[學(xué)習(xí)]房地產(chǎn)律師業(yè)務(wù)簡(jiǎn)述

1、,,房地產(chǎn)律師業(yè)務(wù)簡(jiǎn)述,一、房地產(chǎn)糾紛案件概況二、幾種常見的房地產(chǎn)糾紛案件律師實(shí)務(wù)三、關(guān)于律師提供房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)的思考,,一、房地產(chǎn)糾紛案件概況,據(jù)最高人民法院統(tǒng)計(jì)，最近幾年，人民法院受理的房地產(chǎn)糾紛案件數(shù)量呈大幅上升趨勢(shì)。 商品房買賣、建設(shè)施工、以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為被告的民間借貸和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓案件已成糾紛高發(fā)區(qū)(退地潮、停建潮、斷供潮、退房潮)。,,房地產(chǎn)糾紛的基本種類：房地產(chǎn)所有權(quán)權(quán)屬糾紛、房地產(chǎn)侵權(quán)損害賠

2、償糾紛、房地產(chǎn)相鄰關(guān)系糾紛、房地產(chǎn)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)糾紛、房地產(chǎn)無(wú)因管理糾紛、房地產(chǎn)不當(dāng)?shù)美m紛、土地使用權(quán)出讓合同糾紛、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛、土地使用權(quán)抵押合同糾紛、臨時(shí)用地合同糾紛、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同糾紛、房屋拆遷合同糾紛、商品房預(yù)售合同糾紛、商品房銷售合同糾紛、建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛、房屋買賣合同糾紛、房屋租賃合同糾紛、房屋抵押合同糾紛、物業(yè)管理合同糾紛、居間合同糾紛、委托合同糾紛、建設(shè)工程合同糾紛等。,最高法院《民事案

3、件案由規(guī)定》中，涉及房地產(chǎn)方面的案由共五十多個(gè)，約占全部案由的六分之一。 下列房地產(chǎn)糾紛案件不屬于人民法院受理的范圍，人民法院不予受理：一是因落實(shí)政策而引起的房屋糾紛，應(yīng)由各級(jí)人民政府主管部門解決；二是因政府行政指令而調(diào)整劃撥、機(jī)構(gòu)撤并分合而引起的房地產(chǎn)糾紛，一般不予受理；三是因單位內(nèi)部建房、分房等糾紛，一般不予受理。,,二、幾種常見的房地產(chǎn)糾紛案件律師實(shí)務(wù),1、商品房買賣合同糾紛2、二手房買賣合同糾紛3、房地

4、產(chǎn)合作開發(fā)合同糾紛4、建設(shè)工程施工合同糾紛,,商品房買賣合同糾紛案件所涉及的案件類型1、出賣人未按約定辦理產(chǎn)權(quán)證；2、出賣人違規(guī)收取不合理費(fèi)用；3、商品房存在質(zhì)量問(wèn)題；4、出賣人逾期交房；5、出賣人銷售廣告中承諾的配套設(shè)施未交付；6、出賣人未按承諾辦理戶口、入學(xué)手續(xù)；7、商品房實(shí)測(cè)面積與合同約定存在誤差；8、出賣人未按認(rèn)購(gòu)協(xié)議約定簽訂買賣合同；9、買受人逾期支付購(gòu)房款；10、出賣人一房?jī)少u。,,（一）關(guān)于商品房

5、銷售廣告和宣傳材料是否為要約的問(wèn)題 在出賣人的銷售廣告和宣傳材料的內(nèi)容符合以下三個(gè)條件時(shí)，應(yīng)認(rèn)定為要約： 1）出賣人就開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施作出說(shuō)明和允諾。 2）該允諾和說(shuō)明具體確定。 3）對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響。,,（二）關(guān)于認(rèn)購(gòu)協(xié)議與定金的效力問(wèn)題 在雙方無(wú)法簽訂正式合同的情況下，要綜合考慮認(rèn)購(gòu)書的性質(zhì)，全面審查雙方之間認(rèn)購(gòu)書的內(nèi)容、無(wú)法簽訂

