江西省房地產(chǎn)市場發(fā)展與房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)關(guān)系實(shí)證研究

1、<p>　　江西省房地產(chǎn)市場發(fā)展與房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)關(guān)系實(shí)證研究</p><p>　　摘要:金融危機(jī)爆發(fā)后,世界主要經(jīng)濟(jì)體普遍實(shí)行了寬松貨幣政策。在這一背景下,我國房地產(chǎn)市場強(qiáng)勢反彈,銷量漲幅創(chuàng)歷史新高,成交均價(jià)一路走高。2009年,江西省房地產(chǎn)市場實(shí)現(xiàn)逆勢上揚(yáng)行情,呈現(xiàn)出投資增速逐月回升,供給面積低位增長,銷售規(guī)模大幅上升,成交均價(jià)一路走高的運(yùn)行特點(diǎn)。在分析江西省房地產(chǎn)市場運(yùn)行特點(diǎn)的基礎(chǔ)上,本文從實(shí)證角度

2、考察了房地產(chǎn)市場發(fā)展與金融支持之間的關(guān)系。實(shí)證結(jié)果表明,房地產(chǎn)市場的發(fā)展、房價(jià)的上漲與金融支持之間具有相互促進(jìn)、互為因果的密切關(guān)系。在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步分析了房地產(chǎn)市場發(fā)展中隱含的金融風(fēng)險(xiǎn),并提出相應(yīng)的對(duì)策建議。</p><p>　　關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)市場;房地產(chǎn)信貸;金融風(fēng)險(xiǎn)</p><p>　　一、2009年以來江西省房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況</p><p>　　2009年以

3、來,江西省房地產(chǎn)市場主要運(yùn)行特點(diǎn)表現(xiàn)在投資增速逐月回升,供給面積低位增長,銷售規(guī)模大幅上升,成交均價(jià)一路走高。2009年江西省房地產(chǎn)開發(fā)投資增速逐月回升,并呈快速增長態(tài)勢。2009全年房地產(chǎn)開發(fā)投資634.52億元,比上年增長15.9%,全年呈現(xiàn)逐月回升走勢;2010年一季度,房地產(chǎn)開發(fā)投資延續(xù)回升勢頭,比上年同期增長22.4%,增幅上升21.6個(gè)百分點(diǎn)。</p><p>　　2009年,江西省商品房施工面積67

4、55.60萬平方米,比上年增長6.5%;商品房新開工面積完成2300.96萬平方米,比上年下降9.0%。進(jìn)入2010年,江西省商品房供應(yīng)量大幅提高,一季度施工面積完成5072.58萬平方米,比上年同期增長37.1%。新開工面積增速由負(fù)轉(zhuǎn)正,一季度新開工面積完成604.37萬平方米,比上年同期增長7.4%。</p><p>　　2009年,尤其是二季度開始,江西省房地產(chǎn)市場需求呈現(xiàn)出明顯的反彈跡象,銷售面積和銷售額

5、規(guī)模與增速均創(chuàng)歷史新高。2009年全省商品房銷售面積達(dá)到2280.91萬平方米,比上年增長32.0%;商品房銷售額602.80億元,比上年增長63.4%。2010年一季度,商品房銷售繼續(xù)保持大幅增長趨勢。商品房銷售面積396.5萬平方米,增長56.2%,同比提高59.7個(gè)百分點(diǎn);銷售額104.9億元,增長79.9%,同比提高66.7個(gè)百分點(diǎn)。</p><p>　　在成交量不斷放大的同時(shí),房價(jià)也持續(xù)上漲,同比漲幅由

6、負(fù)轉(zhuǎn)正,環(huán)比連續(xù)增長。以江西省南昌市商品房成交均價(jià)為例,2009年一到四季度,南昌市區(qū)商品房均價(jià)一至四季度分別為4227元/平方米、4539元/平方米、5101元/平方米、5343元/平方米,同比于第三季度由負(fù)轉(zhuǎn)正,為0.32%,四季度同比上漲6.40%;季度環(huán)比于第二季度由負(fù)轉(zhuǎn)正,為7.38%;第三季度環(huán)比漲幅達(dá)到年內(nèi)最高,達(dá)12.38%②。</p><p>　　二、影響房地產(chǎn)市場價(jià)格的長短期因素分析</

