[學(xué)習(xí)]對城市地價(jià)動態(tài)監(jiān)測的幾點(diǎn)認(rèn)識

1、中國人民大學(xué)商學(xué)院 俞明軒,1,對城市地價(jià)動態(tài)監(jiān)測的幾點(diǎn)認(rèn)識,中國人民大學(xué)商學(xué)院,中國人民大學(xué)商學(xué)院 俞明軒,2,一、地價(jià)動態(tài)監(jiān)測的目的,土地價(jià)格是反映土地供求關(guān)系的“晴雨表”，是土地市場建立的基礎(chǔ)信息，是調(diào)節(jié)土地利用方式的有力杠桿。 一、為政府制定地價(jià)管理政策、進(jìn)行地價(jià)調(diào)控、科學(xué)配置土地資源提供依據(jù) 二、為廣大的土地投資者和使用者進(jìn)行土地投資、交易等活動提供不可或缺的市場信息。

2、 對于及時(shí)、準(zhǔn)確地了解土地市場行情，充分發(fā)揮土地價(jià)格對土地利用的調(diào)控作用；加強(qiáng)地價(jià)管理，建立公開、公平規(guī)范有序的土地市場；深化土地使用制度改革，科學(xué)地配置土地資源等有著十分重要的作用和意義。,中國人民大學(xué)商學(xué)院 俞明軒,3,地價(jià)動態(tài)監(jiān)測的定義,地價(jià)動態(tài)監(jiān)測是運(yùn)用動態(tài)監(jiān)測的基本原理和方法，結(jié)合土地市場本身的特點(diǎn)，通過設(shè)立地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)，持續(xù)或一定頻率與周期地收集、調(diào)查和處理地價(jià)資料，并生成系列的地價(jià)指標(biāo)，對城市地價(jià)狀況進(jìn)行描述、預(yù)測和

3、評價(jià)的過程。,中國人民大學(xué)商學(xué)院 俞明軒,4,地價(jià)動態(tài)監(jiān)測程序,確定地價(jià)監(jiān)測的范圍設(shè)立監(jiān)測點(diǎn)采集并處理監(jiān)測數(shù)據(jù)根據(jù)監(jiān)測目標(biāo)選擇地價(jià)監(jiān)測指標(biāo)計(jì)算各類地價(jià)監(jiān)測指標(biāo)對城市地價(jià)狀況進(jìn)行綜合分析和評議編制城市地價(jià)動態(tài)監(jiān)測報(bào)告發(fā)布城市地價(jià)監(jiān)測信息,中國人民大學(xué)商學(xué)院 俞明軒,5,地價(jià)動態(tài)監(jiān)測數(shù)據(jù)更新及系統(tǒng)建設(shè)流程圖,中國人民大學(xué)商學(xué)院 俞明軒,6,地價(jià)動態(tài)監(jiān)測的目的,一、提供及時(shí)的地價(jià)水平信息 （城市

4、、區(qū)域） （絕對值、相對值） （地價(jià)水平值、地價(jià)變化量、地價(jià)增長率、地價(jià)指數(shù)） 二、了解地價(jià)變化的原因 三、比較城市間地價(jià)水平差異 四、判斷地價(jià)與宏觀經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)狀況,中國人民大學(xué)商學(xué)院 俞明軒,7,地價(jià)指數(shù),地價(jià)指數(shù)是反映地價(jià)變化的相對數(shù)，即在不同時(shí)點(diǎn)的地價(jià)水平與某一固定時(shí)點(diǎn)的地價(jià)水平比較的相對關(guān)系。

5、以平均地價(jià)比值的100倍表示。一般分為定基地價(jià)指數(shù)和環(huán)比地價(jià)指數(shù)。,中國人民大學(xué)商學(xué)院 俞明軒,8,二、對監(jiān)測點(diǎn)地價(jià)內(nèi)涵的認(rèn)識,市場價(jià)值非市場價(jià)值（投資價(jià)值）公開市場價(jià)值公允價(jià)值實(shí)際交易價(jià)格 （國際評估準(zhǔn)則、美國統(tǒng)一專業(yè)評估準(zhǔn)則、英國皇家測量師手冊）,中國人民大學(xué)商學(xué)院 俞明軒,9,地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)的定義,地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)是指在城鎮(zhèn)一定土地級別、一定地價(jià)區(qū)段內(nèi)設(shè)立的，能夠代表該區(qū)段地價(jià)水平的，并在土地條件、土地利用狀況以及開發(fā)程度等

