念46</p><p>　　5.2 廣告策略46</p><p>　　5.2.1廣告

10、宣傳目的46</p><p>　　5.2.2總體策略46</p><p>　　5.2.3要樹立的形象46</p><p>　　5.2.4分期廣告的整合策略47</p><p>　　5.3 廣告主題及口號47</p><p>　　5.4 營銷活動建議48</p><p>　　5.4.1

11、營銷渠道及人員促銷建設(shè)48</p><p>　　5.4.2營銷公關(guān)活動建議48</p><p>　　5.5 媒體策略49</p><p>　　5.5.1媒體目標49</p><p>　　5.5.2媒介策略49</p><p>　　5.5.3媒體分析及選擇50</p><p>　　6

12、項目投資估算51</p><p>　　6.1 項目投資估算原則51</p><p>　　6.2 項目投資估算的依據(jù)51</p><p>　　6.3 項目建設(shè)的投資估算51</p><p>　　6.3.1土地費用52</p><p>　　6.3.2前期工程費52</p><p>　　6

13、.3.3房屋開發(fā)費53</p><p>　　6.3.4建設(shè)監(jiān)理費用54</p><p>　　6.3.5管理費用54</p><p>　　6.3.6預(yù)備費54</p><p>　　6.3.7建設(shè)期利息54</p><p>　　6.3.8項目總投資估算54</p><p>　　6.4資金

14、籌措與使用計劃54</p><p>　　7 項目財務(wù)評價55</p><p>　　7.1財務(wù)評價原則55</p><p>　　7.2 財務(wù)評價基數(shù)數(shù)據(jù)的測算55</p><p>　　7.2.1基準收益率的確定55</p><p>　　7.2.2計算期的確定55</p><p>　　

15、7.2.3銷售費用的確定56</p><p>　　7.2.4銷售稅金及附加的確定56</p><p>　　7.2.5利潤總額及所得稅56</p><p>　　7.3盈利能力分析56</p><p>　　7.3.1損益表與靜態(tài)盈利能力56</p><p>　　7.3.2項目財務(wù)現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利能力57&l

16、t;/p><p>　　7.3.3資本金現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利能力57</p><p>　　7.4清償能力分析57</p><p>　　8 不確定性分析58</p><p>　　8.1盈虧平衡分析58</p><p>　　8.2敏感性分析59</p><p>　　8.2.1內(nèi)部收益率對銷售收入

17、的敏感性分析59</p><p>　　8.2.2內(nèi)部收益率對建設(shè)投資的敏感性分析60</p><p>　　8.3 不確定性分析61</p><p><b>　　9結(jié)論62</b></p><p><b>　　9.1 結(jié)論62</b></p><p>　　9.2 開發(fā)

18、建議62</p><p><b>　　附 表64</b></p><p><b>　　附 錄73</b></p><p><b>　　致 謝78</b></p><p><b>　　參考文獻76</b></p><p&g

19、t;<b>　　1 總論</b></p><p>　　1.1 項目提出的背景</p><p>　　西安市目前處在一個迅速擴展的階段，未來在關(guān)中天水經(jīng)濟區(qū)規(guī)劃的指引下和目標確定下，西安未來10年—20年，按規(guī)劃未來的10年建成區(qū)面積，規(guī)模都會從目前的450萬翻一番，達到1000萬人，800平方公里，加上咸陽市大概有五六十平方公里。從地域板塊講，要說過去的核心區(qū)是一環(huán)，老

20、城的話，現(xiàn)在經(jīng)過60年建設(shè)，西安的核心區(qū)比老城擴大了很多，從核心區(qū)看，人口密度很高，居住容積率比較高，是城市的核心區(qū)，像碑林區(qū)22平方公里，83萬人左右，每平方公里兩三萬人，已經(jīng)形成西安的核心區(qū)。那么從這個核心區(qū)往外看，要以二環(huán)為核心，往外擴的話，東郊渭河以北，繞城以北的港務(wù)區(qū)，最近批下來44.6平方公里，港務(wù)區(qū)東邊到西韓公路跟臨潼挨著，東邊到灞河，北邊到渭河，南邊到繞城邊。下來接著港務(wù)區(qū)就是浐灞，東二環(huán)延伸線，能做的能用的地大概60平

21、方公里。</p><p>　　西安市已經(jīng)持續(xù)四、五個月房價在全國前五名，十月份還是第五名，房價突破6500，國家統(tǒng)計局陜西調(diào)查總隊公布6551，在北京、上海都在下降，深圳在下降，西安為什么上漲。第一，在內(nèi)地同等大城市中，它和武漢、成都、重慶屬于同等級別的大城市，它的房價還不是最高，這是政府為什么沒有出現(xiàn)限購令的原因。第二，西安目前發(fā)展，我剛才說正處在迅速擴張之中，這個擴張有幾個因素造成房價目前難以下降。 <

22、/p><p>　　1.政府在力推建設(shè)大西安，建設(shè)西安國際化大都市的城市定位，要搞一千萬人，要搞800萬平方公里，這個口號，這個規(guī)劃，大大提高了人們對這個城市未來發(fā)展的期望值，因為未來十年要有一千萬人，得多少人有房住，所以這個期望值，發(fā)展前景，讓市民對城市的看法大大提高，對房價繼續(xù)走高是一個推動因素。 </p><p>　　2.土地價格的上漲。土地價格實際上一直在漲，繞城以內(nèi)的土地價格幾乎三百萬

23、以上，所以這種土地價格的上漲對房價的上漲抬高是直接因素，說了可能土地部門不高興，事實是這樣。 </p><p>　　3.物價上漲，CPI上漲，年初全國2.1，現(xiàn)在是4.4，陜西是5.3，西安市大概4.5左右。CPI這樣的上漲，物價這樣的上漲，不但使人民生活明顯感到壓力，包括房地產(chǎn)開發(fā)的人力資本、材料、財物成本都在上漲。 </p><p>　　4.通脹的壓力巨大。大家對通脹的預(yù)期增加，盡管央

24、行表示絕不會放任通脹，最近存款準備金率調(diào)了2.5，加息的呼聲很高，現(xiàn)在利率還是2.5，而通脹過了4.5，在這樣的情況下，大家對通脹預(yù)期的增加，對物價，包括房價的上漲預(yù)期都上漲了，就有一個金融資產(chǎn)的保值問題。股市波蕩大家不是很看好，別的投資渠道不好，除了黃金就是樓市，所以這個因素也不可忽視。 </p><p>　　5.全西安市現(xiàn)在大概有50、60家外面所謂一線城市，沿海進來，大城市進來的開發(fā)商，這些開發(fā)商進入西安市

25、場帶來新的開發(fā)理念，新的品質(zhì)，但是由于他們實力雄厚，資金雄厚，牌子較大，品牌知名度高，所以他們對西安的房價應(yīng)該說難以接受。 </p><p>　　1.2 項目可行性研究的依據(jù)</p><p>　　1.全國市政工程投資估算編制辦法（2007）；</p><p>　　2.建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）</p><p>　　3.國家發(fā)改委、建

