社區(qū)物業(yè)推行單元成本管理的探討

1、<p>　　社區(qū)物業(yè)推行單元成本管理的探討</p><p>　　摘要：結(jié)合社區(qū)的職能定位與物業(yè)管理特點，推行單元成本管理，對于社區(qū)實行和深化目標成本管理具有重要意義。本文在簡要分析社區(qū)物業(yè)推行單元成本管理的必要性和基本原則的基礎(chǔ)上，重點探討了社區(qū)物業(yè)單元成本管理體系的構(gòu)建問題，并結(jié)合S油田社區(qū)分析推行單元成本管理的具體成效。 </p><p>　　關(guān)鍵詞：社區(qū)物業(yè) 全員成本管理

2、單元成本管理 經(jīng)濟效益 </p><p>　　社區(qū)肩負著“保障生產(chǎn)、服務(wù)生活、維護穩(wěn)定”的職能。推行目標成本管理的關(guān)鍵在于科學分解和切實落實成本費用目標，真正建立全員參與和責任指標相結(jié)合的成本管理體系。本文從實際情況出發(fā)，以單元成本的核算與管理為切入點，構(gòu)建物業(yè)管理單元成本核算與控制體系。這有助于推行和深化目標成本管理，激發(fā)全體員工對成本管理的熱情和創(chuàng)造力，提升社區(qū)的管理層次和經(jīng)濟效益水平。 </p>

3、<p>　　一、社區(qū)物業(yè)推行單元成本管理的必要性和原則 </p><p>　?。ㄒ唬┥鐓^(qū)物業(yè)推行單元成本管理的必要性。以物業(yè)單元為成本管理的切入點，切實推行全員成本管理，能夠促進社區(qū)轉(zhuǎn)變成本觀念，完善成本管理制度，提高經(jīng)濟效益，做精做優(yōu)社區(qū)服務(wù)。 </p><p>　　1.物業(yè)單元成本管理能夠轉(zhuǎn)變成本觀念。通過實施單元成本管理，能夠改變以往主要依靠管理層負責成本宏觀控制、粗放

4、管理的被動局面，實現(xiàn)層層有預(yù)算、有核算、有考核，把成本責任落實到全員，不斷增強從機關(guān)到基層各級人員“增收節(jié)支、挖潛增效”的責任心和主動性。 </p><p>　　2.物業(yè)單元成本管理能夠精細基礎(chǔ)管理工作。完善物業(yè)單元成本管理成本控制體系，明晰各層級相應(yīng)的責權(quán)利，能夠明確社區(qū)管理的目標、細致各項成本指標分解以及嚴格控制成本發(fā)生過程。單元成本管理能夠形成一級抓一級，一級對一級的責任機制，保證社區(qū)物業(yè)成本管理目標的有效

5、落實。 </p><p>　　3.物業(yè)單元成本能夠提升經(jīng)營管理水平。推行單元成本管理能夠提升社區(qū)經(jīng)營的運行質(zhì)量，促進生產(chǎn)經(jīng)營的良性發(fā)展。精細管理是轉(zhuǎn)換經(jīng)營機制、做精做優(yōu)服務(wù)、打造一流社區(qū)的必然要求，單元成本管理能夠帶動社區(qū)全面預(yù)算與全員成本目標管理不斷提升。 </p><p>　?。ǘ┥鐓^(qū)物業(yè)單元成本管理的基本原則。任何一個好的制度都需要有良好的實施環(huán)境，每一項制度的有效實施必須靠人推動

6、。推行物業(yè)單元成本管理要全面了解單元成本管理的基本原則和要求，讓單元成本管理能夠真正落到實處。單元成本管理遵循以下基本原則： </p><p>　　1.便于操作的原則。推行單元成本管理要以預(yù)算管理為基礎(chǔ)，有利于管理控制，便于實際操作，將所有成本都納入預(yù)算，把預(yù)算指標逐級分解到班組、崗位等最小的工作單元，落實到責任主體，使發(fā)生的成本始終處于有效控制之下。 </p><p>　　2.分工協(xié)作的

