住房金融中的“先存后貸”模式——基于中德住房儲蓄銀行案例的分析.pdf

1、我國的住房金融已經(jīng)成為一個越來越受到關(guān)注的課題。住房不僅是涉及民生問題，同時對國民經(jīng)濟(jì)具有巨大的推動作用，一個組織體系健全、運轉(zhuǎn)機(jī)制良好的住房金融制度對房地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展至關(guān)重要。我國的住房金融方面的研究起步較晚，無論是市場組織體系、運行機(jī)制，還是住房金融產(chǎn)品設(shè)計來講，都還很不完善。目前我國還沒有建立起完善的住房金融體系，住房金融機(jī)構(gòu)種類較少，住房金融渠道的單一性在將來無法很好滿足居民住房消費融資的需求。同時，我國目前的住房金融產(chǎn)品

2、設(shè)計也相對單一，居民購房可選擇產(chǎn)品面比較狹窄，政府對居民購房的獎勵措施還沒有充分的發(fā)揮效用，政府補(bǔ)貼與住房金融產(chǎn)品的消費還需要更有效的結(jié)合。 當(dāng)前我國居民購房融資可選擇的模式主要有三種：商業(yè)信貸模式、公積金模式、商業(yè)信貸與公積金模式的組合模式。而本文探討的住房儲蓄模式，是除了這三種模式之外的一種新型住房融資模式，它要求借款人先進(jìn)行一定比例的儲蓄，儲蓄的金額達(dá)到一定條件后才可以申請貸款，所以又被稱為“先存后貸”模式。這種“先存后貸

3、”模式最早起源于德國，后來在歐洲各國均有推廣。與商業(yè)信貸模式不同，“先存后貸”模式并非購房融資的主要渠道，而是作為住房貸款市場的輔助模式，對居民購房的資金需求起到了重要的補(bǔ)充作用。在德國，許多家庭購置房屋均采用了商業(yè)信貸與住房儲蓄的組合貸款模式，“先存后貸”模式也在住房貸款市場上占據(jù)了穩(wěn)定的份額。這種“先存后貸”模式的運作機(jī)構(gòu)主要是住房儲蓄銀行，本章從住房儲蓄銀行的角度出發(fā)，詳細(xì)介紹了“先存后貸”模式的起源發(fā)展與運作原理。 本文

4、的主要研究觀點認(rèn)為，住房儲蓄銀行的這種“先存后貸”模式具有一定的優(yōu)越性：從借款人的角度來看，固定利率可以最大限度規(guī)避市場利率波動帶來的風(fēng)險，在享受低利率貸款的同時還可以享受豐富的政府補(bǔ)貼政策；從銀行的角度來看，住房儲蓄模式能有效的控制風(fēng)險，鎖定了資金成本，有效降低了銀行面臨的利率風(fēng)險、流動性風(fēng)險和信用風(fēng)險。住房儲蓄銀行作為專業(yè)的住房金融機(jī)構(gòu)，是住房金融市場的重要組成部分，它的發(fā)展能夠為居民購房融資提供一條新的渠道，并能有效豐富我國住房金

5、融市場上單一的產(chǎn)品設(shè)計。住房儲蓄銀行的產(chǎn)品設(shè)計與政府對居民購房的補(bǔ)貼政策融合一體，有利于促進(jìn)政府在住房金融市場中發(fā)揮更充分的激勵作用。同時，住房儲蓄銀行的發(fā)展還有利于健全我國的借款者信用體系，也有助于倡導(dǎo)一種良好的住房消費習(xí)慣。因此，住房儲蓄銀行的相關(guān)研究對促進(jìn)我國住房金融體系的發(fā)展具有重要的理論和現(xiàn)實意義。 然而目前我國住房儲蓄銀行的發(fā)展?fàn)顩r并不理想。我國唯一的一家住房儲蓄銀行——中德住房儲蓄銀行于2004年在天津成立以來，由

6、于產(chǎn)品設(shè)計復(fù)雜、銷售模式可信度較低、從業(yè)人員素質(zhì)不專業(yè)等原因并沒有得到我國居民的認(rèn)可，發(fā)展至今存貸規(guī)模和銀行業(yè)績一直不太理想．本文從中德住房儲蓄銀行的產(chǎn)品設(shè)計出發(fā)，著重研究了的存款產(chǎn)品、貸款產(chǎn)品的合同條款，并將其與商業(yè)銀行的貸款產(chǎn)品和住房公積金做了對比，分析了住房儲蓄銀行產(chǎn)品的優(yōu)勢劣勢以及其不被我國居民所接受的原因。同時，本文還分析了住房儲蓄銀行經(jīng)營所面臨的各種金融風(fēng)險和競爭，對住房儲蓄銀行的未來發(fā)展提出了政策法規(guī)等方面的建議。本文對住

7、房儲蓄銀行從微觀產(chǎn)品到宏觀環(huán)境的分析研究對其未來的發(fā)展作出了一定貢獻(xiàn)，對未來我國住房金融體系的建立健全也具有較強(qiáng)的理論意義與現(xiàn)實意義。 本文借鑒德國住房儲蓄銀行的運作原理，主要應(yīng)用理論研究與案例分析相結(jié)合的研究方法，深入探討了我國住房儲蓄銀行的發(fā)展模式。文章主體部分以我國的中德住房儲蓄銀行為研究對象進(jìn)行案例分析，在分析住房儲蓄銀行存貸款產(chǎn)品合同設(shè)計的基礎(chǔ)上，通過一系列的比較研究，探討了住房儲蓄銀行在我國發(fā)展困難的主要原因，并提出

