對我國城市房屋征收補償制度的問題思考

1、<p>　　對我國城市房屋征收補償制度的問題思考</p><p>　　【摘要】隨著我國經(jīng)濟的提高以及城市化進程的發(fā)展，城市房屋征收現(xiàn)已作為城市建設(shè)中特別重要環(huán)節(jié)，日益成為社會關(guān)注的焦點問題。作為公權(quán)力與私權(quán)力兩者的利益沖突也日益凸顯，而由于立法設(shè)計的不完善和實踐操作的不規(guī)范，目前我國征收補償制度中立法設(shè)計存在著諸多不完善的地方，而現(xiàn)實中政府在實踐操作中也存在很多的不規(guī)范，近年來因征收補償引發(fā)的矛盾糾紛層

2、出不窮。結(jié)合我國的立法現(xiàn)狀，通過查閱國內(nèi)的相關(guān)案例及學者的書目和論文嗎，針對我國城市房屋征收補償中存在的問題進行分析和思考，提出完善房屋征收補償制度的設(shè)想方案。 </p><p>　　【關(guān)鍵詞】城市房屋征收行政補償 征收 補償制度 </p><p>　　一、城市房屋征收補償?shù)膬?nèi)容 </p><p>　　城市房屋征收補償是政府以公共利益的需要為出發(fā)點，取得國有土地

3、上法人、其他組織及個人的房地產(chǎn)所有權(quán)，并用國家財政針對被征收人的合法權(quán)益損失給予公平補償?shù)男姓袨椤３鞘蟹课菡魇昭a償?shù)奶卣鳛檎菍嵤┓课菡魇昭a償?shù)闹黧w，城市房屋征收補償須遵守正當?shù)某绦?。城市房屋征收征收以補償作為前提條件和核心要件，補償構(gòu)成城市房屋征收必要條件。征收人基于公共利益的需要對被征收人的房地產(chǎn)進行征收，被征收人做出讓步。 </p><p>　　二、當前我國城市房屋征收補償制度的主要問題 </p&

4、gt;<p>　　（一）受償主體不全 </p><p>　　《國有土地上房屋征收與補償條例》第二條規(guī)定：“為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應(yīng)當對被征收房屋所有權(quán)人給予公平補償"。由此規(guī)定可知，在我國目前的城市房屋征收補償制度中，受償主體僅是被征收房屋的所有權(quán)人，而被征收房屋的承租人則被排除在補償主體之外。筆者認為這樣的規(guī)定忽略了被征收房屋的承租人的權(quán)益。因此，在城市房屋

5、征收補償?shù)倪^程中，不應(yīng)忽略承租人的權(quán)益，應(yīng)當給其適當?shù)难a償，否則有違公平的原則。 </p><p>　　（二）補償范圍過窄 </p><p>　　城市房屋征收補償?shù)姆秶c被征收人的利益息息相關(guān)，直接影響到被征收人損失的合法利益受到保護的程度。然而，我國相比較國外先進國家這方面的立法卻不盡合理，拆遷補償范圍狹窄，忽視潛在利益補償。人們在選擇購買房屋時，往往是綜合考慮了其地理位置、周邊環(huán)境、生

6、活氛圍等等因素，這都關(guān)系到工作、入學、購物、看病等的便利。但是政府在進行征收補償時不會考慮到這些因素，也不會為這些進行補償。居民在進行搬遷時，通常要耗費大量的時間與精力，會讓他們的潛在利益受到損失。 </p><p>　?。ㄈ┭a償標準過低 </p><p>　　征收補償標準是確定對被征收一方進行補償數(shù)額的依據(jù)，這關(guān)系到被征收人合法利益能否得到充分的保障，它是確定補償項目在多大限度上得到補

7、償?shù)闹匾疤帷Ｎ覈簿脱a償標準做出了一些規(guī)定，新《條例》第十九條規(guī)定：由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)來評估征收房屋的價值，并且須按房屋征收評估辦法來確定。但這些規(guī)定只具有指導(dǎo)性，沒有具體的實施辦法，地方在實際操作中不免流于形式，也得不到嚴格的實施。 </p><p>　?。ㄋ模┭a償程序不公開公正 </p><p>　　第一，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)在對被征收房屋的價值進行評估時，沒有公開的聽

