[學習]房地產基金盈利模式紀要

1、房地產基金成立模式概要,,,1、房地產投資基金的管理、運作及盈利模式,1 房地產投資基金的管理模式,世界范圍的產業(yè)投資基金的管理模式，其基本形態(tài)有兩種：一是投資基金自行管理模式，二是委托基金管理公司管理模式。,1、自行管理模式,在有限責任公司制地產投資基金框架下，目前普遍采取的管理模式是聘請職業(yè)經理人團隊管理。自行管理模式投資基金公司既設董事會，又聘請職業(yè)經理人組織專業(yè)管理團隊，并將投資基金的重大事項的決策權、經理人的任免權和基金的

2、日常投資經營權明確分離，職業(yè)經理人團隊可以有限地擁有某些投資經營權，但對重大事項及投資的決策往往由投資公司的董事會甚至控股股東掌控。優(yōu)點：這種管理模式一般更多地體現董事會和控股股東的管理思想和投資理念，更多地體現"投資者主權"的原則，盡管投資者作為股東并不一定熟悉地產投資管理的專業(yè)特點。缺點：經過幾年的實踐，這種管理模式已暴露出許多先天的不足：董事會和大股東控制權太大，管理團隊缺乏自主性和穩(wěn)定性，不利于系統地整合

3、資本市場和投資市場的資源，不利于發(fā)揮投資基金的擴張和放大效應，不利于投資管理思想和投資工具的創(chuàng)新。有限合伙制地產投資基金一般由普通合伙人（團隊）管理，也可視為一種特殊的自行管理模式，只不過其本質內涵更接近于委托管理模式，即由基金專家管理團隊管理，可保證基金管理的專業(yè)化水平。,,2、委托管理模式,基本特征：投資基金不設經營管理團隊，而是委托具有成熟投資理念和投資經驗的專業(yè)投資管理機構負責投資經營管理，雙方簽訂具有法律效力的委托管理協議，

4、從而實現管理團隊的機構化和專業(yè)化，并通過量化業(yè)績報酬和管理費等標準建立激勵機制和約束機制。一般運作程序：有限責任公司制、有限合伙制地產投資基金委托管理運作機制的受托投資管理機構負責項目的選擇、評估分析和提出投資建議書，報經投資基金最高決策機構（如董事會、理事會、管委會等）決策同意后，負責辦理項目投資的具體事項和投資后管理，然后再提出投資處置建議書，報送投資基金最高決策機構決策。信托契約制地產投資基金由于“信托”投資的本質屬性，其基

5、金管理無一例外類屬于當然的“信托契約”委托管理模式。優(yōu)勢：相對于聘請職業(yè)經理人團隊管理的自行管理模式，委托管理模式的優(yōu)勢不言而喻，其最大的特征和優(yōu)勢就是"專家理財、專業(yè)投資"。,目前肩負地產基金、準地產基金委托管理之責的地產投資管理公司也開始改變過去"潛水運行"的低調姿態(tài)而逐漸"浮出水面"，如在地產投資市場日見活躍的福建聯華信托投資有限公司、上海中誠聯盟投資管理有限公司、北京

6、偉業(yè)資產管理有限公司、北京精瑞聯合住宅產業(yè)投資有限公司等。當然，由于目前我國信用環(huán)境、法制環(huán)境和專業(yè)人才等限制因素的影響，委托管理功效的最大發(fā)揮及委托管理市場的形成，還需要一個逐步發(fā)展和完善的過程。,,2. 2 房地產投資基金運作流程,房地產基金籌集過程,撤 資 退 出,投 資 后 監(jiān) 督,詳 細 評 估,尋找和篩選項目,,,,,基金發(fā)起設立的過程,選擇正確的投資項目遠比經營管理投資項目重要,項目的市場潛力

