我國(guó)新城建設(shè)中地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的探索——熟地開發(fā).pdf

1、目前我國(guó)的城市化水平在40％左右。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，這個(gè)階段正是我國(guó)城市化起飛的關(guān)鍵時(shí)期。當(dāng)前，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展和城市化進(jìn)程加速，對(duì)許多大城市來(lái)說(shuō)，老城區(qū)已經(jīng)越來(lái)越成為束縛其經(jīng)濟(jì)發(fā)展的瓶頸，城市亟待擴(kuò)容，新城亟待建立。目前，許多新城已經(jīng)建成或正在建設(shè)之中，更多的新城已經(jīng)寫入了各大城市的中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃之中。 不論新城建設(shè)的目的和具體發(fā)展模式是什么，其運(yùn)作的根本都將直接體現(xiàn)于土地開發(fā)之上。換句話說(shuō)，土地開發(fā)的成功與否將直接從源頭上

2、關(guān)系到整個(gè)新城建設(shè)的成敗!從目前我國(guó)各大城市新城的建設(shè)情況來(lái)看，其中不乏成功者，但失敗的案例依然累累，而原因往往都可以歸結(jié)為地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的失敗。所以，對(duì)新城地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的探索與研究將具有迫切的現(xiàn)實(shí)意義。 另一方面，雖然當(dāng)前針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究如火如荼，但細(xì)分看來(lái)，研究的絕大部分側(cè)重的是“房產(chǎn)”，而對(duì)“地產(chǎn)”的研究卻相對(duì)缺乏和滯后。其實(shí)，當(dāng)前“房產(chǎn)”市場(chǎng)中所表現(xiàn)出的許多問(wèn)題，歸根溯源都可在“地產(chǎn)”的開發(fā)中找到原因。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，城

3、市土地既是一種特殊的資產(chǎn)，也是一種特殊的商品，如何建立公平有效的城市土地市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)城市土地資產(chǎn)的市場(chǎng)化配置是一個(gè)重大的理論問(wèn)題。此外，從產(chǎn)業(yè)鏈分工的角度看，房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，“房”與“地”的運(yùn)營(yíng)分離是必然趨勢(shì)，“地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)”在我國(guó)已開始走上時(shí)代的舞臺(tái)，而相關(guān)的研究也應(yīng)及時(shí)跟進(jìn)。國(guó)外的地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)經(jīng)歷了數(shù)十年的發(fā)展歷程，其有益的經(jīng)驗(yàn)及失敗的教訓(xùn)值得我們?nèi)ソ梃b和規(guī)避。 由于“地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)”在我國(guó)剛剛起步，相關(guān)的理論研究尚較為缺乏，故本文將

4、著重采用典型樣本分析與歸納的研究方法和原則，將新城土地開發(fā)的成功案例經(jīng)驗(yàn)?zāi)Ｊ交⒗碚摶?，以抽離出一整套新城地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的普適流程。 本文研究的基本邏輯思路如下： 首先將圍繞新城地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的問(wèn)題，提出研究的基本理論支撐。重點(diǎn)就新城建設(shè)、地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的概念、兩者的相互聯(lián)系、以及研究該問(wèn)題的理論和現(xiàn)實(shí)意義等給予介紹和說(shuō)明。 之后本文將從國(guó)際范圍內(nèi)闡述新城地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的演變；對(duì)其中較有代表性的運(yùn)營(yíng)模式進(jìn)行研究(個(gè)性研究

5、)，并從中尋求發(fā)展的共性，以得出一般性的發(fā)展規(guī)律。接下來(lái)本文將進(jìn)一步探討我國(guó)傳統(tǒng)土地開發(fā)模式的變遷與發(fā)展，歸納各階段的發(fā)展特點(diǎn)，尋找問(wèn)題與不足，進(jìn)而論述房、地運(yùn)營(yíng)分離的優(yōu)點(diǎn)和發(fā)展趨勢(shì)，并進(jìn)入本文重點(diǎn)研究的范疇領(lǐng)域——地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。 再下來(lái)則進(jìn)入本文最為核心的部分，即對(duì)我國(guó)新城地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式——熟地開發(fā)模式的研究和探索。通過(guò)對(duì)若干典型樣本的研究，將其成功經(jīng)驗(yàn)?zāi)Ｊ交?，并歸納出一整套新城熟地開發(fā)模式的操作流程。 最后對(duì)全文進(jìn)行總結(jié)，