26、設(shè)部關(guān)于發(fā)布《工程勘察設(shè)計收費管理規(guī)定》的通知（計價格[2002]10號）；</p><p>　　4.國家發(fā)改委關(guān)于印發(fā)《招標代理服務(wù)收費管理暫行辦法》的通知（計 價格〔2002〕1980號）；</p><p>　　5.國家發(fā)改委制定的《建設(shè)項目前期工作咨詢收費暫行規(guī)定》（計價格[1999]1283號）；</p><p>　　6.西安市市建設(shè)委員會關(guān)于印發(fā)

27、《〈西安市市建設(shè)項目城建費用統(tǒng)一征收辦法〉實施細則》的通知（市建發(fā)[2000]418號）；</p><p>　　7.《陜西省建設(shè)工程概算定額》（2011）；</p><p>　　8.《陜西省建設(shè)工程概算費用定額》（2011）</p><p>　　9.陜西省發(fā)改委編制的《陜西省建設(shè)工程其他費用定額》；</p><p>　　10.西安市物價水平、

28、西安市室外配套工程費用一般水平；</p><p>　　11.《全國市政工程預(yù)算定額陜西省價目表》（2001）；</p><p>　　12.關(guān)于支持公共租賃住房建設(shè)和運營有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知（財稅 [2010]88號）；</p><p>　　13.陜西省保障性住房管理辦法（試行）</p><p>　　14.項目規(guī)劃設(shè)計方案；<

29、/p><p>　　15.結(jié)合已建成的同類工程經(jīng)濟指標進行調(diào)整。</p><p>　　16.有關(guān)建設(shè)項目經(jīng)濟評價的基本參數(shù)等。</p><p><b>　　1.3項目概況</b></p><p>　　1.3.1開發(fā)商簡介</p><p>　　西安鑫星科教產(chǎn)業(yè)（集團）有限公司（原西安鑫星科教產(chǎn)業(yè)有限責任公

30、司）是一家集房地產(chǎn)開發(fā)、教育投資、新材料制造加工于一體的股份制企業(yè)。西安市鑫星科教產(chǎn)業(yè)（集團）有限公司成立于2000年，公司始終堅持“以質(zhì)量求生存，以管理求發(fā)展”的經(jīng)營原則，以“誠信、創(chuàng)新、持續(xù)、服務(wù)”的企業(yè)經(jīng)營理念，融開發(fā)、銷售、物業(yè)管理、教育投資、新材料制造加工于一體的經(jīng)營模式，先后承建了西安市大量的房地產(chǎn)項目，其總建筑面積超過20萬平方米，工程合格率達100%。</p><p>　　2008年，西安鑫星科教

31、產(chǎn)業(yè)（集團）有限公司被建設(shè)部評為“中國名牌房產(chǎn)”，2010年被西安市房地產(chǎn)協(xié)會評為“綜合效益十強企業(yè)”，2011年被區(qū)建設(shè)局評為“招商引資先進單位”。同年被中國房地產(chǎn)論壇組委會授予中國西部地產(chǎn)20強稱號，被陜西省國情調(diào)研中心、陜西省誠信建設(shè)辦公室授予“陜西省十佳誠信經(jīng)營示范單位”。</p><p><b>　　1.3.2項目簡介</b></p><p>　　西安市東郊

32、在90年代初自豪的被譽為小上海，那里集中了國家部級直屬國防大企業(yè)，中國最大的衛(wèi)星測控中心就坐落在東郊，見證了“神六”、“神七”的飛天。浐河、灞河同為“八水繞長安”中的八水之列，景色優(yōu)美，歷史悠久，在浐灞還保留有半坡遺址、灞柳風雪、灞陵、杜陵、廣運潭、銅人塬、禁苑宮、隋代灞橋等豐厚的歷史文化遺存。</p><p>　　“幸福東岸”項目位于西安市新城區(qū)幸福南路與建工路交匯處?？傉嫉?86畝，總規(guī)劃建筑面積135467

33、0㎡。項目綠化率69.3%。樓間距均在100米以上，最遠樓間距達160米，保證采光充足，滿足業(yè)主居住舒適開闊，自身4500㎡幼兒園，周邊生活配套完善成。</p><p>　　“幸福東岸”項目本著高品質(zhì)、高質(zhì)量的建設(shè)思想，引進先進的建筑理念，借鑒了中國傳統(tǒng)的建筑風格，加強了建筑空間的整體性，給人以強烈的建筑個性。項目的整體規(guī)劃大氣磅礴強調(diào)對城市景觀的吸納與借鑒具有較強的景觀導向性。</p><p

34、>　　“幸福東岸”小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施齊全，環(huán)境優(yōu)越，會所、學校、運動場館等一應(yīng)俱全，市政集中供暖，智能化物業(yè)管理安全放心，更顯業(yè)主的尊貴。</p><p>　　1.3.3 項目周邊概況</p><p>　　(1)項目周邊的自然環(huán)境</p><p>　　該項目位于西安市東郊，半步二環(huán)，坐擁千畝幸福林；比鄰曲江，遠眺浐灞雁鳴湖。位于西安市未來兩大發(fā)展區(qū)域曲江旅游開發(fā)

35、區(qū)和浐灞居住區(qū)黃金分割點，盡享兩區(qū)繁華。在周圍有著名的半坡遺址博物館，突出了東郊濃郁的人文、歷史氣息，2011年世園會會址與此毗鄰，“八水繞長安”中的八水之列，景色優(yōu)美，歷史悠久，還有灞柳風雪、灞陵、杜陵、廣運潭、銅人塬、禁苑宮、隋代灞橋等豐厚的歷史文化遺存。</p><p>　　(2)項目周邊的配套設(shè)施</p><p>　　1）市政基礎(chǔ)設(shè)施：本小區(qū)內(nèi)供暖、供電、供水、天然氣均采用市政供應(yīng)

36、。</p><p>　　2）教育：除了項目本身配套的幼兒園和小學外，周邊教育資源很多，如西安交通大學附中、附小、鐵一中等。 區(qū)域內(nèi)幼兒園主要有：西安東方幼兒園等近十所，這幾所幼兒園均屬國家或省市重點幼兒園，規(guī)模相對較大，設(shè)施完善，師資力量雄厚。 </p><p>　　3）交通：目前項目周邊共有公交車線路14條，可通往西安市各個方向，交通便捷。 </p><p>　　

37、4）購物：立豐購物廣場、百盛商場、沃爾瑪超市、華潤萬家超市、建工路綜合市場，西部食品批發(fā)市場，西北輕工業(yè)市場，仁和服裝市場，義烏市場，金海市場等。 </p><p>　　5）餐飲：以立豐國際購物廣場為輻射，周邊有中檔餐館、茶樓、酒店。</p><p>　　6）醫(yī)療：陜西省第四醫(yī)院、武警醫(yī)院、新安醫(yī)院等等。</p><p>　　(3)居住環(huán)境的綜合評測</p&g

38、t;<p>　　小區(qū)綠化環(huán)境優(yōu)雅，交通便捷，醫(yī)療、文化、商業(yè)、教育配套齊全，自然環(huán)境、人文環(huán)境和城市繁華完美結(jié)合，他別是無法仿制的人文環(huán)境和歷史文化環(huán)境烘托了本小區(qū)的氣質(zhì)，因此是不多見的高品位住宅小區(qū)。</p><p>　　1.3.4項目規(guī)劃設(shè)計指標</p><p>　　幸福東岸項目共59棟樓，其中商業(yè)3棟，已建成多層10棟、高層小高層10棟。工程分六期開發(fā)，其中一、二期已開

