【商業(yè)地產(chǎn)】蘇州置地-星虹國際項目營銷推廣報告-45ppt-2009年

1、,置地·星虹國際09年營銷推廣報告,蘇州智創(chuàng)贏家,2008/12/25,目 錄,一、關(guān)于品鑒會總結(jié)二、現(xiàn)場包裝建議三、09年媒體推廣四、09年活動推廣五、本地資源利用六、資金匯款計劃,,,一、關(guān)于品鑒會總結(jié),,,12月12日的項目品鑒會盛大召開，對銷售帶來了積極的影響。當天來人共130人左右，其中媒體約30人，剩下客戶約25組有意向。通過品鑒會的宣傳，其中有6組客戶表現(xiàn)出濃厚的興趣，紛紛表示回來售樓處看現(xiàn)場。

2、 12月12日是周五，從12月15日周一至12月17短短三天共有8個來人，10組來電，遠遠超過了以前一周一個客戶來人的局面。8組來人里有6組客戶意向較大，對著模型反復比較，對具體位置的價格非常感興趣，我們判斷有些客戶如果知道具體價格落定的可能性很大。,,在品鑒會結(jié)束后，各大媒體的紛紛炒作，帶來了一些客戶，以網(wǎng)絡渠道的客戶最多，其中搜房，365，新浪，焦點，房秀網(wǎng)在網(wǎng)上都有報道我們品鑒會的具體情況。 通過品鑒會的現(xiàn)場接待，

3、和事先充足的邀約意向客戶，使得現(xiàn)場來人較多，氣氛較為熱鬧，讓我們和客戶有了一個面對面的直接溝通，目前客戶最關(guān)心的還是價格問題，和投資回報率的問題。 我們覺得這樣的營銷活動對我們項目效果最好，可以和客戶直接面對面。目前蘇州當?shù)厝耸坑^望氣氛較濃，恢復尚有一段時間，而上海，溫州客戶，海外華僑的客戶紛紛抄底且投資意識高，如果組織客戶帶團看房，所需費用比廣告節(jié)省，又可帶來一定效果。,,二、現(xiàn)場包裝建議,,,現(xiàn)場包裝建議：,,根據(jù)項目工程進

4、展，建議在09年4月份，星虹國際現(xiàn)場樣板區(qū)公開，選擇大樓標準層4樓作為樣板區(qū)，對大堂、電梯間等公建部分進行包裝，整體形象包裝以5A智能化標準裝修，突出現(xiàn)代感與科技感，整體形象豪華大氣，具有國際品質(zhì)感，給人以濃郁的時代商務辦公氣息。,,樣板區(qū)包裝建議,大堂效果,,樣板區(qū)包裝建議,電梯間效果,三、09年媒體推廣,媒體投放策略：,在前一輪的廣告推廣及媒體效果評測中，短信、網(wǎng)絡、戶外廣告來人來電占所投媒體70%左右，在新一輪的媒體推廣中，將有效

5、整合渠道媒體與活動營銷相結(jié)合的方式進行推廣，并根據(jù)新的形勢及時調(diào)整策略。置地·星虹國際新一輪媒體推廣將分為六大部分：報紙、戶外、短信、網(wǎng)絡媒體、DM、雜志,媒體投放時間節(jié)點,戶外廣告：,2、金雞湖大道——馬路中央燈箱廣告；,1、現(xiàn)代大道——戶外廣告牌；,3、滬寧高速-蘇州昆山段——高炮；,戶外媒體建議,,金雞湖大道——馬路中央燈箱廣告,,滬寧高速-蘇州昆山段——高炮,短信：,在前一輪的媒體效果評測中，短信具有比較明顯的廣