7、、資金狀況、管理隊伍、政策法規(guī)等多方面因素,,,,房地產投資基金運作流程,2024/3/26,2. 3 房地產基金操盤關注點,項目規(guī)?！_發(fā)面積20-30萬平米之間，年竣工銷售面積10-20萬平米，２－３年即可完成成長型企業(yè)——在管理、經驗、人才、組織、資金、市場和品牌等方面已有聊相當的積累，正處于快速發(fā)展期和爬坡階段城市選擇——首選戰(zhàn)略城市，現在已進入二三線城市，如內陸重要省會城市如西安、濟南、重慶和武漢等和非省會城市如寧波、

8、大連等客戶選擇——在二三先城市主要選擇在當期排名前幾位并對當地市場有主導影響力的開發(fā)商，而在戰(zhàn)略城市主要選擇優(yōu)秀的項目企業(yè)機制選擇——民企主要選擇已進入規(guī)范化和職業(yè)化管理且知名度較高的企業(yè)；國企主要選擇已改制或正要改制的企業(yè)。這類企業(yè)市場化程度較高，有利于與基金管理公司對接，遵守游戲規(guī)則,房地產基金操盤關注點：基金目標客戶的選擇、基金選擇項目的傾向、組合投資,基金目標客戶的選擇,,風險收益穩(wěn)定的項目 選擇品牌連鎖型項

9、目及企業(yè)已開發(fā)和已銷售過的項目注重良好的口碑和市場慣性風險相對高收益也相對高的項目 選擇硬件條件如規(guī)劃、產品、戶型、配套等綜合條件較好的項目，理念、推廣和服務等軟件較為完善，且爆發(fā)力沖擊力大、有較大潛力的項目項目市場綜合優(yōu)勢強 項目和企業(yè)管理團隊做到專業(yè)分工和人脈資源豐富，市場感覺敏銳準確，綜合能力強,基金選擇項目的傾向,方式一 選擇2-3個好項目，安全快速實現回報方式二

10、選擇一個團隊、理念、項目、資源和市場均好的企業(yè)，在資金的其他方面給予支持，將其培育成強勢企業(yè)，分享綜合收益,基金組合投資,2024/3/26,2. 4 房地產基金介入房地產開發(fā)的時點及個案,1、房地產基金介入房地產開發(fā)的時點,2024/3/26,北京左岸公社。項目在獲得立項后，資金出現問題，土地出讓金都沒辦法繳納。偉業(yè)基金介入后做了一系列操作，幫其解決資金問題： 以項目控股權方的身份介入項目，偉業(yè)不參與項目分紅，但發(fā)展商須向其支付高

11、于銀行的利息；協助發(fā)展商向銀行貸款；資金鏈連上后，偉業(yè)作股權轉讓退出項目。,北京國恒基業(yè)大廈項目。該項目發(fā)展商資金鏈在該環(huán)節(jié)出現斷裂，偉業(yè)基金介入后的操作方式： 偉業(yè)以項目全程打理方身份介入項目，調整原項目定位，提高其項目投資可行性； 推薦有實力的建筑商帶資施工； 自身拆借2500萬給發(fā)展商，發(fā)展商按銀行同期利率支付偉業(yè)利息； 發(fā)展商四證全后，偉業(yè)協助其向銀行貸款1.2億。,2、房地產基金介入房地產開發(fā)時點的案例,資金

12、缺口一的解決個案：,資金缺口二的解決個案：,2024/3/26,資金缺口三比較突出的一個例子是北京今典集團“蘋果社區(qū)”的“貼息委托貸款”案例。因為“121文件”規(guī)定商業(yè)銀行只能對購買主體結構已封頂的住房發(fā)放個人住房貸款，為解決從拿到預售證到項目封頂這段時期內的資金瓶頸，今典集團推出“發(fā)展商貼息委托貸款”的策略，今典自己出資2億元，以“貼息委托貸款”的方式委托給北京市商業(yè)銀行，在樓盤封頂之前向購房者進行按揭，利率比正常銀行貸款利率低一個百