39、發(fā)完成并售罄，現(xiàn)開發(fā)的為項目四期。建成后預(yù)計可容納13500戶左右。四期位于本項目中心景觀地帶，共開發(fā)2棟高層。周邊生活配套完善成熟，學校、商業(yè)、娛樂、餐飲、醫(yī)療、金融、通信等等一應(yīng)俱全。</p><p>　　表 1-1 項目技術(shù)經(jīng)濟指標</p><p>　　1.4項目開發(fā)建設(shè)的必要性</p><p>　　隨著西安市的大力發(fā)展，西安目前處在一個迅速擴展的階段，

40、未來在關(guān)中天水經(jīng)濟區(qū)規(guī)劃的指引下和目標確定下，西安未來10年—20年，按規(guī)劃未來的10年建成區(qū)面積，規(guī)模都會從目前的450萬翻一番，達到1000萬人，800平方公里，加上咸陽市大概有五六十平方公里。順應(yīng)市場要求，最終選定開發(fā)“幸福東岸”項目。</p><p>　　“幸福東岸”項目位于西安市東郊，介于西安市東二環(huán)與東三環(huán)之間，經(jīng)濟較為落后，且周圍大都是國有廠的老住宅家屬樓，年久失修。為完成城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，改善東

41、郊人居環(huán)境和投資環(huán)境，改善西安市東郊的形象而投資的項目，能進一步的產(chǎn)生較大的社會效益和環(huán)境效益，所以“幸福東岸”的建設(shè)必定會受到熱捧和歡迎。</p><p>　　1.5可行性研究結(jié)論及建議</p><p><b>　　1.5.1結(jié)論</b></p><p>　　通過對項目多方面的技術(shù)經(jīng)濟分析論證，得出如下結(jié)論：</p><p

42、>　?。?）根據(jù)市場調(diào)研分析可知，項目銷售市場前景廣泛，企業(yè)能快速回籠資金；</p><p>　?。?）項目的前期工作準備充分，建設(shè)條件良好能滿足項目建設(shè)的要求；</p><p>　?。?）本方案規(guī)劃設(shè)計新穎、超前、并且技術(shù)經(jīng)濟指標合理；</p><p>　　（4）項目的個財務(wù)指標均高于行業(yè)基準收益水平，所以財務(wù)上可行；</p><p>

43、;　?。?）項目投資額雖然較大，但是投資回收期較短，從而項目經(jīng)營風險較小。</p><p><b>　　1.5.2開發(fā)建議</b></p><p>　　根據(jù)本項目在評價過程中對項目的認識，對本項目的實施提出如下建議：</p><p>　?。?）項目建設(shè)過程中加強對進度、質(zhì)量控制，確保進度目標和質(zhì)量目標的實現(xiàn)。</p><p&

44、gt;　　（2）充分認識及分析項目自身的優(yōu)、劣勢，揚長避短，做好整個項目的開發(fā)建設(shè)、銷售的策劃。</p><p>　?。?）重視經(jīng)營方案的設(shè)計。銷售收入是影響項目盈利能力的敏感因素。銷售收入的下降會對項目的財務(wù)效果產(chǎn)生較大的影響，因此，要想提高未來項目的效益，必須有良好的經(jīng)營運作。</p><p>　　（4）項目的建設(shè)投資較大，是影響項目財務(wù)可行性的敏感因素，建議建設(shè)單位嚴格控制投資，節(jié)約

45、資金，從而降低項目的投資風險。</p><p>　　（5）加快與銀行建立業(yè)務(wù)關(guān)系，實施銀行貸款，盡快促使銀行對有償還能力的居民提供按揭貸款。這樣可以減輕銷售工作的壓力，增加住宅的銷售速度。</p><p>　　2 房地產(chǎn)的市場分析與預(yù)測</p><p>　　本項目的市場分析分別從宏觀、中觀、微觀三個方面對西安市房地產(chǎn)市場以及項目自身具有的優(yōu)勢、劣勢、投資機會和項目威

46、脅因素等方面進行分析，最后對項目的目標市場和價格進行定位。</p><p>　　2.1 房地產(chǎn)市場的宏觀分析</p><p>　　2.1.1政治環(huán)境分析 </p><p>　　2011年1月26日，國務(wù)院發(fā)布"新國八條"，要求各地制定合理的調(diào)控目標，并且要從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施?？刂朴捎诜康禺a(chǎn)增長過快，泡沫房產(chǎn)經(jīng)濟過多，關(guān)于通貨膨脹、物價上

47、漲、金融危機等問題。本輪調(diào)整除了繼續(xù)提高儲蓄準備金率和嚴格信貸政策外之外，增加了，限購和限價及限制房地產(chǎn)投機系列政策出臺后，房地產(chǎn)價格下降趨勢顯著，正在逐步實現(xiàn)理性回歸。隨著限購令的逐漸鋪開，我國房地產(chǎn)價格上漲勢頭已經(jīng)基本得到控制。國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2011年1～10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資49923億元，同比增長31.1%，為8月以來連續(xù)第三個月增速放緩，房地產(chǎn)投資放緩的趨勢明顯；全國商品住宅銷售面積70971萬平方米，同比增長

48、9.0%，較1～9月12.1%的增速繼續(xù)收窄。并且房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)一路下滑，已經(jīng)從2月份的102.90下降到10月份的100.27，下降了2.63個百分點，本輪房地產(chǎn)的調(diào)節(jié)目的是為了房地產(chǎn)業(yè)健康可持續(xù)的發(fā)展。</p><p>　　2.1.2宏觀經(jīng)濟分析 </p><p>　?。?）2011年全年國內(nèi)生產(chǎn)總值471564億元，按可比價格計算，比上年增9.2 %，創(chuàng)兩年新低。社會消費品零售

49、總額17740億元，同比名義增長18.1 %。2011年，固定資產(chǎn)投資301933億元，比上年增長23.8 %，增速比1-11月回落0.7個百分點，扣除固定資產(chǎn)投資價格上漲因素，實際增長16.1 %。從環(huán)比看，12月份固定資產(chǎn)投資下降0.14 %。經(jīng)濟發(fā)展方式良好，房地產(chǎn)業(yè)理應(yīng)發(fā)展。不過由于出臺相關(guān)政策使房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)疲軟現(xiàn)象，特別是資金回籠。從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源的結(jié)構(gòu)方面來看，各類資金來源都增長乏力，甚至會出現(xiàn)明顯下降的情況。&

50、lt;/p><p>　　（2）2011年12月份，社會消費品零售總額17740億元，同比名義增長18.1%。其中，限額以上企業(yè)（單位）消費品零售額9053億元，增長23.2%。1-12月份，社會消費品零售總額181226億元，同比名義增長17.1%（扣除價格因素實際增長11.6%）。從環(huán)比看，12月份社會消費品零額1.41%。</p><p>　　（3）2011年，固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）30

51、1933億元，比上年增長23.8%，增速比1-11月回落0.7個百分點，扣除固定資產(chǎn)投資價格上漲因素，實際增長16.1%。從環(huán)比看，12月份固定資產(chǎn)投資下降0.14 %。 </p><p>　　（4）樓市經(jīng)過一輪過山車走勢，成交依然不慍不火。17日，國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)顯示，2011年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資61740億元，同比增長27.9%（扣除價格因素實際增長20.0%），增速比前三季度回落4.1個百分點，比上年回落