7、p><p>　　影響房價(jià)的因素有很多,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副研究員周江(2010)認(rèn)為按作用時(shí)間的長短可以歸納為長期因素和短期因素兩大類[1]。</p><p>　　所謂長期因素是指在較長時(shí)間段作用于房價(jià)的因素;短期因素是指在短期(通常1—2年)內(nèi)作用于房價(jià)的因素。周江認(rèn)為長期因素包括城鎮(zhèn)化、土地資源稀缺、國民經(jīng)濟(jì)增長和財(cái)富積累、居民消費(fèi)和投資結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變等。除此之外,筆者認(rèn)為,1994年

8、分稅制改革后,地方政府出讓土地以追求地方財(cái)政收入與地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長的壓力和激勵(lì)也是導(dǎo)致我國房價(jià)上漲的重要長期因素之一。由于地方政府事權(quán)與財(cái)權(quán)不對(duì)等,而在現(xiàn)行稅收體制下,由城市擴(kuò)張、土地出讓以及房地產(chǎn)開發(fā)帶來的稅收全部歸地方所有,因此,城市擴(kuò)張帶來的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展成為地方財(cái)政預(yù)算內(nèi)重要收入來源,也為地方投資和建設(shè)提供了資金來源,成為地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長的重要?jiǎng)右颉?lt;/p><p>　　除了以上影響房價(jià)的長期因素外,筆者認(rèn)為,市場

9、需求集中釋放導(dǎo)致的房屋供給關(guān)系失調(diào)、適度寬松貨幣政策導(dǎo)致的市場需求流動(dòng)性充裕等因素是影響2009年以來房價(jià)快速上漲的主要短期因素,具體分析如下。</p><p>　　(一)市場需求的集中釋放導(dǎo)致成交均價(jià)一路走高</p><p>　　2009年,在寬松的貨幣政策、房貸利率7折優(yōu)惠、大規(guī)模舊城拆遷等多重因素的刺激下,樓市快速回暖,前期被抑制的剛性需求開始集中釋放,投資性需求同時(shí)也大幅增長。江西

10、省商品房銷售面積和銷售額大幅上漲,規(guī)模與增速均創(chuàng)下歷史新高。2009年,全省商品房銷售面積達(dá)2280.91萬平方米,比上年增長32.0%,全省商品房銷售額602.80億元,比上年增長63.4%。與此同時(shí),同期市場新增供給與2008年相比還有所下降。2009年,全省商品房新開工面積完成2300.96萬平方米,比上年下降9.0%,可售房源持續(xù)減少,導(dǎo)致房市成交均價(jià)一路走高。</p><p>　　(二)政策拉動(dòng)效果顯現(xiàn)

11、導(dǎo)致樓市回升勢頭強(qiáng)勁</p><p>　　房地產(chǎn)業(yè)作為促進(jìn)市場穩(wěn)定并帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的重要杠桿,至2008年11月政府就采取了積極政策來促進(jìn)市場需求,包括房貸利率下調(diào)、房貸利率折扣上浮、降低印花稅以及其它房產(chǎn)交易稅等等。從市場交易角度看,營業(yè)稅和契稅等稅收減免造成交易成本大幅下降,刺激了市場需求,當(dāng)然也為投機(jī)行為創(chuàng)造了條件。從開發(fā)商角度看,金融機(jī)構(gòu)大量放貸使得開發(fā)商原本緊繃的資金鏈大大緩解,而降低資本金更是對(duì)開發(fā)商的

12、大力支持,加上市場銷售顯著回升,開發(fā)商把握了市場主動(dòng)權(quán),毫無疑問會(huì)提高商品房銷售價(jià)格。</p><p>　　(三)市場流動(dòng)性充裕導(dǎo)致的投機(jī)性需求回升</p><p>　　金融危機(jī)爆發(fā)后,為應(yīng)對(duì)金融危機(jī),世界主要經(jīng)濟(jì)體普遍實(shí)行了寬松的貨幣政策。至2009年下半年開始,基于對(duì)世界各國向市場注入大量流動(dòng)性引起嚴(yán)重的通貨膨脹的擔(dān)憂,加上國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)觸底回升勢頭好于預(yù)期,市場主體對(duì)未來通貨膨脹的預(yù)期不