13、分點；待樓盤封頂之后，該按揭轉為正常利率的銀行住房貸款。精瑞基金和北國投的介入改變來了上述模式：,資金缺口三的解決個案：,先由北國投針對蘋果社區(qū)發(fā)行房貸信托計劃，與精瑞基金在國外的資金能力相配合，向國內外的機構和個人融資；在項目樓盤封頂之前，是由北國投通過發(fā)行信托融得的資金，來向蘋果社區(qū)的購房者按揭貸款；樓盤封頂之后，北國投將按揭項目轉給銀行，銀行支付給北國投相應的款項，購房者轉向銀行按揭。其中銀行提供按揭的利率仍按照目前銀行的個人

14、住房貸款利率來做；,2024/3/26,基金+信托介入解決資金缺口的操作流程圖,前后兩種模式的最大變化是：舊模式中發(fā)展商自己要拿2億元出來委托銀行“貼息貸款”。在新模式中，這2億元不用發(fā)展商出了，由信托計劃負責去融資，融資對象包括國外基金和國內的機構和個人,信托和基金在這個時候發(fā)揮作用了。,2024/3/26,2. 5 三種典型的盈利模式,增值為王——房地產基金盈利模式策劃和設計的基本指導思想,以投資管理能力為主導的盈利模式通過系統地

15、對目標項目實施投資運作及管理運作，尋求投資資本的收益和增值，體現了地產投資基金作為產業(yè)發(fā)展集合投資工具的本質特征，因而可以作為地產投資基金的主導經營業(yè)務。,1、以投資管理能力為主導的盈利模式,2、以融資業(yè)務為主導的盈利模式,以投資銀行業(yè)務為主導的盈利模式將房地產資本運營（如房地產并購、房地產公司重組、房地產公司上市策劃等）作為基金的主要經營業(yè)務。,3、以投資銀行業(yè)務為主導的盈利模式,以融資業(yè)務為主導的盈利模式把為目標房地產發(fā)展項目提供融

16、資支持和融資服務作為主要經營業(yè)務，由于房地產銀根緊縮，這種運營模式在目前市場環(huán)境下有著一定的發(fā)展空間。,2024/3/26,2. 6 以投資管理業(yè)務為主導的地產投資基金的投資運營和盈利模式,一是開發(fā)型投資--對目標房地產開發(fā)項目進行投資，尋求投資的增值；二是風險投資型投資--運用典型風險投資基金的投資理念，對房地產相關高科技產業(yè)（如新材料）的目標企業(yè)進行投資，尋求風險投資的增值； 三是收租型投資--長期持有寫字樓、購物中心、商務

17、公寓、工業(yè)廠房等收租型物業(yè)，尋求物業(yè)的長期穩(wěn)健經營收益，并在條件成熟時透過房地產投資信托基金方式在境外（新加坡、香港等地）上市以尋求投資資本的增值； 四是抵押資產型投資--投資收購銀行的抵押資產（房地產），通過資產證券化或受益權轉讓方式尋求投資的收益。深圳國際信托投資公司發(fā)行的“深國投·深圳發(fā)展銀行總行營業(yè)部信貸資產受讓項目集合資金信托計劃” 于2005年1月14日成立，這一金融創(chuàng)新模式為國內資產證券化和地產投資基金參與銀

18、行抵押資產投資提供了可資研究和借鑒的范例； 五是不良資產處置型投資--投資收購銀行的不良信貸資產（房地產），通過資產直接轉讓或改造后轉讓等方式尋求資產的增值。如高盛、摩根斯坦利等幾大國際著名投資銀行就對國內不良資產的處置和投資情有獨鐘。,2024/3/26,區(qū)域偏好：重點關注那些工業(yè)化和城市化進程正趨加快、產業(yè)集聚能力強、產權改造業(yè)已啟動的地區(qū)；起步期，首先關注股東所在地和上海周邊地區(qū)中等（含中等）以上規(guī)模的城市。產品偏好：重點關

19、注土地儲備、住宅和商貿物業(yè)項目；跟蹤品牌企業(yè)的新項目，不放棄對新興企業(yè)優(yōu)質產品的投資機會。階段性偏好：處于起步期的項目與土地儲備掛鉤；處于中后期的項目中，已打開了市場的 擴展性項 目，或因資金等原因造成進入成本較低的優(yōu)質項目列入優(yōu)先考慮；對成熟性項目，重點關注具有資源優(yōu)勢或管理增值潛力、適用杠桿收購的項目。 項目周期：項目開發(fā)周期一般小于三年，最長不超過五年。對資產經營類的項目，如符合穩(wěn)健、成長原則，則不受此限。,治理結構及公司團隊

