服務(wù)企業(yè)成本的管理控制探討——以物業(yè)管理為例

1、服務(wù)企業(yè)成本的管理控制探討摘要:物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)屬于房地產(chǎn)業(yè)衍生的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，其服務(wù)成本的管理控制是確保其快速發(fā)展的基礎(chǔ)性工作。本文首要介紹物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)成本收支情況，分析當(dāng)前我國(guó)物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)成本控制基本現(xiàn)狀，提出有利于加強(qiáng)物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)成本管控制的政策建議。關(guān)鍵詞:物業(yè)管理服務(wù)成本管控政策建議隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的繁榮發(fā)展，我國(guó)的物業(yè)管理企業(yè)也正處于全面調(diào)整、快速發(fā)展的階段。人們對(duì)社會(huì)生活水平日益增長(zhǎng)的要求以及外資企業(yè)的加入是物業(yè)管理

2、服務(wù)行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)和發(fā)展機(jī)遇，要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，成本控制是不容忽視的環(huán)節(jié)。并且物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)屬于微利型行業(yè)，在保證物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品質(zhì)量的前提下提升成本控制的水平，已成為物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)急需解決的問(wèn)題。一、物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)成本收支狀況物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的主要任務(wù)就是根據(jù)與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同，以業(yè)主的需求為標(biāo)準(zhǔn)，為創(chuàng)造優(yōu)雅的生活環(huán)境而進(jìn)行的有關(guān)房屋及其相關(guān)配套設(shè)備的檢修、維護(hù)和系統(tǒng)化管理等一系列活動(dòng)。業(yè)主為滿(mǎn)足自我需求而支出的

3、費(fèi)用為管理服務(wù)企業(yè)的主要收入來(lái)源，而其支出主要包括內(nèi)部管理人員的基本費(fèi)用支出如基本工資、福利津貼支出，還有提供服務(wù)過(guò)程中所發(fā)生的必不可少的管理費(fèi)用和風(fēng)險(xiǎn)防范成本。與其他企業(yè)一樣，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的終極目標(biāo)也是為了實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，可以通過(guò)增加收入減少成本費(fèi)用支出或者開(kāi)展其他的創(chuàng)利型投資業(yè)務(wù)來(lái)獲取64輕2013每15期(5月一一以物業(yè)管理為例?唐曉宇更多渠道的收入等等，總之就是為了增加服務(wù)企業(yè)成本與費(fèi)用支出之間的差額，為企業(yè)創(chuàng)造更多的社

4、會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。二、物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)成本控制基本現(xiàn)狀剖析物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的成本費(fèi)用支出涉及的范圍廣、種類(lèi)多，成本控制過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)各種各樣的問(wèn)題，具體而言，其成本控制的基本現(xiàn)狀可以歸納為以下幾個(gè)方面。(一)成本管控思路狹隘，缺乏有效的管理理念雖然時(shí)代經(jīng)濟(jì)有較大發(fā)展變化，但物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)成本管控的方式和觀念并沒(méi)有發(fā)生與時(shí)俱進(jìn)的變化，大多數(shù)企業(yè)成本管控仍是通過(guò)簡(jiǎn)單的縮減費(fèi)用支出、減控管理過(guò)程中的資源浪費(fèi)來(lái)實(shí)現(xiàn)，加大工作人員工作強(qiáng)度和延長(zhǎng)工作時(shí)間

5、，目的也只是減少企業(yè)的直接成本。對(duì)服務(wù)產(chǎn)品前期開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)階段的成本費(fèi)用缺乏有效的監(jiān)管，忽視服務(wù)過(guò)程中人力資源的相關(guān)費(fèi)用支出、服務(wù)質(zhì)量的好壞以及服務(wù)環(huán)境的優(yōu)雅狀況，從而導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本控制的基本思路狹隘，只是追求簡(jiǎn)單的成本降低，對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益的提升缺乏關(guān)注。況且，成本減少并不等同于經(jīng)濟(jì)效益的改善，物業(yè)管理服務(wù)成本控制也不完全等同于成本減少，在物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)產(chǎn)品時(shí)，要正確認(rèn)識(shí)成本控制的基本理念，根深蒂固的舊有觀念應(yīng)該減弱，需要樹(shù)