6、告效果，在新一輪推廣中，將分不同賣點分階段（價格確認、樣板區(qū)公開、投資引導）進行投放，達到有的放矢的效果。,網(wǎng)絡：,鑒于網(wǎng)絡廣告的有效性與延續(xù)性，結(jié)合廣告費用預算，建議在搜房網(wǎng)、新浪、蘇州寫字樓信息網(wǎng)（http://www.officesuzhou.com/）繼續(xù)投放星虹國際廣告，搜房網(wǎng)配合活動推廣投放，蘇州寫字樓信息網(wǎng)首頁通欄（蘇州寫字樓信息網(wǎng)是蘇州專業(yè)的寫字樓廣告推廣平臺，目前園區(qū)主要寫字樓如國檢大廈、商旅大廈、建屋大廈等已經(jīng)投放）

7、。,DM：,新一輪的媒體推廣中，可針對園區(qū)新入住(03年以后)高端目標人群進行DM直郵，擴大新的目標客群。,雜志：,主要針對江浙滬的投資客群，選擇《租售情報》、《上海溫州人》、《新浙商》、《 Explore 》、《境外人士》蘇州手冊，投放硬廣，吸引投資客群。,四、09年活動推廣,,活動推廣策略,在項目的營銷推廣中，除了媒體廣告之外，還需通過一些具有針對性強和緊貼項目特色的客戶體驗活動來達成口碑傳播目的，促進銷售。營造話題熱點，形成關(guān)注焦

8、點，針對目標人群開展深度推介，進行圈層營銷。,活動推廣節(jié)奏,園區(qū)中小企業(yè)發(fā)展論壇,星虹國際投資說明會,,09.1,09.2,09.5,09.9,09.6,09.7,園區(qū)IT產(chǎn)業(yè)高峰論壇,09.3,09.4,09.8,金雞湖高爾夫邀請賽,樣板區(qū)盛大公開活動,上海市僑聯(lián)看房活動,活動主題：上海市僑聯(lián)看房活動活動時間：2009年1月10（星期六）活動目的： 通過舉辦上海市歸國華僑看房活動，吸引上海部分投資客，擴大星虹國際的知名度

9、，為項目的銷售帶動人氣，營造良好銷售氛圍?；顒臃绞剑河缮虾Ｊ袣w國華僑聯(lián)合會組織，邀請華僑20-30人，至星虹國際售樓處以及項目現(xiàn)場舉行看房，期間銷售員進行現(xiàn)場推銷，活動完畢后組織會餐?；顒釉V求：星虹國際，為歸國華僑打造創(chuàng)富平臺推廣手段：網(wǎng)絡、電視采訪、DM、折頁、易拉寶等。,活動營銷建議一：,上海市歸國華僑看房團活動,活動主題：“星虹國際杯”金雞湖高爾夫邀請賽活動時間：2009年3月活動目的： 通過舉辦本次“星虹杯”

10、金雞湖高爾夫邀請賽，為星虹國際VIP客戶提供全新貴賓服務，提升客戶的尊榮感，樹立中新集團公司與項目形象，形成口碑效應，促進銷售?；顒臃绞剑河芍行鹿九e辦，蘇州媒體配合，邀請目標購買人群100人，在園區(qū)風景秀麗的金雞湖高爾夫球場，舉行“星虹國際杯”高爾夫邀請賽。邀高爾夫名人給大賽獲獎者頒發(fā)獎品?；顒釉V求：星虹國際，為您成功“收桿”推廣手段：報紙、電視采訪、DM、調(diào)查問卷、易拉寶等。,活動營銷建議二：,金雞湖高爾夫邀請賽,活動主題：“

11、星虹國際”樣板區(qū)盛大公開活動時間：2009年4月活動目的： 通過舉辦星虹國際樣板區(qū)公開活動，增強目標客群對星虹國際的體驗，以現(xiàn)場體驗的方式，進一步拉近與意向客戶的距離，促進銷售。同時，活動宣傳本身也達到媒體廣告效果。活動方式：由中新置地舉辦，蘇州媒體配合，有針對性的邀請目標購買人群100人，在大樓樣板區(qū)舉行 “星虹國際”樣板區(qū)盛大公開?；顒优湟岳洳蜁?、抽獎環(huán)節(jié)、禮品發(fā)放形式，增強目標消費者的體驗性與互動性，促進現(xiàn)場銷售。