52、5.3個百分點。</p><p>　　（5）中國2011年全年實際使用外資(FDI)1160.11億美元，同比增長9.72%，再創(chuàng)歷史新高；12月當月，全國實際使用外資122.42億美元，同比下降12.73%。是連續(xù)第二個月出現(xiàn)負增長。之前11月的FDI同比下降9.76%，是28個月以來的首度負增長。經(jīng)濟發(fā)展方式良好，房地產(chǎn)業(yè)理應(yīng)發(fā)展。不過由于出臺相關(guān)政策使房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)疲軟現(xiàn)象，特別是資金回籠。從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本

53、年資金來源的結(jié)構(gòu)方面來看，各類資金來源都增長乏力，甚至會出現(xiàn)明顯下降的情況。原因有三：一是，2012 年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資環(huán)境難以全面向好；二是，2012 年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金回籠仍將艱難；三是，外資對國內(nèi)房地產(chǎn)市場持悲觀態(tài)度，在 2012年難以大幅增加。因此，在這種情況下，2012年的資金來源將不容樂觀。</p><p>　　2.1.3收入房價比分析 </p><p>　　在201

54、2年全國“兩會”上，溫家寶總理就房地產(chǎn)價格提出離自己的觀點，隨之而來的“總理價格”備受關(guān)注。那么在房價比的分析中，理論研究（1:4--6）；發(fā)達國家（1:5--8）；我國（1:8--15）。房價收入比是用來判斷家庭對房價承受能力的經(jīng)濟指標。當我們進入一個陌生的房地產(chǎn)市場時，可用來反推當?shù)胤績r。中國居民2010年人均收入7700美元，按一戶四口進行計算，年家庭收入30800元人民幣，房價收入比取1:10，則總房款為30800 ×

55、10 = 308000元人民幣，按戶均100㎡計算，可估算中國房價為3080元人民幣人。</p><p>　　2.1.4市場環(huán)境分析 </p><p>　　隨著中國社會的發(fā)展，人口的不斷增多，人民生活水平的不斷提高個改善，人們對房地產(chǎn)的需求也不但增高。隨著中國人口步入老齡化，房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展是指既要滿足當代人對房地產(chǎn)業(yè)的各種需求，又要合理利用土地資源，保護生態(tài)環(huán)境，為后代人的生產(chǎn)生活創(chuàng)

56、造必要的空間發(fā)展條件?，F(xiàn)代老年人問題主要表現(xiàn)在以下幾個方面：經(jīng)濟來源所得方面的變化；社會角色與人際關(guān)系方面的變化；心理和生理方面的變化；身體健康方面的變化。正是因為這些方面的變化使得老年人口群體對房地產(chǎn)業(yè)提出了新的要求，同時，老年人口增多導致老年扶養(yǎng)比上升將會影響到整個人口的經(jīng)濟承受能力等。</p><p>　　2.2 房地產(chǎn)市場中觀分析</p><p>　　2.2.1經(jīng)濟發(fā)展水平<

57、/p><p>　　西安經(jīng)濟增長勢頭強勁 總體發(fā)展態(tài)勢向好，數(shù)據(jù)顯示：2011年11月份西安CPI同比上漲4.4 %，漲幅比上月回落2.1個百分點;環(huán)比下降0.2 %，年內(nèi)連續(xù)第二個月呈下跌態(tài)勢。1-11月，西安CPI累計上漲5.7 %，漲幅比1—10月回落0.1個百分點。其中，11月份，居住類價格同比上漲1.6 %，同比漲幅創(chuàng)年內(nèi)最低，成為影響CPI同比漲幅下降的第二大因素。且收入水平不斷增長數(shù)據(jù)：2011年前三季度

58、，全市提高最低工資標準、落實改善民生的各項政策措施，城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步增長。前三季度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入18727元，增長15.8 %;農(nóng)民人均現(xiàn)金收入8213元，增長26.0 %。</p><p>　　2.2.2西安房地產(chǎn)市場運行現(xiàn)狀及特點 </p><p>　?。?）政府宏觀調(diào)控政策趨于深化 </p><p>　　2011年中央政府出臺了金融、稅收、土地還有房

59、產(chǎn)本身的三限，限外、限貸、限購令，國十條，加息，這個對房地產(chǎn)產(chǎn)生了比較大的影響。</p><p>　　從近幾年西安市政府出臺的一系列宏觀調(diào)控的政策一路看來，宏觀調(diào)控的基調(diào)并未改變，調(diào)控房地產(chǎn)過快的漲幅，使房地產(chǎn)價格基本穩(wěn)定，調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)本身的結(jié)構(gòu)，使之合理化，以利于房地產(chǎn)業(yè)和整個國民經(jīng)濟的健康發(fā)展。從目前政策的實施效果看遏制房地產(chǎn)炒作和穩(wěn)定房價已經(jīng)起到了一定的作用。隨著經(jīng)濟形勢的變化，西安市出臺關(guān)于恢復(fù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)

60、展等多項穩(wěn)市政策，這些都意味著調(diào)控的政策將會朝著更加深入和細致的方向繼續(xù)發(fā)力，宏觀調(diào)控政策將進一步趨于深化。 </p><p>　?。?）產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)與實際需求還存在裂痕 </p><p>　　伴隨著國務(wù)院“90/70”政策的引導，西安市一大批中低價位、中小套型普通商品住房在近幾年集中放量，增加了住房有效供應(yīng)，成為市場關(guān)注的焦點。不過在受到市場追捧的同時也明顯可以看出，大多數(shù)項目目前的滯銷

61、局面并沒有得到徹底改善，其癥結(jié)還是在于住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，表現(xiàn)為市場產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)和消費需求不匹配，兩者之間存在的裂痕。由于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的不合理，現(xiàn)有的自住性需求未必能轉(zhuǎn)化為有效購買力，是導致目前的市場形勢是有價無市的原因之一。 </p><p>　?。?）市場分區(qū)域發(fā)展不均衡 </p><p>　　目前西安樓市呈現(xiàn)出的發(fā)展現(xiàn)狀是區(qū)域發(fā)展的不均衡，城東地產(chǎn)發(fā)展新舊共榮，開發(fā)相對分散，舊區(qū)開發(fā)量少

62、但配套完善備受市場歡迎，新區(qū)依托大水大綠和浐灞生態(tài)區(qū)整體的崛起以及市政府為加快區(qū)域建設(shè)而提供強大的資金和政策支持，也已與城南、城北形成三足鼎立的局面。城南區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展較早市場相對成熟，雖土地資源日漸減少，但在曲江和高新兩大板塊的拉動下繼續(xù)朝南發(fā)展。城西市場因重型國企較多一直發(fā)展較為緩慢，隨著前唐“西市”遺址的重建和地鐵一號線的延伸，對于其原有區(qū)域和西咸共建區(qū)域的快速發(fā)展提供了動力。而城北區(qū)在西安市行政中心北移、地鐵二號線建設(shè)、鐵路北客站