6、立有效管理理念和制定合理的管理思路，將提升企業(yè)的整體經(jīng)濟(jì)價(jià)值作為成本控制的最終目標(biāo)，可以選擇有效的直接性的成本支出減少或者營(yíng)利性服務(wù)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)投資，加大投入量獲取更多的提升經(jīng)濟(jì)價(jià)值的渠道，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)價(jià)值的提升。(二)陳舊的成本管理方法，缺乏創(chuàng)新的管理手段就目前物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)運(yùn)營(yíng)情況而言，粗放型的管理模式仍占主流，電子信息化系統(tǒng)沒(méi)有發(fā)揮應(yīng)有的效用，其經(jīng)營(yíng)管理方式方法還比較陳舊落后，管理手段缺乏創(chuàng)新性。物業(yè)企業(yè)內(nèi)部擁有一套機(jī)械、萬(wàn)能

7、的資源配置方案、操作流程、成本管控目標(biāo)和方法，忽視企業(yè)管理項(xiàng)目的差異和項(xiàng)目具體的類(lèi)型、建筑模式、業(yè)主的服務(wù)需求水平以及相對(duì)應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的制定等情況，這種一成不變的管理方式方法容易造成資源浪費(fèi)、效率低下。信息時(shí)代大背景下，手工化的管理手段已經(jīng)難以滿(mǎn)足現(xiàn)實(shí)的需要，信息資源更新速度緩慢導(dǎo)致準(zhǔn)確性低、有失全面性和及時(shí)性，落后的管理手段與現(xiàn)代化的管理工作不能相搭配，也不能很好地適應(yīng)先進(jìn)的管理方法。同時(shí)，大多數(shù)的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的成本考核指

8、標(biāo)體系建立不全面、考核制度和周期不合理，有些知識(shí)生搬硬套并不能很好的對(duì)現(xiàn)實(shí)情況迅速做出反應(yīng)，缺乏靈活性，其內(nèi)部員工績(jī)效考核機(jī)制不健全，獎(jiǎng)懲制度不完善，導(dǎo)致員工工作積極性不高。(二)項(xiàng)目配套設(shè)施，不完善、不合理，工程質(zhì)量穩(wěn)定性不足物業(yè)管理的前期管理階段開(kāi)始時(shí)間比較遲，一些樓房建筑并沒(méi)有考慮到物業(yè)管理問(wèn)題，相對(duì)應(yīng)的物業(yè)管理設(shè)備設(shè)施不齊全、不完善，或者雖然安排了配套設(shè)施但是設(shè)置卻十分不合理，影響物業(yè)管理工作的開(kāi)展和實(shí)施效果。除此之外，有些工程

9、建造實(shí)施過(guò)程監(jiān)理不到位，對(duì)質(zhì)量把關(guān)不嚴(yán)謹(jǐn)導(dǎo)致工程質(zhì)量穩(wěn)定性差，需要進(jìn)行大量的維修、維護(hù)，增加了物業(yè)管理的難度和工作量，從而增加物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的成本。(四)人員素質(zhì)參差不齊，缺失優(yōu)秀人才隨著生活水平的提升，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理水平提出了更高的要求和更多的需求，使物業(yè)管理工作人員自己置的問(wèn)題凸顯出來(lái)，成為規(guī)范物業(yè)管理的關(guān)注點(diǎn)。首先物業(yè)管理發(fā)展歷程短，對(duì)從業(yè)人員的資格沒(méi)有統(tǒng)一的嚴(yán)格認(rèn)證，其基本行為也缺乏標(biāo)準(zhǔn)化的規(guī)范，物業(yè)管理人員的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和技能培