7、原則。單元成本管理工作是一項系統(tǒng)工程，在資源配置上要與現(xiàn)有組織機構(gòu)設(shè)置和職責分工相結(jié)合。在具體實施上，公司上下要按照既定目標和統(tǒng)一部署，結(jié)合工作實際，依據(jù)各自分工，統(tǒng)籌兼顧，既講分工，更講協(xié)作，有效進行組織實施，形成合力。 </p><p>　　3.責權(quán)相適的原則。單元成本管理是在最基本的工作單元上設(shè)置相應(yīng)的目標，并落實到對口業(yè)務(wù)單位或職能部門，賦予相應(yīng)的責任和權(quán)利，并對責任主體實施考核，以促進管理目標的實現(xiàn)。

8、</p><p>　　4.全員參與的原則。在成本管理中，公司全體員工要發(fā)揚“主人翁精神”，牢固樹立“一切成本皆可控制”的理念，廣泛動員，積極參與，努力推動“成本管理”各項目標落實到位。 </p><p>　　二、社區(qū)物業(yè)單元成本管理體系構(gòu)建 </p><p>　　社區(qū)物業(yè)單元成本管理的目標是實現(xiàn)對成本的有效控制，提高經(jīng)濟管理效益；核心是精細化管理和全員目標管理。單元

9、成本管理體系以單元為成本核算和控制的最小單位，構(gòu)建“基礎(chǔ)管理到單元，數(shù)據(jù)核算到單元，分析考核到單元，控制預(yù)警到單元，激勵獎懲到單元”的成本管控體系。單元成本管理體系主要包括基礎(chǔ)管理工作體系、財務(wù)數(shù)據(jù)核算管理體系、分析考核管理體系、運行保障控制體系、激勵與約束管理體系。 </p><p>　?。ㄒ唬┗A(chǔ)管理工作體系。如下頁圖1所示，在單元成本管理中，社區(qū)按照服務(wù)職能不同分為物業(yè)管理、醫(yī)療衛(wèi)生、學前教育、公共服務(wù)和市

10、政管理五大系統(tǒng)，并進一步把物業(yè)管理業(yè)務(wù)按照總項―分項―子項―明細項，劃分為四個業(yè)務(wù)層級。第一級按照社區(qū)服務(wù)職能將社區(qū)服務(wù)業(yè)務(wù)劃分為五個總項；第二級將物業(yè)管理總項按照物業(yè)服務(wù)類型劃分為住宅物業(yè)、辦公物業(yè)、外轉(zhuǎn)供業(yè)務(wù)、輔助生產(chǎn)等；第三級將住宅物業(yè)分項按照具體的服務(wù)業(yè)務(wù)向下劃分為保潔、維護養(yǎng)護、綠化、保安等子項；第四級在每個子項業(yè)務(wù)下設(shè)置明細業(yè)務(wù)單元。 </p><p>　　公共服務(wù)業(yè)務(wù)總項下劃分了五個分項，包括黨員服

11、務(wù)社、家委會、非特殊群體管理、小區(qū)文化建設(shè)、再就業(yè)管理。市政管理業(yè)務(wù)總項下劃分了九個分項，包括公共道路、橋涵及照明設(shè)施、非工業(yè)供排水及污水處理、公園、廣場及陵園、市容監(jiān)察、公共交通、公共區(qū)域環(huán)衛(wèi)綠化、文體設(shè)施、公共消防和其他。 </p><p>　　（二）財務(wù)數(shù)據(jù)核算體系。結(jié)算錄入是整個系統(tǒng)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，是分析和考核的財務(wù)數(shù)據(jù)起點，要做到四個統(tǒng)一： </p><p>　　1.統(tǒng)一費用錄入程序

12、。為了確保數(shù)據(jù)及時、準確地錄入到系統(tǒng)中，將日常的經(jīng)營業(yè)務(wù)按照成本項目對應(yīng)到相應(yīng)的結(jié)算類型、明細業(yè)務(wù)單元和業(yè)務(wù)指標，并規(guī)定結(jié)算日期、錄入日期和審核人，將錄入工作實行標準化、程序化、制度化的管理。 </p><p>　　2.統(tǒng)一費用分配標準。費用結(jié)算錄入要遵循“凡是能夠直接計入服務(wù)對象和業(yè)務(wù)單元的費用要據(jù)實計入”原則，除直接費用外，不能夠直接歸屬到業(yè)務(wù)單元的，再依據(jù)成本費用的實際發(fā)生金額，按照一定的分攤方法和比例在各

