旅游地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)初探

1、<p>　　旅游地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)初探</p><p>　　摘要：隨著國民生活水平的提高，人們對(duì)旅游、休閑、私密的生活方式的需求越來越大，對(duì)健康環(huán)保、綠色生態(tài)的生活品質(zhì)的要求也越來越高。在目前房地產(chǎn)政策調(diào)控之下，集旅游、文化、休閑為一體的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目以其自然資源優(yōu)勢(shì)和旅游政策優(yōu)勢(shì)逐步成為地產(chǎn)商新的開發(fā)目標(biāo)。旅游地產(chǎn)利用廣泛的旅游資源，融入相應(yīng)的地產(chǎn)元素，整合度假、生活、運(yùn)動(dòng)、休閑娛樂等方面，從而創(chuàng)造優(yōu)美怡人的

2、居住環(huán)境，提升地產(chǎn)價(jià)值。這種新興的地產(chǎn)模式，已經(jīng)在全國多個(gè)城市實(shí)踐并取得了成功。經(jīng)過參加多個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際操作和各地項(xiàng)目的實(shí)地考察，特以萬科&#8226;三亞“湖心島”項(xiàng)目為例對(duì)城市旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的具體規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行初步探討，以求摸索出適應(yīng)不同開發(fā)條件的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的思路和方法。 </p><p>　　關(guān)鍵詞：旅游地產(chǎn)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、生態(tài)、園林景觀 </p><p>　　Abs

3、tract: with the improvement of people's living standard, people to travel, leisure, private way of life needs more and more, the health, environmental protection, green ecological life quality request more and more i

4、s also high. In the current real estate policies under control, set the tourism, culture and leisure for the integration of tourism real estate project with its natural resources advantage and tourism policy advantage ha

5、s gradually become a real estate business new development goa</p><p>　　Keywords: tourism real estate, planning and design, ecology, landscape </p><p>　　中圖分類號(hào)： S757 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)： </p><

6、;p><b>　　項(xiàng)目背景 </b></p><p>　　三亞城市總體規(guī)劃對(duì)開發(fā)該片區(qū)的整體訴求 </p><p>　　萬科&#8226;三亞“湖心島”項(xiàng)目所屬的片區(qū)為南新農(nóng)場管轄范圍，在三亞原城市總體規(guī)劃中為非建設(shè)用地。由于近年三亞城市快速發(fā)展，規(guī)劃區(qū)內(nèi)用地大部分已對(duì)外出售，并擁有開發(fā)意向方案。為科學(xué)合理地引導(dǎo)規(guī)劃片區(qū)的開發(fā)，經(jīng)政府批復(fù)該片區(qū)進(jìn)行了控制

7、性詳細(xì)規(guī)劃的編制。2011年3月，修編后的控規(guī)經(jīng)市政府批準(zhǔn)正式實(shí)施。 </p><p>　　規(guī)劃片區(qū)處于三亞市門戶地段，片區(qū)內(nèi)山、水資源豐富，可開展山地徒步旅行、山野活動(dòng)、觀光以及文化休閑娛樂等，因此特色旅游和服務(wù)是該片區(qū)的主導(dǎo)功能?？匾?guī)中該片區(qū)功能定位為：以風(fēng)情特色旅游為先導(dǎo)，集旅游休閑、康體養(yǎng)生、生態(tài)居住功能為一體的城郊型度假旅游生活區(qū)。 </p><p>　　項(xiàng)目用地區(qū)位示意項(xiàng)目所在

8、片區(qū)控規(guī)示意 </p><p><b>　　項(xiàng)目概況 </b></p><p><b>　　場地概況 </b></p><p>　　萬科&#8226;三亞“湖心島”項(xiàng)目用地位于迎賓中路段控規(guī)用地東南角，離三亞交通樞紐田獨(dú)轉(zhuǎn)盤約3公里。項(xiàng)目地塊南側(cè)、西側(cè)臨山，北側(cè)靠湖（小型水庫），東側(cè)為住宅用地；區(qū)域內(nèi)擁有良好的湖泊

9、及山體景觀資源，區(qū)域外有規(guī)劃道路連接北面迎賓路，交通條件良好。 </p><p><b>　　地塊性質(zhì) </b></p><p>　　項(xiàng)目總用地面積436120平米（土地證范圍），計(jì)容總建筑面積約319505.8平米。其中三個(gè)地塊為可建設(shè)用地，B-06-04為商業(yè)用地，可建設(shè)商業(yè)及酒店；B-05-03為商住用地，可建設(shè)住宅；B-05-09為教育用地（不可售），建設(shè)足球

