淺議公共租賃住房融資模式的構(gòu)建

1、<p>　　淺議公共租賃住房融資模式的構(gòu)建</p><p>　　摘要：基于公共租賃住房融資模式現(xiàn)存問(wèn)題，文中提出通過(guò)投融資平臺(tái)與城市政府相關(guān)部門(mén)簽訂委托代理協(xié)議，通過(guò)建立的委托代理這一契約關(guān)系來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)公共租賃住房建設(shè)和融資，使融資平臺(tái)獲得穩(wěn)定、規(guī)范的現(xiàn)金流，作為償還資本市場(chǎng)融資成本的資金來(lái)源，從而實(shí)現(xiàn)公共租賃住房投融資平臺(tái)的構(gòu)建。 </p><p>　　關(guān)鍵詞：公共租賃住房；融資

2、模式；定價(jià) </p><p>　　中圖分類號(hào)：F830.9 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A </p><p>　　文章編號(hào)：1005-913X（2016）01-0112-02 </p><p>　　隨著中國(guó)工業(yè)化和城市化進(jìn)程的加速，城市人口不斷增加，導(dǎo)致住宅市場(chǎng)的潛在需求加大。增長(zhǎng)的居住需求使得房?jī)r(jià)高啟，中低收入者住房支付能力與具有適宜標(biāo)準(zhǔn)的住房的價(jià)格之間出現(xiàn)巨大的落差，難以憑借自

3、身能力解決住房問(wèn)題， “夾心層”群體的住房問(wèn)題日益凸顯。資金保障性住房建設(shè)最基本的保障，也是目前制約其發(fā)展的主要瓶頸。巨大的資金缺口，越來(lái)越多地困擾我國(guó)保障性住房建設(shè)的進(jìn)度。公共租賃住房將是我國(guó)重點(diǎn)發(fā)展的保障類住房，其核心問(wèn)題仍然是融資問(wèn)題。 </p><p>　　一、我國(guó)公共租賃住房融資模式現(xiàn)狀 </p><p>　　我國(guó)公共租賃住房融資模式發(fā)展時(shí)間比較短，正處于初步發(fā)展階段，但總體可以

4、概括為三種模式：一是政府財(cái)政劃撥為主的融資模式；二是政府專門(mén)機(jī)構(gòu)融資模式；三是投融資平臺(tái)融資模式。第一種模式主要特征是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)和收購(gòu)房源等資金完全由政府通過(guò)財(cái)政撥款、專項(xiàng)資金及政府信用為基礎(chǔ)的貸款等方式提供，依靠政府補(bǔ)貼來(lái)彌補(bǔ)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)虧損、維持項(xiàng)目的正常運(yùn)營(yíng)。這種模式主要適用于經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)、公共租賃住房建設(shè)規(guī)模較小的城市和地區(qū)，因此只有少數(shù)城市或一些城市在發(fā)展初期采用，如無(wú)錫、深圳、廈門(mén)、青島等。第二種模式主要特征是以政府的專門(mén)機(jī)構(gòu)

5、（如住房保障管理部門(mén)或?qū)ｉT(mén)的公共租賃住房管理部門(mén)）負(fù)責(zé)公共租賃住房項(xiàng)目的資金籌集；融資范圍不局限于財(cái)政資金，更多的是利用公共租賃住房的政策支持、以各種形式吸收社會(huì)資金和私人部門(mén)的投資和參與。由于此種融資模式以政府部門(mén)信用為支撐，吸收貸款和其他金融機(jī)構(gòu)支持相對(duì)比較容易，因此在開(kāi)展公共租賃住房建設(shè)的多個(gè)城市中采取了此種模式，如深圳、北京等。第三種融資模式的主要特征是政府組建的國(guó)有投融資平臺(tái)為核心，采取各種融資方式、利用不同融資渠道為公共租賃

6、住房籌集資金，并負(fù)責(zé)公共租賃住房的融資、開(kāi)發(fā)、建設(shè)</p><p>　　二、我國(guó)公共租賃租房融資模式存在的問(wèn)題 </p><p>　　（一）缺少科學(xué)定價(jià)機(jī)制 </p><p>　　目前，各地方只是規(guī)定公共租賃住房的租金要低于市場(chǎng)租賃價(jià)格，但是對(duì)于租賃類保障住房租金標(biāo)準(zhǔn)仍然沒(méi)有統(tǒng)一的、科學(xué)的定價(jià)機(jī)制。這需要對(duì)公共租賃住房租金標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定的合理性、多樣性及差異性作進(jìn)一步研究

