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文檔簡介
1、近幾年來中國房地產市場發(fā)展迅速,尤其是住宅房地產市場發(fā)展更為迅猛,價格也上漲的比較快。宏觀上,我國的房地產行業(yè)是一個重要的支柱性產業(yè),房地產行業(yè)的發(fā)展能夠推動國民經(jīng)濟的發(fā)展。房地產行業(yè)同銀行等金融機構關系緊密,房地產行業(yè)的大起大落可能會影響到我國整個金融系統(tǒng)的穩(wěn)定。鑒于90年代初的日本以及1997年后一段時間里香港房地產行業(yè)大蕭條的經(jīng)驗,國務院聯(lián)合國土、建設等九部委于2005年和2006年連續(xù)出臺宏觀調控政策,進一步規(guī)范我國房地產行業(yè)的
2、發(fā)展。從微觀上來講,住宅房產又是一個非常特殊的商品,它既是人們住的必需品,同時又具有資本品的特征——獲取租金收入。對于這樣的一種特殊的商品,價格的形成機制有它自己的不同特性。 本文以這一熱點問題作為研究的重點,運用了經(jīng)濟學中市場理論、價格理論、地租理論、多元回歸、時問序列分析等相關理論,從分析人們對住宅房地產的“三種需求”.即投機性需求、投資性需求以及使用性需求為分析的出發(fā)點,通過對消費者三種行為的研究,運用統(tǒng)計學及差分方程等數(shù)
3、學模型,研究短期住宅房地產價格形成的機制以及變化發(fā)展的規(guī)律。在研究的過程中,發(fā)現(xiàn)住宅房地產價格變化的非常的復雜,房地產本身就是一個周期性的行業(yè)。在價格下跌和價格上漲的過程中,住宅房地產價格短期的變化情況都不一樣,三種需求在里面所發(fā)揮的作用也不一樣。文章運用了經(jīng)濟學的相關理論進行分析,得出了短期在三種需求作用下的價格形成機制。通過對南通市的近幾年房地產價格變化的相關數(shù)據(jù),通過差分方程及對時間序列的分析,得出南通的房地產的價格p同時間t之間
4、的相互關系是:P<,t>=e<'8.216+0.01144t>(t=1,2…….),實證的檢驗我們所探討的住宅房地產的價格形成機制及變化規(guī)律:使用性的需求突然增加導致住宅房產價格的突然增加,投機者和投資者進入房地產的市場,然后導致住宅房產的價格加速增加,住宅房產價格的增加將進一步導致投資者進入這個市場,而由于需求的替代性,使用性的需求逐漸減少,到價格達到一定程度的時候,該市場將完全成為一個投機性的市場。 通過對住宅房產價格形成機
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