對(duì)苗圃地征收補(bǔ)償?shù)膬r(jià)值評(píng)估

1、對(duì)苗圃地征收補(bǔ)償?shù)膬r(jià)值評(píng)估摘要：近年來(lái)，國(guó)家基本建設(shè)速度的加快，各地各種征、占地拆遷工程增多，由于人們法律意識(shí)的不斷提高，對(duì)征、占苗圃地價(jià)格的評(píng)估認(rèn)識(shí)不斷增強(qiáng)，因此，搞好苗圃地補(bǔ)償征收的價(jià)值評(píng)估十分必要。本文從圃地和苗木本體價(jià)值評(píng)估進(jìn)行闡述。關(guān)鍵詞：苗圃地補(bǔ)償征收價(jià)值評(píng)估苗圃地是指固定的林木、花卉育苗用地，不包括母樹林、種子園、采穗圃、種質(zhì)基地等種子、種條生產(chǎn)用地以及種子加工與儲(chǔ)藏等設(shè)施用地。苗木和花卉是苗圃地經(jīng)營(yíng)的主體，是生態(tài)建設(shè)中環(huán)

2、境綠化美化的載體。隨著我國(guó)生態(tài)文明建設(shè)步伐的加快和綠化事業(yè)的蓬勃發(fā)展，人工培育苗木、花卉的種類、品種越來(lái)越多，有很多的野生植物被馴化，被改良，市場(chǎng)價(jià)格昂貴，其表現(xiàn)深受人們的喜愛。當(dāng)前苗木、花卉種植培育形成自己的特色，不僅種植廣泛，而且設(shè)施先進(jìn)。近年來(lái)，國(guó)家基本建設(shè)速度的加快，各地征、占地拆遷工程增多，由于人們法律意識(shí)的不斷提高，人們對(duì)征、占苗圃地價(jià)格的評(píng)估認(rèn)識(shí)不斷增強(qiáng)，由此引起的司法案件和糾紛也越來(lái)越多。因此，搞好苗圃地和苗木、花卉價(jià)值

3、評(píng)估工作顯得十分必要。1、苗圃地的價(jià)值評(píng)估組成（必須是基準(zhǔn)日內(nèi)）：主要價(jià)值評(píng)估組成內(nèi)容分兩部分：1.1苗圃地的價(jià)值評(píng)估苗圃地通常是由農(nóng)用地，而且是水肥條件較好的農(nóng)用地改造而成的，在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中還常與農(nóng)作物輪作。因此，苗圃地資源資產(chǎn)的評(píng)估通常按農(nóng)用地的評(píng)估方法和農(nóng)用地的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行。通常采用現(xiàn)行市價(jià)法、收益現(xiàn)值法、林地費(fèi)用價(jià)法。1.1.1現(xiàn)行市價(jià)法現(xiàn)行市價(jià)法也稱市場(chǎng)比較法，它是根據(jù)和評(píng)估苗圃地相同或類似的林地使用權(quán)出讓的交易案例，通過(guò)比

4、較來(lái)確定評(píng)估林地使用權(quán)評(píng)估值的方法。在苗圃地的評(píng)估中，其計(jì)算公式與一般林地資源資產(chǎn)所用的公式相同：bu=Kj1Kj2GjS式中：bu——林地資源資產(chǎn)評(píng)估值Kj1——第j個(gè)案例苗圃地立地質(zhì)量調(diào)整系數(shù)③如果苗圃地種的是經(jīng)濟(jì)林木或綠化苗，其收益值明顯高過(guò)種糧食的收益值時(shí)，可將其地價(jià)適當(dāng)調(diào)高。④如果年地租是明確，而且基本合理的，其承租的合同期又較長(zhǎng)，則可直接取E為地租，進(jìn)行測(cè)算。1.1.3林地費(fèi)用價(jià)法林地費(fèi)用價(jià)法也稱重置成本法、成本費(fèi)用法。它是

5、以取得林地所需費(fèi)用和把林地維持到現(xiàn)在狀態(tài)所需的費(fèi)用，來(lái)估算林地評(píng)估值的方法。在苗圃地的評(píng)估中，取得林地所需的費(fèi)用是指征占用苗圃地時(shí)所支付的成本；把林地維持到現(xiàn)在狀態(tài)所需費(fèi)用是指將原購(gòu)置的土地改為苗圃地時(shí)的土地改良費(fèi)，包括修路、平整、修建排灌設(shè)施的費(fèi)用。其計(jì)算公式為：nｎni1Ｂu＝Ａ（１＋Ｐ）＋∑Ｍi（１＋Ｐ）ｉ＋１Ｂu—林地評(píng)估值Ａ—林地購(gòu)置費(fèi)Ｍi—林地購(gòu)置后，第ｉ年林地改良費(fèi)ｎ—林地購(gòu)置年數(shù)Ｐ—利率該法一般用于新建的苗圃，其土地購(gòu)置

6、的成本明確，年設(shè)施投入也明確，苗圃生產(chǎn)尚未正常使用。在使用該法時(shí)必須注意：①林地的購(gòu)置費(fèi)（A），在有條件時(shí)應(yīng)盡可能采用重置成本如無(wú)法進(jìn)行重置，而采用歷史成本時(shí)，其測(cè)算用的投資收益率必須包括通貨膨脹利率。②如果林地購(gòu)置后一直在經(jīng)營(yíng)，當(dāng)A是重置成本時(shí)，不再加算利息。當(dāng)A是歷史成本時(shí)，其投資收益率含通貨膨脹利率(即按通貨膨脹將其購(gòu)置成本重置)。③如果林地購(gòu)置后一直在進(jìn)行改良而未正式生產(chǎn)，A是重置成本價(jià)時(shí)，投資收益率是不含通貨膨脹的低投資收益率