63、建成以及大明宮區(qū)域遺址保護和舊城改造等前所未有的重大機遇面前，正在發(fā)生著日新月異的變化。城內(nèi)受土地供應(yīng)緊缺而始終處于相對放量較少，插花式的發(fā)展難以形成大的規(guī)模和影響力，住宅市場發(fā)展緩慢。 </p><p>　?。?）市場競爭格局在變革中日益激烈 </p><p>　　近幾年，越來越多的外來企業(yè)攜其雄厚的資本實力及豐富的房地產(chǎn)運營經(jīng)驗長袖善舞，對于本地開發(fā)企業(yè)而言，競爭的壓力愈顯加大，部分實

64、力弱的小企業(yè)由于缺少資金，同時缺乏土地資源儲備，已經(jīng)開始逐漸淡出房地產(chǎn)市場。2011年的西安房地產(chǎn)市場在本土地產(chǎn)企業(yè)與外來巨頭的共同演繹下競爭愈發(fā)激烈，面對目前的市場環(huán)境，雖然前景光明，但對于中小開發(fā)企業(yè)來說目前的階段性調(diào)整仍是一個巨大門檻，若市場形勢的發(fā)展得不到改善，購房者觀望氣氛將愈加濃厚，將會有越來越多的實力相對較弱的本土開發(fā)商退市。 </p><p>　?。?）經(jīng)濟適用房市場比重日益增加 </p&g

65、t;<p>　　自去年以來，西安一直在加大經(jīng)濟適用房的建設(shè)力度，到今年經(jīng)濟適用房項目開始大幅度面市，雖從總量上還沒有成為市場的主角，但其比重日益增加。 其呈現(xiàn)出來的特點是以珠江新城和鴻基新城為代表的“低價位、高標準”精品經(jīng)適房，一改往日僅僅為滿足和解決中低收入家庭住房目的。 隨著越來越多的經(jīng)濟適用房的投建、面市和保障覆蓋面的加大，不但對平抑西安房價而且對滿足市場不同階層需求將起到積極的作用，經(jīng)濟適用房在西安房地產(chǎn)市場的話語

66、權(quán)將越來越大。 </p><p>　?。?）打折優(yōu)惠成為樓市主旋律 </p><p>　　隨著“住博會”的召開及世園會的開幕，西安房地產(chǎn)市場不但沒有迎來它的黃金季節(jié)，而且市場上加入打折促銷的樓盤項目是越來越多。自限購令至今，西安房地產(chǎn)市場成交表現(xiàn)一直低迷，市場觀望氣氛日漸濃厚，樓盤銷售速度放緩。為了吸引購房者，幾乎所有的樓盤都或明或暗地打折扣，最多折扣達到8.5折，優(yōu)惠金額達到10多萬元。

67、據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示：5月5日全市商品房共成交173套，成交套數(shù)較昨日增加36套，其中當日普通住宅共成交149套。據(jù)了解雖然西安市部分樓盤近日已經(jīng)公布一房一價信息，但是對于整個西安市來講公布數(shù)量微乎其微；大部分的開發(fā)商對于談及此話題均是避而不談，房企還在觀望國家對于樓市調(diào)控是否會繼續(xù)加碼，開發(fā)商和政府玩貓捉老鼠的游戲已經(jīng)是家常便飯。在國家不斷強勢調(diào)控樓市，以及西安出臺樓市“限購令”等一系列調(diào)控政策下，部分手頭不充裕的開

68、發(fā)商為了加快項目回款速度，5月初西安部分樓盤已經(jīng)有明顯的打折促銷行為，用以價換量來回籠資金的現(xiàn)象將會日漸增多。打折、贈送、特惠等變相降價現(xiàn)象在房地產(chǎn)市場上十分普遍，已成為近期樓市的主旋律。 </p><p>　　（7）郊區(qū)化發(fā)展趨勢明顯 </p><p>　　西安舊城區(qū)發(fā)展空間有限，向郊區(qū)發(fā)展是必然結(jié)果。目前，西安市西南方向較早發(fā)展的高新區(qū)已日益興盛，東南方向的曲江新區(qū)方興未艾，城北的經(jīng)開

69、區(qū)也正建設(shè)的如火如荼，長安區(qū)和前幾年興起的浐灞生態(tài)區(qū)也已走入西安市民的視野。伴隨著西安地鐵的建設(shè)和城市的外擴，市政基礎(chǔ)設(shè)施也全面鋪開往外擴展，以前所謂的郊區(qū)及遠郊概念正在慢慢淡化，人們由以前對郊區(qū)的冷落到現(xiàn)在對郊區(qū)的正視，甚至偏愛。實際上，西安市區(qū)周邊幾個居住板塊的形成，已經(jīng)是郊區(qū)化的預(yù)演。</p><p>　　2.2.3城市發(fā)展規(guī)劃</p><p>　　西安歷史悠久，且處于西北地區(qū)中心地

70、帶面臨西部大開發(fā)重大機遇與挑戰(zhàn)。2008年5月6日，國務(wù)院正式批復(fù)了《西安城市總體規(guī)劃（2008年—2020年）》。公布西安新一輪城市總體規(guī)劃，該規(guī)劃為西安市民描繪了一幅宏偉藍圖。 2011年3月29日西安“十二五”規(guī)劃綱要明確指出未來五年將是建設(shè)西安國際化大都市全面啟動最為關(guān)鍵的時期。規(guī)劃綱要指出，到2015年，西安全市生產(chǎn)總值比2010年翻一番，年均增長13 %以上。為確保西安“十二五”規(guī)劃目標實現(xiàn)，《綱要》提出積極推進“十大工程”

71、建設(shè)，共300個重大項目，總投資15000億元，其中“十二五”期間投資9000億元。 從此可以看出西安的發(fā)展是刻不容緩，對于房地產(chǎn)行業(yè)是利好消息。</p><p>　　2.2.4房地產(chǎn)市場供需狀況</p><p>　　2011年2月25日西安實施“限購令”以來，備受市民關(guān)注的西安高房價，在經(jīng)歷了9月-11月的三次降價之后，在房企頻頻作出以價換量緩解資金壓力和提升銷售業(yè)績營銷策略的影響下，1

72、2月份再一次低下了自己高傲的“頭顱”。2012年12月西安房屋均價再次下降至7301元/平米，降幅為0.19 %，位列全國房價降價幅度倒數(shù)第三。相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2012年2月中旬西安市普通住宅共成交1215套，成交面積120389.35平方米，年后首次突破10萬平方米，環(huán)比增加22.63 %。隨著消費者觀望的結(jié)束，西安市的房地產(chǎn)業(yè)也逐漸回暖。</p><p>　　2.2.5西安市房地產(chǎn)市場未來發(fā)展趨勢預(yù)測 <

73、/p><p>　　面對當前西安房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出的調(diào)整特征，應(yīng)該看到這既有宏觀經(jīng)濟回落的影響，也是房地產(chǎn)自身波動的一個必然趨勢?；赝罱鼛啄甑姆康禺a(chǎn)市場應(yīng)該說發(fā)展并不健康，健康發(fā)展不意味著高速增長，合理增長、正常增長才算是健康發(fā)展。面對西安樓市目前的困境，預(yù)計西安房地產(chǎn)市場在未來一段時間將表現(xiàn)以下特征： </p><p>　　（1）政策調(diào)控基調(diào)未變，但明顯緊縮化 </p><