12、活動訴求：5A寫字樓樣板區(qū)盛大公開，星虹國際邀您共賞！推廣手段：網(wǎng)絡、媒體、DM、展板、易拉寶等。,活動營銷建議三：,“星虹國際”樣板區(qū)盛大公開,活動主題：蘇州園區(qū)中小企業(yè)發(fā)展論壇活動時間：2009年5月周末活動目的：通過積極探索園區(qū)中小企業(yè)的未來發(fā)展趨勢，引導園區(qū)企業(yè)發(fā)展方向，使園區(qū)真正成為成長型企業(yè)投資創(chuàng)業(yè)的新天地，結(jié)合項目定位，培育目標客戶，促進銷售?；顒臃绞剑河商K州市政府主辦，中新置地、園區(qū)行業(yè)協(xié)會聯(lián)合承辦的園區(qū)中小企

13、業(yè)發(fā)展國際論壇，邀請園區(qū)規(guī)劃公司領(lǐng)導、中新公司項目負責人、邀請園區(qū)物流、醫(yī)療、電子高科技等企業(yè)以及有購買力的企業(yè)主，在園區(qū)高級酒店會議大廳舉辦，探討園區(qū)成長型企業(yè)的未來發(fā)展和趨勢，為項目銷售推波助瀾?；顒釉V求：星虹國際，成長型企業(yè)的商務平臺推廣手段：報紙、電視采訪、DM、調(diào)查問卷、易拉寶等。,活動營銷建議四：,,蘇州園區(qū)中小企業(yè)發(fā)展論壇,活動主題：星虹國際投資說明會活動時間：2009年6月活動目的：通過投資說明會的講解，讓與會投

14、資者對寫字樓樓投資的特點作進一步了解，對星虹國際寫字樓這一投資型物業(yè)產(chǎn)生濃厚的興趣。鎖定投資目標人群，促進銷售?；顒臃绞剑簩懽謽峭顿Y說明會在星虹國際銷售中心舉行，邀請經(jīng)濟學家、投資理財顧問、法律專家、上海臺商協(xié)會、浙商會等投資人士參加，同時結(jié)合上海浙江看房團共同參與。本次投資說明會旨在通過對星虹國際寫字樓的產(chǎn)品分析，系統(tǒng)介紹寫字樓投資與理財方面的專業(yè)知識，為目標投資者提供投資方向?；顒釉V求：星虹國際，助您掌握投資機遇 推廣手段：報

15、紙、電視采訪、DM、調(diào)查問卷、易拉寶等。,活動營銷建議五：,,星虹國際投資說明會,活動主題：園區(qū)IT產(chǎn)業(yè)高峰發(fā)展論壇活動時間：2009年9月周末活動目的：通過園區(qū)IT產(chǎn)業(yè)高峰論壇的舉辦，營造園區(qū)IT產(chǎn)業(yè)未來良好發(fā)展趨勢，推動和鼓勵園區(qū)IT企業(yè)成長與發(fā)展，進一步強化星虹國際的產(chǎn)品形象與定位，形成口碑，促進銷售。活動方式：由中新置地發(fā)起，蘇州園區(qū)電子科技協(xié)會協(xié)辦，《城市商報》/園區(qū)IT產(chǎn)業(yè)公司承辦，在園區(qū)高級酒店會議大廳舉行，對園區(qū)I