13、斷增強(qiáng),尤其是高收入階層對(duì)其資產(chǎn)保值增值的需求不斷增大。在世界宏觀經(jīng)濟(jì)不景氣、國內(nèi)金融投資渠道有限的情況下,投資購房成為我國高收入者實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值的首選方式,而這種投資性購房行為反過來又進(jìn)一步加劇了住房供求矛盾,導(dǎo)致住房等資產(chǎn)價(jià)格的進(jìn)一步上漲。</p><p>　　三、房地產(chǎn)市場發(fā)展與金融支持關(guān)系的實(shí)證分析</p><p>　　以往的研究發(fā)現(xiàn),大多數(shù)資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)都是和銀行信貸緊密聯(lián)系的,

14、兩者相互支撐,相互推動(dòng),呈螺旋式上升或下降,這是資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)最重要的特征事實(shí)[2]。本文以2006年以來的季度和月度數(shù)據(jù)為例,考察房地產(chǎn)開發(fā)貸款和房地產(chǎn)開發(fā)投資、購房貸款和商品房銷售額之間的關(guān)系,以期對(duì)房地產(chǎn)市場發(fā)展與金融支持之間的關(guān)系做進(jìn)一步的驗(yàn)證。在以下分析中,FDCDK表示房地產(chǎn)開發(fā)貸款,FDCTZ表示房地產(chǎn)開發(fā)投資,GFDK表示購房貸款,XSE表示商品房銷售額。</p><p>　　(一)指標(biāo)相關(guān)性分析&

15、lt;/p><p>　　首先,筆者對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款與房地產(chǎn)開發(fā)投資、購房貸款與商品房銷售額季度數(shù)據(jù)之間的相關(guān)性進(jìn)行分析,如表1、2所示。房地產(chǎn)開發(fā)貸款與當(dāng)期房地產(chǎn)開發(fā)投資的相關(guān)性不強(qiáng),甚至為負(fù)相關(guān),但房地產(chǎn)開發(fā)貸款與滯后一期的房地產(chǎn)開發(fā)投資的相關(guān)系數(shù)則大幅上升至0.52,這說明房地產(chǎn)開發(fā)貸款增長對(duì)下一季的房地產(chǎn)開發(fā)投資有一定的促進(jìn)作用,而購房貸款與當(dāng)季商品房銷售額的相關(guān)系數(shù)為0.61。由此可見,房地產(chǎn)開發(fā)與銷售的上升

16、基本上是與金融支持是相關(guān)的,其中用于房地產(chǎn)開發(fā)的信貸供給對(duì)下一季度的房地產(chǎn)開發(fā)投資有一定的促進(jìn)作用。在同一時(shí)期,用于購房貸款的信貸供給與商品房銷售之間存在正相關(guān)的即時(shí)影響。</p><p>　　(二)格蘭杰(Granger)因果檢驗(yàn)</p><p>　　為驗(yàn)證房地產(chǎn)開發(fā)貸款和房地產(chǎn)開發(fā)投資、購房貸款和商品房銷售額之間是否存在因果檢驗(yàn),本文對(duì)2006年以來的FDCDK、FDCTZ、GFDK、

17、XSE月度數(shù)據(jù)進(jìn)行格蘭杰因果檢驗(yàn)。</p><p>　　1.數(shù)據(jù)平穩(wěn)性檢驗(yàn)。對(duì)四組時(shí)序數(shù)據(jù)使用單位根檢驗(yàn)方法進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn),結(jié)果如表3所示:</p><p>　　平穩(wěn)性檢驗(yàn)結(jié)果表示:FDCDK和FDCTZ數(shù)據(jù)序列在99%的置信水平平穩(wěn);GFDK數(shù)據(jù)序列在90%的置信水平平穩(wěn),XSE數(shù)據(jù)序列在99%的置信水平平穩(wěn)。</p><p>　　2.格蘭杰因果檢驗(yàn)。為驗(yàn)證房地產(chǎn)