74、p>　　到第一季度，宏觀政策力度加大，雙率上調(diào)，公積金貸款利率上調(diào)，提高所得稅起征點，房產(chǎn)稅將重點實施等消息不斷出臺，中央政府以從來沒有過的罕見的調(diào)控力度和方式，預(yù)示著美國次貸危機對中國影響升溫，而兩率結(jié)構(gòu)性的調(diào)整，意味著從緊的貨幣政策主基調(diào)并沒有改變，政策的緊縮只是為了進一步規(guī)范市場，把通貨膨脹對中國的影響減到最小。不過，經(jīng)濟層面還看不出好轉(zhuǎn)的跡象，預(yù)計后市貨幣政策還有松綁跡象，而這對目前的房地產(chǎn)現(xiàn)狀來說無疑是一大利好。 <

75、;/p><p>　?。?）土地市場交易放緩 </p><p>　　隨著土地政策影響的深入，開發(fā)商的退地潮率先在上海出現(xiàn)，作為西安而言，目前也有部分退地情況發(fā)生，且第一季度土地招拍掛成交量已經(jīng)較上年明顯回落。銷售不暢，資金回收慢已經(jīng)讓開發(fā)商頭痛不已，再加上國家實施緊縮型貨幣政策，開發(fā)貸款壓力增大，預(yù)計在短期內(nèi)土地市場的交易熱情難以提高。 </p><p>　?。?）成交量

76、低位運行，反彈有待時日 </p><p>　　進入11年整個西安房地產(chǎn)市場交易量持續(xù)低位運行，成交量較去年同期水平相差甚遠。一次次的幻想著回到去年交易量水平的夢想被無情的粉碎，足已印證市場回暖還時機未到，而想徹底結(jié)束目前這種動蕩還需繼續(xù)觀察。目前的市場特征在于，購房者的觀望情緒更加濃重，持幣待購的群體越來越龐大，恐難在短期內(nèi)打破僵局。但可以預(yù)見的是，持續(xù)的交易量低迷加之調(diào)控基調(diào)未變（限購令的實施）而致銀根緊縮，開

77、發(fā)商面臨資金鏈壓力越來越大，銷售回款將是維系鏈條的關(guān)鍵所在。同時，推遲上市的供應(yīng)量在以后的幾個月集中上市，會給購房者更大的選擇余地，由此也將對銷售起到一定的促進作用。考慮到上述因素，未來成交量的變化趨勢依舊保持低位運行，或有小幅震蕩，但短期內(nèi)反彈無望。 </p><p>　　（4）房價將震蕩下調(diào)，回落而趨于穩(wěn)定 </p><p>　　房地產(chǎn)市場形勢逐漸趨冷，短期內(nèi)回暖無望，市場銷售壓力增大

78、，開發(fā)商為加快資金回籠，必然會采取明升暗降或者直降價格策略。可以預(yù)見的是，這種打折促銷活動在未來幾個月甚至更長的時間，還會被繼續(xù)應(yīng)用并且力度會加大，涉及的范圍也將更廣?？紤]到成本下降的因素，商品房的銷售均價會出現(xiàn)200-500元/平方米的下跌。</p><p>　?。?）住房保障力度加大，供需關(guān)系趨于平衡</p><p>　　西安市這幾年房地產(chǎn)發(fā)展也是非?？斓?，但又帶來了另外一個問題，就是

79、住房保障的問題。房地產(chǎn)市場發(fā)展的太快了，導致把很多大多數(shù)工薪階層遠遠拉在了后面，很多居民不能通過市場化解決問題，就需要政府加大住房保障的力度。根據(jù)住部政策研究中心房地產(chǎn)業(yè)處處長文林峰總結(jié)的五條：第一，各級政府要加大投入，保障土地的供應(yīng)。第二，落實保障性住房的建設(shè)任務(wù)，抓緊建立保障性住房的使用、運營、退出等管理制度。第三，進一步落實完善房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，增加市場的有效供給，特別要增加中小價位的普通商品房供給。第四，加強對市場需求的分類調(diào)

80、控，落實好差別化的信貸政策、稅收政策，支持居民合理住房消費，抑制投資性住房?，F(xiàn)在大家貸款稅成本也越來越高，沒有政策性住房金融，這方面我覺得應(yīng)該大幅度降低對老百姓第一套改善性住房的支持力度，反而我們現(xiàn)在調(diào)控一直做加法，不做減法，把成本都在增加。第五，加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測和市場監(jiān)管，嚴厲查處各類違法違規(guī)的行為。大量的土地轉(zhuǎn)向了保障性住房，導致商品房住宅供地越來越少，那就是西安市可能總的土地供應(yīng)在增加，但是商品住宅在降低，導致房價居高不下。開發(fā)

81、商將會加大對商品房的投入，以保障自己的利益，商品房的增多</p><p>　　綜合來看未來幾個月西安商品房成交價格將出現(xiàn)下行調(diào)整，但也不會出現(xiàn)掉頭直下的可能，長期看房價將繼續(xù)保持平穩(wěn)運行。</p><p>　　2.3 房地產(chǎn)市場微觀觀分析</p><p>　　2.3.1項目區(qū)域內(nèi)的樓盤特點</p><p>　　西安市東郊內(nèi)的樓盤特點如下：以多

82、層和小高層為主，主力戶型為三室二廳一衛(wèi)，二十二廳一衛(wèi)，建筑風格清新優(yōu)雅、簡潔、適用，通過對陽臺，凸窗、飄窗等細部處理形成獨特的建筑風格；住宅平面功能分區(qū)明確，主臥室及客廳多為朝南布置；內(nèi)部環(huán)境上體現(xiàn)“大綠化、小庭院、多層次”的模式；同時這一區(qū)域住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施完善，一般都配有地上地下停車位。</p><p>　　2.3.2項目周邊具有可比性樓盤概況</p><p>　　(1)利安東庭

83、 </p><p>　　1）教育：西安交通大學、西安理工大學、西安工業(yè)大學、西安工程大學、西安第四醫(yī)學院、83中、黃河中學、西光中學等；</p><p>　　2）購物：沃爾瑪超市、華潤萬家超市、易初蓮花超市、康復(fù)路服裝市場、輕工、義烏批發(fā)市場、多彩商城等；</p><p>　　3）醫(yī)療：西京醫(yī)院、唐都醫(yī)院、陜西第四人民醫(yī)院、灞橋區(qū)中醫(yī)醫(yī)院； </p&g

84、t;<p>　　4）金融：中國銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、招商銀行、商業(yè)銀行等；</p><p>　　5）餐飲：建國飯店、香格里拉金花飯店、凱賓斯基酒店等；</p><p>　　6）休閑：興慶公園、長樂公園、紡織公園、半坡遺址公園等；</p><p>　　7）交通狀況：8路、13路、240路、708路、800路、242路、409路。</p>

85、<p>　　位于咸寧路繁華地段，社區(qū)由兩棟28層高層組成，獨享90—120平米全明戶型，讓人們安享家的溫馨。利安東庭周邊交通網(wǎng)絡(luò)完善，周邊配套成熟，極大的滿足業(yè)主出行與購物的需要。項目車位為立體車位設(shè)計，70年產(chǎn)權(quán)，預(yù)計2013年5月交房。</p><p>　?。?）匯騰福錦苑 </p><p>　　1）交通：13路、240路、409路、508路、708路、800路、8路、