10、訓(xùn)練基地；其余部分為非建設(shè)用地。另外，項(xiàng)目用地邊緣的高園水庫及一部分山體用地租用作為運(yùn)動(dòng)公園用地使用，共約550畝。非建設(shè)用地和租用地可配套成園林景觀、運(yùn)動(dòng)、休閑、游憩設(shè)施等。 </p><p><b>　　用地規(guī)劃條件示意 </b></p><p><b>　　甲方訴求 </b></p><p>　　在規(guī)劃設(shè)計(jì)之初甲方提

11、供給我方的關(guān)于該地塊開發(fā)設(shè)計(jì)的關(guān)鍵詞是：運(yùn)動(dòng)會(huì)所、足球基地、公路自行車賽道、復(fù)健中心、水上樂園、多功能運(yùn)動(dòng)場。 </p><p>　　在不斷的交流過程中，我們了解到甲方的具體訴求就是在該旅游地塊結(jié)合優(yōu)美的自然環(huán)境，建設(shè)以體育運(yùn)動(dòng)為主題的公園。體育運(yùn)動(dòng)以自行車運(yùn)動(dòng)和足球訓(xùn)練為主，其中自行車運(yùn)動(dòng)根植于萬科的企業(yè)文化，甲方希望能在該基地上能組織自行車運(yùn)動(dòng)的體驗(yàn)、訓(xùn)練、比賽等內(nèi)容，不僅服務(wù)于在此旅游居住的人，還能服務(wù)于萬

12、科內(nèi)部的自行車活動(dòng)；足球訓(xùn)練基地定位為服務(wù)全國足球隊(duì)的訓(xùn)練基地以及國內(nèi)企業(yè)內(nèi)部足球運(yùn)動(dòng)的活動(dòng)中心。在此基礎(chǔ)上合理配備運(yùn)動(dòng)會(huì)所、復(fù)健中心、水上樂園、多功能運(yùn)動(dòng)場等于體育運(yùn)動(dòng)相關(guān)的服務(wù)設(shè)施。 </p><p><b>　　場地條件 </b></p><p>　　土地證范圍內(nèi)基地大部分區(qū)域較平坦，南側(cè)為緩坡地，坡度約8%。場地標(biāo)高為10.8至35.0，高差約24.2M?；?/p>

13、現(xiàn)狀主要為未利用地，現(xiàn)狀植物主要由山體草坡和低矮灌木組成?；貎?nèi)部有三個(gè)水塘，水質(zhì)良好。租用水庫已不具有灌溉功能，水位受季節(jié)影響較大。草坡及湖面形成的景觀格局自然優(yōu)美。租用山體多為次生植被，景觀效果較差。 </p><p>　　根據(jù)分析場地正面要素：南面山體、北側(cè)水庫及對(duì)面山景是基地最重要的景觀資源要素；基地東面有控規(guī)的綠廊通過；負(fù)面要素：場地南靠山體，北朝水庫，對(duì)空間布局有一定的影響；場地內(nèi)部有三個(gè)大的水塘，集

14、中與商業(yè)地塊，成為酒店建筑布局的限制條件。 </p><p><b>　　場地條件條件示意 </b></p><p><b>　　規(guī)劃設(shè)計(jì) </b></p><p><b>　　規(guī)劃思路 </b></p><p>　　通過對(duì)場地的分析研究以及與甲方的多輪溝通，形成了以下規(guī)劃思路

15、：首先要形成一個(gè)強(qiáng)有力的空間中心，聯(lián)系周邊的居住、商業(yè)、教育地塊，進(jìn)而向四周輻射，使旅游、生活居住的人員的活動(dòng)能夠圍繞這個(gè)多功能的中心展開。其次，加強(qiáng)軸線的聯(lián)系性，從而突顯功能的支撐性和主體性，形成空間骨架；然后，利用自行車的的賽道來串聯(lián)場地的各個(gè)部分，使其項(xiàng)目用地內(nèi)的各個(gè)功能成為有機(jī)的整體。 </p><p>　　概括來講，本項(xiàng)目規(guī)劃結(jié)構(gòu)可歸納為：“一心、一環(huán)、三軸線”。 </p><p&g

