購房者社會(huì)屬性對(duì)購房行為空間差異性的影響研究——以上海為例.pdf

1、自1998年住房商品化改革以來，我國的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展期。至2008年，全國房地產(chǎn)業(yè)增加值已占GDP總量的近5％。房地產(chǎn)業(yè)成為拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。不僅如此，房地產(chǎn)業(yè)貫穿于生產(chǎn)、流通、分配和消費(fèi)各個(gè)領(lǐng)域，是產(chǎn)業(yè)鏈最長的產(chǎn)業(yè)之一，涉及機(jī)械制造、建筑材料、化學(xué)工業(yè)等多達(dá)50多個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，對(duì)GDP具有較強(qiáng)的貢獻(xiàn)和拉動(dòng)作用。因此，房地產(chǎn)市場的波動(dòng)變化關(guān)系國計(jì)民生，幾乎牽動(dòng)著社會(huì)的各個(gè)階層，從政府到開發(fā)商再到普通的購房者，無不投入其

2、關(guān)注的熱情。房地產(chǎn)亦成為近年來學(xué)術(shù)界研究的熱點(diǎn)之一。
　　 目前地理學(xué)界對(duì)房地產(chǎn)的關(guān)注主要集中在城市居住空間分異的研究。研究表明，住宅的價(jià)格已經(jīng)成為造成城市居住空間分異的首要因素，然而近年來出現(xiàn)的一些社會(huì)現(xiàn)象，如“學(xué)區(qū)房”、“浙江村”、“城中村”、“外國人社區(qū)”等又為房地產(chǎn)研究帶來新的問題。有關(guān)購房者社會(huì)階層分化和生活社區(qū)的劃分成為目前居住空間分異的重要維度之一。據(jù)此，本文以空間數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析為技術(shù)手段，就近期上海一手房交易數(shù)據(jù)進(jìn)

3、行分析，以期檢驗(yàn)在一定地理空間范圍內(nèi)具有相似社會(huì)屬性的購房者在購房行為方面的聚集現(xiàn)象，并試圖探尋造成此聚集現(xiàn)象的背后原因。受數(shù)據(jù)可獲得性限制，本文研究的社會(huì)屬性包括年齡、戶籍及國籍。
　　 在開展上述分析時(shí)，本文主要采用了以下兩種空間數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析方法：首先，對(duì)購房者的社會(huì)屬性進(jìn)行了探索性數(shù)據(jù)分析，以了解數(shù)據(jù)的總體分布特征；其次，利用相關(guān)分析、空間自相關(guān)分析等方法探討了社會(huì)屬性的不同對(duì)購房行為造成的差異，即分析具有不同社會(huì)屬性的購

4、房者在空間分布上表現(xiàn)的不同模式，并且以典型房產(chǎn)板塊為例，對(duì)造成這種空間差異的原因進(jìn)行了解釋。
　　 分析結(jié)果表明：不同年齡層次的購房者存在著顯著不同的購房空間選擇，從市中心向四周總體上呈現(xiàn)中青年購房者逐漸減少，而老年購房者逐漸增多的趨勢不同戶籍類型的本國購房者其購房實(shí)力相差很大，但卻在空間分布上顯現(xiàn)出相似的趨勢；中外購房者有著截然不同的擇房傾向，大部分外籍購房者因其購房實(shí)力普遍較高，所以多選擇市中心價(jià)格高昂的房產(chǎn)，然而對(duì)于東亞、