7、。一方面，由于各群體收入不同、住房需求存有差異等實(shí)際情況，以致政府在租金方面已給予了優(yōu)惠，但部分租賃住房項(xiàng)目租金標(biāo)準(zhǔn)仍與少數(shù)家庭經(jīng)濟(jì)承受能力不相適應(yīng)。另一方面，成本租金、準(zhǔn)市場(chǎng)租金等沒(méi)有從投資者角度考慮，難以吸引社會(huì)投資參與租賃類保障住房建設(shè)，市場(chǎng)租金沒(méi)有考慮政府的政策支持因素對(duì)租金控制的影響。 </p><p>　?。ǘ┤鄙偃谫Y模式創(chuàng)新 </p><p>　　引入社會(huì)資金的做法沒(méi)有普遍

8、推廣。由于缺乏規(guī)范化、制度化的住房建設(shè)長(zhǎng)期融資渠道，以及對(duì)社會(huì)資金參與保障性住房建設(shè)認(rèn)識(shí)不足，公共租賃住房建設(shè)還依靠財(cái)政投入，難以持續(xù)。商業(yè)銀行沒(méi)有長(zhǎng)期信貸產(chǎn)品，住房公積金貸款提供支持以及債券、房地產(chǎn)信托基金都處于方案研究階段。 </p><p>　?。ㄈ┤鄙傧嚓P(guān)政策支持 </p><p>　　土地供應(yīng)和稅費(fèi)政策是降低租賃類保障住房成本，實(shí)現(xiàn)相對(duì)低租金基礎(chǔ)上正常運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵。雖然對(duì)于廉租住

9、房已有較為明確的優(yōu)惠政策規(guī)定，但對(duì)于公共租賃住房因定位尚不清晰，相關(guān)土地供應(yīng)、稅費(fèi)政策不明確。按現(xiàn)有規(guī)定，公共租賃住房還不能享受廉租住房的相關(guān)政策。鑒于國(guó)家對(duì)于公共租賃住房保障范圍和條件并無(wú)統(tǒng)一規(guī)定，因此各地方在制訂公共租賃住房政策時(shí)沒(méi)有參照標(biāo)準(zhǔn)，政策執(zhí)行也有差異，這不利于全國(guó)公共租賃住房保障的統(tǒng)一性和規(guī)范性。 </p><p>　?。ㄋ模┤鄙傧鄳?yīng)的資金渠道 </p><p>　　目前，公

10、共租賃住房資金渠道主要是財(cái)政資金、公積金增值收益、土地出讓金、社會(huì)捐贈(zèng)或其他資金來(lái)源，在公共租賃住房融資實(shí)踐中可以發(fā)現(xiàn)，無(wú)論是財(cái)政撥款和專項(xiàng)資金、土地出讓金凈收益、住房公積金增值收益和專項(xiàng)支持貸款中的任何一項(xiàng)，都是政府管轄和支配的資源。投融資體制改革吸收社會(huì)資金也是在政府政策的推動(dòng)之下進(jìn)行的。由此看出，公共租賃住房建設(shè)的融資更多的依賴財(cái)政撥款和各種專項(xiàng)資金，很少有金融機(jī)構(gòu)和其他主體的資金參與，資金融通渠道單一，渠道不暢通。公共租賃住房建

11、設(shè)融資過(guò)度依賴于政府財(cái)政性資金，不僅不能保證公共租賃住房建設(shè)的順利實(shí)施，同時(shí)加重了政府的財(cái)政負(fù)擔(dān)，壓縮了市場(chǎng)機(jī)制參與公共租賃住房融資的空間。 </p><p>　?。ㄎ澹┤狈I(yè)的融資機(jī)構(gòu) </p><p>　　面對(duì)租賃類保障住房大量需求，公共租賃住房建設(shè)需要龐大數(shù)額的資金支持。要能夠及時(shí)有效的籌集資金，一個(gè)專業(yè)的融資機(jī)構(gòu)是不可或缺的。發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)保障性住房融資模式中，無(wú)一例外的存在一個(gè)

