市場定位大綱方向

1、商業(yè)地產(chǎn)項目市場定位分析研究商業(yè)地產(chǎn)項目市場定位分析研究市場定位是商業(yè)項目及產(chǎn)品成敗的關(guān)鍵。產(chǎn)品市場就像喜馬拉雅山，底闊頂尖，價格因素劃分出等高線，處于不同等高線的產(chǎn)品同植物一樣，具有不同的生態(tài)環(huán)境。雪蓮必需在冰原，蔓草則必喜溫好陰，植物只有在合適的生態(tài)環(huán)境中才能生存茁壯。商業(yè)項目定位是預(yù)測、策劃與決策的統(tǒng)一，是利用市場及技術(shù)預(yù)測的結(jié)果，通過資源整合及策略創(chuàng)新等策劃手段，形成的具有充分可操作性、可控制性的企業(yè)發(fā)展決定?！緫?zhàn)略定位戰(zhàn)略定位

2、】【商業(yè)定位商業(yè)定位】一、業(yè)態(tài)定位一、業(yè)態(tài)定位所謂商業(yè)業(yè)態(tài)是指針對特定消費者的特定需要，按照一定的戰(zhàn)略目標，有選擇地運用商品經(jīng)營結(jié)構(gòu)、店鋪位置、店鋪規(guī)模、店鋪形態(tài)、價格政策、銷售方式、銷售服務(wù)等經(jīng)營手段，提供銷售和服務(wù)的類型化經(jīng)營形態(tài)。業(yè)態(tài)是為滿足不同的消費需求而形成的不同的零售經(jīng)營形式。而業(yè)態(tài)定位即對商業(yè)項目做成什么形式的商業(yè)確定定位。業(yè)態(tài)定位模式業(yè)態(tài)定位模式①項目整體功能組合設(shè)計、單層功能組合設(shè)計②從商圈的融合性上對業(yè)態(tài)合理選擇搭配

3、③從項目整體需求上對業(yè)態(tài)合理定位④從控制內(nèi)耗的角度上對業(yè)態(tài)合理界定⑤從各業(yè)態(tài)商家對樓層、位置、進深、面寬等要求上對業(yè)態(tài)合理調(diào)整⑥從各商家經(jīng)營特點上對業(yè)態(tài)合理調(diào)整以需求界定業(yè)態(tài)功能組合模式以需求界定業(yè)態(tài)功能組合模式①從經(jīng)營商家需求界定業(yè)態(tài)組合定位有許多選擇。但任何選擇都必須考慮大量的細節(jié)，內(nèi)置步行街商鋪的開間、進深和購物動線寬度應(yīng)該多少為宜，商鋪面積如何劃分才利于招商又利于經(jīng)營，公攤面積多少方易為經(jīng)營商接受，所有這些細節(jié)都必須與項目的業(yè)態(tài)

4、組合定位“精準”吻合。②從消費群需求上界定業(yè)態(tài)功能組合必須尊重客戶的購物習慣，方便客戶購物，引導(dǎo)客戶在商場里停留得更久，使客戶產(chǎn)生強烈的購買欲，保證人流的良性循環(huán)，使客戶在商場里逗留更長時間，保證消費者在這一微環(huán)境中保持愉快的心態(tài)和較高的興致。③從市場競爭上界定①通過商場建筑外觀來表現(xiàn)，如建筑形狀、結(jié)構(gòu)、顏色等；②通過顧客對賣場購物氣氛表現(xiàn)，如場內(nèi)購物環(huán)境、賣場布局設(shè)計、櫥窗設(shè)計、形象展示、POP廣告等；【注釋：注釋：POP廣告往往是營

5、造賣場購物氣氛、塑造商場形象的重要手段。形象性的POP廣告在色彩的選用上要注重突出季節(jié)感，例如，在春天可選用粉紅色或綠色為基調(diào)，營造一種欣欣向榮的氣氛；夏天可選用藍色或青色，突出一派清爽的感覺；秋天可選用淺橙色或咖啡色，以體現(xiàn)成熟豐收的季節(jié)感；冬天宜選用紅色或金色，給以溫暖、溫馨的購物空間】③通過產(chǎn)品價格、質(zhì)量、服務(wù)、促銷策略等形式表現(xiàn)；六、檔次定位六、檔次定位項目所面對的消費與經(jīng)營品牌的檔次，這是由所服務(wù)的消費者決定的。一般來說可分為

6、高級、中高級、中檔、大眾化等幾種檔次。其中品牌店的組合差異性對項目經(jīng)營中的消費人群、消費檔次、建筑鳳格和經(jīng)營鳳格影響很大。七、價格定位七、價格定位項目在市場上銷售和租賃的價格，其中，對于不同的地域、不同的樓層、不同的經(jīng)營者其價格都有所區(qū)別。價格定位需要依靠科學(xué)的經(jīng)濟分析，基于商業(yè)操作的實戰(zhàn)經(jīng)驗與科學(xué)專業(yè)的經(jīng)濟分析來確定，以下是商業(yè)項目最佳定價的三大法則。法則一：法則一：縱向定價波動大①商場負一層與一層的租金相差2―3倍。到商場地下一層消

7、費暫時還不是我國消費者的消費習慣主流，按市場規(guī)律，一般情況下，負一層租售金額與一層相差2―3倍，如廣州熱銷項目藍色快線的負一層A1鋪售價為45729元平方米，同樣區(qū)位的一層為102560元平方米。②一層、二層價格相差2－5倍。一樓的商鋪往往好租，租金也高，一樓的人流量是其它樓層所不能比的，而且，人們的消費觀念一直都是以方便為主，一樓可以最大限度地滿足他們。③二、三樓的租金要相差15倍左右。按照商場的功能分區(qū)可知，一般商場的二、三樓都存在

8、互補作用，以有利消費者在商場里循環(huán)消費；而且從人們的逛街行為分析得到，商場二、三樓的人流相差并不多大，所以租金的定位就可以以一樓的租金作為標準而對二、三樓進行制定。法則二：法則二：樓層越高，商鋪的租金就要相應(yīng)地降低，甚至要成倍地下降樓層越高，人流量就相應(yīng)地減少，就會影響到營業(yè)狀況。根據(jù)具體的情況，必要地進行相應(yīng)的將租金下調(diào)，以有利將商鋪租出。法則三：法則三：商場樓梯口的商鋪的租金要比其它位置的高商場樓梯口是消費者的必經(jīng)之路，其實商場里的