基于融資角度的REITs分析——招商地產(chǎn)REITs案例研究.pdf

1、房地產(chǎn)為資金密集型行業(yè)，資金需求量大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)。尤其在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，沉淀資金量極大，現(xiàn)有融資渠道逐漸不能適應(yīng)大型持續(xù)開(kāi)發(fā)要求。在過(guò)去的十年間，房地產(chǎn)業(yè)與銀行業(yè)形成了緊密聯(lián)系、共生發(fā)展的行業(yè)態(tài)勢(shì):銀行業(yè)為房地產(chǎn)發(fā)展提供了巨量資金，房地產(chǎn)業(yè)為銀行業(yè)開(kāi)辟了擁有巨大利潤(rùn)和較低風(fēng)險(xiǎn)的開(kāi)發(fā)貸款及個(gè)人貸款業(yè)務(wù)。然而，近年來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金70％以上來(lái)自于開(kāi)發(fā)貸款，銀行業(yè)在獲取巨大利潤(rùn)的同時(shí)也承擔(dān)了相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。隨著2010年以來(lái)宏觀調(diào)控加劇，央行在穩(wěn)

2、健貨幣政策指導(dǎo)下不斷縮緊銀根，房地產(chǎn)行業(yè)獲取銀行開(kāi)發(fā)貸款的困難逐步升級(jí)，資金饑渴狀態(tài)頻繁出現(xiàn)。大型開(kāi)發(fā)企業(yè)為拓展業(yè)務(wù)、同時(shí)尋求更穩(wěn)定的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，多方開(kāi)展不同渠道的融資途徑，以解決現(xiàn)金流日益匱乏的問(wèn)題。值此關(guān)鍵時(shí)刻，房地產(chǎn)信托在銀根收緊的情況下逐漸顯現(xiàn)其重要價(jià)值。
　　房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)的出現(xiàn)，不僅為房地產(chǎn)融資提供了新的途徑，同時(shí)也產(chǎn)生了全新的房地產(chǎn)資本運(yùn)作模式。房地產(chǎn)行業(yè)從本質(zhì)上來(lái)講，屬于金融行業(yè)，沒(méi)有信托基金的出現(xiàn)

3、，開(kāi)發(fā)流程仍屬于實(shí)業(yè)層面。而信托基金出現(xiàn)后，跨地域、跨行業(yè)的超級(jí)開(kāi)發(fā)商才有可能出現(xiàn)。當(dāng)前國(guó)內(nèi)尚未從資本層面對(duì)房地產(chǎn)信托投資基金進(jìn)行正面介入、法律法規(guī)尚未健全，但市場(chǎng)已先于政府向REITs模式進(jìn)行了有益的探索與嘗試。這些嘗試有助于企業(yè)完善資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，也有助于行業(yè)規(guī)?；l(fā)展，同時(shí)，對(duì)政府未來(lái)制定行業(yè)準(zhǔn)則和政策提供了許多實(shí)踐案例。
　　商業(yè)地產(chǎn)作為能夠提供長(zhǎng)期穩(wěn)定租金收入的物業(yè)類型，是鏈接房地產(chǎn)行業(yè)與REITs的最佳選擇。相對(duì)于住宅，由于

4、業(yè)態(tài)組合完備，剛性需求明顯，其現(xiàn)金流更為穩(wěn)定持久?？v觀國(guó)內(nèi)外成功REITs案例，商業(yè)物業(yè)占其中絕大比例，是實(shí)現(xiàn)REITs的首選形式。
　　招商地產(chǎn)作為大型央企，正處于跨越發(fā)展的初期。由于歷史原因形成的眾多出租型商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)正是REITs所需的標(biāo)的資產(chǎn)。本文試圖在全面分析REITs發(fā)展歷史及可行性的基礎(chǔ)上探討招商地產(chǎn)出租型物業(yè)進(jìn)行REITs上市融資的可行性和路徑，同時(shí)淺析國(guó)內(nèi)進(jìn)行REITs所面臨的風(fēng)險(xiǎn)障礙及所需進(jìn)行的工作，為完善大陸