房產(chǎn)新政對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式的影響及對(duì)策.pdf

1、隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的深入和人民生活水平的提高，作為最大消費(fèi)品的房產(chǎn)日益成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和促進(jìn)居民消費(fèi)的主要產(chǎn)品，也極大地促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。進(jìn)入新世紀(jì)以來(lái)，隨著市場(chǎng)的過(guò)熱，國(guó)家采取了一系列的宏觀(guān)調(diào)控措施，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的管理機(jī)制也日臻成熟。房產(chǎn)新政的實(shí)施給房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式帶來(lái)了深刻的影響。 本文首先從房地產(chǎn)的行業(yè)特征著手，指出我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展始終都受到國(guó)家宏觀(guān)政策的很大影響。然后本文從新舊政策的對(duì)比中詳細(xì)分析了房產(chǎn)

2、新政對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式的影響。土地價(jià)格和出讓方式的市場(chǎng)化導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)和市場(chǎng)進(jìn)入門(mén)檻提高，開(kāi)發(fā)成本的增加、供需結(jié)構(gòu)性矛盾、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇和成本構(gòu)成的逐漸透明可能導(dǎo)致利潤(rùn)的整體下滑，新的市場(chǎng)政策要求開(kāi)發(fā)企業(yè)必須具有充足的自有資金，必須重新安排現(xiàn)金流。 在文章的主體部分，分別從房地產(chǎn)企業(yè)盈利模式、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式、投融資模式、營(yíng)銷(xiāo)模式等幾個(gè)方面著重分析了針對(duì)新政的經(jīng)營(yíng)模式調(diào)整。在房地產(chǎn)盈利模式上提出：(1)由“主要依靠土地升值”到“主

3、要依靠產(chǎn)品質(zhì)量及附加值”的轉(zhuǎn)變；(2)由“粗放型開(kāi)發(fā)”轉(zhuǎn)向依靠成本節(jié)約擴(kuò)大盈利空間；(3)由“出售項(xiàng)目獲利”到“持有經(jīng)營(yíng)獲利”的轉(zhuǎn)變。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式上指出單項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的資金效率低，而多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式既適應(yīng)了新市場(chǎng)政策下房地產(chǎn)投資模式的變化，也是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)資本、規(guī)?？焖贁U(kuò)張的必由之路。在投融資模式上指出，自從央行121號(hào)文出臺(tái)后，徹底地改變了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的“游戲規(guī)則”，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成為了一個(gè)資金門(mén)檻很高的行業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)逐步建立多元化的

4、融資渠道，并針對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道提出：第一，尋求與大公司合作。第二，尋求民間資金。針對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)模式，提出改變?cè)械臓I(yíng)銷(xiāo)模式，分析了用4C模式來(lái)適應(yīng)新的變化，即：1、針對(duì)消費(fèi)者的需求開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；2、根據(jù)消費(fèi)者愿意付出的成本定價(jià)；3、為消費(fèi)者提供便利的購(gòu)買(mǎi)服務(wù)；4、強(qiáng)化與消費(fèi)者的溝通。文章最后又通過(guò)分析價(jià)值鏈思維的轉(zhuǎn)變，即從產(chǎn)品為中心的價(jià)值鏈思維向以客戶(hù)為中心的價(jià)值鏈思維的轉(zhuǎn)變，提出了建立房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟的必要性與可行性，并提出了