我國(guó)城市住宅用地增值研究.pdf

1、土地是人類(lèi)生存和發(fā)展最基本的物質(zhì)條件。自20世紀(jì)90年代以來(lái)，由于城市化進(jìn)程的加快，城市人口迅速增長(zhǎng)，城市居民對(duì)土地的需求不斷增加，土地的稀缺性表現(xiàn)得越來(lái)越突出，以至于城市土地的價(jià)值呈現(xiàn)出不可逆轉(zhuǎn)的增長(zhǎng)趨勢(shì)。土地增值有效地促進(jìn)了土地的節(jié)約、集約利用和房地產(chǎn)市場(chǎng)的協(xié)調(diào)發(fā)展，與此同時(shí)也帶來(lái)一系列復(fù)雜的問(wèn)題，如基準(zhǔn)地價(jià)如何更新、土地增值稅征收標(biāo)準(zhǔn)如何制定以及土地增值收益如何在中央和地方之間分配，等等。因此，正確地認(rèn)識(shí)土地增值，掌握科學(xué)的土地增

2、值評(píng)判方法，對(duì)于制定合理的土地增值收益分配政策、促進(jìn)土地的合理流轉(zhuǎn)、規(guī)范土地市場(chǎng)和防止國(guó)有土地資產(chǎn)流失具有重要的意義。城市土地的功能決定了其用途的多樣性，住宅用地也因其功能的重要性在城市用地中所占的比例最大。同時(shí)，住宅產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)，其運(yùn)行態(tài)勢(shì)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行有著重要影響，在今后相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)，住宅市場(chǎng)仍將保持增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。本文選擇城市住宅用地作為研究對(duì)象，也正是由于它可以體現(xiàn)出土地增值的重要特性。
　　本

3、文以勞動(dòng)價(jià)值論和效用價(jià)值論為理論基礎(chǔ)，綜合了西方經(jīng)濟(jì)學(xué)、政治經(jīng)濟(jì)學(xué)、公共經(jīng)濟(jì)學(xué)、土地經(jīng)濟(jì)學(xué)、城市經(jīng)濟(jì)學(xué)和計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)等多門(mén)學(xué)科的研究成果，采用文獻(xiàn)分析、規(guī)范分析、實(shí)證分析、定性分析和定量分析的研究方法，從土地價(jià)值與價(jià)格、土地增值過(guò)程、土地增值影響因素、土地增值模型等四個(gè)方面對(duì)城市住宅用地增值理論進(jìn)行了深入仔細(xì)的研究，主要內(nèi)容如下：
　?。?）結(jié)合勞動(dòng)價(jià)值論和效用價(jià)值論的觀點(diǎn)，界定了城市住宅用地價(jià)值的含義；根據(jù)住宅用地的特點(diǎn)和住宅用地

4、物品屬性，將城市住宅用地價(jià)值進(jìn)行分類(lèi)；運(yùn)用價(jià)格和價(jià)值理論，分析了城市住宅用地價(jià)格和價(jià)值之間的關(guān)系。
　　（2）根據(jù)住宅用地增值的概念和特點(diǎn)，研究了住宅用地的增值過(guò)程，劃分了住宅用地的增值周期；對(duì)住宅用地的不同增值周期進(jìn)行比較，找出最能反映城市住宅用地價(jià)值變化的周期作為本文研究的參照周期。
　?。?）歸納了影響城市住宅用地增值的影響因素，并且對(duì)各種因素進(jìn)行分析，包括各種影響因素與住宅用地價(jià)值正負(fù)相關(guān)性的分析和影響同一類(lèi)價(jià)值的不

5、同因素之間的相關(guān)性分析以及住宅用地不同種類(lèi)價(jià)值之間相關(guān)性的分析。
　?。?）選擇模糊綜合評(píng)判模型作為城市住宅用地增值定量分析模型，在綜合評(píng)判中采用了新的權(quán)重確定方法和評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，有效地克服了人的心理影響所產(chǎn)生的主觀臆斷，增強(qiáng)了評(píng)判結(jié)果的說(shuō)服力和準(zhǔn)確性。
　　（5）以深圳為例進(jìn)行實(shí)證分析，即城市住宅用地增值綜合評(píng)判模型的實(shí)證分析，目的在于考察城市住宅用地增值趨勢(shì)、城市住宅用地增值綜合評(píng)判模型的實(shí)用性以及采用新的方法對(duì)評(píng)判結(jié)果產(chǎn)生