16、T產(chǎn)業(yè)發(fā)展進行專題研討，廣邀國內(nèi)外IT行業(yè)專家和國內(nèi)外經(jīng)濟專家就IT行業(yè)發(fā)展趨勢和全球IT行業(yè)商機進行研討。 活動訴求：星虹國際，為IT產(chǎn)業(yè)“干杯”推廣手段：報紙、電視采訪、DM、調(diào)查問卷、易拉寶等。,活動營銷建議六：,,園區(qū)IT產(chǎn)業(yè)高峰發(fā)展論壇,五、本地資源利用,本地資源利用,針對蘇州國際博覽中心 (蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖邊新館) 每年度的展覽展會，在2009年的展覽會上，選擇醫(yī)療、物流、高科技參展企業(yè)，展會期間向參展企業(yè)進行DM派發(fā)

17、、銷售海報宣傳、折頁樓書發(fā)放，同時對酒店VIP客戶進行公關(guān)，鎖定目標客群，充分利用本地資源 。,1、展會名稱：2009第2屆蘇州國際壓鑄工業(yè)展覽會,時 間：2009年3月12日--14日 (周四－周六) 地 址：蘇州國際博覽中心（蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖畔） 批準單位：蘇州市人民政府 主辦單位：蘇州壓鑄技術(shù)協(xié)會 支持單位：蘇州市國際博覽中心 臺灣鎂合金協(xié)會 力勁集團上海一達機械有限公司

18、 上海三基壓鑄機制造有限公司 無錫新佳盛壓鑄機制造有限公司 布勒設備工程（無錫）有限公司 東芝機械（上海）有限公司 伊之密精密壓鑄科技有限公司 意德拉壓鑄技術(shù)咨詢服務（上海）有限公司 聯(lián)德機械有限公司 協(xié)辦單位：喬治費歇爾汽車產(chǎn)品（蘇州）有限公司 可成科技（蘇州）有限公司 江旭鑄造集團有限公司

19、 蘇州新和機械有限公司 蘇州金澄精密鑄造有限公司 思德泰克（蘇州）電子有限公司 承辦單位：蘇州國華展覽有限公司 官方網(wǎng)站：WWW.SIIE.COM.CN 官方合作媒體：中華壓鑄網(wǎng),2009年園區(qū)部分展會名單：,2、2009第6屆蘇州國際機床及工模具展覽會,時 間：2009年3月12--14日 (周四－周六)　地 址：蘇州國際博覽中心主辦單位：蘇州市人民政府 協(xié)辦單位：

20、蘇州市模具工業(yè)協(xié)會 聯(lián)合承辦：蘇州國華展覽有限公司 　　　　　蘇州聯(lián)創(chuàng)展覽有限公司 協(xié)辦單位：中國機械工程學會特種加工分會　　　　　蘇州華廈數(shù)控機床進出口有限公司　　　　　蘇州新紀元機床有限公司　　　　　蘇州海華集團有限公司 　　　　　美國機械制造技術(shù)協(xié)會 支持單位：中國工程機械工業(yè)協(xié)會　　　　　中國船舶工業(yè)行業(yè)協(xié)會　　　　　中國紡織機械器材工業(yè)協(xié)會 　　　　　蘇州工業(yè)園區(qū)管委會　　　　　蘇州高新區(qū)管委會官方網(wǎng)

21、站:www.SIIE.com.cn 官方合作媒體：阿里巴巴網(wǎng),3、2009第10屆亞太電子工業(yè)(蘇州)展覽會,時間：2009年3月26-28日 地點：蘇 州 國 際 博 覽 中 心（蘇州市園區(qū)現(xiàn)代大道博覽廣場） 主辦單位中國電子學會蘇州新華展覽有限公司承辦單位蘇州新華展覽有限公司,4、2009蘇州電路板展覽會,2009Suzhou PCB ShowØ展覽時間：2009年5月13日(三)至15日(五)Ø

