中國城市土地使用制度

1、房地產(chǎn)經(jīng)濟學,中國城市土地使用制度,一、土地制度和土地所有權,土地所有制：是指一個國家或地區(qū)在一定的社會制度下占有和控制土地的法定形式。 土地所有權：是指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對土地享有占有、使用、處分和收益的權利。（法律實現(xiàn)） 地租：是土地使用者為租用土地而向土地所有者支付的經(jīng)濟代價，是土地所有權在經(jīng)濟上的實現(xiàn)。（經(jīng)濟實現(xiàn)形式）,土地所有權的屬性,1 ．土地占有權　　 土地占有權就是土地所有者對土地的實際控制權。它是

2、行使土地所有權和使用權的基礎。我國土地所有權的主體只有國家和集體，但是國家和集體作為土地所有權和占有權的分離，因此土地所有權人并不一定就是土地占有人。　2．土地使用權　　 土地使用權就是土地所有者根據(jù)土地分類對土地加以利用的權利。土地利用與土地占有存在著密切聯(lián)系，沒有占有就無法使用更談不上使用權。土地使用權作為一項獨立的權能可以同占有權、收益權一起從所有權中分離出來。在我國，集體土地所有者可以直接行使這項權利，國有土地所有者一般把這

3、項權利轉讓給非所有人使用。,,3．土地收益權　　 土地收益權就是基于對土地使用權而取得的利息的權利。土地收益權和土地所有權密切相關，土地收益就是土地使用的結果。4．土地處分權　　 土地處分權就是依法對土地處置的權利，即在法律允許的范圍之內(nèi)決定土地的最終歸屬。,二、我國的土地所有制,土地使用制度受到土地所有制和經(jīng)濟體制的制約。 《土地管理法》第2條第1款規(guī)定：“中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制

4、和勞動群眾集體所有制”。根據(jù)這一規(guī)定，我國的土地所有制有兩種基本的形式，一種是全民所有制土地即土地國家所有制，一種是勞動群眾集體所有制土地即土地集體所有制。,我國傳統(tǒng)城市土地使用制度,我國傳統(tǒng)城市土地使用制度是一種對土地實行行政劃撥，無償無期限使用，禁止土地使用者轉讓土地的制度?；咎卣骶驮谟冢阂皇切姓潛芏菬o償無限使用三是禁止轉讓,城市土地使用制度改革,我國的城市土地屬于國家所有，但隨著計劃經(jīng)濟體制向市場經(jīng)濟體制轉換，土地使用

5、制度發(fā)生了根本變化。 城市土地使用制度進行改革大致經(jīng)過如下幾個階段：1、征收土地使用費2、實行土地使用權有償出讓和轉讓3、修改憲法和土地管理法，制定全國性土地使用權出讓和轉讓條件,我國城市土地使用制度,城市土地使用制度可以分為兩大類：無償?shù)男姓潛苤贫扔袃數(shù)氖袌鼋灰字贫葟奈覈鞘型恋厥褂弥贫鹊木唧w內(nèi)容來看，大致包括以下幾個方面：1、城市土地使用權出讓2、土地使用權劃撥3、城市土地使用權轉讓4、城市土地使用權出租5

6、、城市土地使用權抵押6 、城市土地使用權收回與終止,城市土地使用權出讓,定義：土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉為國有土地后，該幅國有土地的使用權方可有償轉讓。,城市土地使用權出讓的特征,（一）土地使用權出讓是國家行為 土地使用權出讓是一種國家壟斷的行為。因為國家是土地的所有者，

7、只有國家才能以土地所有者的身份出讓土地。土地使用權出讓，由市、縣人民政府有計劃、有步驟地進行。出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規(guī)劃、建設、房產(chǎn)管理部門共同擬定方案，按照國務院規(guī)定，報經(jīng)有批準權的人民政府批準后，由市、縣人民政府土地管理部門實施。,,（二）土地使用權出讓的年限是有限的 土地使用權出讓的最高年限是由國務院按照土地的不同用途規(guī)定的，它是指一次出讓簽約的最高年限。不同用途的土地，

8、出讓的最高年限如下：（1）居住用地70年；（2）工業(yè)用地50年；（3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；（4）商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；（5）綜合或者其他用地50年。土地使用權出讓年限屆滿時，土地使用者可以申請續(xù)期，但應當至遲于屆滿前一年申請續(xù)期。,,（三）土地使用權出讓是有償?shù)?土地使用者取得一定年限內(nèi)的國有土地使用權，須向國家支付土地使用權出讓金。土地使用權出讓金主要包括一定年限內(nèi)的地租，此