8、了未來發(fā)展模式的相關(guān)建議。 第一章首先從德國的住房儲蓄銀行的發(fā)展模式展開討論，介紹了住房儲蓄銀行在德國的發(fā)展歷程及其在居民購房融資市場中起到的重要作用；探討了住房儲蓄模式運作的基本原理，并對德國住房儲蓄銀行發(fā)展成功的原因進(jìn)行了總結(jié)。緊接著分析了住房儲蓄銀行的運作特點和優(yōu)越性，并對在我國發(fā)展住房儲蓄銀行的意義進(jìn)行了探討。 第二章從中德住房儲蓄銀行的產(chǎn)品作研究對象展開討論，探討了其存款和貸款的產(chǎn)品設(shè)計，對利率、期限、費用等相

9、關(guān)構(gòu)成要素的設(shè)定進(jìn)行了逐一分析，解釋了評價值體系如何考察會員對銀行的貢獻(xiàn)度，并住房儲蓄銀行“存貸一體”合同的特點進(jìn)行了總結(jié)。第二章最后還對A型、B型、C型三類主要的合同的具體條款進(jìn)行了對比分析，比較了它們分別適合的購房人群。 第三章主要是進(jìn)行的比較研究，分別從市場環(huán)境、運作模式和產(chǎn)品設(shè)計三個方面進(jìn)行探討。本章第一部分對中國與德國住房儲蓄銀行面臨市場環(huán)境進(jìn)行了比較研究，第二部分將住房儲蓄模式與公積金模式的不同點進(jìn)行了對比，第三部分

10、把住房儲蓄銀行的產(chǎn)品與商業(yè)銀行的貸款產(chǎn)品進(jìn)行比較研究，分析了各自的優(yōu)勢和劣勢。 第四章結(jié)合前兩章的分析研究結(jié)果，對住房儲蓄銀行經(jīng)營活動中面臨的主要風(fēng)險進(jìn)行了研究分析，進(jìn)一步從產(chǎn)品設(shè)計角度、市場環(huán)境角度和銷售模式角度分析了其發(fā)展中遇到困境的幾個重要原因，并針對各個問題提出了相關(guān)的政策建議。然后探討了有利于住房儲蓄銀行未來發(fā)展的創(chuàng)新模式，分析了住房儲蓄與公積金的組合貸款模式對住房儲蓄銀行發(fā)展的促進(jìn)作用，對比了業(yè)務(wù)多元化模式對住房儲蓄

11、銀行未來發(fā)展的利與弊。 第五章是結(jié)論部分，根據(jù)前面四部分的研究分析進(jìn)行了總結(jié)歸納。 本文的創(chuàng)新之處主要有以下幾點： 第一，從選題角度來看，本文的選題比較新穎。我國對住房儲蓄研究起步較晚，對于住房儲蓄銀行發(fā)展相關(guān)研究非常少，幾乎沒有碩士博士論文以此作為選題。因此，本文的研究選題具有獨特之處。 第二，從研究方法上看，以往的文獻(xiàn)研究主要是對住房儲蓄銀行自身運作模式進(jìn)行直接闡述，而本文運用了比較研究和案例分析的方

12、法，將住房儲蓄銀行的產(chǎn)品與商業(yè)銀行、公積金等進(jìn)行了對比分析，文章的主體部分以中德住房儲蓄銀行為案例詳細(xì)研究了其產(chǎn)品設(shè)計的優(yōu)勢劣勢，分析了其發(fā)展中存在的問題。通過比較研究和案例分析相結(jié)合的研究方法，對研究對象從微觀到宏觀進(jìn)行了多角度、較全面的論述。 第三，從研究內(nèi)容上看，歷史研究主要是闡述在我國發(fā)展住房儲蓄銀行的意義，針對住房儲蓄銀行幫助居民購房的作用進(jìn)行分析，沒有任何的相關(guān)文獻(xiàn)從住房儲蓄銀行產(chǎn)品設(shè)計本身入手來展開研究。本文從住房

13、儲蓄銀行的“存貸一體合同”的產(chǎn)品設(shè)計為出發(fā)點，分析了其合同設(shè)計的原理和產(chǎn)品構(gòu)成要素，并將其與商業(yè)銀行貸款產(chǎn)品和公積金產(chǎn)品作了全面的對比分析，這在國內(nèi)對住房儲蓄銀行的研究上是一項新的突破。此外，本文還詳細(xì)分析了住房儲蓄銀行發(fā)展所面臨的三大風(fēng)險，這也是歷史文獻(xiàn)中沒有被探討過的，為本文的另一創(chuàng)新之處。 本文在以后的研究中還存在一些有待于進(jìn)一步探討的地方，如：在住房儲蓄銀行未來的發(fā)展模式中，與商業(yè)銀行合作的模式也是一種值得研究的發(fā)展趨勢