房產(chǎn)新政對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式的影響及對策.pdf

1、隨著我國經(jīng)濟體制改革的深入和人民生活水平的提高，作為最大消費品的房產(chǎn)日益成為拉動經(jīng)濟增長和促進居民消費的主要產(chǎn)品，也極大地促進了房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。進入新世紀(jì)以來，隨著市場的過熱，國家采取了一系列的宏觀調(diào)控措施，對房地產(chǎn)業(yè)的管理機制也日臻成熟。房產(chǎn)新政的實施給房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營模式帶來了深刻的影響。 本文首先從房地產(chǎn)的行業(yè)特征著手，指出我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展始終都受到國家宏觀政策的很大影響。然后本文從新舊政策的對比中詳細分析了房產(chǎn)

2、新政對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式的影響。土地價格和出讓方式的市場化導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)和市場進入門檻提高，開發(fā)成本的增加、供需結(jié)構(gòu)性矛盾、市場競爭的加劇和成本構(gòu)成的逐漸透明可能導(dǎo)致利潤的整體下滑，新的市場政策要求開發(fā)企業(yè)必須具有充足的自有資金，必須重新安排現(xiàn)金流。 在文章的主體部分，分別從房地產(chǎn)企業(yè)盈利模式、項目開發(fā)模式、投融資模式、營銷模式等幾個方面著重分析了針對新政的經(jīng)營模式調(diào)整。在房地產(chǎn)盈利模式上提出：(1)由“主要依靠土地升值”到“主

3、要依靠產(chǎn)品質(zhì)量及附加值”的轉(zhuǎn)變；(2)由“粗放型開發(fā)”轉(zhuǎn)向依靠成本節(jié)約擴大盈利空間；(3)由“出售項目獲利”到“持有經(jīng)營獲利”的轉(zhuǎn)變。在項目開發(fā)模式上指出單項目開發(fā)的資金效率低，而多項目開發(fā)模式既適應(yīng)了新市場政策下房地產(chǎn)投資模式的變化，也是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)資本、規(guī)?？焖贁U張的必由之路。在投融資模式上指出，自從央行121號文出臺后，徹底地改變了房地產(chǎn)開發(fā)投資的“游戲規(guī)則”，房地產(chǎn)開發(fā)成為了一個資金門檻很高的行業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)逐步建立多元化的

4、融資渠道，并針對中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道提出：第一，尋求與大公司合作。第二，尋求民間資金。針對房地產(chǎn)營銷模式，提出改變原有的營銷模式，分析了用4C模式來適應(yīng)新的變化，即：1、針對消費者的需求開發(fā)項目；2、根據(jù)消費者愿意付出的成本定價；3、為消費者提供便利的購買服務(wù)；4、強化與消費者的溝通。文章最后又通過分析價值鏈思維的轉(zhuǎn)變，即從產(chǎn)品為中心的價值鏈思維向以客戶為中心的價值鏈思維的轉(zhuǎn)變，提出了建立房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟的必要性與可行性，并提出了