房地產(chǎn)項目定位規(guī)劃中的發(fā)言權(quán)

1、房地產(chǎn)項目定位規(guī)劃中的發(fā)言權(quán)三橋項目部陳永清1930年，毛澤東在《反對本本主義》一文中精辟的指出：“中國革命的勝利需要靠中國同志了解中國情況，沒有調(diào)查，就沒有發(fā)言權(quán)…必須努力做實際調(diào)查，才能洗涮唯心精神”。在二十一世紀(jì)的今天的市場營銷領(lǐng)域，偉人的這段精辟論點，成為我們從事市場營銷專業(yè)職業(yè)經(jīng)理人工作的基本點和出發(fā)點。市場調(diào)查作為市場營銷的一個重要組成部分，在市場情況反饋，探索新的市場機會等工作中起到了很大的作用。市場調(diào)查在國外已有上百年的

2、歷史了，而在上世紀(jì)70年代末才被引入中國，并主要運用于日化用品消費的調(diào)查，隨著各行業(yè)的不斷發(fā)展，對市場調(diào)查的需求也有明顯的增長，于是市場調(diào)查被運用到了各個行業(yè)中，房地產(chǎn)業(yè)也不例外。市場調(diào)查作為一種了解市場基本情況的手段，體現(xiàn)出了三大功能：描述功能，即收集并陳述事實；診斷功能，即解釋信息或活動；預(yù)測功能，即通過對市場基本現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢的分析來判斷預(yù)期市場未來的發(fā)展。這些功能在不同行業(yè)中都能得到很好的運用，而市場調(diào)查運用于房地產(chǎn)項目中，除了

3、這些功能外，還需要能夠表現(xiàn)出與房地產(chǎn)項目自身條件的最佳結(jié)合，體現(xiàn)出不同項目的個性和不可復(fù)制性。從目前的狀況來看，多數(shù)的市場調(diào)查工作僅限于單純的進(jìn)行市調(diào)執(zhí)行工作，對于市調(diào)的后期數(shù)據(jù)分析不夠力度，不夠深入，從某種程度上來看，市調(diào)工作僅僅作為一種按照開發(fā)商意愿來收集數(shù)據(jù)的工具，還遠(yuǎn)未發(fā)揮其真正的意義和作用，直接影響項目的定位決策。以往的房產(chǎn)項目前期定位方向，一般都是開發(fā)商憑感覺來判斷和確定，而現(xiàn)階段隨著市場格局的變化，各大實力開發(fā)商紛紛涌入市

4、場，土地市場的獲取方式也越來越規(guī)范，本地的開發(fā)商在進(jìn)行項目定位策劃時也越來越謹(jǐn)慎，憑感覺做項目的時代已經(jīng)宣告結(jié)束。市場調(diào)查工作作為定位策劃的一項重要組成部分也得到了充分需做一次更為深入、更為廣泛的市場調(diào)查研究，了解市場需求的普遍性和差異性，在戶型設(shè)計、配套設(shè)計上遵循科學(xué)的目標(biāo)市場定位，使項目的開發(fā)運作取得最終的成功。針對不同的物業(yè)類型采用不同的調(diào)查方法進(jìn)行調(diào)查，通過競爭市場與消費市場的情況對比，結(jié)合項目的實際地緣條件確定定位方向。在競爭

5、市場的調(diào)查中，我們通常會選擇與項目所在地塊，周邊環(huán)境，物業(yè)類型，規(guī)模等有一定可比性的樓盤進(jìn)行調(diào)查，了解同類產(chǎn)品可能的目標(biāo)客房群及產(chǎn)品特征，其次是對項目周邊潛在的競爭對手的研究分析，掌握在可控期內(nèi)競爭的大環(huán)境，制定適當(dāng)?shù)臓I銷推廣策略。在對蒲城東街村宗地項目的前期區(qū)域市場調(diào)查中，我們對蒲城縣城的十幾個樓盤逐一細(xì)致調(diào)查，得出了以下幾點結(jié)論：1、蒲城目前房地產(chǎn)開發(fā)總用地約430畝，總開發(fā)面積55萬㎡，2007年度市場投放量約36萬㎡，供求形勢樂

6、觀。2、目前蒲城住宅均價處于較低水平，隨著經(jīng)濟發(fā)展，房價上漲潛力巨大。3、從銷售狀態(tài)來看，普遍看房人多，說明蒲城房地產(chǎn)市場較熱，市場關(guān)注度及購買力較強。4、目前蒲城房地產(chǎn)市場普遍存在不注重銷售和樓盤形象的情況，這為我們的強勢進(jìn)入的創(chuàng)造良好契機。5、從戶型面積上看，兩室及120㎡左右的三室銷售看好，點式樓抗性不大。6、從消費習(xí)慣上看，消費者對國家土地及開發(fā)政策了解不夠，居住消費理念較為落后。綜合以上的調(diào)查結(jié)論，不但增加了我們對項目的信心，