住宅項目特征定價模型研究.pdf

1、城市是人類社會長期發(fā)展的結(jié)果，而城市住房是城市一切生產(chǎn)和經(jīng)營活動不可缺少的基本要素。在市場經(jīng)濟條件下，城市住房這一重要資源只有在市場機制的作用下才能實現(xiàn)最佳配置，城市住房價格則是城市住房市場運行的中心環(huán)節(jié)。因此，建立合理的城市住房價格定價方法對城市住宅市場的健康發(fā)展具有十分重要的意義。由于住宅產(chǎn)品是一種異質(zhì)性商品，產(chǎn)品之間在構(gòu)成使用價值的各個特征之間有明顯的差異，國外往往從特征價格(hedonic)的視角出發(fā)構(gòu)建模型進行研究。而國內(nèi)學(xué)者

2、對新建住宅項目的定價問題，大多數(shù)單一的從住宅成本、住宅收益、市場競爭等方面出發(fā)進行研究。到目前為止，國內(nèi)還沒有人通過對住宅購買者在區(qū)位條件、建筑結(jié)構(gòu)、鄰里環(huán)境等方面的偏好進行調(diào)查，實證研究住宅特征和住宅價格之間的數(shù)量關(guān)系，從而對新建住宅項目的定價進行支撐。如何把特征價格理論應(yīng)用于我國的新建項目住宅定價分析，構(gòu)建新建項目住宅特征定價模型確定新建項目的銷售價格，這正是本文試圖解決的問題。 本文較為系統(tǒng)地總結(jié)了特征價格理論和模型的研究

3、基礎(chǔ)和理論成果，結(jié)合我國住宅產(chǎn)品和住宅市場的特征研究了建立新建項目住宅定價模型的可行性。傳統(tǒng)對住宅價格的影響特征主要分為建筑特征、鄰里特征、區(qū)位特征三大類。在此基礎(chǔ)上，本文結(jié)合我國新建項目期房銷售的特點，對價格特征變量進行了深化和補充，增加了影響銷售價格的其它因素。在此基礎(chǔ)上結(jié)合成都市的實際情況，采用了28個在同一時點上同一市場上銷售的住宅樣本，選擇了27個住宅特征作為模型的自變量。通過因子分析和主成分分析將特征變量降為8個因子，并利用