13、個服務(wù)對象之間進行分配，合理準確計入各個業(yè)務(wù)單元中。 </p><p>　　3.統(tǒng)一費用錄入單據(jù)。為了提高數(shù)據(jù)錄入的有效率和準確率，制定統(tǒng)一的費用結(jié)算錄入單據(jù)，在單據(jù)上記錄費用的來源與分攤標準，并標明系統(tǒng)中結(jié)算單據(jù)的編號，便于財務(wù)人員審核和監(jiān)督，將內(nèi)控制度的管理向下延伸到生產(chǎn)經(jīng)營的前沿。 </p><p>　　4.統(tǒng)一輔助生產(chǎn)分攤。統(tǒng)一輔助生產(chǎn)的分攤標準，并為業(yè)務(wù)特殊的站隊定制相應(yīng)的分攤標

14、準，通過系統(tǒng)自動分攤，使輔助生產(chǎn)單元中的費用在各單位各業(yè)務(wù)單元間合理分攤，增強了數(shù)據(jù)的可比性。 　?。ㄈ┓治隹己斯芾眢w系。通過考核指標體系，對各個成本單元的月度、季度、年度指標進行取數(shù)分析，把財務(wù)管理由靜態(tài)的事后分析變?yōu)閯討B(tài)的實時監(jiān)控?？己酥笜丝梢苑譃槲孱悾菏杖胫笜?、成本費用指標、補貼指標、經(jīng)營技術(shù)指標和物業(yè)單項指標。通過對單元成本指標的排名及分析，更加清晰地看到某一單元的某一項業(yè)務(wù)指標的變化對上級總指標的影響，層級分析能夠利用較短

15、的時間去發(fā)現(xiàn)問題、解決問題、改進流程、優(yōu)化運作。 </p><p>　?。ㄋ模┻\行保障控制體系。報表管理是整個系統(tǒng)的擴展延伸，是業(yè)務(wù)和結(jié)算的運行結(jié)果輸出。單元成本管理要求嚴格預(yù)算上報程序、規(guī)范內(nèi)部報表管理、堅持平衡預(yù)算例會、執(zhí)行預(yù)算預(yù)警機制。在預(yù)算運行中，收入和費用項目通過實際結(jié)算與年度預(yù)算的完成比例排名對比，對于預(yù)算進度差異較大的責任主體提出書面警示，并作為下月預(yù)算平衡會議的主要分析事項，從而提高對預(yù)算的執(zhí)行力

16、和控制力。 </p><p>　?。ㄎ澹┘钆c約束管理體系。推動單元成本管理要強化信息系統(tǒng)的應(yīng)用，其動力在于嚴格考核兌現(xiàn)，實現(xiàn)兌現(xiàn)獎懲到單元。 </p><p>　　1.系統(tǒng)操作考評兌現(xiàn)。單元成本項目組建立單元成本系統(tǒng)運行考核評價表，對基礎(chǔ)數(shù)據(jù)維護、預(yù)算上報與分解、結(jié)算錄入、報表上報、經(jīng)濟活動分析質(zhì)量等日常工作進行月度打分考評，建立專項資金年度統(tǒng)一兌現(xiàn)，促進各管理層和操作層對系統(tǒng)應(yīng)用的執(zhí)行

17、落實和監(jiān)督審核。 </p><p>　　2.季度講評會議制度。堅持以生產(chǎn)經(jīng)營指標、管理服務(wù)標準為基礎(chǔ)，健全實施以“月度檢查、量化評比、季度排序、績效兌現(xiàn)”為主要內(nèi)容的季度考核與講評會議制度，定期對經(jīng)營運行情況做出綜合評價，并將物業(yè)單元成本管理作為一項重要內(nèi)容納入其中，參與講評。 </p><p>　　3.經(jīng)營承包獎懲兌現(xiàn)。建立內(nèi)部經(jīng)營管理運行質(zhì)量獎懲機制，制定獎懲標準，并嚴格落實獎罰兌現(xiàn)，

18、激勵全員全面深化對標、追標、創(chuàng)標活動，在對標中細找“短板”，在追標中深挖潛力，在創(chuàng)標中爭創(chuàng)一流，形成指標排名比貢獻、立桿對標比先進的濃厚氛圍。 </p><p>　　三、S油田社區(qū)推行單元成本管理的成效分析 </p><p>　　S油田社區(qū)地處某油田機關(guān)腹地，轄區(qū)總面積30多平方千米，在冊職工3 000多人，主要擔負著物業(yè)“四保”、醫(yī)療衛(wèi)生、學前教育、公共服務(wù)以及非在職人員管理服務(wù)工作。近

