我國(guó)城市住宅定價(jià)研究.pdf

1、改革開(kāi)放以來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速穩(wěn)定增長(zhǎng)，居民收入有了很大的提高。衣食住行是居民的基本需求，隨著收入的提高居民對(duì)住宅的需求越來(lái)越高。在政府政策的指引下，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)得到了長(zhǎng)足的發(fā)展，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)了重要地位，逐漸成為了我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。 二十年來(lái)，我國(guó)的住宅供給體系也進(jìn)行了多次的改革，由計(jì)劃供給方式逐漸走向市場(chǎng)供給方式。隨著法律法規(guī)的完善，市場(chǎng)制度的確立，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)體系不斷的得到完善。但顯然還存在很多不足之處，比如住

2、宅價(jià)格的快速上漲，特別是區(qū)域市場(chǎng)的房地產(chǎn)過(guò)熱，都給我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展帶來(lái)了很大的隱患。因此，城市住宅價(jià)格問(wèn)題已成為房地產(chǎn)學(xué)術(shù)界和實(shí)務(wù)界關(guān)注的焦點(diǎn)之一。 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的核心是，供給和需求共同決定價(jià)格。但作為住宅這一特殊的商品來(lái)講，其價(jià)格受多重因素的影響。除去受人口、收入特別是家庭可支配收入等基本因素的影響，還受到國(guó)家政策、銀行利率、貸款甚至股市的影響。在特定的市場(chǎng)，歷史的因素、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)體系、產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)及其出讓方式的作用也不容忽視。

3、 本文基于住宅價(jià)格對(duì)社會(huì)發(fā)展和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要影響，運(yùn)用了房地產(chǎn)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、博弈論、工程造價(jià)和統(tǒng)計(jì)學(xué)等多學(xué)科的基礎(chǔ)理論對(duì)住宅成本的構(gòu)成和影響、住宅價(jià)格的形成（即住宅定價(jià)）及其影響因素進(jìn)行了研究。 首先在本文的第二部分，對(duì)住宅、住宅價(jià)格以及住宅市場(chǎng)的基本概念進(jìn)行了闡述，并對(duì)我國(guó)住宅的興起與發(fā)展以及我國(guó)城市住宅業(yè)發(fā)展的特點(diǎn)進(jìn)行了分析。 然后在第三部分對(duì)住宅成本的組成初步描述，在借鑒相關(guān)研究的基礎(chǔ)上對(duì)住宅成本組成進(jìn)行了詳細(xì)

4、地分析并對(duì)住宅成本的綜合影響因素進(jìn)行了較為全面的分析、歸納和總結(jié)；同時(shí)也對(duì)住宅開(kāi)發(fā)商的定價(jià)方法進(jìn)行了總結(jié)和闡述。 接著在第四部分分析了我國(guó)住宅市場(chǎng)的住宅供給和住宅需求，在結(jié)合本文前面對(duì)住宅成本研究的基礎(chǔ)上依據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本理論和對(duì)市場(chǎng)的分析構(gòu)建了供需平衡框架，通過(guò)該框架分析各因素對(duì)住宅定價(jià)的作用渠道和方向，并總結(jié)出各因素作用相互滲透并對(duì)價(jià)格定價(jià)共同產(chǎn)生影響的結(jié)論；同時(shí)也運(yùn)用博弈論在結(jié)合供求機(jī)制來(lái)分析住宅價(jià)格的形成（即住宅定價(jià)）；并

5、分析了住宅價(jià)格的其他影響因素和我國(guó)住宅定價(jià)中的一些主要問(wèn)題。 再接著在第五部分針對(duì)我國(guó)住宅市場(chǎng)上所特有的一些對(duì)住宅價(jià)格有很大影響的因素，從中篩選出影響住宅定價(jià)的較大影響因素即心理預(yù)期因素、地方政府因素、開(kāi)發(fā)商因素和投機(jī)四大類進(jìn)行了分析。 最后結(jié)合本文的分析和我國(guó)住宅市場(chǎng)的實(shí)際情況，提出政府和產(chǎn)業(yè)部門(mén)應(yīng)立足于以下四個(gè)原則：一要根據(jù)有效需求原則去發(fā)展城市住宅；二城市住宅的發(fā)展要與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相協(xié)調(diào)；三城市住宅的發(fā)展要體現(xiàn)供求平衡

6、；四城市住宅的發(fā)展要與金融風(fēng)險(xiǎn)控制相結(jié)合。并提出在堅(jiān)持以上四原則的基礎(chǔ)上采取適當(dāng)?shù)南鄳?yīng)措施，積極引導(dǎo)消費(fèi)者和投資者，建立平穩(wěn)發(fā)展的住宅市場(chǎng)。 本文的創(chuàng)新之處在于摸索出的供需平衡框架可以更直觀的對(duì)住宅定價(jià)進(jìn)行分析和解釋；同時(shí)從微觀和宏觀兩方面并在市場(chǎng)供求和住宅成本的基礎(chǔ)上結(jié)合博弈的方法來(lái)闡述住宅定價(jià)機(jī)理。也提出了對(duì)住宅定價(jià)作用的四種力量：即來(lái)自市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)因素、體現(xiàn)政府管制的政策因素及市場(chǎng)變化引發(fā)的各方對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期因素所產(chǎn)生的市場(chǎng)力