土地一級(jí)開發(fā)(超詳細(xì))

1、31、固定比例收益模式、固定比例收益模式該模式是指土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)接受政府的委托，按照土地利用總體規(guī)劃該模式是指土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)接受政府的委托，按照土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃等，對(duì)確定的存量國(guó)有土地、擬征用和農(nóng)轉(zhuǎn)非土地，統(tǒng)、城市總體規(guī)劃等，對(duì)確定的存量國(guó)有土地、擬征用和農(nóng)轉(zhuǎn)非土地，統(tǒng)一組織進(jìn)行征地、農(nóng)轉(zhuǎn)非、拆遷和市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。政府統(tǒng)一組織進(jìn)行征地、農(nóng)轉(zhuǎn)非、拆遷和市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。政府統(tǒng)一支付固定的一級(jí)開發(fā)利潤(rùn)及保

2、證增值收益底線。該模式僅從土地一級(jí)一支付固定的一級(jí)開發(fā)利潤(rùn)及保證增值收益底線。該模式僅從土地一級(jí)開發(fā)本身獲利。開發(fā)本身獲利。該模式有三種具體形式：一是土地一級(jí)開發(fā)由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)主導(dǎo)，負(fù)責(zé)該模式有三種具體形式：一是土地一級(jí)開發(fā)由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)主導(dǎo)，負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。開發(fā)企業(yè)僅僅作為土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的受托人，具體執(zhí)行一級(jí)開發(fā)相實(shí)施。

3、開發(fā)企業(yè)僅僅作為土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的受托人，具體執(zhí)行一級(jí)開發(fā)相關(guān)事務(wù)，開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)（利潤(rùn)率）為開發(fā)成本的關(guān)事務(wù)，開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)（利潤(rùn)率）為開發(fā)成本的2%2%；二是開發(fā)企業(yè)；二是開發(fā)企業(yè)自行負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手自行負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施的，利潤(rùn)率為開發(fā)成本的續(xù)并組織實(shí)施的，利潤(rùn)率為開發(fā)成本的8%8%。三是政府承諾收益保底，政。三是政府承諾收益保底，政府承

4、諾開發(fā)企業(yè)投入土地一級(jí)開發(fā)資金每年將獲得最低收益（通常為府承諾開發(fā)企業(yè)投入土地一級(jí)開發(fā)資金每年將獲得最低收益（通常為121215%15%），所提取的收益不足開發(fā)總成本的），所提取的收益不足開發(fā)總成本的5%5%時(shí)，政府將補(bǔ)足差額。時(shí)，政府將補(bǔ)足差額。北京是采用這一模式的典型。北京是采用這一模式的典型?！侗本┦型恋貎?chǔ)備和一級(jí)開發(fā)暫行辦法北京市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開發(fā)暫行辦法》第十四條就規(guī)定：第十四條就規(guī)定：“通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)實(shí)施土地開發(fā)的

5、通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)實(shí)施土地開發(fā)的…………招標(biāo)底價(jià)包括土地儲(chǔ)備開發(fā)的預(yù)計(jì)總成本和利潤(rùn)，利潤(rùn)率不高于預(yù)計(jì)成本標(biāo)底價(jià)包括土地儲(chǔ)備開發(fā)的預(yù)計(jì)總成本和利潤(rùn)，利潤(rùn)率不高于預(yù)計(jì)成本的8%8%?！贝送?，這種模式在福建漳州也有實(shí)踐。此外，這種模式在福建漳州也有實(shí)踐。20092009年8月，漳州發(fā)展在月，漳州發(fā)展在漳州當(dāng)?shù)啬孟铝苏闹莓?dāng)?shù)啬孟铝?6401640畝土地的一級(jí)開發(fā)權(quán)，漳州市龍文區(qū)政府與當(dāng)?shù)爻钱€土地的一級(jí)開發(fā)權(quán)，漳州市龍文區(qū)政府與當(dāng)?shù)爻鞘薪ㄔO(shè)

