公租房準(zhǔn)入與退出機(jī)制研究

1、<p>　　公租房準(zhǔn)入與退出機(jī)制研究</p><p>　　摘要：公租房制度是政府在社會(huì)保障領(lǐng)域的重要嘗試，是保障民生和促進(jìn)社會(huì)公平的有效途徑，該制度的準(zhǔn)入與退出機(jī)制關(guān)系到申請(qǐng)人能否公平獲得住房保障機(jī)會(huì)。但如何確保保障性住房分配的公平有效，尤其是確立合理的準(zhǔn)入門(mén)檻和退出辦法，仍值得探索。本文以深圳市為例分析，從準(zhǔn)入和退出機(jī)制入手，分析其特點(diǎn)和不足。 </p><p>　　關(guān)鍵詞：深

2、圳公租房；準(zhǔn)入；退出 </p><p>　　一、公租房準(zhǔn)入機(jī)制的分析 </p><p>　　1.1深圳市公租房政策法規(guī)體系 </p><p>　　深圳自1988年開(kāi)始推行住房制度改革，先后出臺(tái)了社會(huì)微利房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等多種形式完善住房制度。2006年深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局、市規(guī)劃局聯(lián)合起草《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃（2006-2010）》征求意見(jiàn)稿，明確了5年

3、內(nèi)深圳公共租賃住房的建設(shè)思路。2007年、2008年兩年的保障性住房房源中連續(xù)提供公租房。2008年，深圳市政府發(fā)布了關(guān)于印發(fā)《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃（2008-2010）》的通知。該印發(fā)文件提到促進(jìn)住房保障由“以售為主”向“以租為主”轉(zhuǎn)化。隨后又出臺(tái)了《深圳市公共租賃住房管理暫行辦法》（深國(guó)房〔2008〕36號(hào)）以及2010年出臺(tái)的《深圳市保障性住房條例》、《中共深圳市委深圳市人民政府關(guān)于實(shí)施人才安居工程的決定》（深發(fā)〔2010〕5號(hào)）。

4、就目前來(lái)說(shuō)，整個(gè)保障房住房體系還沒(méi)有通過(guò)更高一級(jí)的法律形式來(lái)保證其暢通運(yùn)行，大多是通過(guò)印發(fā)文件、通知等來(lái)規(guī)范。特別是在準(zhǔn)入條件和覆蓋面方面存在一定的不足。 </p><p>　　1.2深圳市公租房準(zhǔn)入條件和程序 </p><p>　　1.2.1準(zhǔn)入條件 </p><p>　　第一，戶籍限制。為進(jìn)一步規(guī)范公租房的建設(shè)和管理，深圳市頒布了《深圳市公共租賃住房管理暫行辦法

5、》（深國(guó)房〔2008〕36號(hào)）和2010年1月19日通過(guò)的《深圳市保障性住房條例》，其中都規(guī)定了“家庭申請(qǐng)的家庭成員中至少一人具有本市戶籍；單身居民申請(qǐng)的，應(yīng)當(dāng)具有本市戶籍”。盡管非深戶籍的困難家庭，可視其在深圳居住、繳納社會(huì)保險(xiǎn)和納稅情況，按年限逐步納入公租房住房保障體系。然而關(guān)于繳納社保和納稅達(dá)到多少就可以納入保障體系的規(guī)定比較寬泛，很難量化，對(duì)非深戶籍困難家庭申請(qǐng)公租房帶來(lái)一定困難。 </p><p>　　

6、第二，收入限制。從住房保障相關(guān)規(guī)定中看到，“家庭人均年收入或者單身居民年收入在申請(qǐng)受理日之前連續(xù)兩年均不超過(guò)本市規(guī)定的公共租賃住房的收入線標(biāo)準(zhǔn)?！痹谪毟徊罹嘣絹?lái)越大的今天，人均GDP、CPDI已經(jīng)很難完全真實(shí)反映社會(huì)財(cái)富收入分配情況。收入線標(biāo)準(zhǔn)到底該如何確定、定多少才能實(shí)現(xiàn)“應(yīng)保盡?！闭吣繕?biāo)，值得商榷。此外， “連續(xù)兩年均不超過(guò)本市規(guī)定的公共租賃住房的收入線標(biāo)準(zhǔn)”的要求過(guò)于僵硬，居民年收入具有一定的浮動(dòng)性，此標(biāo)準(zhǔn)很難量化。 </

7、p><p>　　第三，針對(duì)人群不明確。深圳市公租房旨在解決既不能享受廉租房住房政策，又沒(méi)有足夠的經(jīng)濟(jì)能力購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房的中等偏下收入家庭，即“夾心層”住房問(wèn)題。然而在“十一五”期間，深圳市的廉租房建設(shè)幾乎處于停滯狀態(tài)，總共建成137套，公租房建成約10萬(wàn)套。這樣就使得申請(qǐng)公租房的人不僅包括新就業(yè)的大中專學(xué)生、進(jìn)城務(wù)工人員等“夾心層”，還包括屬于廉租房申請(qǐng)范疇的低收入住房困難家庭。特別是深圳市把人才安居工程納入“十二五”規(guī)

8、劃中來(lái)，今后重點(diǎn)發(fā)展安居型商品住房。也就是說(shuō)來(lái)深人才既可以申請(qǐng)公租房，又可以申請(qǐng)安居型商品住房，這樣就使得公租房功能能力大大的減弱。 </p><p>　　1.2.2申請(qǐng)和配租程序 </p><p>　　隨著相關(guān)的政策，章程不斷的完善，深圳市公租房的申請(qǐng)、配租流程等也逐漸明確和細(xì)化。大致包括申請(qǐng)、三級(jí)審核、兩級(jí)公示、輪候、監(jiān)督審查、續(xù)租、退出等環(huán)節(jié).申請(qǐng)人提出申請(qǐng)后，由申請(qǐng)人戶籍所在街道辦