18、開發(fā)貸款和房地產(chǎn)開發(fā)投資、購房貸款和商品房銷售額之間的因果關(guān)系,我們對(duì)其進(jìn)行格蘭杰因果檢驗(yàn),結(jié)果如表4所示。</p><p>　　檢驗(yàn)結(jié)果表示,房地產(chǎn)開發(fā)貸款和房地產(chǎn)開發(fā)投資、購房貸款和商品房銷售額之間存在雙向格蘭杰因果關(guān)系。通過以上對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售與金融支持的實(shí)證研究可看出,房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售額與房地產(chǎn)信貸供給具有相互促進(jìn)、互為因果的密切關(guān)系,信貸供應(yīng)的增加會(huì)推進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展,從而成為促使

19、房地產(chǎn)價(jià)格上漲的金融條件;反過來,房地產(chǎn)市場快速發(fā)展,房地產(chǎn)價(jià)格的上漲,使房地產(chǎn)市場投機(jī)因素增強(qiáng),又推進(jìn)金融資產(chǎn)的繼續(xù)膨脹。</p><p>　　四、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)分析</p><p>　　如前文分析,房地產(chǎn)市場的發(fā)展、房價(jià)的上漲與金融支持之間具有相互促進(jìn)的關(guān)系,而這其中隱含的金融風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)引起人們?cè)絹碓蕉嗟闹匾?。房地產(chǎn)業(yè)自身的特性及其與金融業(yè)的密切關(guān)系,使得房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)能夠通過市場各方相

20、互博弈而不斷膨脹,進(jìn)一步加深金融系統(tǒng)的脆弱性,可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈條的斷裂,危害銀行資金安全,從而可能引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。</p><p>　　(一)資金來源渠道單一導(dǎo)致房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)過度集中</p><p>　　目前我國房地產(chǎn)開發(fā)融資渠道單一,股權(quán)融資有限,基本只有銀行信貸一條路,開發(fā)信貸資金依賴銀行,購房的消費(fèi)信貸依賴銀行,建筑企業(yè)墊付的工程資金還是依賴銀行。在房地產(chǎn)市場資金鏈中,

21、商業(yè)銀行實(shí)際上直接或間接地參與了運(yùn)行的全過程,是房地產(chǎn)市場各參與主體的主要資金提供者,承受伴隨著各個(gè)環(huán)節(jié)的市場風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2009年江西省房地產(chǎn)投資資金來源中,國內(nèi)貸款和個(gè)人按揭貸款增速明顯加快。全省房地產(chǎn)開發(fā)國內(nèi)貸款增速29.2%,與去年同期增速相比提高了34.9個(gè)百分點(diǎn);個(gè)人按揭貸款增速達(dá)75.6%,與去年同期增速相比提高了86.2個(gè)百分點(diǎn)。在現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融體系中,商業(yè)銀行與信用擔(dān)保、信用保險(xiǎn)、評(píng)估機(jī)構(gòu)和房屋中介等的合作

22、缺乏有效的社會(huì)監(jiān)督和法律約束,使得房地產(chǎn)信貸的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)不能得到有效的分散,房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)過度集中于商業(yè)銀行。</p><p>　　(二)房地產(chǎn)信貸和房地產(chǎn)價(jià)格的自我循環(huán)模式推動(dòng)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的加速集聚</p><p>　　目前,房地產(chǎn)市場成為提升銀行貸款質(zhì)量、保證收益率、優(yōu)化貸款結(jié)構(gòu)的重要領(lǐng)域。比如,金融機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為面向個(gè)人的長期住房按揭貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)較小,是銀行樂意持有的一種優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)形式

