典型物業(yè)管理案例分析

1、典型物業(yè)管理案例分析典型物業(yè)管理案例分析物業(yè)公司不是物業(yè)公司不是“第二警力第二警力”案例：2004年5月，陳某與某物業(yè)公司簽訂了入住協(xié)議書。某日，陳某晚上下班后將自己的摩托車未加防盜裝置就停放在了小區(qū)內(nèi)，等第二天上班時，陳某發(fā)現(xiàn)自己的摩托車已不在停放點了，便立即報了警，但至今未破案。今年10月，陳某起訴至法院，請求法院判令物業(yè)公司賠償摩托車的損失。分析：陳某在入住后，與物業(yè)公司簽訂了入住協(xié)議書，該合同是物業(yè)公司對陳某提供物業(yè)管理服務(wù)的承

2、諾和陳某愿意接受服務(wù)和物業(yè)管理的明確表示。雙方并未就陳某的財產(chǎn)由物業(yè)公司保管簽訂過保管合同或有其他約定，物業(yè)公司無保管陳某摩托車的義務(wù)。盡管物業(yè)公司對小區(qū)的安全負(fù)有日常管理的義務(wù)，但其所承擔(dān)的小區(qū)安全防范的義務(wù)只是協(xié)助義務(wù)。點評：當(dāng)前，業(yè)主與物業(yè)公司的糾紛不少已經(jīng)開始轉(zhuǎn)移到家庭財產(chǎn)的失竊方面。由于業(yè)主家里的財產(chǎn)被盜事件經(jīng)常發(fā)生，于是許多業(yè)主片面理解物業(yè)公司就是小區(qū)的“第二警力”，一旦自己家庭財產(chǎn)遭遇損失動輒就將物業(yè)公司推上被告席，然而這

3、并不代表物業(yè)公司必須承擔(dān)業(yè)主失竊的后果。業(yè)主與業(yè)主直接對簿公堂業(yè)主與業(yè)主直接對簿公堂案例：王某與李某是鄰居關(guān)系，2004年7月中旬，王某未將其空調(diào)室外機安裝在物業(yè)指定位置，而安裝在正對李某房門的位置，空調(diào)機啟動后，熱風(fēng)從窗戶吹進鄰居房內(nèi)，加之噪音影響，擾亂了李某的休息。所以李某就一紙訴狀將鄰居王某告上了法庭，要求王某拆除空調(diào)室外機并賠償精神損失。分析：王某作為小區(qū)業(yè)主對自有房屋依法享有權(quán)利，但必須接受相應(yīng)的限制。王某將空調(diào)器的室外機移至

4、房屋的北側(cè)外立面，違反了《民法通則》的關(guān)于相鄰關(guān)系的有關(guān)規(guī)定，李某得到法院的支持也在情理之中。點評：目前，業(yè)主與業(yè)主之間因相鄰關(guān)系而引發(fā)的糾紛正呈逐步增多的趨勢，其現(xiàn)象不外乎業(yè)主違章搭建或擅自改變房屋結(jié)構(gòu)和使用功能以及侵占公共區(qū)域等方面。以前，有的業(yè)主不了解，有的業(yè)主出于私心或礙于鄰居的情面一般不愿直接與鄰居對簿公堂，而是選擇由物業(yè)公司出面處理，如物業(yè)公司不肯協(xié)調(diào)，則大多以拒付物業(yè)服務(wù)費相要挾，無形中物業(yè)公司做了他們的“替罪羊”。物業(yè)管

5、理費要明示物業(yè)管理費要明示去年4月，某物業(yè)公司正式進駐某高檔小區(qū)，行使前期物業(yè)管理權(quán)。根據(jù)商品房預(yù)售合同附件約定，物業(yè)公司每月應(yīng)收取每平方米4.5元的物業(yè)管理費，當(dāng)業(yè)主入住該小區(qū)后，就發(fā)生有的業(yè)主以隔壁相近樓盤每平方米只收2.4元為由，拒付物業(yè)費并投訴到物價管理部門該物業(yè)公司在管理期限屆滿后，拒絕將物業(yè)管理費結(jié)余款交付給廣場業(yè)委會，顯然與雙方的約定相悖，侵害了廣場業(yè)委會的合法權(quán)益。目前，業(yè)主通過業(yè)主大會表決由業(yè)委會追訴物業(yè)公司業(yè)委會用房

6、、停車費等官司越來越多，業(yè)主的維權(quán)意識普遍增強。前物業(yè)公司拒絕前物業(yè)公司拒絕“退場退場”案例：徐匯某小區(qū)今年物業(yè)管理服務(wù)合同正到期，業(yè)委會出錢請了專業(yè)物業(yè)咨詢公司做招投標(biāo)工作，原物業(yè)公司也參加了投標(biāo)，結(jié)果由本市一家知名物業(yè)公司奪標(biāo)。原物業(yè)公司不肯退出，僵持了3個月，這家中標(biāo)物業(yè)公司一舉將原物業(yè)公司和業(yè)委會推上了被告席，要求賠償不能履行合同的經(jīng)濟損失。分析：根據(jù)《物業(yè)管理條例》的相關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理服務(wù)合同到期，原物業(yè)公司應(yīng)做好將物業(yè)管理資

7、料的移交給新物業(yè)公司的工作，并及時撤離管理區(qū)域。點評：當(dāng)前，物業(yè)管理服務(wù)合同到期或未到期更換物業(yè)公司而引發(fā)的老物業(yè)不走，新物業(yè)進不來的窘境經(jīng)常上演。有的物業(yè)公司一旦落選，就感覺臉上無光，拒絕退場，不遵守游戲規(guī)則，給本市規(guī)范的物業(yè)管理服務(wù)市場平添了幾分不和諧的聲音。物業(yè)成樓盤營銷手段物業(yè)成樓盤營銷手段案例：今年3月，本市某知名物業(yè)管理公司從媒體上獲悉某開發(fā)商欲將40萬平方米建筑量的小區(qū)前期物業(yè)管理委托給一家有實力、有品牌的物業(yè)公司管理。于

8、是，這家物業(yè)公司經(jīng)過精心準(zhǔn)備，在幾十家投標(biāo)單位中一舉奪魁，接下來草簽協(xié)議，將該物業(yè)公司進行前期管理寫入了商品房預(yù)售合同的附件里，吸引了不少買家。到了10月，開發(fā)商開出了非?？量痰臈l款，逼中標(biāo)物業(yè)公司自動退出，將自己下屬的物業(yè)公司隆重推出，于是，物業(yè)公司與開發(fā)商對簿公堂在所難免。分析：根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理公司。點評：目前，物業(yè)公司因前期物業(yè)管理費以及空置房管理費問題

9、與開發(fā)商鬧上法庭的并不少見，但像在媒體公開實行招投標(biāo)中標(biāo)而遭開發(fā)商毀標(biāo)的則是首例?？梢姡壳叭杂胁糠珠_發(fā)商為了有利銷售，可以采取一切手段來達到其目的，因此，政府主管部門的監(jiān)督與管理應(yīng)該時刻不能放松監(jiān)管。類型八業(yè)委會換屆選舉類型八業(yè)委會換屆選舉案例：2004年6月，閔行某小區(qū)因業(yè)委會任期即將終止，部分業(yè)主在當(dāng)?shù)鼐游瘯闹鞒窒鲁闪⒘诉x舉新一屆業(yè)委會的籌備組，前任業(yè)委會業(yè)主認(rèn)為自己應(yīng)當(dāng)是下一屆業(yè)委會籌備組的成員，于是不去報名登記參加業(yè)委會委員