86、242路、910路等，公交線路較為便利；</p><p>　　2）教育：西安市黃河幼兒園、西安市西光幼兒園、西安市交通大學幼</p><p>　　園、西安市黃河小學、西安市西光小學、西安市交通大學附小、西安黃河中學、西安市西光中學、西安市交通大學附中、西安市交通大學西安市理工大學；</p><p>　　3）醫(yī)療：西安市華山醫(yī)院、陜西省第二人民醫(yī)院、西京醫(yī)院、唐都醫(yī)院

87、、</p><p>　　第四人民醫(yī)院、君康大藥房、怡康醫(yī)藥超市等；</p><p>　　4）購物：華潤萬家超市、緯十街商貿(mào)市場、家家樂超市、咸寧百貨商場、</p><p>　　田家灣市場、瑞豐家具廣場等；</p><p>　　5）金融：中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、商業(yè)銀行、建設(shè)銀行、中國郵政等；</p><p>　　

88、6）休閑娛樂：興慶公園、濱河公園、百草堂足浴中心、天馬洗浴中心、攬月樓賓館等。</p><p>　　所處地塊位于咸寧東路中段，西鄰東盛北路，東臨東城桃園小區(qū)。位于我市城東區(qū)，與東開發(fā)區(qū)、萬壽路居住圈相毗鄰。項目規(guī)劃為2棟高層，一棟27層(2梯4戶)，一棟25層(2梯4戶，兩個單元)，推出戶型面積為88-130㎡的2室至3室，預(yù)計2012年年底至2013年初交房，項目周邊配套齊全，交通便利。</p>

89、<p>　?。?）福邸銘門 </p><p>　　1）教育：黃河中學，黃河小學，西光中學，西光小學，西安交大附中、交大陽光小學，華山雙語幼兒園，八十三中，西安交通大學，空軍工程大學，第四軍醫(yī)大學，西安建筑科技大學等；</p><p>　　2）醫(yī)療：西京醫(yī)院，唐都醫(yī)院；黃河醫(yī)院，長樂醫(yī)院，創(chuàng)傷醫(yī)院，華山醫(yī)院，西安電力醫(yī)院等；</p><p>　　3）休

90、閑娛樂：香格里拉金花飯店，建國飯店，萬年飯店等；</p><p>　　4）購物：百盛、沃爾瑪、愛家、易初蓮花、華潤萬家等；</p><p>　　5）金融：中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、商業(yè)銀行、建設(shè)銀行、中國郵政等。</p><p>　　6）交通狀況：交通狀況15分鐘到高新，15分鐘到鐘樓，20分鐘到機場，地鐵1、3、6 號線近在咫尺。</p>&

91、lt;p>　　位于新城區(qū)幸福路與韓森路十字東南角，南臨咸寧路，緊傍東二環(huán)。福邸銘門占地93畝，建筑面積20萬平米，整個項目分3期開發(fā)，預(yù)計開發(fā)周期為5年，一期有1棟32層高層，2棟12-15層小高層，面積區(qū)間91-146平米，二期由純板式小高層和板式高層組成，戶型有91-146平米通透兩居、三居。綠化率40%,容積率5.3。主力戶型為3居室139平米、2居室130平米 。</p><p>　?。?）金茂紫庭

92、 </p><p>　　1）交通狀況： 300、717、13、8、7、700、526、313、19、710等多路公交車經(jīng)過此地，為居住者提供了較為便捷的交通。</p><p>　　2）教育：西安交通大學、西安理工大學、第四軍醫(yī)大學、西安工業(yè)大學、西安工程大學、83中、西安工業(yè)大學附中附小、理工大附中附小、交大附中附小、韓森寨小學、西安工業(yè)大學附中附小，以及黃河、華山、東方、秦川、西光

93、、昆侖等附中附小，學校眾多，雖然與項目的距離遠近不同，但是項目周邊的交通較為便利，完全可以共享這些學校配套。</p><p>　　3）購物：愛家超市、沃爾瑪超市、百盛購物廣場、國美電器、蘇寧電器、丹尼爾大型綜合市場、輕工市場、義烏商城、摩托城、韓森寨家具城、小食品批發(fā)城等便捷購物場所，可以滿足居民的日常生活需求，同時規(guī)劃中的幸福林帶地下商城，一旦建成也將為居家生活帶來更多的便利與樂趣。</p>&l

94、t;p>　　4）醫(yī)院：西京醫(yī)院、北方醫(yī)院、華山中心醫(yī)院、職工醫(yī)院、秦川醫(yī)院等多家醫(yī)療機構(gòu)為居民的健康保健護航。</p><p>　　5）銀行：工行、建行、農(nóng)行、招行、中行、商業(yè)銀行、中國信合、郵政儲蓄等諸多金融機構(gòu)可以滿足居民的金融需求。</p><p>　　6）餐飲娛樂：金花飯店、建國飯店、皇后大酒店等酒店，在城東乃至西安也是比較有名。</p><p>　　

95、7）環(huán)境配套：規(guī)劃中的幸福林帶、長樂公園、浐霸生態(tài)區(qū)等自然環(huán)境為項目提供了一定的景觀，同時滿足了置業(yè)者對環(huán)境的需求。</p><p>　　位于西安城東韓森路東段（韓森寨什子東300米路北），距東二環(huán)快速通道僅3站路車程，道路寬敞交通便捷，是東郊主干道之一，位于即將建成的幸福林帶起點，周邊生活、市政、教育、配套成熟完善。金茂紫庭是陜西金茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司繼金茂曉苑之后開發(fā)的另一個項目，是“金茂”品牌系列產(chǎn)品之一，

96、也是該公司品牌提升的標志性項目。</p><p><b>　?。?）水岸東方</b></p><p>　　1）學校：西光、黃河、昆侖重點中小學，社區(qū)交大幼兒園，交大、理工</p><p>　　大、空軍工程大學、四醫(yī)大等；</p><p>　　2）商場：康復(fù)路批發(fā)城、輕工市場、東大明宮建材家居城、半坡國際廣場、華潤萬家等；

97、</p><p>　　3）銀行：中國銀行、中國工商銀行、中國建設(shè)銀行、中國交通銀行；</p><p>　　4）醫(yī)院：西京醫(yī)院、唐都醫(yī)院、北方醫(yī)院、華山醫(yī)院，社區(qū)診所；</p><p>　　5）交通：地鐵1號線站口（浐河站）、地鐵6號線（田家灣站），35條公交線路等。</p><p>　　水岸東方占地1200畝，位于最具升值潛力的浐灞生態(tài)區(qū)，坐

98、落長樂路與咸寧路之間美麗浐河之濱，完整擁有2.6公里長的生態(tài)岸線暨濱河公園，是西安目前真正意義上的濱河小鎮(zhèn)，業(yè)主獨擁河、林、岸、島等都市稀缺生態(tài)資源。廣廈·水岸東方分五期開發(fā)，由三個功能區(qū)組成：占地1200畝的中心居住區(qū)；占地400余畝的濱河公園景觀休閑區(qū)和商業(yè)購物區(qū)。廣廈·水岸東方的一個顯著特點是建筑密度小、容積率小，1200畝的社區(qū)僅容納七千余戶住家，遠低于城區(qū)同等規(guī)模社區(qū)的人口密度；綠化率達到了80％。以“自然