16、t;　　“一心”是指一個(gè)“空間中心”。 </p><p>　　從項(xiàng)目規(guī)劃開始，我們就強(qiáng)調(diào)創(chuàng)造一個(gè)強(qiáng)有力的核心來聯(lián)系和控制周邊不同功能地塊之間的關(guān)系，使區(qū)域內(nèi)人的生活都能夠圍繞這個(gè)中心展開。 </p><p>　　該項(xiàng)目主要的任務(wù)是三個(gè)地塊（分別是商業(yè)、商住及教育基地）及由周邊綠地湖面組成的運(yùn)動(dòng)公園的規(guī)劃設(shè)計(jì)，從空間和實(shí)際的利用上來說并沒有一定的關(guān)聯(lián)性。從功能上來說缺乏合理的組織，從人在場地

17、內(nèi)的活動(dòng)來說，沒有把各種類型的景觀和活動(dòng)整合成完整的序列。 </p><p>　　規(guī)劃中通過利用控規(guī)中廣場用地形成空間中心，該空間中心將酒店、商業(yè)、居住、公園有效的統(tǒng)一在一起，形成人通往各個(gè)功能區(qū)域的空間場所和意向節(jié)點(diǎn)，同時(shí)該中心還承擔(dān)廣場的景觀、人的休閑、運(yùn)動(dòng)、娛樂、表演及日?；顒?dòng)等功能，具有非常積極的意義。 </p><p>　　空間中心統(tǒng)領(lǐng)全局，是整個(gè)方案的靈魂。 </p>

18、;<p>　　“一環(huán)”是指一個(gè)“自行車賽道環(huán)線”。 </p><p>　　根據(jù)項(xiàng)目主題，我們利用自行車賽道形成環(huán)線，串聯(lián)場地內(nèi)部的綠地系統(tǒng)，使公園成為一個(gè)有機(jī)的整體。在具體的組織上形成多種方式，并將人的其他運(yùn)動(dòng)及休閑活動(dòng)串聯(lián)起來，強(qiáng)調(diào)運(yùn)動(dòng)公園的項(xiàng)目定位。 </p><p>　　“三軸線”是指通過場地的規(guī)劃條件、自然地理?xiàng)l件及生態(tài)景觀要素，在空間中心的控制之下，形成的具有相關(guān)意

19、義的三條 “空間軸線”。 </p><p><b>　　軸線一：生態(tài)軸 </b></p><p>　　根據(jù)控規(guī)廣場南面控制有一條寬度為31米的綠廊聯(lián)通山體，我們打通綠廊連通廣場（空間中心）并一直延伸至湖面以北形成一條綠廊，成為控制整個(gè)園區(qū)運(yùn)動(dòng)休閑的軸線，休憩、運(yùn)動(dòng)、公園景觀等均沿此軸線展開。 </p><p>　　這個(gè)軸線具有生態(tài)的含義――它以

20、廣場為中心打通了山和湖的關(guān)系，統(tǒng)領(lǐng)了場地內(nèi)部自然景觀要素，形成了一條鮮明的視線通廊。 </p><p><b>　　軸線二：景觀軸 </b></p><p>　　該軸線以項(xiàng)目用地整體的生態(tài)景觀要素結(jié)合商?。˙-05-03）及商業(yè)（B-06-04）展開，由南至北形成山體住宅――花園酒店――臨水商業(yè)――無邊泳池――內(nèi)湖――高園水庫公園綠地為節(jié)奏的空間序列軸線，兩地塊的建筑

21、、廣場等要素均按此節(jié)奏展開，與人的生活聯(lián)系緊密，也是一條景觀序列軸線。 </p><p>　　這個(gè)軸線同時(shí)具有人文的含義――它順應(yīng)自然、強(qiáng)化景觀要素，控制了景觀的節(jié)奏，為場地中活動(dòng)的人提供鮮明的指引，利于人文活動(dòng)的展開。 </p><p><b>　　軸線三：休閑軸 </b></p><p>　　保留自然沖溝，留出自然匯水的路徑，形成生態(tài)廊道和