6、正式商品房買賣合同的原因，以及出賣人與買受人是否完成認(rèn)購(gòu)書約定的義務(wù)，然后再?zèng)Q定定金是否應(yīng)予返還。 在認(rèn)購(gòu)協(xié)議的效力及定金罰則的適用上，可以分為以下三種情況分別予以處理 ： 1、認(rèn)購(gòu)協(xié)議在具備法定條文時(shí)應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為正式商品房買賣合同。 2、認(rèn)購(gòu)協(xié)議約定內(nèi)容簡(jiǎn)單，僅表示了當(dāng)事人之間有將來(lái)訂立商品房買賣合同的意思，一般不適用定金罰則。 3、如果雙方爭(zhēng)議的條款在認(rèn)購(gòu)協(xié)議中

7、已經(jīng)出現(xiàn)，說(shuō)明雙方曾經(jīng)為此達(dá)成一致意見，雙方在簽訂正式合同時(shí)即應(yīng)當(dāng)接受，否則即屬于拒絕訂立本約，是對(duì)預(yù)約的違反，因而可以適用定金罰則 。,,（三）關(guān)于辦理房屋權(quán)屬證書的義務(wù)承擔(dān)問(wèn)題　 關(guān)于“開發(fā)商的原因”如何認(rèn)定的問(wèn)題。通常包括以下幾種情況：（1）在出賣人與買受人未約定辦理產(chǎn)權(quán)證書時(shí)間的，開發(fā)商在《解釋》規(guī)定的交房日期屆滿后，未將符合辦理產(chǎn)權(quán)證要求的相關(guān)材料提交給房地產(chǎn)主管部門的；（2）開發(fā)商在合同約定辦證期限屆滿的

8、情況下，未能在約定的期限內(nèi)及時(shí)通知買受人辦證的；（3）開發(fā)商所建房屋手續(xù)不全，開發(fā)商在將辦證手續(xù)交付房地產(chǎn)主管部門后，未被受理，導(dǎo)致無(wú)法取得房屋產(chǎn)權(quán)證書的；（4）開發(fā)商違反相關(guān)法律法規(guī)（如違反規(guī)劃要求、變更規(guī)劃內(nèi)容、超規(guī)劃面積）的情形，導(dǎo)致辦證遲延的。,,（四）關(guān)于雙倍賠償?shù)膯?wèn)題 此類案件買受人勝訴的比例很小。主要原因是當(dāng)事人對(duì)所發(fā)生的糾紛是否與《解釋》規(guī)定的情形一致考慮不周，訴訟的期望值過(guò)高，遇到此類糾紛就要求懲罰

9、性雙倍賠償，導(dǎo)致敗訴 。 只有在由欺詐或者惡意違約等情形下導(dǎo)致商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除時(shí)，可以請(qǐng)求懲罰性賠償。,,（五）關(guān)于房屋質(zhì)量糾紛問(wèn)題 《解釋》第十三條規(guī)定：因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持 。 對(duì)于“嚴(yán)重影響”的理解，從結(jié)果認(rèn)定的科學(xué)性、客觀性角度看，應(yīng)當(dāng)采信鑒定部門的鑒定意見，鑒定部門認(rèn)為“嚴(yán)重影響居住使用”了，法院

10、才會(huì)判決解除合同，但是審判實(shí)踐中，房屋的質(zhì)量鑒定相當(dāng)困難，關(guān)鍵是鑒定費(fèi)用過(guò)高，對(duì)于此類案件應(yīng)當(dāng)爭(zhēng)取調(diào)解。,,（六）關(guān)于按揭糾紛的處理問(wèn)題 在審理商品房按揭糾紛案件時(shí)通常遵循以下原則： 一是合并審理原則，應(yīng)當(dāng)與商品房擔(dān)保貸款合同合并審理 ； 二是平等保護(hù)原則 ，即對(duì)買受人和按揭銀行的合法權(quán)益給予平等保護(hù)。 三是權(quán)利優(yōu)先原則 ，妥善處理建筑商的法定優(yōu)先權(quán)、一般抵押權(quán)和

