基于REITs的公共租賃住房融資分析及對策研究.pdf

1、自從1998年正式取消福利分房制度，我國商品房市場跟隨著經(jīng)濟大環(huán)境得到了蓬勃發(fā)展，形成了較為完善的市場化機制。同時，在此過程中也產(chǎn)生了諸多的負外部效應，尤其是中低收入群體的住房問題日益突出。因此，結(jié)合我國實際國情，建立健全我國住房保障體系，加快國內(nèi)保障性住房的建設(shè)與供給，已經(jīng)受到社會各方面廣泛關(guān)注。2009年3月“兩會”期間，政府工作報告中第一次提出要大力推進公共租賃住房，公共租賃住房成為我國保障住房體系的重要組成部分;2011年3月，

2、“重點發(fā)展公共租賃住房，逐步使其成為保障性住房的主體”這一主張被列入“十二五”規(guī)劃，代表著中央政府對未來我國保障性住房體系的整體設(shè)想中，公共租賃住房將居于主體地位。
　　近年來，在各地方政府主導下，公共租賃住房的建設(shè)已經(jīng)大規(guī)模展開。但由于保障性住房具有公共產(chǎn)品屬性，經(jīng)濟效益不明顯，市場機制無法完全發(fā)揮作用，導致公共租賃住房在內(nèi)的各類保障房建設(shè)存在諸多瓶頸，尤其是融資問題成為了其發(fā)展的重要制約因素。為此，我國政府已經(jīng)明確提出:鼓勵拓

3、展社會融資渠道，創(chuàng)新融資思路以確保公共租賃住房建設(shè)工作的穩(wěn)步開展，其中包括鼓勵運用保險資金、信托資金與房地產(chǎn)投資信托基金（即REITs）來拓展公共租賃住房建設(shè)的融資渠道。
　　本文以上述概況作為背景，將理論與實踐結(jié)合，圍繞如何參考國際市場經(jīng)驗將房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）運用于公共租賃房建設(shè)融資進行研究，提出構(gòu)建一套適應我國國情的REITs融資機制，對我國公共租賃房建設(shè)融資具有一定現(xiàn)實意義。本文主要內(nèi)容如下:
　　首先，

4、從制度基礎(chǔ)入手分析了保障性住房的理論基礎(chǔ)。其中制度基礎(chǔ)包括了馬斯洛需求層次理論、國民收入再分配理論和福利經(jīng)濟學理論，市場理論包括了公共產(chǎn)品和公共項目區(qū)分理論。通過理論分析指出保障性住房的資金來源不僅需要政府支持，也需要擴大社會融資。
　　然后，結(jié)合我國上海、重慶等地較為有特點的融資模式，對我國保障性住房的融資現(xiàn)狀、問題和難點進行了分析與評價，指出在中國國情下，單純依靠政府財政融資無法支持大規(guī)模的公租房建設(shè)，我們需要在政府引導下拓展

5、社會化融資，使其成為公租房建設(shè)的重要資金來源。在此基礎(chǔ)上，本文進一步分析論證了我國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)可行性和必要性。
　　進而，筆者探索分析了美國、新加坡、香港等發(fā)達國家和地區(qū)在保障性住房融資，尤其是REITs方面的制度特征和融資模式，從中提煉出可供參照的有益借鑒。
　　最后，筆者結(jié)合我國國情總結(jié)并提出了引入REITs創(chuàng)新公共租賃房融資模式的相應思路和對策，重點設(shè)計了政府主導下、契約型REITs的組織結(jié)構(gòu)和