12、強(qiáng)有力的融資機(jī)構(gòu)，為保障性住房建設(shè)提供專業(yè)、系統(tǒng)的融資服務(wù)和技術(shù)支持。但目前我國(guó)各城市中，無(wú)論是政府的住房保障管理部門(mén)、還是投融資平臺(tái)，公共租賃住房建設(shè)融資的專業(yè)化水平都不高，需要專業(yè)化運(yùn)作和管理。 </p><p>　　三、公共租賃租房融資模式運(yùn)行框架 </p><p>　　（一） 投資主體選擇 </p><p>　　不同性質(zhì)的投資主體，有各自的特點(diǎn)：政府投資公共

13、租賃住房的優(yōu)勢(shì)在于能準(zhǔn)確地執(zhí)行相關(guān)政策，便于協(xié)調(diào)相關(guān)部門(mén)，能合理地利用政府信用和資源，改變住房市場(chǎng)預(yù)期、穩(wěn)定市場(chǎng)等方面，但是在運(yùn)作效率和資金來(lái)源方面相對(duì)不足；社會(huì)投資的優(yōu)勢(shì)在于資金充裕，運(yùn)作效率較高，但逐利性較強(qiáng)，需要政府監(jiān)管力度大。目前我國(guó)住房市場(chǎng)處于以增量市場(chǎng)為主的階段，結(jié)合國(guó)際公共住房實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，租賃保障住房推行之初，需要有政府控制的平臺(tái)進(jìn)行相關(guān)的融資和運(yùn)作，確保租賃保障住房政策的有效執(zhí)行。政府投資為主的同時(shí)，積極引導(dǎo)社會(huì)投資的參與

14、，以彌補(bǔ)投資的不足。 　?。ǘ?gòu)建方式 </p><p>　　構(gòu)建融資平臺(tái)有新建和借助現(xiàn)有平臺(tái)兩種途徑。新建租賃保障住房融資平臺(tái)，需要政府將合法、有效的資產(chǎn)投入，在原始投入基礎(chǔ)上運(yùn)用金融工具進(jìn)行必要的資金融通，籌措租賃保障住房所需的資金。如果有合適的現(xiàn)成的政府控制的房地產(chǎn)企業(yè)或者政府下設(shè)的事業(yè)單位，可以利用企業(yè)或單位現(xiàn)有資產(chǎn)和資質(zhì)，直接進(jìn)行租賃保障住房專項(xiàng)融資。新設(shè)平臺(tái)的優(yōu)點(diǎn)在于沒(méi)有歷史遺留問(wèn)題的干擾，可根據(jù)

15、政策需要規(guī)劃實(shí)體的發(fā)展，缺點(diǎn)是需要財(cái)政專項(xiàng)投入，沒(méi)有既往業(yè)績(jī)，融資難度相對(duì)較大。借助政府已有的平臺(tái)的優(yōu)點(diǎn)在于有現(xiàn)成的資產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，便于融資；缺點(diǎn)在于需要解決很多與資產(chǎn)相關(guān)的剝離改制等問(wèn)題。 </p><p><b>　?。ㄈ┢脚_(tái)結(jié)構(gòu) </b></p><p>　　根據(jù)層級(jí)結(jié)構(gòu)關(guān)系，融資平臺(tái)可以為單級(jí)，也可以為多級(jí)結(jié)構(gòu)。單級(jí)結(jié)構(gòu)，即由一個(gè)平臺(tái)統(tǒng)一完成所有涉及公共租賃

16、住房的投資融資事務(wù)；多級(jí)結(jié)構(gòu)，即在一個(gè)實(shí)體基礎(chǔ)上根據(jù)具體需要增設(shè)二級(jí)或三級(jí)實(shí)體，形成公共租賃住房的綜合融資平臺(tái)。單級(jí)結(jié)構(gòu)設(shè)立相對(duì)簡(jiǎn)單，但不同的具體項(xiàng)目融資之間有影響；多級(jí)結(jié)構(gòu)對(duì)于具體項(xiàng)目融資較為靈活，不同的層級(jí)之間還有防火墻作用，有利于項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制，但設(shè)立較為復(fù)雜。目前房地產(chǎn)行業(yè)的通行做法是采用多級(jí)結(jié)構(gòu)。 </p><p><b>　?。ㄋ模┻\(yùn)行框架 </b></p><

