城市房屋征收制度研究.pdf

1、從古至今，房屋及土地是公民、企業(yè)及組織最重要的財(cái)產(chǎn)。中國城市化建設(shè)在最近20年取得飛躍式的發(fā)展，城市人口迅速增長，商業(yè)、工業(yè)發(fā)展速度也是史無前例的?，F(xiàn)階段是我國城市發(fā)展及改革的重要時期，土地征用是城市快速發(fā)展的重要問題，土地征用必然涉及房屋征收問題，而房屋是房屋所有權(quán)人、承租人的安身之本，也是企業(yè)、組織最為重要的生產(chǎn)資料，因此，我國政府在房屋征收過程中應(yīng)加強(qiáng)對權(quán)利人的保護(hù)力度，讓被征收房屋權(quán)利人真正過上有尊嚴(yán)的生活，建立真正體現(xiàn)以人為本

2、的房屋征收制度?！冻鞘蟹课莶疬w管理?xiàng)l例》在一片批判聲中于2011年被《國有土地上屋征收與補(bǔ)償條例》（以下簡稱“征收條例”）所替代，“征收條例”在征收主體方面取得革命性的進(jìn)展，但該“征收條例”也存在許多不足之處，條文過于原則性，程序上的規(guī)定也過分簡要，給操作上帶來諸多的弊端，有待進(jìn)一步完善、細(xì)化。我國對私有財(cái)產(chǎn)的保護(hù)也是經(jīng)歷了一個漫長的過程，2004年憲法修正案中，將“公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯”寫入憲法，表明我國最高憲法層面尊重和保護(hù)

3、公民的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)益。本文主要對“征收條例”進(jìn)行制度性研究，指出其不足之處，以及如何改進(jìn)其不足的路徑，重點(diǎn)分析條例中公共利益界定、補(bǔ)償規(guī)制、城市房屋征收強(qiáng)制執(zhí)行制度等問題，建議制定房屋及土地征收法。
　　全文內(nèi)容分為六個部分，按照“征收條例”條款順序，安排本文的布局，包括前言、正文（四章）和結(jié)論。
　　前言通過三個案例引申出城市房屋征收問題，引起人們對城市房屋征收制度的思考，房屋征收工作中出現(xiàn)大量糾紛的根本原因在于房屋征收制度

4、層面問題，應(yīng)當(dāng)重新審視“征收條例”中的不足之處，對房屋征收規(guī)則進(jìn)行修正。
　　第一章“征收條例”應(yīng)當(dāng)修正公共利益界定的方法問題，既然法律規(guī)定公共利益是城市房屋征收的前提條件，則必須在法律層面上嚴(yán)格限定公共利益界定的程序、方法。據(jù)此，公共利益界定應(yīng)遵循平衡性、比例性、程序正當(dāng)性、公眾參與與公開性原則，利用程序性制約政府權(quán)力濫用問題，在制度層面上規(guī)定“公共利益”界定發(fā)生爭議時采用司法審查的救濟(jì)徐徑。
　　第二章按物權(quán)法規(guī)定，城市

5、房屋征收應(yīng)當(dāng)包含房屋及土地使用權(quán)價(jià)值，物權(quán)所有權(quán)和使用權(quán)都應(yīng)獲得補(bǔ)償，據(jù)此，“征收條例”中也應(yīng)明確房屋征收補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)包括房屋及其征收范圍內(nèi)的土地使用權(quán)價(jià)值。承租人應(yīng)作為被征收關(guān)系人，在“征收條例”中區(qū)分公房承租人和私房承租人在城市房屋征收中的地位，應(yīng)當(dāng)明確承租人與房屋所有權(quán)人之間利益分配，在補(bǔ)償協(xié)議或補(bǔ)償決定中予以區(qū)分開來。房屋征收補(bǔ)償協(xié)議的性質(zhì)為行政合同，處理行政合同糾紛所遵循的訴訟程序與民事合同糾紛應(yīng)有所區(qū)別，適用行政訴訟法的訴訟規(guī)則

6、。房屋征收補(bǔ)償檔案的公開化有利于提升房屋征收工作的效率，減少房屋征收矛盾，也有利于法院對房屋征收糾紛案件的公平、公正判決。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)中的獎勵費(fèi)、困難補(bǔ)助費(fèi)等針對某個人或某戶的，應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)償協(xié)議或補(bǔ)償決定中寫明分配規(guī)則，計(jì)算依據(jù)。另“征收條例”對房屋檔案所包含的內(nèi)容應(yīng)進(jìn)一步明確，檔案應(yīng)擴(kuò)大公開的對象，依申請可查閱、復(fù)制分戶補(bǔ)償情況，這對防止房屋征收主體的暗箱操作具有重要作用，房屋征收檔案應(yīng)作為信息公開的內(nèi)容。
　　第三章城市房屋征收強(qiáng)制

7、執(zhí)行的申請條件，應(yīng)制定更加嚴(yán)格的程序性限制措施，在申請前，作出補(bǔ)償決定的市、縣人民政府應(yīng)向被征收人及被征收關(guān)系人發(fā)兩次書面的催告程序，間隔時間不低于15日，被征收人及被征收利害關(guān)系人仍未搬遷的，應(yīng)當(dāng)組織一次聽證會后，方可申請強(qiáng)制執(zhí)行。“征收條例”應(yīng)規(guī)定法院審查強(qiáng)制執(zhí)行的內(nèi)容，包括實(shí)體審查和程序?qū)彶?，以及明確強(qiáng)制執(zhí)行實(shí)施的主體為作出補(bǔ)償決定的市、縣人民政府。
　　第四章建議制定“房屋及土地征收法”，完善房屋及土地征收法律規(guī)范，該法應(yīng)