6、開發(fā)中心給該企業(yè)承諾：該企業(yè)投入土地一級(jí)開發(fā)資金每年將獲市建設(shè)開發(fā)中心給該企業(yè)承諾：該企業(yè)投入土地一級(jí)開發(fā)資金每年將獲得12%12%的最低收益。的最低收益。2、分享土地出讓金、分享土地出讓金該模式一般是指一級(jí)開發(fā)企業(yè)與項(xiàng)目所在地政府聯(lián)手，按照雙方商議確該模式一般是指一級(jí)開發(fā)企業(yè)與項(xiàng)目所在地政府聯(lián)手，按照雙方商議確5可以通過持有優(yōu)質(zhì)公建物業(yè)，提供公共配套服務(wù)而獲得長(zhǎng)期現(xiàn)金流。該可以通過持有優(yōu)質(zhì)公建物業(yè)，提供公共配套服務(wù)而獲得長(zhǎng)期現(xiàn)金流。該

7、盈利模式的本質(zhì)是政府盈利模式的本質(zhì)是政府允許土地一級(jí)開發(fā)主體進(jìn)行部分配套的二級(jí)開發(fā)建設(shè)，這取決于土地一允許土地一級(jí)開發(fā)主體進(jìn)行部分配套的二級(jí)開發(fā)建設(shè)，這取決于土地一級(jí)開發(fā)主體與政府的溝通和協(xié)調(diào)。與當(dāng)?shù)卣顿Y的企業(yè)共同投資公共級(jí)開發(fā)主體與政府的溝通和協(xié)調(diào)。與當(dāng)?shù)卣顿Y的企業(yè)共同投資公共配套設(shè)施，會(huì)有利于促配套設(shè)施，會(huì)有利于促成此事。成此事。由于公共建筑大部分為社會(huì)服務(wù)性設(shè)施，主要包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化于公共建筑大部分為社會(huì)服務(wù)性設(shè)施

8、，主要包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、行政管理、社區(qū)服務(wù)和綠地等公共配套設(shè)施，自身盈體育、商業(yè)服務(wù)、行政管理、社區(qū)服務(wù)和綠地等公共配套設(shè)施，自身盈利能力較低，回報(bào)周期利能力較低，回報(bào)周期長(zhǎng)，因此選取優(yōu)質(zhì)公共物業(yè)是關(guān)鍵。對(duì)于非專業(yè)從事公共設(shè)施運(yùn)營(yíng)管理長(zhǎng)，因此選取優(yōu)質(zhì)公共物業(yè)是關(guān)鍵。對(duì)于非專業(yè)從事公共設(shè)施運(yùn)營(yíng)管理的一級(jí)開發(fā)企業(yè)來說，運(yùn)營(yíng)能力幾乎等同于盈利能力。因此，對(duì)于一級(jí)的一級(jí)開發(fā)企業(yè)來說，運(yùn)營(yíng)能力幾乎等同于盈利能力。因此，對(duì)于一

9、級(jí)開發(fā)企業(yè)來說，該模式開發(fā)企業(yè)來說，該模式最大的挑戰(zhàn)在于對(duì)公共配套設(shè)施的投資決策，以及后期的運(yùn)營(yíng)管理能力最大的挑戰(zhàn)在于對(duì)公共配套設(shè)施的投資決策，以及后期的運(yùn)營(yíng)管理能力，且對(duì)資金也提出了較高的要求。，且對(duì)資金也提出了較高的要求。此盈利模式在現(xiàn)實(shí)操作中運(yùn)用較為少見，北京中關(guān)村西區(qū)土地一級(jí)開發(fā)即盈利模式在現(xiàn)實(shí)操作中運(yùn)用較為少見，北京中關(guān)村西區(qū)土地一級(jí)開發(fā)即即是這種模式的體現(xiàn)，即是這種模式的體現(xiàn)，19991999年6月，中央政府批準(zhǔn)了北京市和科

10、技部關(guān)于月，中央政府批準(zhǔn)了北京市和科技部關(guān)于建設(shè)中關(guān)村科技建設(shè)中關(guān)村科技園區(qū)的報(bào)告，在中關(guān)村科技園區(qū)核心區(qū)建立商務(wù)中心。中關(guān)村西區(qū)東起園區(qū)的報(bào)告，在中關(guān)村科技園區(qū)核心區(qū)建立商務(wù)中心。中關(guān)村西區(qū)東起中關(guān)村大街，西至彩和坊路，北起北四環(huán)路，南到海淀鎮(zhèn)南街，占地中關(guān)村大街，西至彩和坊路，北起北四環(huán)路，南到海淀鎮(zhèn)南街，占地51.51.4444公頃。主體用公頃。主體用地功能以金融資訊、科技貿(mào)易、行政辦公、科技會(huì)展為主，有商業(yè)、酒地功能以金融資訊、