9、外還包括土地使用權出讓前國家對土地的開發(fā)成本以及有關的土地安置補償?shù)荣M用。只有當土地使用者支付全部土地使用權出讓金后，才能由市、縣人民政府發(fā)給土地使用權證書，土地使用者方可取得受讓的土地使用權。,,（四）土地使用者享有權利的范圍不含地下之物 我國《城鎮(zhèn)國有土地使用杈出讓和轉讓暫行條例》第二條規(guī)定：“國家按照所有權與使用權分離的原則，實行城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓、轉讓制度，但地下資源、埋藏物和市政公用設施除外。”由此可見

10、，土地使用者不因其享有土地使用權而對地下的資源、埋藏物和市政公用設施等享有權利。,城市土地使用權出讓的方式及程序,《城市房地產(chǎn)管理法》和《土地管理法》規(guī)定，國有土地使用權出讓的主要方式有協(xié)議、招標、拍賣三種。2002年5月，根據(jù)我國土地市場的實踐，國土資源部頒布了《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》。國土資源部１１號令［２００２］規(guī)定：商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。對經(jīng)營性土地已禁止協(xié)

11、議出讓方式。,協(xié)議出讓,1.協(xié)議出讓的概念： 協(xié)議出讓是指土地的出讓方和受讓方通過協(xié)商方式有償出讓土地使用權的方式。 一般由土地使用者向政府土地管理部門提出用地申請，經(jīng)法定程序批準后，再由出讓方與受讓方就地價、使用年限、付款方式以及用地條件等達成協(xié)議，并簽訂出讓合同的行為。 2.適用范圍：協(xié)議出讓的土地主要適用于工業(yè)、倉儲、市政公益事業(yè)項目以及政府為調整經(jīng)濟結構、實施產(chǎn)業(yè)政策而需要給予優(yōu)惠扶

12、持的建設項目。,招標、拍賣或者掛牌出讓,招標出讓國有土地使用權　　是指市、縣人民政府土地行政主管部門（以下簡稱出讓人）發(fā)布招標公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓?、法人和其他組織參加國有土地使用權投標，根據(jù)投標結果確定土地使用者的行為。 拍賣出讓國有土地使用權　　是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據(jù)出價結果確定土地使用者的行為。 掛牌出讓國有土地使用權　　是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的

13、交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行為。,土地使用權出讓金,1.土地使用權出讓金的概念： 是政府將土地使用權出讓給土地使用者，并向受讓人收取的政府放棄若干年土地使用權的全部貨幣或其他物品及權利折合成貨幣的補償。2.土地使用權出讓金的確定有三個過程： 第一是估價過程。在這個過程中，政府選擇有土地估價資格的中介機構對擬出讓的土地進行地價評估。

14、 第二是確定出讓底價過程。在這個過程中，政府根據(jù)其產(chǎn)業(yè)政策和其他有關政策，對土地估價結果進行修訂，形成出讓底價。 第三是批準過程。,土地使用權劃撥,（一）土地使用權劃撥的概念 是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。 以劃撥方式取得上地使用權的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。

15、但劃撥使用的范圍有嚴格限制。,國有土地使用權劃撥的適用范圍,(1)國家機關用地和軍事用地。國家機關用地是指各級權力機關、行政機關、審判機關和檢察機關用地。  　(2)城市基礎設施用地和城市公益事業(yè)用地。城市基礎設施用地是指給排水、環(huán)境保護、供電、通信、煤氣、道路橋梁、消防保安等設施用地，城市公益事業(yè)用地是指城市內(nèi)教育、文化和衛(wèi)生等設施用地。  　(3)國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地。  　(

16、4)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。,城市土地使用權劃撥的基本程序,（1）申請。建設用地單位持經(jīng)批準的設計任務書或者初步設計、年度基本建設計劃等有關文件和城市規(guī)劃管理機關核發(fā)的建設用地規(guī)劃許可證，按照審批權限向城市土地管理部門申請建設用地。（2）審批。城市土地管理部門根據(jù)用地申請書等有關文件，依法定權限進行審核、批準，核發(fā)建設用地批準證書。（3）劃撥。獲得建設用地批準證書后，由城市土地管理部門根據(jù)建設進度一次或分期劃撥建設用地。（4