8、證程序，也就是說評估的過程是不公開的，在這種制度下，就難免會出現(xiàn)征收人與房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)相互串通勾結(jié)的情況，從而損害被征收人的合法權(quán)益。第二，補償金的發(fā)放程序存在著渠道不暢、監(jiān)管不嚴的現(xiàn)象，導(dǎo)致補償金被層層克扣，貪污現(xiàn)象嚴重，即使是低廉的補償，被征收人也往往難以及時得到充分的補償。第三，《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十八條規(guī)定：“被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征

9、收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行"。 </p><p>　　三、對我國城市房屋征收補償制度改進建議 </p><p>　　（一））受償主體應(yīng)增加承租人 </p><p>　　我國新頒布的《國有土地上房屋征收與補償條例》僅明確了房屋所有權(quán)人是房屋征收的受償主體，這在法律制度的設(shè)計上排除了房屋承租人的受償權(quán)利，使其利益難以得到有效的保護。這樣的

10、制度架構(gòu)與國情不符，也不利于有效化解矛盾，因此，筆者建議對我國城市房屋征收的受償主體進行立法完善，把承租人也納入到受償?shù)闹黧w之中。 </p><p>　?。ǘU大征收補償?shù)姆秶?</p><p>　　首先要確立補償原則。我國應(yīng)該徹底廢止先前的適當補償原則，而采取完全補償兼公平補償原則。因為在完全補償原則下，不僅需要對征收財產(chǎn)進行補償，還需要對拆遷過程中造成的一切損失給予補償，包括營業(yè)損失

11、費，搬遷費等。這樣能夠最大限度的維護被征收人的利益，但是與此同時，又過大的增加了政府的負擔，使征收難以正常運行。所以還需要公平原則給以輔助，補償應(yīng)該尊重市場規(guī)律，以市場價格為依據(jù)，公平進行補償，但考慮到弱勢群體的經(jīng)濟現(xiàn)狀，可以在補償過程中給以貧困者較多的補償。 </p><p>　?。ㄈ┩晟品课菰u估制度是提高補償標準的關(guān)鍵 </p><p>　　首先，要把土地使用權(quán)的補償明確納入到房屋征

12、收補償?shù)姆秶?，這樣一來補償標準會大幅度提高。其次，需要完善房屋評估制度。由征收人與被征收人共同委托具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)進行評估，被征收人也適當承擔一部分評估費用。第二，對同一征收項目可以委托兩家或兩家以上的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)進行評估，如果兩家評估機構(gòu)各自得出的評估結(jié)果出入很大，則由第三家評估機構(gòu)進行評估，且以評估結(jié)果相近的兩個結(jié)果作為依這樣的做法得出的評估結(jié)果才會更加客觀與公正。 </p><p>

13、;　?。ㄋ模┭a償程序應(yīng)進一步公開公正 </p><p>　　首先，針對房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)在對被征收房屋的價值進行評估時過程不公開的問題，筆者建議在房屋價值評估的過程中，應(yīng)當建立公開聽證制度，征收人與被征收人都應(yīng)當參與，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當認真聽取雙方的意見，進而得出客觀、公正的評估結(jié)果。其次，針對補償金的發(fā)放程序存在著監(jiān)管不嚴的現(xiàn)象問題，筆者建議政府應(yīng)該加強對補償金的監(jiān)管，建立嚴密的監(jiān)管制度。再次，對于應(yīng)當完善

14、人民法院強制執(zhí)行的程序問題。 </p><p><b>　　參考文獻： </b></p><p>　　[1]房紹坤.國有土地上房屋征收的法律問題與對策.中國法學，2012（1）. </p><p>　　[2]朱廣新.房屋征收補償范圍與標準的思考.法學，2011（5）. </p><p>　　[3]朱嶸.房屋征收行政訴訟立