23、。銀行持有大量以房地產(chǎn)為抵押品的資產(chǎn),房地產(chǎn)價(jià)格的上漲將擴(kuò)大銀行資本的規(guī)模,提高銀行的資本充足率,改善資產(chǎn)質(zhì)量和盈利狀況。在這種情況下,銀行愿意擴(kuò)大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的信貸供給,這又進(jìn)一步提高了房地產(chǎn)價(jià)格。這一過程循環(huán)往復(fù),形成“房地產(chǎn)價(jià)格上漲-信貸投放-房地房價(jià)格加速上漲”的自我循環(huán),使房地產(chǎn)價(jià)格日益偏離實(shí)際均衡水平,從而進(jìn)一步導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的膨脹,同時(shí)也導(dǎo)致房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)不斷積累。一旦房地產(chǎn)價(jià)格下跌,便將直接降低銀行擁有的房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值,使

24、銀行資產(chǎn)縮水,盈利下降,而泡沫如果破裂可能影響金融穩(wěn)定。</p><p>　　(三)宏觀調(diào)控政策收緊可能引起的房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈緊張的風(fēng)險(xiǎn)</p><p>　　房地產(chǎn)行業(yè)屬于典型的資金密集型產(chǎn)業(yè),充足的資金保障是房地產(chǎn)市場生存發(fā)展的基礎(chǔ),而房地產(chǎn)資金相當(dāng)一部分來源于銀行信貸,這使得房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)國家宏觀調(diào)控政策有很強(qiáng)的敏感性。正如2008年國家實(shí)施從緊的貨幣政策時(shí),銀行嚴(yán)格對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)信貸投放

25、,一些資金實(shí)力相對(duì)較弱、對(duì)銀行貸款依賴性較強(qiáng)、自身抗風(fēng)險(xiǎn)能力較差的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),由于銀行信貸資金不能及時(shí)足額到位,資金鏈隨時(shí)出現(xiàn)斷裂可能,進(jìn)而會(huì)引發(fā)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)得到大家的共識(shí)。2009年,在全球經(jīng)濟(jì)形勢不確定、我國經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)基礎(chǔ)不牢固的大背景下,房地產(chǎn)業(yè)作為支撐經(jīng)濟(jì)增長、帶動(dòng)市場活躍的重要產(chǎn)業(yè)對(duì)保增長、促民生具有重要意義。正是如此,在適度寬松貨幣政策影響下,2009年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)購銷兩旺的局面。進(jìn)入2010年,“擴(kuò)內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)、控

26、通脹”成為貨幣政策宏觀調(diào)控的主題。房地產(chǎn)價(jià)格上漲會(huì)影響市場通脹預(yù)期,并通過需求、成本乃至資源配置等多種渠道向其他價(jià)格體系傳導(dǎo);房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲吸納了過多的銀行信貸資金,對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生“擠出效應(yīng)”?？梢?房地產(chǎn)價(jià)格的過快上漲和貨幣政策的方向是相悖的。毫無疑問,2010年貨幣政策的基調(diào)將延伸到房地產(chǎn)市場,目前,宏觀調(diào)控政策已經(jīng)</p><p><b>　　五、政策建議</b></p>

27、;<p>　　(一)建立多元化房地產(chǎn)金融體系</p><p>　　房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè),它的持續(xù)發(fā)展需成熟的房地產(chǎn)金融市場作為支撐。要建立多元化的房地產(chǎn)金融體系,通過多渠道融資方式來滿足房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)資金的需求。一是發(fā)展市場化的直接融資。鼓勵(lì)符合條件的大型房地產(chǎn)企業(yè)通過股權(quán)融資、公開上市的方式獲得資金支持;培育和完善房地產(chǎn)債券市場,鼓勵(lì)房地產(chǎn)公司發(fā)行融資期限較長、低于銀行貸款利率的公司債券,吸

28、收社會(huì)分散的剩余資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)。二是通過多元化融資分散風(fēng)險(xiǎn)。讓投資者直接承擔(dān)產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的市場化融資,將集中在銀行系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)分散給投資者共同承擔(dān)。三是要大力發(fā)展房地產(chǎn)金融市場中介。與建立完整的房地產(chǎn)金融市場體系相對(duì)應(yīng),鼓勵(lì)房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金等其他房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的發(fā)展和完善,建立以住房抵押貸款保險(xiǎn)為主的房地產(chǎn)保險(xiǎn)體系。</p><p>　　(二)提高房地產(chǎn)信貸管理水平</p><p>　　

