引入REITs的保障住房融資體系研究.pdf

1、保障住房作為一種社會(huì)福利住房，是中低收入人群基本的生活保障，受到社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，充足的資金供應(yīng)是保障住房發(fā)展的關(guān)鍵因素。國(guó)內(nèi)保障住房自2007年開(kāi)始持續(xù)升溫，但由于起步晚，任務(wù)緊急，保障住房發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)了多種問(wèn)題。隨著國(guó)家對(duì)人們生活質(zhì)量關(guān)注度不斷提高，保障住房的地位也逐步提升，各級(jí)政府把保障住房作為地方的重點(diǎn)核心工作，但是在增加建設(shè)力度的同時(shí)，資金來(lái)源成為嚴(yán)峻的問(wèn)題，資金鏈現(xiàn)已成為制約國(guó)內(nèi)保障住房發(fā)展

2、的瓶頸。
　　 房地產(chǎn)投資信托是20世紀(jì)60年代興起子美國(guó)的一種金融創(chuàng)新，目前已經(jīng)在各國(guó)成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)上發(fā)揮重要的融資作用。在美國(guó)、香港等地區(qū)已經(jīng)將成熟的REITs體系作為保障住房的主要融資渠道。近幾年，我國(guó)也在積極為保障住房項(xiàng)目引入REITs做各方面努力。
　　 本文在保障住房與REITs的理論研究的基礎(chǔ)上，通過(guò)分析國(guó)外及香港地區(qū)保障住房融資的成功經(jīng)驗(yàn)出發(fā)，對(duì)比國(guó)內(nèi)保障住房融資的現(xiàn)狀，找出國(guó)內(nèi)保障住房融資主要面臨的問(wèn)

3、題:第一:物價(jià)上漲，成本增加;第二:渠道繁多，缺少有效整合;第三、建設(shè)資金缺乏有效監(jiān)督管理;第四:缺乏金融平臺(tái)。這一系列問(wèn)題都起源于薄弱的政府財(cái)政支出、不完善的資本市場(chǎng)以及不健全的法律法規(guī)等。
　　 為了緩解保障住房的融資困難，本文提出引入REITs的保障住房融資體系。通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查、文獻(xiàn)查閱等，從金融環(huán)境、風(fēng)險(xiǎn)以及自身優(yōu)勢(shì)的角度，對(duì)構(gòu)建這一體系的可行性進(jìn)行分析。然后進(jìn)行引入保障住房的REITs的融資體系構(gòu)建。
　　 本文

4、的研究成果主要有:
　　 第一，在對(duì)各類保障住房的經(jīng)濟(jì)特征分析的時(shí)候，通過(guò)定量與定性假設(shè)，得出任何單獨(dú)的一類保障住房都無(wú)法滿足REITs的基本收益率，因此得出國(guó)內(nèi)保障住房REITs的投資對(duì)象必定是包含非保障住房在內(nèi)的一個(gè)投資組合。
　　 第二，通過(guò)分析REITs的特點(diǎn)，匯總得出中國(guó)的保障住房REITs將是一個(gè)以公募方式籌集資金，以契約型組織形式，成立的基金。通過(guò)分析保障住房的特征以及各參與方的工作，初步構(gòu)建了引入REIT

5、s的保障住房融資體系。
　　 第三，通過(guò)投資人與融資人的博弈矩陣分析得出，國(guó)內(nèi)保障住房若想合理合法長(zhǎng)期的發(fā)展下去，重點(diǎn)是對(duì)融資人的監(jiān)督管理。因此提出國(guó)內(nèi)保障住房REITs的監(jiān)督是外部以政府以及社會(huì)輿論監(jiān)督形成的閉環(huán)監(jiān)督，內(nèi)部各部門分節(jié)點(diǎn)、分階段平行監(jiān)督，并設(shè)有專項(xiàng)管理機(jī)構(gòu)的監(jiān)督管理體系。
　　 第四:提出國(guó)內(nèi)保障住房REITs發(fā)展的合理化建議。1、進(jìn)一步加大了保障住房REITs在市場(chǎng)上的地位，提升吸引率。2、進(jìn)一步細(xì)化保

6、障住房REITs基本結(jié)構(gòu)設(shè)置，而不斷進(jìn)行完善和優(yōu)化，擴(kuò)大保障住房REITs的市場(chǎng)，提升其競(jìng)爭(zhēng)力。3、在地產(chǎn)方面，要大量培養(yǎng)專業(yè)領(lǐng)域的專門的優(yōu)秀人才。4、進(jìn)一步加大對(duì)我國(guó)廉租房REIT的發(fā)展提供良策，從而加強(qiáng)保障我國(guó)廉租房健身順利開(kāi)展。5、在以后的發(fā)展房地產(chǎn)投資中可以明確的借鑒《房地產(chǎn)投資信托基金守則》的相關(guān)程序。6、內(nèi)地需要建立健全稅收制度，明確保障住房REITs的稅收優(yōu)惠。
　　 由于國(guó)內(nèi)REITs屬于一種新興的金融創(chuàng)新手段，