6、方面與基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵界定一致或相近的具有代表性的宗地。,中國人民大學(xué)商學(xué)院 俞明軒,10,地價(jià)內(nèi)涵的確定,土地使用權(quán)價(jià)格設(shè)定用途：商業(yè)、居住、工業(yè)設(shè)定的開發(fā)程度：城市平均開發(fā)程度基準(zhǔn)日：年度&季度使用年限：法定最高出讓年限容積率：級別平均容積率,中國人民大學(xué)商學(xué)院 俞明軒,11,eg:動態(tài)監(jiān)測的地價(jià)內(nèi)涵,中國人民大學(xué)商學(xué)院 俞明軒,12,地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)的設(shè)立原則,代表性原則確定性原則穩(wěn)定性原則標(biāo)識性原則合理分布性原則

7、★選點(diǎn)范例,中國人民大學(xué)商學(xué)院 俞明軒,13,選點(diǎn)范例——商業(yè),商業(yè)七級地：一方面，屬于度假村，具有經(jīng)營性質(zhì)；另一方面，商業(yè)性又略低于城市中心地的商業(yè)用地。,中國人民大學(xué)商學(xué)院 俞明軒,14,選點(diǎn)范例——居住,居住五級~六級地： 《技術(shù)規(guī)程》中要求監(jiān)測點(diǎn)的選擇需要平整規(guī)則的地塊。然而青島地勢特點(diǎn)為大致呈東高，西低，南北隆起，中間低凹。境內(nèi)最高海拔1000多米，最低海拔在10米以下。 由于青島山地多的特殊地形，故不能滿足規(guī)程的選點(diǎn)要求，

8、符合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況。,中國人民大學(xué)商學(xué)院 俞明軒,15,選點(diǎn)范例——工業(yè),工業(yè)五級地：《技術(shù)規(guī)程》的選點(diǎn)原則要求“監(jiān)測點(diǎn)宗地面積要適中”，由于五級地屬于工業(yè)末級地，合適的監(jiān)測點(diǎn)數(shù)量有限，因此選擇了此處工地?；痉瞎I(yè)用地要求，僅在面積上與要求稍有出入，屬特例。,中國人民大學(xué)商學(xué)院 俞明軒,16,三、對基準(zhǔn)地價(jià)的認(rèn)識,1.一定區(qū)域內(nèi)的平均價(jià)格2.與容積率和開發(fā)程度有關(guān)3.表現(xiàn)形式多樣化4.用途進(jìn)一步細(xì)化(樣點(diǎn)地價(jià))5.不同用途的地

9、價(jià)關(guān)系6.不同級別的地價(jià)關(guān)系7.公示作用,中國人民大學(xué)商學(xué)院 俞明軒,17,四、對地價(jià)監(jiān)測相對穩(wěn)定的認(rèn)識,影響地價(jià)監(jiān)測水平值的人為因素:1.范圍的改變2.數(shù)量的改變3.位置的改變對策建議,中國人民大學(xué)商學(xué)院 俞明軒,18,地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)的更新,地塊用途發(fā)生改變地塊被合并或分割地塊地質(zhì)條件發(fā)生改變土地被低效利用地上建筑物滅失 以上情況發(fā)生時(shí)，應(yīng)該更新監(jiān)測點(diǎn)。地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)更新的數(shù)量每年不得超過該城市地價(jià)

10、監(jiān)測點(diǎn)總數(shù)10%。,中國人民大學(xué)商學(xué)院 俞明軒,19,監(jiān)測點(diǎn)地價(jià),監(jiān)測點(diǎn)地價(jià)（設(shè)定條件下）是通過評估或修正后得到的監(jiān)測點(diǎn)在一定時(shí)點(diǎn)和一定條件下的地價(jià)?；绢愋蜕虡I(yè)地價(jià)居住地價(jià)工業(yè)地價(jià)綜合地價(jià) 為了反映城市地價(jià)的綜合狀況，建立綜合地價(jià)指標(biāo)，通過以上三種地價(jià)綜合形成。根據(jù)不同的目的和需要也可以在三種基本類型的基礎(chǔ)上增設(shè)其他類別。（辦公）,中國人民大學(xué)商學(xué)院 俞明軒,20,五、對地價(jià)水平值的認(rèn)識,監(jiān)測點(diǎn)地價(jià)（設(shè)定條件