10、訓(xùn)還很薄弱，員工的素質(zhì)參差不齊其次，人們對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的認(rèn)識(shí)不足，再加上物業(yè)管理行業(yè)的準(zhǔn)入門(mén)檻低、工資收入不理想，人才的基本價(jià)值體現(xiàn)程度低，導(dǎo)致許多優(yōu)秀的人才流失。三、加強(qiáng)物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)成本管控制的對(duì)策建議(一)加大人力資源投資管理眾所周知，物業(yè)管理服務(wù)屬于勞動(dòng)密集型企業(yè)，需要投入大量的人力資本，那么合理有效地控制入才資本成為管控成本的關(guān)鍵因素之一。在實(shí)踐運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，我們應(yīng)該采用信息化的科學(xué)技術(shù)管理模式代替?zhèn)鹘y(tǒng)的人工管理模式，運(yùn)用信息

11、技術(shù)來(lái)減少人力資本的投入，全面提升人均管轄面積及提升人的管理效能。對(duì)公司內(nèi)部員工、新人職員工進(jìn)行相關(guān)的企業(yè)文化宣講培訓(xùn)以及業(yè)務(wù)能力的基本考核，制定系統(tǒng)化的培訓(xùn)機(jī)制，定期進(jìn)行各種素質(zhì)培訓(xùn)，制定合理的獎(jiǎng)懲和職位晉升制度，為員工的職位晉升提供暢通無(wú)阻的通道，使每一位員工都能在企業(yè)中感受到自身存在的價(jià)值，以降低職工離職率，在一定程度上可以大大減少員工培訓(xùn)費(fèi)用。不斷提高員工的政治、科學(xué)和文化水平，加大技術(shù)改造資金投入，及時(shí)調(diào)整企業(yè)組織結(jié)構(gòu)以適應(yīng)不

12、同時(shí)期不同發(fā)展階段的匹配度要求，人員職位安排合情合理，在國(guó)家相關(guān)用工政策的指導(dǎo)下，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的人員配置工作有條不紊的開(kāi)展，即實(shí)現(xiàn)工作崗位的有效供給又可以減少企業(yè)人用工成本。簡(jiǎn)而言之，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)通過(guò)對(duì)內(nèi)部崗位的科學(xué)性編制，選擇適合的人才和合理的職業(yè)發(fā)展規(guī)劃，增強(qiáng)員工穩(wěn)定性，可有助于物業(yè)管理企業(yè)減少人力成本的投入，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)健康發(fā)展。(二)追求全局成本控制，實(shí)施追蹤作業(yè)成本法目前大部分物業(yè)管理企業(yè)對(duì)成本的控制均是通過(guò)簡(jiǎn)單的

13、部門(mén)或者單位成本管控，這一管控方法的缺點(diǎn)就是對(duì)于具有關(guān)聯(lián)性、同質(zhì)性和費(fèi)用并非一個(gè)單位部門(mén)的歸屬問(wèn)題很難解決，容易造成單個(gè)部門(mén)為追求自身利益的最大化而損壞企業(yè)整體的收益，有失全局成本控制的效果。所謂追蹤成本控制就是控制作業(yè)成本法，將作業(yè)作為成本核算的對(duì)象而不是項(xiàng)目，可以有效解決上述成本歸屬問(wèn)題，有利于控制全局成本。同時(shí)，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)嚴(yán)格貫徹“以業(yè)主為核心“的服務(wù)理念，對(duì)成本的效益水平提升關(guān)注度，成本管理控制的標(biāo)準(zhǔn)為資源的消耗是否為業(yè)主

14、增加經(jīng)濟(jì)價(jià)值，而不是僅僅關(guān)注成本費(fèi)用本身的耗費(fèi)情況。(三)注重細(xì)節(jié)管理成本控制物業(yè)管理行業(yè)屬于微利型，需要在實(shí)踐運(yùn)營(yíng)過(guò)程中關(guān)注每一細(xì)節(jié)的費(fèi)用成本支出，注重細(xì)節(jié)成本管理已經(jīng)演變成為獲取盈利的重要保障。以本人工作過(guò)的物業(yè)公司為例，公司在綜合考慮自身特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，對(duì)工程建造的成本費(fèi)用設(shè)定嚴(yán)格的成本控制方案，并且根據(jù)工程進(jìn)度實(shí)施反饋機(jī)制，最終獲取預(yù)想的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。公司內(nèi)部每個(gè)部門(mén)制定自己的財(cái)務(wù)預(yù)算計(jì)劃，按照計(jì)劃嚴(yán)格執(zhí)行，對(duì)各種費(fèi)用的支出做出合理的

