我國城市住宅定價研究.pdf

1、改革開放以來，隨著我國經(jīng)濟的高速穩(wěn)定增長，居民收入有了很大的提高。衣食住行是居民的基本需求，隨著收入的提高居民對住宅的需求越來越高。在政府政策的指引下，我國房地產(chǎn)業(yè)得到了長足的發(fā)展，在國民經(jīng)濟中占據(jù)了重要地位，逐漸成為了我國經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。 二十年來，我國的住宅供給體系也進(jìn)行了多次的改革，由計劃供給方式逐漸走向市場供給方式。隨著法律法規(guī)的完善，市場制度的確立，我國房地產(chǎn)市場體系不斷的得到完善。但顯然還存在很多不足之處，比如住

2、宅價格的快速上漲，特別是區(qū)域市場的房地產(chǎn)過熱，都給我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展帶來了很大的隱患。因此，城市住宅價格問題已成為房地產(chǎn)學(xué)術(shù)界和實務(wù)界關(guān)注的焦點之一。 市場經(jīng)濟的核心是，供給和需求共同決定價格。但作為住宅這一特殊的商品來講，其價格受多重因素的影響。除去受人口、收入特別是家庭可支配收入等基本因素的影響，還受到國家政策、銀行利率、貸款甚至股市的影響。在特定的市場，歷史的因素、市場結(jié)構(gòu)體系、產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)及其出讓方式的作用也不容忽視。

3、 本文基于住宅價格對社會發(fā)展和國民經(jīng)濟的重要影響，運用了房地產(chǎn)、經(jīng)濟學(xué)、博弈論、工程造價和統(tǒng)計學(xué)等多學(xué)科的基礎(chǔ)理論對住宅成本的構(gòu)成和影響、住宅價格的形成（即住宅定價）及其影響因素進(jìn)行了研究。 首先在本文的第二部分，對住宅、住宅價格以及住宅市場的基本概念進(jìn)行了闡述，并對我國住宅的興起與發(fā)展以及我國城市住宅業(yè)發(fā)展的特點進(jìn)行了分析。 然后在第三部分對住宅成本的組成初步描述，在借鑒相關(guān)研究的基礎(chǔ)上對住宅成本組成進(jìn)行了詳細(xì)

4、地分析并對住宅成本的綜合影響因素進(jìn)行了較為全面的分析、歸納和總結(jié)；同時也對住宅開發(fā)商的定價方法進(jìn)行了總結(jié)和闡述。 接著在第四部分分析了我國住宅市場的住宅供給和住宅需求，在結(jié)合本文前面對住宅成本研究的基礎(chǔ)上依據(jù)經(jīng)濟學(xué)的基本理論和對市場的分析構(gòu)建了供需平衡框架，通過該框架分析各因素對住宅定價的作用渠道和方向，并總結(jié)出各因素作用相互滲透并對價格定價共同產(chǎn)生影響的結(jié)論；同時也運用博弈論在結(jié)合供求機制來分析住宅價格的形成（即住宅定價）；并

5、分析了住宅價格的其他影響因素和我國住宅定價中的一些主要問題。 再接著在第五部分針對我國住宅市場上所特有的一些對住宅價格有很大影響的因素，從中篩選出影響住宅定價的較大影響因素即心理預(yù)期因素、地方政府因素、開發(fā)商因素和投機四大類進(jìn)行了分析。 最后結(jié)合本文的分析和我國住宅市場的實際情況，提出政府和產(chǎn)業(yè)部門應(yīng)立足于以下四個原則：一要根據(jù)有效需求原則去發(fā)展城市住宅；二城市住宅的發(fā)展要與經(jīng)濟發(fā)展相協(xié)調(diào)；三城市住宅的發(fā)展要體現(xiàn)供求平衡

6、；四城市住宅的發(fā)展要與金融風(fēng)險控制相結(jié)合。并提出在堅持以上四原則的基礎(chǔ)上采取適當(dāng)?shù)南鄳?yīng)措施，積極引導(dǎo)消費者和投資者，建立平穩(wěn)發(fā)展的住宅市場。 本文的創(chuàng)新之處在于摸索出的供需平衡框架可以更直觀的對住宅定價進(jìn)行分析和解釋；同時從微觀和宏觀兩方面并在市場供求和住宅成本的基礎(chǔ)上結(jié)合博弈的方法來闡述住宅定價機理。也提出了對住宅定價作用的四種力量：即來自市場的經(jīng)濟因素、體現(xiàn)政府管制的政策因素及市場變化引發(fā)的各方對市場的預(yù)期因素所產(chǎn)生的市場力