19、年來，S社區(qū)緊緊圍繞集團公司和油田發(fā)展戰(zhàn)略目標，立足保障生產(chǎn)、服務(wù)生活、維護穩(wěn)定的職能定位，積極轉(zhuǎn)換經(jīng)營機制，做精做優(yōu)服務(wù)；牢固樹立“全員、全過程、全要素”的成本管理理念，細化核算單元，強化責任控制，積極推行了單元成本管理，形成了“人人身上有責任，個個環(huán)節(jié)有目標”的物業(yè)成本管理局面，激發(fā)了全體員工成本管理的熱情和創(chuàng)造力，將財務(wù)管理和生產(chǎn)經(jīng)營實踐有機融合，進一步提高預(yù)算執(zhí)行力和成本管理整體水平，使物業(yè)精細化管理水平得到有效再提升。 <

20、;/p><p>　?。ㄒ唬崿F(xiàn)對成本費用的多維管理。社區(qū)物業(yè)單元成本管理通過定義每項成本費用的機構(gòu)管理屬性、業(yè)務(wù)管理屬性和成本費用項目屬性，實現(xiàn)對每一項成本費用的不同維度的管理，在系統(tǒng)里可以根據(jù)管理的需要，按照行政機構(gòu)、業(yè)務(wù)類型、物業(yè)單元等不同口徑進行成本費用的統(tǒng)計匯總和查詢，滿足不同層級生產(chǎn)經(jīng)營和日常管理的各項需要。 </p><p>　　（二）實現(xiàn)對成本費用的源頭控制。過去的預(yù)算管理是從上

21、級到下級查找預(yù)算進度差異的原因，讓二級管理人員很難深入到費用發(fā)生的最前沿，但是物業(yè)單元成本管理的實施和系統(tǒng)的上線，將改變這種滯后的現(xiàn)象，讓財務(wù)管理與生產(chǎn)經(jīng)營實踐融合在一起，將成本管理的重點鎖定在管理和服務(wù)的每一個細節(jié)，通過系統(tǒng)能及時關(guān)注到每個物業(yè)服務(wù)項目的工作量，每個物業(yè)成本費用的發(fā)生點，每個點的消耗量和價值量的變化，從而讓財務(wù)人員和經(jīng)營管理人員掌握引起每項成本費用變化的最小的真實動因，用“以小控大，以下制上”的方式實現(xiàn)對成本費用的源頭

22、控制。 </p><p>　?。ㄈ崿F(xiàn)對成本費用的全局可比。內(nèi)部和外部不同單位之間的機構(gòu)設(shè)置和業(yè)務(wù)管理模式會有所不同，成本費用統(tǒng)計的口徑差異較大，同一項費用支出會因不同單位出現(xiàn)不同的統(tǒng)計口徑，使得單位之間的成本費用的橫向?qū)Ρ入y以保障。社區(qū)物業(yè)單元成本管理體系使這個問題得到解決，通過對費用項目設(shè)置級次，嚴格定義使用范圍，統(tǒng)一分配標準，保證了同一業(yè)務(wù)的成本費用統(tǒng)計口徑在不同單位之間保持一致，使得全局的物業(yè)管理成本費

23、用具有可比性。 </p><p>　?。ㄋ模崿F(xiàn)對成本費用的分級管控。在物業(yè)系統(tǒng)推行單元成本管理，真正依靠的是工作在一線的物業(yè)站站長、物業(yè)區(qū)片管理負責人和物業(yè)服務(wù)人員，其實就是對員工的管理，管理的實質(zhì)就是提高員工自覺控制的參與意識。一張成本費用控制卡，將職工和費用緊緊聯(lián)系在一起，將職工和責任緊緊聯(lián)系在一起，通過經(jīng)濟活動分析制度、月度排名制度、多層次激勵考核機制等系列配套制度的建立，形成強大的單元成本管控體系，在持

24、續(xù)推進全員成本目標管理工作中，不斷提高社區(qū)成本管理水平。 </p><p>　?。ㄎ澹樯鐓^(qū)推行市場化管理奠定基礎(chǔ)。物業(yè)單元成本管理的推行，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫的建立，使社區(qū)物業(yè)服務(wù)各項明細業(yè)務(wù)的管理成本更加清晰明了，在工作中“摸清了家底，定好了標準”，為將來社區(qū)市場化改革提供有力的數(shù)據(jù)支持。X </p><p><b>　　參考文獻： </b></p><

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