22、體現(xiàn)自然野趣的通道。通過景觀的塑造形成聯(lián)系居住地塊及廣場（空間中心）的軸線，這條軸線可以很便捷的到達(dá)商業(yè)用地和公園綠地。居民日常的休閑活動(dòng)都能夠以此軸線展開。 </p><p>　　軸線位置明確，形成三條強(qiáng)有力的控制線，是整個(gè)方案的功能布局和空間控制的骨架。 </p><p><b>　　規(guī)劃設(shè)計(jì)思路示意 </b></p><p><b&

23、gt;　　功能布局 </b></p><p>　　項(xiàng)目主要用地可以分為商業(yè)用地、商住用地、教育科研用地及規(guī)劃綠地、租用水庫及山體形成的公園綠地四種土地利用形式?？傮w上可以分為商業(yè)、居住、教育及公園四大功能用地。 </p><p>　　商業(yè)功能用地位于迎賓路進(jìn)入場地的首要位置，而且占有北邊開闊的水庫景觀資源，其入口形象的地位相當(dāng)突出，是對(duì)外形象展示的焦點(diǎn)。該地塊主要布置為酒店和服

24、務(wù)性商業(yè)，是公共活動(dòng)的中心，具有較高的商業(yè)價(jià)值。 </p><p>　　居住功能用地位于商業(yè)南面，自然條件優(yōu)良。容積率低，綠地率高，著重打造高品質(zhì)度假型住宅產(chǎn)品。 </p><p>　　教育功能用地位于居住功能用地東面，功能涵括兩個(gè)國際標(biāo)準(zhǔn)的足球場、康體設(shè)施及宿舍，是具有一定規(guī)模的足球訓(xùn)練中心，可以成為三亞的足球培訓(xùn)基地，可以承接企業(yè)足球隊(duì)的訓(xùn)練，可以承接國家級(jí)以上足球隊(duì)的訓(xùn)練。 <

25、/p><p>　　公園功能用地包圍以上三個(gè)功能用地，定位為體育運(yùn)動(dòng)休閑公園，以自行車賽道為主，賽道環(huán)繞整個(gè)項(xiàng)目用地范圍，室外籃球場、網(wǎng)球場、拓展訓(xùn)練場，水上娛樂、休閑、健身等設(shè)施分布在公園內(nèi)部。綜合性的運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目體現(xiàn)公園的運(yùn)動(dòng)主題。 </p><p><b>　　場地設(shè)計(jì) </b></p><p><b>　　空間組織 </b>

26、</p><p>　　在空間組織上我們從地標(biāo)、節(jié)點(diǎn)、界面、區(qū)域的角度出發(fā)，讓整體的空間形象就有標(biāo)志性、可識(shí)別性。 </p><p>　　地標(biāo)：以酒店群體建筑及其環(huán)境形成區(qū)域地標(biāo)，建立區(qū)域形象。 </p><p>　　節(jié)點(diǎn)： B-06-05地塊公共廣場空間，是放大了的城市節(jié)點(diǎn)及公共活動(dòng)節(jié)點(diǎn)。 </p><p>　　界面：整合上述商業(yè)和居住的布局

27、，形成主要城市界面，并劃分公共和私密的空間。 </p><p>　　區(qū)域：各個(gè)地塊內(nèi)部空間形成屬性明確的區(qū)域。其中住宅小區(qū)通過生態(tài)軸、景觀軸、休閑軸與外圍公建相聯(lián)系，保證住宅的便利性與私密性。 </p><p><b>　　園林景觀組織、 </b></p><p>　　園林景觀組織由外而內(nèi)、由內(nèi)而外的分析景觀資源，發(fā)掘場地特質(zhì)。 </p&

28、gt;<p>　　外部自然景觀資源：湖泊（水庫）景觀，南北兩面自然山體景觀。 </p><p>　　城市景觀資源：酒店群門戶形成的城市標(biāo)志性建筑景觀。 </p><p>　　內(nèi)部庭院景觀：在各居住組團(tuán)內(nèi)部形成大庭院景觀。 </p><p>　　總體景觀節(jié)奏：由南至北，山體――居住――酒店――無邊泳池――內(nèi)湖――外湖（水庫）。 </p>&

29、lt;p><b>　　規(guī)劃設(shè)計(jì)總平面圖 </b></p><p><b>　　生態(tài)化處理方式 </b></p><p>　　場地地形的處理。我們采用因地適宜的設(shè)計(jì)手法，盡量不對(duì)規(guī)劃用地做大面積的地形修改，這樣不僅可以降低土方施工帶來的很大一部分施工成本，而且可以充分利用地形來塑造自然的環(huán)境肌理，為游客及居住者創(chuàng)造多元化的自然的體驗(yàn)。 <

