我國城市建設(shè)用地證券化研究.pdf

1、1西南政法大學(xué)碩士學(xué)位論文西南政法大學(xué)碩士學(xué)位論文我國城市建設(shè)用地證券化研究我國城市建設(shè)用地證券化研究導(dǎo)師：劉云生師：劉云生教授教授作者：胡凱華者：胡凱華專業(yè)：民商法學(xué)業(yè)：民商法學(xué)中國重慶中國重慶二○○八年四月二○○八年四月3施建設(shè)、拓寬融資渠道、降低融資成本、分散投資風(fēng)險(xiǎn)等積極意義。另外，由于我國城市建設(shè)用地可以依法流轉(zhuǎn)并且有著穩(wěn)定的未來現(xiàn)金流，所以可以成為不動(dòng)產(chǎn)證券化的標(biāo)的。另外，隨著我國城市土地使用制度以及金融市場相關(guān)法律法規(guī)的逐

2、步完善、證券市場體系的逐漸成熟，我國已經(jīng)具備了推行建設(shè)用地證券化的制度基礎(chǔ)及市場基礎(chǔ)。第二、不動(dòng)產(chǎn)證券化比較考察。本部分分別考察了美國的不動(dòng)產(chǎn)抵押債權(quán)證券化、不動(dòng)產(chǎn)投資信托、不動(dòng)產(chǎn)有限合伙及其相關(guān)法律規(guī)定；日本的出租型和出售型土地信托；我國臺灣地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)證券化實(shí)踐及立法，以期為我國城市土地證券化提供模式借鑒。第三、我國城市建設(shè)用地證券化模式設(shè)計(jì)。本章在充分考慮我國現(xiàn)行法律制度體系的同時(shí)，借鑒國外成功的土地證券化經(jīng)驗(yàn)，針對不同的土地權(quán)益

3、主體和土地開發(fā)類型，分別提出了城市土地基金、土地資產(chǎn)信托、土地開發(fā)債券、土地股票與有限合伙方案，并對各方案進(jìn)行了具體可行的模式設(shè)計(jì)。城市土地基金模式，是指由政府或信托公司設(shè)立土地基金，通過對投資者發(fā)行以土地的未來收益流為擔(dān)保的土地收益憑證募集資金，然后將所募資金交由土地儲備管理機(jī)構(gòu)（由其擔(dān)任基金管理人）對城市土地進(jìn)行開發(fā)、經(jīng)營，城市土地的出讓、出租、作價(jià)入股等所獲得的收益都?xì)w于土地基金，投資者以其所持有的土地收益憑證分配土地收益；土地資

4、產(chǎn)信托模式的適用，在我國分兩種情況。一是借鑒臺灣地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)信托模式，土地權(quán)利人將其土地使用權(quán)或者土地相關(guān)權(quán)利移轉(zhuǎn)予受托機(jī)構(gòu)，受托機(jī)構(gòu)以該土地使用權(quán)或者土地相關(guān)權(quán)利作為信托財(cái)產(chǎn)向投資者發(fā)行土地資產(chǎn)信托收益憑證，并將所募資金交由土地權(quán)利人以對該土地進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營，投資者憑其持有的收益憑證參與土地收益分配的土地證券化方式。二是借鑒日本的土地信托模式，由土地權(quán)利人將其土地權(quán)利移轉(zhuǎn)予受托機(jī)構(gòu)，受托機(jī)構(gòu)依信托契約的約定為受益人（委托人或者第三人

5、）管理或者處分受托之土地，受益人從受托機(jī)構(gòu)管理或處分該土地權(quán)利所產(chǎn)生的收益中獲取信托利益的證券化方式；土地開發(fā)債券是發(fā)行人（政府或其授權(quán)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）為籌集土地儲備、整理或者某土地開發(fā)項(xiàng)目的資金以其儲備或者開發(fā)的土地為擔(dān)保委托證券發(fā)行機(jī)構(gòu)加工制作并向投資者發(fā)行土地債券，籌措的資金用于指定的土地開發(fā)項(xiàng)目的儲備或開發(fā)，債券投資者在約定期限到來時(shí)要求發(fā)行人還付本息的證券化方式；土地股票模式屬于公司型不動(dòng)產(chǎn)證券化，即指土地開發(fā)企業(yè)以向社