11、購(gòu)房者權(quán)利之間的關(guān)系。,,二手房買賣合同糾紛問(wèn)題 1、二手房買賣合同范本有待更新 2、“小產(chǎn)權(quán)房”轉(zhuǎn)讓糾紛的處理 3、農(nóng)村房屋的轉(zhuǎn)讓糾紛的處理 4、二手房買賣合同糾紛的處理,小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)讓糾紛的處理 “小產(chǎn)權(quán)房”實(shí)際上是無(wú)產(chǎn)權(quán)房。中央始終沒(méi)有承認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房的合法性。 就目前情況下，此類房屋的轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)被認(rèn)定為無(wú)效，主要理由是：1、民事行為主體資格不適格，即不具備集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格

12、；2、交易的標(biāo)的物本身不合法。,農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓糾紛的處理 此類合同的效力以認(rèn)定無(wú)效為原則，以認(rèn)定有效為例外 。理由如下：一是農(nóng)村宅基地的所有權(quán)為農(nóng)民集體所有；二是農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地；三是我國(guó)法律規(guī)定不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)；四是城市居民不得購(gòu)買農(nóng)村住宅。 如北京畫家村案例。,,農(nóng)民馬海濤以45 000元的價(jià)格將位于通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)的院落出售給李玉蘭。入住后李玉蘭對(duì)該房屋進(jìn)行了整修和添附。后馬海濤訴至原審法院要求確認(rèn)

13、其與李玉蘭簽訂的房屋買賣協(xié)議無(wú)效，李玉蘭騰退房屋。經(jīng)北京中院法院終審，判決雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議無(wú)效，李玉蘭騰退房屋，馬海濤支付李玉蘭房屋及添附部分價(jià)款，同時(shí)該判決認(rèn)定馬海濤為導(dǎo)致協(xié)議無(wú)效的主要責(zé)任方，應(yīng)對(duì)李玉蘭的信賴?yán)鎿p失進(jìn)行賠償。 合同被確認(rèn)無(wú)效后，李玉蘭再次起訴到通州法院，要求馬海濤賠償其信賴?yán)鎿p失48萬(wàn)元。經(jīng)李玉蘭申請(qǐng)，2008年4月8日，經(jīng)法院委托估價(jià)公司對(duì)涉案房屋宅基地區(qū)位價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估，結(jié)果為2008

14、年3月13日房屋宅基地區(qū)位總價(jià)為264700元。原審法院考慮了出賣人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益的因素，參照馬海濤出售房屋宅基地區(qū)位總價(jià)予以確定，確認(rèn)馬海濤賠償李玉蘭損失185290元。,,二手房轉(zhuǎn)讓有關(guān)問(wèn)題的處理 1、根據(jù)效力區(qū)分的原則，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)只是不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力，不影響合同的效力 。 2、房屋出售時(shí)，權(quán)利登記僅在出賣人一人名下的，基于不動(dòng)產(chǎn)的公示、公信原則，買受人有理由相信出賣

15、人系房屋完全權(quán)利人，其與出賣人之間簽訂的買賣合同，應(yīng)認(rèn)定有效。 3、如有證據(jù)證明買受人存在過(guò)錯(cuò)，與出賣人惡意串通，損害其他共有人利益的，合同無(wú)效。,,合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛 1、合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)正在成為房地產(chǎn)開發(fā)的主流 2、處理合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛的法律依據(jù) 3、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的性質(zhì)與效力,,1、合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)正在成為房地產(chǎn)開發(fā)的主流 房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)：周期長(zhǎng)、投資規(guī)模大、