30、;/p><p>　　水的利用。設(shè)置雨水收集回用系統(tǒng)，收集屋面、地面雨水進(jìn)行回用。由于本項(xiàng)目現(xiàn)有水體面積較大，可結(jié)合進(jìn)行充分利用，將屋面和室外地面的雨水經(jīng)室外管網(wǎng)收集，通過棄流井對(duì)初期雨水棄流后，收集儲(chǔ)存于室外水庫、魚塘等處，經(jīng)簡單凈化處理，用于綠地澆灌用水、車庫沖洗用水、水景用水、以及中水供水系統(tǒng)補(bǔ)充水。水資源得到充分的利用。 </p><p>　　太陽能的利用。本項(xiàng)目生活熱水全部采用太陽能熱

31、水系統(tǒng)。其中酒店和酒店式公寓、宿舍用熱水采用，集中太陽能熱水系統(tǒng)供給，提高能源的利用率，減少對(duì)環(huán)境污染，降低用電量。 </p><p>　　六、旅游地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)思考 </p><p>　?。?）宏觀定位決定開發(fā)走向 </p><p>　　開發(fā)商所站的角度和立場決定項(xiàng)目的高度。萬科從市場的角度出發(fā)對(duì)項(xiàng)目主題、客源市場、戶型產(chǎn)品等方面進(jìn)行了詳細(xì)的論證分析，使得該旅游

32、地產(chǎn)項(xiàng)目以體育運(yùn)動(dòng)休閑為主題，以居住、度假、療養(yǎng)等人群為市場，提供多樣的戶型產(chǎn)品和多邊的空間豐富客戶的選擇。并在此基礎(chǔ)上提供完善的服務(wù)配套，形成高品質(zhì)的主題式運(yùn)動(dòng)休閑公園。 </p><p>　　（2）項(xiàng)目策劃突出主題思路 </p><p>　　各類項(xiàng)目的組織開展是主題內(nèi)容突出的必要條件。在該項(xiàng)目當(dāng)中，萬科以自己的企業(yè)文化為出發(fā)點(diǎn)，突出自行車運(yùn)動(dòng)，提倡健康、環(huán)保的生活方式。以自行車道貫穿整

33、個(gè)項(xiàng)目為亮點(diǎn)，打造運(yùn)動(dòng)主題，另外結(jié)合足球運(yùn)動(dòng)、水上運(yùn)動(dòng)等項(xiàng)目，將項(xiàng)目的主題凸顯得更加豐滿、完善。 </p><p>　　（3）規(guī)劃設(shè)計(jì)理清功能關(guān)系 </p><p>　　規(guī)劃設(shè)計(jì)是從甲方的訴求、場地的實(shí)際情況出發(fā)，宏觀上處理好自然環(huán)境和不同功能分區(qū)之間的關(guān)系，微觀上處理好建筑與場地內(nèi)部要素之間的關(guān)系以及建筑內(nèi)部的組織關(guān)系。在該項(xiàng)目中，通過合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)做到商業(yè)、酒店、居住分區(qū)明確，交通聯(lián)系

34、便捷，做到園林景觀空間豐富，層次分明，達(dá)到步移景異的效果。 </p><p>　?。?）生態(tài)理念營造自然氛圍 </p><p>　　生態(tài)理念貫穿規(guī)劃設(shè)計(jì)的全過程。在該項(xiàng)目的設(shè)計(jì)過程中，在場地設(shè)計(jì)、地表徑流的組織，雨水的回收利用，太陽能的運(yùn)用、植物選擇等方面都始終堅(jiān)持著生態(tài)理念。從這些方面出發(fā)，體現(xiàn)出人與自然的完美融合，創(chuàng)造出生態(tài)和諧的人居環(huán)境。 </p><p>　

35、　規(guī)劃效果圖示意規(guī)劃效果圖示意 </p><p><b>　　參考文獻(xiàn)： </b></p><p>　　[1] 蘇堤，旅游地產(chǎn)的新探索――周莊云海農(nóng)夫山莊三期度假別墅區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)淺析[J]，華中建筑,2007,(10) </p><p>　　[2] 文彤,城市旅游住宅地產(chǎn)發(fā)展研究[J],城市問題,2006,第9期. </p><