我國公共租賃住房融資模式研究.pdf

1、近年來我國房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，住房價格不斷攀升，在創(chuàng)造巨大經(jīng)濟效益的同時，住房市場保障功能滯后的問題也逐漸暴露出來。當前住房問題已成為我國城市社會中最熱門的民生話題，尤其是低收入階層等弱勢群體的住房困難，更是全社會關(guān)注的重點。建立健全住房保障體系、保障廣大低收入家庭能夠住有所居，促進房地產(chǎn)業(yè)和諧健康發(fā)展，成為各級政府的工作重點和難點。但現(xiàn)行的以廉租房和經(jīng)濟適用房為重點的住房保障體系之外，存在著一群既不符合廉租房申請標準也買不起經(jīng)濟適用房

2、和商品房的夾心層。如何有效解決夾心層的住房困難成為各城市政府面臨新的課題。公共租賃住房正是在這樣的背景下逐漸興起并得到快速發(fā)展的。
　　 住房金融是住房產(chǎn)業(yè)發(fā)展的加速器和催化器，公共租賃住房項目也不例外。資金是公共租賃住房建設(shè)最基本的保障，也是目前制約公共租賃住房發(fā)展的主要瓶頸。由于公共租賃住房具有準公共產(chǎn)品屬性和正外部性，經(jīng)濟效益不明顯，市場機制在此領(lǐng)域是部分失靈的，必須要有政府干預(yù)。但政府也無力單獨承擔建設(shè)公共租賃住房的責任

3、，面對公共租賃住房項目建設(shè)龐大的資金需求，各地財政都存在巨大的資金缺口。如何適應(yīng)城市當前階段的發(fā)展要求、結(jié)合公共租賃住房特點，積極探索創(chuàng)新融資模式，多渠道籌集資金、滿足其建設(shè)需求，成為公共租賃住房健康快速發(fā)展亟需解決的關(guān)鍵問題。
　　 本文選取公共租賃住房這個當前社會熱點問題為研究對象，以公共租賃住房融資模式為核心研究內(nèi)容，旨在通過對公共租賃住房融資模式的初步梳理和研究，尋找困擾融資的癥結(jié)所在，并探索破解公共租賃住房建設(shè)資金迷局

4、的方向。力求摸索建立具有推廣意義的公共租賃住房融資模式，形成政府主導、市場運作、多方參與、利益共享、風險共擔的公共租賃住房融資新格局的良好局面。因此本研究對于加速推進我國公共租賃住房發(fā)展具有很強的理論意義和現(xiàn)實意義。
　　 本文首先介紹了研究背景、研究目的和意義、研究方法和思路，闡述了國內(nèi)外關(guān)于保障性住房融資的研究現(xiàn)狀。對公共租賃住房的概念、特征以及發(fā)展的必要性；公共租賃住房融資模式的概念、特征及構(gòu)成要素；以及公共產(chǎn)品理論、項目

5、區(qū)分理論和可銷售性評估等基本理論進行了深入分析；目的在于為后續(xù)的研究打下堅實的理論基礎(chǔ)。然后簡要介紹了我國公共租賃住房的發(fā)展概況，歸納了目前我國公共租賃住房發(fā)展實踐中出現(xiàn)的三種主要融資模式：政府財政劃撥為主的融資模式、政府專門機構(gòu)融資模式和投融資平臺融資模式，并對各融資模式中的主要融資渠道進行了分析；概括了公共租賃住房融資過程中出現(xiàn)的主要問題；針對問題，挖掘和歸納了其隱藏在背后的主要原因。而后對發(fā)達國家或地區(qū)保障性住房融資模式進行了介紹

6、，并概括了國外融資模式經(jīng)驗對我國公共租賃住房融資模式發(fā)展的幾點啟示。在上述分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合公共租賃住房融資模式的主要影響因素和發(fā)展公共租賃住房融資模式的主要目標和原則，提出了以公共租賃住房投融資平臺為核心、政府部門和多重社會力量參與、多種融資方式共同作用、融合ABS模式、PPP模式等先進經(jīng)驗、充分發(fā)揮市場機制作用、企業(yè)化運作的公共租賃住房融資模式框架；并對公共租賃住房融資模式的要素子系統(tǒng)和環(huán)境子系統(tǒng)等兩個基本子系統(tǒng)，政府、平臺與項目等