15、安排，減少不必要的非生產(chǎn)性費(fèi)用支出，例如會(huì)議成本費(fèi)用精簡(jiǎn)化、電話(huà)費(fèi)用有效控制額度、接待嚴(yán)防鋪張浪費(fèi)、車(chē)輛使用區(qū)分公私、提倡水電節(jié)約意識(shí)等等，對(duì)每一個(gè)細(xì)節(jié)的關(guān)注可以幫助企業(yè)節(jié)省很多的成本，保證企業(yè)成本管控效果具有成效。(四)加強(qiáng)組織管理，降低組織成本組織成本是物業(yè)管理企業(yè)成本的重要組成部分，不可忽視。如何減少組織成本也逐漸成為企業(yè)管理控制成本的一種途徑。具體而言包括兩個(gè)方面，一是對(duì)組織結(jié)構(gòu)的完善。物業(yè)管理企業(yè)要緊密結(jié)合自身的特點(diǎn)，綜合考慮

16、服務(wù)業(yè)主的需求以及外界市場(chǎng)環(huán)境的變化，對(duì)現(xiàn)有組織結(jié)構(gòu)進(jìn)行考核，發(fā)現(xiàn)其運(yùn)行機(jī)制不合理的地方進(jìn)行改正，使其達(dá)到最優(yōu)的控制效果二是組織運(yùn)行機(jī)制的合理完善完備。對(duì)組織中的每一環(huán)節(jié)設(shè)定相對(duì)應(yīng)的組織運(yùn)行機(jī)制，如決策機(jī)制、日常挎圣營(yíng)管理機(jī)制、與服務(wù)業(yè)主的溝通協(xié)調(diào)機(jī)制以及員工的獎(jiǎng)懲機(jī)制等等。(五)開(kāi)展科學(xué)化的管理，提升效率信息化時(shí)代努力發(fā)揮“科學(xué)技術(shù)是第一生產(chǎn)力“的基本理念，物業(yè)管理服務(wù)公司成本控制走科學(xué)化的管理渠道成為社會(huì)發(fā)展的必然之路。具體而言，可

17、以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行實(shí)施，一是物業(yè)管理中相配套的基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備要追求低耗能環(huán)保，通過(guò)與政府相關(guān)部門(mén)開(kāi)展合作共同促進(jìn)高效節(jié)能設(shè)備的改造工作二是運(yùn)用先進(jìn)的方法進(jìn)行現(xiàn)代化管理，綜合運(yùn)用全面預(yù)算管理、三標(biāo)一體化的質(zhì)量管理體系、辦公的信息化管理、物流集中配送管理等現(xiàn)代化管理方法三是員工綜合素質(zhì)的提升，公司員工既要注重基本業(yè)務(wù)能力培養(yǎng)又要注重職業(yè)道德素質(zhì)的培養(yǎng)，使其成為全方位發(fā)展的復(fù)合型人才，為企業(yè)創(chuàng)造更多效益的同時(shí)實(shí)現(xiàn)自身的價(jià)值。(六)充分發(fā)揮集中

18、優(yōu)勢(shì)集中優(yōu)勢(shì)是指物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)成本控制過(guò)程中，努力發(fā)揮企業(yè)總部具備的特有功能，在企業(yè)整體上下實(shí)現(xiàn)資源和相關(guān)信息的共享，避免產(chǎn)生各個(gè)項(xiàng)目各自為政所產(chǎn)生的不必要的成本費(fèi)用支出，從而達(dá)到成本控制的目的。比如，對(duì)擁有多個(gè)管理項(xiàng)目的物業(yè)企業(yè)，可對(duì)常規(guī)性的物資采供進(jìn)行資源整合，統(tǒng)一招投標(biāo)，在降低了單位成本的同時(shí)又規(guī)范了項(xiàng)目采購(gòu)業(yè)務(wù)。參考文獻(xiàn).[1]張濤.加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制的思考回.現(xiàn)代企業(yè)，2011(02).[2]謝靜.物業(yè)管理企業(yè)成本