99、河水景觀”和“公園式居住”為主要特色的水岸東方，將成為一個具有標志意義的生態(tài)型“濱河小鎮(zhèn)”。 陜西廣福置業(yè)發(fā)展有限公司與西安交大幼兒園隆重簽約，通過優(yōu)勢品牌的強強聯(lián)合，為水岸東方的廣大業(yè)主解決后顧之憂，業(yè)主子女更是享受了優(yōu)先、優(yōu)價、優(yōu)惠的入學政策。</p><p>　　2.3.3項目區(qū)域需求狀況分析</p><p>　　首先，確立主題。主題是一個報告的精髓，只有確立好主題做出來的調(diào)查報告才

100、有意義，內(nèi)容不會空泛。確立好主題才好根據(jù)主題的含義開枝散葉，去設(shè)計相關(guān)的調(diào)查問題。所以這次調(diào)查報告的主題就圍繞西安市東郊房地產(chǎn)市場供需情況展開調(diào)查。在做相關(guān)材料的收集和篩選選擇好材料時，選擇主題需要的材料，去掉那些與主題無關(guān)的瑣碎的材料，選用那些能夠真正反映事物本質(zhì)和主流的材料。其次，擬定調(diào)查報告的提綱如果說主題是文章的精髓，材料是文章的枝葉，那么結(jié)構(gòu)就是文章內(nèi)部的主干，就是說結(jié)構(gòu)是文章內(nèi)部的組織構(gòu)造，擬定提綱就是要安排嚴謹妥當?shù)慕Y(jié)構(gòu).

101、寫作提綱有兩種，條目提綱是從層次上列出調(diào)查報告的章節(jié)目，觀點提綱是在此基礎(chǔ)上列出各章節(jié)目所要敘述的觀點。</p><p>　　為了更好的完成項目的策劃，獲取一手資料，了解目前商品住宅市場潛在客戶的基本情況，了解購房者對住宅的基本要求、對住宅的偏好。我們每個小組成員都會拿到我們最終設(shè)計的《調(diào)查報告》60—70份，實地的完成社會市場調(diào)查。在這次市場調(diào)查中，我調(diào)查的地點包括大型商超，綜合市場，購物百貨，政府機關(guān)，學校，

102、公園，馬路等等場所，調(diào)查的對象年齡范圍20—60歲之間，受訪者的行業(yè)包括企業(yè)和公司的職工和領(lǐng)導，政府公務(wù)人員，人民教師，公安干警等等職業(yè)。共完成《調(diào)查問卷》68份，其中有效《調(diào)查問卷》64份。</p><p>　?。?）住宅建筑類型的需求：</p><p>　　調(diào)查顯示，在有打算買房的消費者中，對中高層的需求程度更高，占比率的36 %，其次是小高層，占比率的30 %，只有小部分的人選擇多層

103、和高層，這就突出了潛在消費者對建筑類型的需求集中在中高層。</p><p>　?。?）住房建筑面積的需求</p><p>　　在調(diào)查中，大多消費者選擇建筑面積在91—110 ㎡，占所有比率的38 %，其次是選擇建筑面積在50—70 ㎡、70—90㎡的小戶型，像130—150 ㎡這樣的大戶型很少有人問津。</p><p>　　調(diào)查中我們還發(fā)現(xiàn)年齡在26歲以下的購房者選

104、著小戶型的居多，年齡在26—40歲之間的人往往看好90—100㎡的房子。這樣針對不同年齡段的潛在客戶，我們應(yīng)做好詳細的分析，以便更好的服務(wù)于項目的后期策劃。</p><p><b>　　（3）對戶型的需求</b></p><p>　　在問及對戶型的需求時，大部分購房者選擇兩室一廳一衛(wèi)、三室一廳一衛(wèi)的戶型設(shè)計，分別占總比率的 26 %、 28 %，其次是三室兩廳兩衛(wèi)和兩

105、室兩廳一衛(wèi)，分別占到總比率的14 %、16 %。從問卷調(diào)查中我們看到，兩室一廳一衛(wèi)、三室一廳一衛(wèi)的戶型設(shè)計更受廣大購房者的歡迎。</p><p>　　房屋戶型戶型考慮建筑面積在50—70平方米的“一室一廳”；建筑面積在70—90平方米的“兩室一廳”和建筑面積在110—130平方米的“三室兩廳”，戶型比例按1：2：2。其中小戶型的居住對象多半是單身的年輕人、新婚夫婦或獨立生活的老年夫婦。面積稍微大一些的戶型主要針對

106、有一定經(jīng)濟實力的家庭單元，對住房面積要求較高的業(yè)主或者既有老人又有小孩的業(yè)主。</p><p>　?。?）對裝修的需求：</p><p>　　在對調(diào)查者中，對“裝修需求”的選著上，大部分受訪者看好簡單裝修，占到了總比率的42 %，14 %的受訪者選擇了毛坯房，20 %的受訪者選擇了精裝修。</p><p>　　（5）購房關(guān)注因素：</p><p&

107、gt;　　除了上述的，購房者關(guān)注的主要房屋因素外，購房者還對其他有關(guān)房屋的情況加以關(guān)注，例如：</p><p>　　1）購房的主要因素：地理位置、價格、戶型設(shè)計、小區(qū)規(guī)劃、園林景觀、房屋質(zhì)量、開發(fā)商信譽、物業(yè)管理、供曖質(zhì)量、信息透明度、交通條件、周邊配套等等。</p><p>　　2）小區(qū)周邊的配套：購物場所、幼兒園及學校、醫(yī)療保健、金融郵政、餐飲/娛樂、農(nóng)貿(mào)市場、體育健身、文化活動 、公

108、交站點等等。</p><p>　　2.3.4市場調(diào)研分析總結(jié)</p><p><b>　?。?）戶型設(shè)計</b></p><p>　　大部分購房者選擇兩室一廳一衛(wèi)、三室一廳一衛(wèi)的戶型設(shè)計，分別占總比率的 26 %、 28 %，其次是三室兩廳兩衛(wèi)和兩室兩廳一衛(wèi)，分別占到總比率的14 %、16 %。從問卷調(diào)查中我們看到，兩室一廳一衛(wèi)、三室一廳一衛(wèi)的

109、戶型設(shè)計更受廣大購房者的歡迎。</p><p><b>　?。?）裝修設(shè)計</b></p><p>　　在對調(diào)查者中，對“裝修需求”的選著上，大部分受訪者選著了簡單裝修，占到了總比率的42 %，14 %的受訪者選擇了毛坯房，20 %的受訪者選擇了精裝修。</p><p>　?。?）住宅建筑類型設(shè)計</p><p>　　調(diào)

110、查顯示，在有打算買房的消費者中，對中高層的需求程度更高，占比率的36 %，其次是小高層，占比率的30 %，只有小部分的人選擇多層和高層，這就突出了潛在消費者對建筑類型的需求集中在中高層。</p><p>　　2.4項目SWOT分析</p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)過程中，開發(fā)商必須充分了解項目內(nèi)在的優(yōu)勢和弱勢，洞悉外部的機會與威脅。要發(fā)揮地塊與項目的優(yōu)勢，避免或減少各種外部威脅性因素影響；同