基于產(chǎn)權(quán)價(jià)值的區(qū)域農(nóng)地價(jià)格評(píng)估研究——以涪陵區(qū)龍橋街道為例.pdf

1、耕地是人類最寶貴的自然資源。隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、工業(yè)化和城市化步伐加快，耕地的數(shù)量和質(zhì)量出現(xiàn)減少和下降的趨勢(shì)，這是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中必須付出的代價(jià)。由于我國(guó)耕地保護(hù)責(zé)、權(quán)、利不清，耕地價(jià)值界定單一，占用耕地成本低廉，以經(jīng)濟(jì)發(fā)展為名的圈占耕地、占用優(yōu)質(zhì)耕地的趨勢(shì)愈演愈烈，威脅到我國(guó)糧食安全、社會(huì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。要更有效的實(shí)行耕地保護(hù)，其中一個(gè)解決辦法就是確定合理的征地補(bǔ)償費(fèi)用，同時(shí)將其與農(nóng)地價(jià)格聯(lián)系起來。基于農(nóng)地具有的不同權(quán)能，農(nóng)地

2、價(jià)格包含生產(chǎn)收益權(quán)價(jià)格、生存保障權(quán)價(jià)格、農(nóng)地發(fā)展權(quán)價(jià)格、糧食安全權(quán)價(jià)格和生態(tài)安全權(quán)價(jià)格。本文選定重慶市涪陵區(qū)龍橋街道辦事處為研究區(qū)，并依據(jù)地形圖，同時(shí)結(jié)合自然區(qū)域特征，將研究區(qū)劃分為河谷平壩區(qū)、淺丘寬谷區(qū)、中丘區(qū)和深丘區(qū)四個(gè)區(qū)域，采用不同的估價(jià)方法對(duì)這五種產(chǎn)權(quán)的純收益分別進(jìn)行估算，再運(yùn)用收益還原法求得各個(gè)產(chǎn)權(quán)價(jià)格，然后加總得出農(nóng)地的完全價(jià)格，最后進(jìn)行農(nóng)地價(jià)格構(gòu)成比例分析、影響因素分析和與征地補(bǔ)償費(fèi)用對(duì)比分析等，主要得出如下結(jié)論：

3、　　 ⑴針對(duì)四個(gè)不同區(qū)域分別評(píng)估出了農(nóng)地(水田和旱地)價(jià)格。以河谷平壩區(qū)的水田為例，農(nóng)地的生產(chǎn)收益權(quán)價(jià)格、生存保障權(quán)價(jià)格、農(nóng)地發(fā)展權(quán)價(jià)格、糧食安全權(quán)價(jià)格和生態(tài)安全權(quán)價(jià)格分別為8.27元/平方米，12.79元/平方米，49.89元廠平方米，37.11元/平方米，4.64元/平方米，其占農(nóng)地總價(jià)格的比例分別為7.34％、11.35％、44.27％、32.93％和4.11％。
　　 ⑵農(nóng)地價(jià)格的影響因素有：農(nóng)地所處的自然區(qū)域、坡度、

4、交通通達(dá)性、耕地質(zhì)量、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、土地管理政策、區(qū)位條件等。具體表現(xiàn)為：農(nóng)地處于較低海拔的自然區(qū)域，坡度越小，交通通達(dá)性和耕地質(zhì)量越好，當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平越低(政府對(duì)城鄉(xiāng)居民社會(huì)保障的差距越大)，耕地保護(hù)力度越大、農(nóng)地距離城鎮(zhèn)中心越近，農(nóng)地的價(jià)格就越高；相反，農(nóng)地的價(jià)格就越低。
　　 ⑶通過將本研究評(píng)估出來的農(nóng)地價(jià)格與國(guó)家的征地補(bǔ)償費(fèi)用的最高標(biāo)準(zhǔn)和研究區(qū)征地補(bǔ)償?shù)膶?shí)際費(fèi)用進(jìn)行比較后發(fā)現(xiàn)，即使是條件最差的農(nóng)地，其價(jià)格也明顯高于后

5、兩者的價(jià)格。
　　 ⑷通過對(duì)涪陵區(qū)龍橋街道農(nóng)地價(jià)格的實(shí)際評(píng)估研究，提出如下三點(diǎn)建議：其一，本研究在用C-D生產(chǎn)函數(shù)模型評(píng)估研究區(qū)水田的生產(chǎn)收益權(quán)價(jià)格時(shí)發(fā)現(xiàn)，化肥費(fèi)用與農(nóng)地總收益成負(fù)相關(guān)，故建議研究區(qū)應(yīng)因地制宜施肥，根據(jù)龍橋街道多為砂質(zhì)土的特點(diǎn)，施肥應(yīng)當(dāng)“少吃多餐”，以確保糧食單產(chǎn)的提高；其二，在確立征地補(bǔ)償費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，建議以農(nóng)地的完全價(jià)格代替當(dāng)前的以耕地被征用前三年的平均年產(chǎn)值的倍數(shù)為依據(jù)，這樣更能準(zhǔn)確反映出耕地的完全價(jià)值，且通