17、p>　　政府部門(mén)或者以資產(chǎn)（房地產(chǎn)）注入方式建立特殊目的機(jī)構(gòu)（SPV）。SPV作為代理人負(fù)責(zé)對(duì)租賃類保障住房進(jìn)行建設(shè)、運(yùn)營(yíng)和融資。SPV首先通過(guò)向銀行等信貸機(jī)構(gòu)借款，用于租賃保障住房的開(kāi)發(fā)建設(shè)。SPV使用從銀行貸款向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)或者委托房地產(chǎn)建筑商建設(shè)租賃類保障住房。當(dāng)租賃保障住房建成之后，以其資產(chǎn)作為抵押，在資本市場(chǎng)發(fā)行金融產(chǎn)品，獲取社會(huì)資金，用于償還貸款，其資金成本由資本市場(chǎng)平均資金成本、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)收益特征及項(xiàng)目具體情況綜合

18、決定。當(dāng)金融產(chǎn)品到期后，SPV利用租金收入和財(cái)政補(bǔ)貼等資金收益向投資者償還本息。SPV再將租賃保障住房租賃給保障對(duì)象。租賃保障住房的產(chǎn)權(quán)屬于政府，SPV對(duì)其使用權(quán)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)和管理。當(dāng)租賃期滿后，可以將租賃保障住房進(jìn)行銷(xiāo)售，銷(xiāo)售收入用于支付運(yùn)營(yíng)和融資成本。同時(shí)SPV可以對(duì)租賃保障住房建設(shè)項(xiàng)目中的配套商業(yè)設(shè)施和物業(yè)管理進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，獲取的收益也將作為支付日常運(yùn)營(yíng)和融資成本。具體運(yùn)行框架如圖1。 </p><p><b

19、>　　（五）收益模式 </b></p><p>　　租賃保障住房融資模式收益來(lái)源主要有：第一是靠租賃保障住房應(yīng)收取的租金，第二是為彌補(bǔ)租賃保障住房租金缺口政府給予租戶的租金補(bǔ)貼。具體運(yùn)行模式如下。 </p><p>　　1. 政府主導(dǎo)，以土地出讓收入和財(cái)政資金作為還款來(lái)源。SPV作為租賃保障住房融資平臺(tái)（融資人），統(tǒng)一管理金融產(chǎn)品發(fā)行、建設(shè)資金分配和組織償還等；政府向SP

20、V（融資人）出具補(bǔ)貼承諾和委托住房資產(chǎn)的占有權(quán)，融資人將“補(bǔ)貼收益權(quán)”和“住房資產(chǎn)”進(jìn)行質(zhì)押用于發(fā)行金融產(chǎn)品；SPV對(duì)租賃保障住房建設(shè)改造資金履行管理職責(zé)，成立專門(mén)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)項(xiàng)目具體實(shí)施，統(tǒng)一使用項(xiàng)目資金；SPV通過(guò)專門(mén)機(jī)構(gòu)歸集各項(xiàng)目租金收入，用于償還購(gòu)買(mǎi)金融產(chǎn)品投資者本息；政府通過(guò)與SPV簽訂委托代建（回購(gòu)）協(xié)議，承諾財(cái)政按期撥付委托代建費(fèi)用（回購(gòu)資金），當(dāng)SPV出現(xiàn)暫時(shí)性償債困難時(shí)，對(duì)其進(jìn)行資金補(bǔ)助。SPV以財(cái)政撥付的委托代建費(fèi)用（回

21、購(gòu)資金）作為償還開(kāi)投資者本息的資金補(bǔ)充來(lái)源之一，并以委托代建（回購(gòu)）協(xié)議項(xiàng)目下的全部權(quán)益和收益提供質(zhì)押擔(dān)保。 </p><p>　　2. 政府引導(dǎo)、市場(chǎng)開(kāi)發(fā)，通過(guò)捆綁改造實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目現(xiàn)金流平衡。為滿足政府多樣化融資需求，促進(jìn)資源優(yōu)化配置，減少政府財(cái)政性支出，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目自身現(xiàn)金流平衡，SPV可以按照市場(chǎng)化、移豐補(bǔ)欠的操作方式，與經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)、棚戶區(qū)地塊捆綁改造，通過(guò)商業(yè)化開(kāi)發(fā)實(shí)現(xiàn)收益，償還購(gòu)買(mǎi)金融產(chǎn)品的投資者本息。 &

22、lt;/p><p><b>　　參考文獻(xiàn)： </b></p><p>　　[1] 黃夢(mèng)雪.保障性住房融資方式的“雙管”創(chuàng)新[J].地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，2011（10）：114～116. </p><p>　　[2] 胡乃鵬，田金信.房地產(chǎn)融資路徑演進(jìn)的灰靶決策分析[J].中國(guó)管理科學(xué)，2007（10）：45～48. </p><p>