11、下）是通過評估或修正后得到的監(jiān)測點(diǎn)在一定時(shí)點(diǎn)和一定條件下的地價(jià)?；绢愋蜕虡I(yè)地價(jià)居住地價(jià)工業(yè)地價(jià)綜合地價(jià) 為了反映城市地價(jià)的綜合狀況，建立綜合地價(jià)指標(biāo)，通過以上三種地價(jià)綜合形成。根據(jù)不同的目的和需要也可以在三種基本類型的基礎(chǔ)上增設(shè)其他類別。（辦公）,中國人民大學(xué)商學(xué)院 俞明軒,21,地價(jià)水平值,地價(jià)水平值是反映地價(jià)高低狀況的指標(biāo)，一般通過平均地價(jià)表示。地價(jià)水平值不是一般意義的地價(jià)，而是經(jīng)過抽象處理的指標(biāo)值。按

12、照范圍大小分為區(qū)段平均地價(jià)、級別平均地價(jià)和城市整體平均地價(jià)等指標(biāo)。按照用途分為商業(yè)平均地價(jià)、居住平均地價(jià)、工業(yè)平均地價(jià)等；為了綜合反映城鎮(zhèn)地價(jià)水平，在不同用途的基礎(chǔ)上設(shè)置城鎮(zhèn)綜合地價(jià)等指標(biāo)。,中國人民大學(xué)商學(xué)院 俞明軒,22,地價(jià)水平值的計(jì)算,區(qū)段地價(jià)水平值級別地價(jià)水平值城鎮(zhèn)整體地價(jià)水平值城鎮(zhèn)綜合地價(jià)水平值,中國人民大學(xué)商學(xué)院 俞明軒,23,Pk=∑ Pi/n ∑ Pk×Sk,n,i=1,,m

13、,k=1,Sk,m,∑,k=1,Pt=,區(qū)段地價(jià)水平值,級別地價(jià)水平值,中國人民大學(xué)商學(xué)院 俞明軒,24,城鎮(zhèn)整體地價(jià)水平值 計(jì)算方法同級別地價(jià)水平值計(jì)算方法。城鎮(zhèn)綜合地價(jià)水平值 采用各用途地價(jià)水平值按各用途土地面積加權(quán)平均計(jì)算。,中國人民大學(xué)商學(xué)院 俞明軒,25,,,中國人民大學(xué)商學(xué)院 俞明軒,26,六、地價(jià)指標(biāo)分析,（一）地價(jià)水平狀況分析（二）地價(jià)變化趨勢分析（三）地價(jià)與土地供需協(xié)調(diào)狀況分析

14、（四）地價(jià)與房屋市場協(xié)調(diào)狀況分析（五）地價(jià)與社會經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)狀況分析（六）地價(jià)綜合狀況分析,中國人民大學(xué)商學(xué)院 俞明軒,27,中國人民大學(xué)商學(xué)院 俞明軒,28,（三）地價(jià)的增長率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于城市房地產(chǎn)投資增長率,2001年地價(jià)增長率為5.9%，城市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長37%；2002年地價(jià)增長率為7.3%，城市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長12.3%；2003年地價(jià)增長率為7.3%，城市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長23.3%；2004年地價(jià)增長率為12%，城市房地

15、產(chǎn)開發(fā)投資增長21.2%。,,地價(jià)增長率與GDP增長率、固定資產(chǎn)投資增長率及房地產(chǎn)開發(fā)投資增長的比較,中國人民大學(xué)商學(xué)院 俞明軒,29,,分析監(jiān)測點(diǎn)地價(jià)水平漲落的原因分析交易點(diǎn)地價(jià)水平漲落的原因分析監(jiān)測點(diǎn)地價(jià)水平與交易點(diǎn)地價(jià)水平差異的原因,中國人民大學(xué)商學(xué)院 俞明軒,30,土地價(jià)格與土地供給的關(guān)系,地價(jià)與房價(jià)的關(guān)系　　　　成本與效用土地供給增加會導(dǎo)致地價(jià)下降嗎土地供給減少會導(dǎo)致地價(jià)上升嗎需求,中國人民大學(xué)商學(xué)院 俞明軒,31