房地產(chǎn)估價(jià)師試題

1、詳細(xì)情況一、簡(jiǎn)答題一、簡(jiǎn)答題:1、市某綜合用途土地抵押價(jià)值評(píng)估報(bào)告（封面、目錄、致委托方函、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明略）估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托方單位名稱(chēng)：房地產(chǎn)有限公司地址：市區(qū)園法定代表人：二、估價(jià)方單位名稱(chēng)：（略）法定代表人：（略）住所（略）估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)：壹級(jí)三、估價(jià)對(duì)象1權(quán)屬狀況中心由房地產(chǎn)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)。房地產(chǎn)有限公司于1994年2月18日與市房地產(chǎn)管理局（現(xiàn)市國(guó)土資源和房屋管理局）簽訂了《市城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》［京房地出［

2、合］字（94）第號(hào)］，取得區(qū)橋西北角規(guī)劃危改小區(qū)項(xiàng)目用地，估價(jià)對(duì)象即位于該小區(qū)用地的東南部。1995年5月，估價(jià)對(duì)象取得《國(guó)有土地使用證》［市海中外國(guó)用（95）字第號(hào)］，土地面積為8000㎡，土地使用者為房地產(chǎn)有限公司。2查勘現(xiàn)狀坐落：區(qū)危改小區(qū)內(nèi)，考察市地價(jià)區(qū)類(lèi)劃分，估價(jià)對(duì)象用地屬于四類(lèi)地價(jià)區(qū)；四至：根據(jù)《國(guó)有土地使用證》［市海中外國(guó)用（95）字第號(hào)］列示：東至蓋板河路，南至規(guī)劃路，西至規(guī)劃小區(qū)路，北至區(qū)間道路。根據(jù)實(shí)地查勘，估價(jià)對(duì)象

3、用地呈矩形，東至八達(dá)嶺高速路西側(cè)綠化帶，南臨凱奇大廈和清真寺，西臨中航油大廈和回民樓，北臨冠城商廈（商檢局大樓），與《國(guó)有土地使用證》所示范圍一致；土地面積及使用年限：土地面積8000㎡，土地用途為綜合。其中：寫(xiě)字樓50年，自1994年6月30日至2044年6月29日止，截止估價(jià)時(shí)點(diǎn)，尚余42年；商業(yè)40年，自1994年6月30日至2034年6月29日止，截止估價(jià)時(shí)點(diǎn)，尚余32年；估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)是區(qū)東南部的繁華地段，與西城區(qū)、朝陽(yáng)區(qū)相

4、鄰。估價(jià)對(duì)象附近有大廈、中航油大廈、冠城商廈（商檢局大樓）、凱奇大廈等寫(xiě)字樓，北側(cè)為高檔居住社區(qū)－冠城南園和冠城北園，向西可至月季園小區(qū)和有色金屬研究總院，向南可至雙秀公園，周?chē)猩綎|、吉林、浙江、江西、湖南、福建六省駐京辦事處，附近有小學(xué)、中學(xué)等教育設(shè)施。估價(jià)對(duì)象周邊有123、300、367、387、315、344、345路等多條公交線路經(jīng)過(guò)，其東南側(cè)的橋是八達(dá)嶺高速路的起點(diǎn)，南側(cè)的北三環(huán)中路亦為市交通路網(wǎng)的主干道。近期隨著德外大街的

5、改造拓寬以及中關(guān)村科技園區(qū)德勝科技園的啟動(dòng)建設(shè)，此處交通、市政、環(huán)境、生活等條件得到進(jìn)一步的完善。四、估價(jià)目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)2002年11月21日，以實(shí)地查勘之日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。六、價(jià)值定義本報(bào)告中房地產(chǎn)抵押價(jià)值，等于抵押的房地產(chǎn)在假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。七、估價(jià)依據(jù)（略）八、估價(jià)原則（略）九、估價(jià)方法估價(jià)人員認(rèn)真分析所掌握的資料并進(jìn)

6、行了實(shí)地勘察和對(duì)鄰近地區(qū)調(diào)查之后，因?yàn)樵诠纼r(jià)對(duì)象同一供求范圍內(nèi)有多個(gè)已成交的可比實(shí)例，有條件選用市場(chǎng)法，應(yīng)選用市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)；同時(shí)，由于估價(jià)對(duì)象具有開(kāi)發(fā)潛力，故選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法作為第二種方法。市場(chǎng)比較法是選取同一供需圈內(nèi)三個(gè)近期形成之類(lèi)似用途土地交易案例的交易價(jià)格、交易時(shí)間等估價(jià)相關(guān)數(shù)據(jù)資料；對(duì)所選取的案例分別進(jìn)行交易情況、時(shí)間因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素修正，以求取比準(zhǔn)價(jià)格；將所求取的比準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行技術(shù)處理以確定估價(jià)對(duì)象現(xiàn)值。假設(shè)開(kāi)發(fā)法是指在

7、求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)格時(shí)，將估價(jià)對(duì)象的預(yù)期開(kāi)發(fā)后的價(jià)值，扣除其正常的開(kāi)發(fā)費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、稅金及開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，來(lái)確定估價(jià)對(duì)象現(xiàn)值的一種估價(jià)方法。對(duì)上述兩種方法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行技術(shù)處理以確定估價(jià)對(duì)象現(xiàn)值。十、估價(jià)結(jié)果估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)工作程序，利用科學(xué)的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)周密詳細(xì)的測(cè)算，并結(jié)合估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn)，綜合考慮影響房地產(chǎn)的各項(xiàng)因素，最終確定估價(jià)對(duì)象（規(guī)劃總建筑面積142739㎡，土地面積8000㎡