20、,治理結構及公司團隊架構設計分兩個階段:第一階段：按照有限責任公司管理，建立現代法人治理結構，設股東會、董事會及監(jiān)事會。董事會由九名董事組成，其中由股東方擔任的董事七名，獨立董事二名；監(jiān)事會由五名監(jiān)事組成，全部由股東方代表擔任。公司總經理及管理層按市場原則聘用，投資方可擇優(yōu)推薦，團隊組成主要由地產專業(yè)和基金（投資）專業(yè)兩部分人員組成。第二階段：在法律及政策許可的情況下，將公司改造為規(guī)范的基金管理公司，發(fā)起設立并管理房地產投資基金。,

21、項目選擇偏好,2024/3/26,雖然相關法律還沒有出臺，但國內房地產類基金已暗潮涌動。市場需要房地產基金。多數房地產類基金只能采取繞到迂回的戰(zhàn)術，以投資公司、信托的形式成立和運作。以上案例中全部以私募方式募集。投資形式多以貸款、參與房地產開發(fā)和股權投資為主，這與國外的REIT明顯不同。上述案例嚴格來說不能稱其為基金，只能叫做類基金。部分基金存在很多不規(guī)范的地方，比如資金的募集、管理人的誠信、關聯交易、納稅等方面，急需要相關法

22、律的監(jiān)管和規(guī)范。有限合伙制企業(yè)為房地產私募基金的誕生提供了法律依據,國內房地產基金的運作模式（案例）總結,2024/3/26,我國房地產基金組織和盈利模式分析,基本介紹組織形式比較盈利模式,2024/3/26,基本介紹,房地產投資基金是一種資產證券化在房地產領域具體應用，強調一種穩(wěn)定的現金流回報、高分配率和低負債率。主要包括組織形式和盈利模式組織模式：基金組織形式、治理結構和適應法律規(guī)定。盈利模式：從基金的投資對象和資金運用的

23、范圍來界定的，決定了基金的收入來源和風險程度。,2024/3/26,三種基本類型,1、公司型：以公司法為基礎，股東會與董事會、董事會與經理層雙重委托關系等2、契約型（信托）：非法人組織，基金持有人、基金管理人、基金托管人。3、有限合伙人：LP和GP，專家理財作用。利益不一致：投資者追求的投資收益利益最大化，代理人追求的是代理人收入最大化、名聲和在職享受等投資者購買基金——專家理財——代理人行為和能力。投資者風險：投資對象本身存

24、在風險；委托代理風險，代理人業(yè)務能力和職業(yè)道德。治理結構：內部治理和外部治理基金組織模式評價：從制度上對于投資者保護；專家理財程度和對于資金運用的監(jiān)督；,2024/3/26,優(yōu)劣比較,1、契約型（信托）：基金管理人受到基金持有人和基金托管人雙重監(jiān)督，但是實際效果很差?；鸪钟腥嗣鎸嵧?，基金托管人缺乏獨立性。2、公司型：基金持有人對于基金資產是產權關系，不是信托關系。依據股東大會來運營的，比契約型好。但是大股東利用在董事會中作用損

25、害小股東利益?；鸸芾砣撕突鹜瞎苋藶榱俗约豪媾c大鼓動密謀。以上二者不能很好解決委托代理問題代理的利益沖突。3、有限合伙人：LP和GP，專家理財作用。不參與經營；二者共存；獨立單元；雙重責任并存。優(yōu)勢：稅收優(yōu)勢；融資方面靈活性；減少道德風險和降低監(jiān)督成本。,2024/3/26,基金核心問題（先商業(yè)問題后法律顧問介入）,投資對象資金需求投資策略組織方式盈利模式分配方式資金募集項目選擇人員激勵風險管理退出選擇,