16、變現(xiàn)能力差、回報(bào)豐厚。 資本市場(chǎng)的特點(diǎn)：逐利性 合作開發(fā)實(shí)現(xiàn)了開發(fā)資質(zhì)、土地使用權(quán)和資金的有機(jī)結(jié)合。 合作開發(fā)的特點(diǎn)：主體的特定性與復(fù)雜性、較強(qiáng)的行政干預(yù)、法律關(guān)系復(fù)雜、合作形式多樣化。,,2、處理合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛的法律依據(jù) 1996年最高院關(guān)于房地產(chǎn)管理法施實(shí)前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答，第18—23條。 《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》 2005年最高院關(guān)于審

17、理涉及國(guó)有土地使用權(quán) 合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋，第14—23條,,3、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的性質(zhì)與效力 土地使用權(quán)與合同效力 開發(fā)資質(zhì)與合同效力 土地轉(zhuǎn)讓限制與合同效力 稅收管理與合同效力,,建設(shè)工程施工合同糾紛 一、建設(shè)工程合同訴訟主體的確定 二、建設(shè)工程合同效力問(wèn)題,,一、建設(shè)工程合同訴訟主體的確定   1、建筑企業(yè)

18、內(nèi)部不具有法人資格的職能部門或者下屬機(jī)構(gòu)所簽合同的訴訟主體問(wèn)題。 2、建筑施工企業(yè)的分支機(jī)構(gòu)（分公司、工程處、工區(qū)、項(xiàng)目經(jīng)理部、建筑隊(duì)等）簽訂的建設(shè)工程合同的訴訟主體問(wèn)題。 3、借用資質(zhì)證書和營(yíng)業(yè)執(zhí)照所簽合同的訴訟主體問(wèn)題。 4、共同承包或聯(lián)合承包的建筑工程項(xiàng)目的訴訟主體問(wèn)題。 5、實(shí)行總、分包的工程發(fā)生糾紛后的訴訟主體問(wèn)題。

19、 6、涉及個(gè)體建筑隊(duì)或個(gè)人合伙建筑隊(duì)簽訂的建筑承包合同的訴訟主體問(wèn)題,,7、掛靠經(jīng)營(yíng)關(guān)系的建筑施工企業(yè)以自己的名義或以被掛靠單位的名義簽訂的承包合同的訴訟主體問(wèn)題。 8、因承包人轉(zhuǎn)包發(fā)生糾紛后的訴訟主體問(wèn)題。 9、籌建處、指揮部等臨時(shí)性機(jī)構(gòu)發(fā)包工程發(fā)生糾紛后的訴訟主體問(wèn)題。 10、實(shí)行承包經(jīng)營(yíng)的施工企業(yè)，產(chǎn)生糾紛后，如果該企業(yè)是法人組織，則由該企業(yè)為訴訟主體.

20、 11、因工程質(zhì)量引起的糾紛，發(fā)包人可以以總承包人、分包人和實(shí)際施工人為共同被告.,,二、建設(shè)工程合同效力問(wèn)題      確認(rèn)合同效力的一般原則     （1）審查合同主體是否合格；     （2）審查合同內(nèi)容是否合法；     （3）審查當(dāng)

21、事人的意思表示是否真實(shí)；     （4）審查合同是否履行了法定的審批手續(xù)。,,三、關(guān)于律師提供房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)的思考 1、了解房地產(chǎn)市場(chǎng)行情以及客戶對(duì)律師的需求； 2、做必要的專業(yè)知識(shí)儲(chǔ)備； 3、認(rèn)準(zhǔn)目標(biāo)，堅(jiān)持不懈。,如果大家在辦案過(guò)程中遇到復(fù)雜的問(wèn)題，歡迎和我交流。 聯(lián)系方式： 電話：13703920886、60158726 郵箱：lawy