土地儲(chǔ)備和出讓過程中地上建筑物的歸屬及處分

1、土地儲(chǔ)備和出讓過程中地上建筑物的歸屬及處分陜西豐瑞律師事務(wù)所羅民，楊安榮摘要：土地與地上建筑物在物理形態(tài)上不易分割，土地使用權(quán)和地上建筑物所有權(quán)之間的法律關(guān)系也十分密切。目前，我國對(duì)于土地使用權(quán)和地上建筑物所有權(quán)之間法律關(guān)系的規(guī)范，采用的是“房地一體”的立法原則。但是，實(shí)踐中有時(shí)也會(huì)出現(xiàn)土地使用權(quán)主體與建筑物所有權(quán)主體不一致的情況；此時(shí)，兩種權(quán)利之間的法律關(guān)系就會(huì)變得比較復(fù)雜。在土地儲(chǔ)備和出讓過程中，該問題表現(xiàn)得更加突出和多樣。鑒于此，

2、筆者對(duì)土地儲(chǔ)備和出讓過程中地上建筑物的歸屬及處分進(jìn)行了探討，期望能為實(shí)踐提供有益的參考。本文首先對(duì)土地使用權(quán)與地上建筑物所有權(quán)之間的法律關(guān)系進(jìn)行了必要的研究，并在此基礎(chǔ)上對(duì)地上建筑所有權(quán)的歸屬進(jìn)行分析；進(jìn)而結(jié)合實(shí)踐，就土地儲(chǔ)備和出讓過程中遇到的與地上建筑物處分相關(guān)的案例和法律問題進(jìn)行探討；最終得出結(jié)論：實(shí)踐中分析和解決問題應(yīng)以“房地一體”為主要原則和出發(fā)點(diǎn)。土地是城市賴以存在和發(fā)展的載體與物質(zhì)基礎(chǔ)，[1]國內(nèi)外在城市化和城市建設(shè)過程中都

3、十分重視城市土地的合理利用與管理。隨著城市化進(jìn)程的加快，城市規(guī)模越來越大；在此過程中，土地資源于土地與房屋或地產(chǎn)與房產(chǎn)的關(guān)系，[3]但根據(jù)上述定義可知房屋是典型的建筑物，因此本文暫將地上建筑物與地上的房屋不作區(qū)分，視為同一概念。要對(duì)地上建筑物進(jìn)行處分，首先必須明確地上建筑物所有權(quán)的歸屬，即誰享有所有權(quán)和處分權(quán)。關(guān)于土地使用權(quán)與建筑物所有權(quán)的關(guān)系問題，我國學(xué)術(shù)界長期以來眾說紛紜，概括起來主要存在兩種觀點(diǎn)：一種是房地一體觀點(diǎn)，另一種是房地分

4、離觀點(diǎn)。（一）房地一體觀點(diǎn)支持房地一體觀點(diǎn)的學(xué)者認(rèn)為，從靜態(tài)表現(xiàn)看，土地和房屋在物質(zhì)存在狀態(tài)上是自然聯(lián)結(jié)在一起的，房產(chǎn)和地產(chǎn)雖然從價(jià)值形態(tài)上看是兩種不同的財(cái)產(chǎn)，但由于其自身的固有特性；房地產(chǎn)法律關(guān)系的客體——房產(chǎn)、地產(chǎn)是緊密相連、不可分割的不動(dòng)產(chǎn)；房產(chǎn)所有權(quán)和土地使用權(quán)是始終共同存在的，不存在有此權(quán)而無彼權(quán)的情形。從動(dòng)態(tài)表現(xiàn)看，物權(quán)設(shè)定中房地不可分；物權(quán)變更中房地不可分。[4]有學(xué)者甚至認(rèn)為：土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物應(yīng)視為一體