17、）發(fā)證。建設項目竣工后，由城市規(guī)劃管理和土地管理部門核查實際用地后，土地管理部門核發(fā)國有土地使用證。,,例題：國有土地使用權劃撥具有的特征中，不包括(    )。  　　A．國有土地使用權劃撥是國家的一種行政行為  　　B．因劃撥而取得的國有土地使用權一般有期限上的限制  　　C．土地使用權人僅需以較小的代價或不付任何代價即取得劃撥的土地使用權  　

18、　D．國有土地使用權的劃撥要經(jīng)過縣級以上人民政府的批準，由同級土地管理部門負責實施,,答案：B    　　解析：國有土地使用權劃撥具有的特征中，因劃撥而取得的國有土地使用權一般無期限上的限制。,土地使用權轉讓,（一）基本概念：土地使用權轉讓指土地使用者將土地使用權再轉讓的行為，包括出售、交換、贈與和繼承。（二）當事人須訂立書面轉讓合同    土地使用權轉是要式民

19、事法律行為，當事人應當以書面形式簽訂土地使用權轉讓合同（三）土地使用轉讓過戶登記    土地使用權轉讓的過護登記是指受轉讓人憑依法取得的有關土地使用權的有效文件到法定機關辦理土地使用權變更登記。,,《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時，應當符合下列條件：（1）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；（2）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，

20、屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。轉讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應當持有房屋所有權證書。,,以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時，應當按照國務院規(guī)定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)，并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金。,,以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)后，其土地使用權的使用年限為原土地使用權出

21、讓合同約定的年限減去原上地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)后，受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。,國有土地使用權的出租,(一)概念和條件  國有土地使用權的出租，是指土地使用人作為出租人將土地使用權隨同地上建筑物、

22、其他附著物出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的法律行為。  　　出租國有土地使用權，應當符合以下條件：  　　(1) 《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第28條規(guī)定，未按土地使用權出讓合同約定的期限和條件開發(fā)利用土地的，土地使用權不得出租。  　　(2)因劃撥而取得的土地使用權，如不符合法定條件不得出租。,,按我國目前的城市土地使用相關法規(guī)的規(guī)定，土地使用權人通過出讓方式、轉讓方式的土地

23、使用權可以出租。 當土地使用權人獲得的是劃撥土地使用權，經(jīng)土地管理部門批準后，與土地管理部門補簽了土地使用權出讓合同且補交了土地出讓金的，也可以出租。,國有土地使用權的抵押,概念:城市土地使用權抵押是指通過出讓和轉讓方式取得土地使用權的單位，為借貸或償還債務，將其土地使用權及其地上建筑物、其他附著物向金融機構或債權人提供財產(chǎn)保證的行為。,,土地使用權作為貸款擔保時，如果使用權抵押人到期不能償還貸款本息，那么土地使用權轉歸貸

24、款方所有，或者由貸款方進行處置，用處置收入償還貸款本息?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)抵押，應當憑土地使用權證書、房屋所有權證書辦理。設定房地產(chǎn)抵押權的土地使用權如果是以劃撥方式取得的，那么依法拍賣該房地產(chǎn)后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優(yōu)先受償。,土地使用權的收回和終止,一、城市土地使用權收回《土地管理法》規(guī)定，下列情況可以收回城市土地使用權：（一）國家因社會公共利益需要而提前

25、收回土地使用權（二）為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，需要調整使用土地的，可以收回土地使用權（三）土地使用權屆滿收回土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或雖申請續(xù)期但依照規(guī)定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回，土地使用權及其他地上建筑物、其他附著物所有權由國家無償取得。土地使用者應當交還土地使用證，并依照規(guī)定辦理注銷登記。,,（四）因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的，可以收回國有土地使用權（五

26、）公路、鐵路、機場、礦場等經(jīng)核準報廢的，可以收回國有土地使用權 此外，《城市房地產(chǎn)管理法》還規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。滿2年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。,,二、城市土地使用權終止（一）因土地滅失而終止土地滅失主要是指由于非人力

27、和自然力量，如地震等，造成原土地性質的徹底改變或原土地面貌的徹底改變。由于土地使用權應以土地的存在或土地能滿足某種需要為前提，因土地滅失而導致使用人實際上不能繼續(xù)享用土地，使用權自然終止。（二）由于土地使用者拋棄而終止由于政治、經(jīng)濟、行政等原因，土地使用者拋棄使用的土地，致使土地使用合同失去意義或無法履行，也造成土地使用權的終止。,,三、城市土地使用權收回和終止的法律后果（1）土地使用者不再享有該幅土地的使用權，土地使用權受讓人與