29、商業(yè)銀行應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)房貸管理,促進(jìn)合規(guī)經(jīng)營。要強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和執(zhí)行意識(shí),嚴(yán)格按照國家宏觀調(diào)控政策要求,不折不扣地抓好信貸管理制度的落實(shí),進(jìn)一步提高房地產(chǎn)信貸管理水平。一是要重視防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款應(yīng)擇優(yōu)支持信用評(píng)級(jí)高、資產(chǎn)負(fù)債合理的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),并確保開發(fā)貸款項(xiàng)目資本金及時(shí)足額到位;防范個(gè)人按揭貸款風(fēng)險(xiǎn),嚴(yán)格執(zhí)行二套房政策,對(duì)住房按揭貸款申請(qǐng)者的個(gè)人情況要嚴(yán)格審查。二是要加強(qiáng)內(nèi)控機(jī)制建設(shè)。強(qiáng)化貸款管理制度,實(shí)行審貸分離,

30、前中后臺(tái)分離,建立健全具有獨(dú)立性和權(quán)威性的內(nèi)部稽核審計(jì)機(jī)構(gòu),充分發(fā)揮其再監(jiān)督作用,有效地防范金融風(fēng)險(xiǎn)。三是要加強(qiáng)信貸風(fēng)險(xiǎn)量化模型研究。建立房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制,這對(duì)提前判斷市場、分辨風(fēng)險(xiǎn),從而減輕市場波動(dòng)給自身帶來的損失有重要意義。目前,信貸風(fēng)險(xiǎn)量化研究逐漸受到關(guān)注,房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的度量由傳統(tǒng)的定性估量轉(zhuǎn)為定量計(jì)量,對(duì)房地產(chǎn)信貸管理由粗放管理真正轉(zhuǎn)化為精細(xì)管理,實(shí)現(xiàn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的控制。</p><p>　　(三)調(diào)

31、整房地產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)</p><p>　　從目前房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢來看,供小于求的基本格局仍存在,要促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康持續(xù)發(fā)展,需要在土地供應(yīng)制度、住房制度、房地產(chǎn)金融制度進(jìn)行改革,需要財(cái)政、稅收、貨幣政策多管齊下。對(duì)于貨幣政策而言,調(diào)控的重點(diǎn)是促進(jìn)居民合理需求、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、抑制價(jià)格過快上漲。一是要實(shí)行差別化的金融調(diào)控政策,鼓勵(lì)合理住房消費(fèi)。增強(qiáng)貨幣金融政策的針對(duì)性,科學(xué)區(qū)分自住型需求和投機(jī)性需求,并給予差

32、別化的信貸支持,如對(duì)利率實(shí)行差異化定價(jià),鼓勵(lì)合理住房消費(fèi),滿足居民自住和合理的改善型需求。二是要遏制投機(jī)性需求,抑制房地產(chǎn)等資產(chǎn)價(jià)格過快上漲。2009年房地產(chǎn)價(jià)格上漲有一部分反映了市場的自住性需求,但也有一部分是由于市場流動(dòng)性充裕帶動(dòng)的投資和投機(jī)性需求,推動(dòng)商品房價(jià)格的過快上漲。目前,貨幣政策要著重遏制投機(jī)性需求引發(fā)房價(jià)的過快上漲,對(duì)于投機(jī)性的購房需求,要減小信貸支持,提高首付款比例,提高貸款利率。三是要依靠信貸手段調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),加

33、大保障性住房建設(shè)。供需不對(duì)等是當(dāng)前房地產(chǎn)市場面臨的主要矛盾,未來穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的首要是增加土地和房屋供給,尤其是普遍商品房的供給,建設(shè)保障性住房成為平抑城市房價(jià)上漲的重要手段。金融支持也</p><p><b>　　參考文獻(xiàn):</b></p><p>　　[1]周江.危機(jī)沖擊下我國房地產(chǎn)市場發(fā)展[J].中國金融,2010(1):21-24.</p>&l