9、事處受理并進(jìn)行調(diào)查考核，考核通過(guò)后再上報(bào)區(qū)住房保障部門(mén)，最后再上報(bào)市保障部門(mén)。三級(jí)審核制度比一、二級(jí)審核制度更細(xì)致，審查過(guò)程更加嚴(yán)格，結(jié)果更為公正。但是由于一、二級(jí)審核已經(jīng)完成對(duì)申請(qǐng)材料的形式和實(shí)質(zhì)審核，再將審核結(jié)果報(bào)送市保障部門(mén)審批，不利于提高公租房準(zhǔn)入的工作效率。 </p><p><b>　　二、公租房的退出 </b></p><p>　　2.1公租房的退出 &

10、lt;/p><p>　　第一，審核不通過(guò)。目前深圳市采取的是街道辦、區(qū)主管部門(mén)和市主管部門(mén)三級(jí)審核制。首先街道辦對(duì)申請(qǐng)人的書(shū)面形式材料進(jìn)行審核，申請(qǐng)和申報(bào)材料審核通過(guò)以后報(bào)送區(qū)主管部門(mén)，區(qū)主管部門(mén)會(huì)同區(qū)民政、社會(huì)保障、工商、公安、稅務(wù)等部門(mén)以及街道辦事處，對(duì)申請(qǐng)人的申請(qǐng)和申報(bào)材料以及戶籍、收入、財(cái)產(chǎn)和住房狀況等進(jìn)行審查。最后審查合格后由區(qū)主管部門(mén)將審查合格的住房保障申請(qǐng)和申報(bào)材料一并送市主管部門(mén)進(jìn)行審核。在這三級(jí)審核

11、中，任何一級(jí)不通過(guò)都會(huì)產(chǎn)生退出。 </p><p>　　第二，公示不通過(guò)。兩級(jí)公示相對(duì)而言能夠比較客觀的反應(yīng)申請(qǐng)人情況的真實(shí)性，也能夠公平、公正維護(hù)各中低收入家庭的切身利益。市、區(qū)兩級(jí)政府部門(mén)在受理申請(qǐng)人申報(bào)材料和審核之后，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙等媒體進(jìn)行公示，接受市民監(jiān)督。在公示期內(nèi)，對(duì)公示內(nèi)容有任何異議，應(yīng)以書(shū)面形式提出。如異議核實(shí)成立，則主管部門(mén)駁回其申請(qǐng)。 </p><p>　　第三，監(jiān)督

12、審查不過(guò)關(guān)。深圳市規(guī)定首次簽訂公共租賃住房租賃合同租賃期不超過(guò)3年，合同期滿后承租人可以續(xù)租。按照辦法《辦法》和《保障性住房條例》規(guī)定，享受公租房的承租人，在租賃期內(nèi)，其戶籍、收入等相關(guān)情況發(fā)生變化，應(yīng)及時(shí)告知市（區(qū)）主管部門(mén)。與前兩個(gè)退出節(jié)點(diǎn)不同，此時(shí)承租人已經(jīng)占據(jù)公租房，要承租人自覺(jué)將相關(guān)情況告知主管部門(mén)并實(shí)現(xiàn)及時(shí)騰退承租住房比較困難。雖然規(guī)定了租賃合同期不超過(guò)3年，但承租人在承租期間其家庭收入變化情況、是否按合同規(guī)定正確使用公租房

13、等等都沒(méi)有專門(mén)的監(jiān)管部門(mén)實(shí)施監(jiān)督審查，審查結(jié)果的權(quán)威性和準(zhǔn)確性就更無(wú)法保障。 </p><p><b>　　2.2 監(jiān)管機(jī)制 </b></p><p>　　在監(jiān)管處罰力度上，按照2011年最新修改和完善的《深圳市住房保障條例》規(guī)定，對(duì)于騙租保障房，不符合申請(qǐng)條件者，處以3萬(wàn)元罰款+10年內(nèi)不得申請(qǐng)保障房；符合條件者，處以1萬(wàn)元罰款+3年內(nèi)不得申請(qǐng)保障房。對(duì)于騙購(gòu)情況，

14、主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)作為不良行為予以記載，并在本部門(mén)政府網(wǎng)站公示，同時(shí)將公示內(nèi)容告知當(dāng)事人所屬單位和征信機(jī)構(gòu)。征信機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法將有關(guān)當(dāng)事人違反住房保障法律、法規(guī)規(guī)定的行為以及嚴(yán)重違約行為納入其征信記錄。修改后的《條例》無(wú)論是在制度上還是力度上，都有了很大的提高和完善。然而審查退出的前提是申請(qǐng)人資產(chǎn)的增加或有其他違規(guī)、違法行為，誰(shuí)來(lái)審查資產(chǎn)的增加，如何做到審查的準(zhǔn)確性、權(quán)威性這一問(wèn)題依然沒(méi)有解決。 </p><p><

15、;b>　　參考文獻(xiàn) </b></p><p>　?。?）李斌《中國(guó)住房改革制度的分割性》，《社會(huì)學(xué)研究》2002年2期 </p><p>　?。?）《深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展報(bào)告》2010年版 </p><p>　?。?）易小光等著《破解中國(guó)發(fā)展之困局――重慶實(shí)踐論》中國(guó)經(jīng)濟(jì)出版社2012版 </p><p>　　（4）《關(guān)于加快發(fā)展公