22、展覽地點：蘇州國際博覽中心 (蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖邊新館)Ø辦理單位： 香港訊通展覽有限公司上海訊展會議展覽有限公司展昭國際企業(yè)股份有限公司Ø協(xié)辦單位：臺灣電路板協(xié)會            Ø支持單位：華東PCB聯(lián)誼會、華南PCB聯(lián)誼會Ø合作單位：臺北市電腦商業(yè)同業(yè)公會

23、6;展覽規(guī)模：三館共1200個攤位,5、2009華東（蘇州）國際電聲產(chǎn)品展覽會暨技術(shù)研討會,展覽時間2009年5月23日---2009年5月25日會展場館蘇州國際博覽中心主辦單位蘇州市電子信息行業(yè)協(xié)會承辦單位上海世威展覽服務有限公司協(xié)辦單位所屬行業(yè)通信/通訊/電子,時間： 2009年10月22日主辦單位:蘇州市人民政府承辦單位:蘇州經(jīng)濟貿(mào)易委員會蘇州國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管委會協(xié)辦單位:

24、0; 蘇州國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)環(huán)境保護局蘇州市高新區(qū)經(jīng)濟發(fā)展和改革局蘇州國家高新技術(shù)環(huán)保產(chǎn)業(yè)協(xié)會蘇州國家環(huán)保高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園,6、蘇州節(jié)能產(chǎn)品與技術(shù)博覽會,,六、資金匯款計劃,,資金回款計劃,Thanks感謝觀賞,購物中心調(diào)整、提升的必要性和實施策略,演講嘉賓 邱志東 先生,1、購物中心調(diào)整和提升的目的 2、什么情況下購物中心必須進行調(diào)整和提升 3、購物中心調(diào)整提升前必須考量的內(nèi)容 4、購物中心調(diào)整實施過程中的策略,

25、目錄,一、購物中心調(diào)整和提升的目的,購物中心調(diào)整和提升的目的,1、完善購物中心定位2、增強市場競爭力3、滿足消費者需求4、提升租值,二、什么情況下購物中心必須進行調(diào)整和提升,1、部分經(jīng)營項目面積偏大，同類型品牌重疊2、部分經(jīng)營項目原先定位逐漸與項目的整體定位產(chǎn)生偏差3、營業(yè)額偏低，租客較大規(guī)模出現(xiàn)虧損，租客退 租情況比較嚴重,什么情況下購物中心必須進行調(diào)整和提升,4、部分經(jīng)營項目設置的樓層與周邊其他經(jīng)營項目不

26、能有效產(chǎn)生互動5、需要增加其他種類的經(jīng)營項目，以完善配套功能 或商品結(jié)構(gòu)6、更高級別的品牌進駐而引發(fā)的品牌經(jīng)營位置和樓 層的換位調(diào)整,什么情況下購物中心必須進行調(diào)整和提升,7、同行之間的競爭而引發(fā)的錯位經(jīng)營需要8、經(jīng)營項目業(yè)績增長有較大市場空間9、項目開業(yè)前種種原因?qū)е碌娜甭┗蚴巧弦淮尾怀晒Φ恼{(diào)整,什么情況下購物中心必須進行經(jīng)營項目的調(diào)整和提升,三、購物中心調(diào)整提升前必須考量的內(nèi)容,購物中心調(diào)整提升前必須考量的內(nèi)容,1、購物中

27、心定位的檢討 2、購物中心項目配套和組合的完整性、適應性及可持續(xù)性 3、市場同業(yè)的錯位經(jīng)營和對抗性 4、消費者的潛在需求 5、購物中心常客的消費行為、習慣和消費水平分析,6、 原有租戶的經(jīng)營狀況、租約履行時間狀況 7、 市場營銷推廣策略的得失及未來方向 8、 擬引進租戶的市場拓展方向和市場布點情況 9、 業(yè)務團隊的思路、業(yè)務能力和人員配備10、調(diào)整、提升前后租金收益比較,購物中心調(diào)整提升前必須考量的內(nèi)容,

28、11、配合調(diào)整提升的工程技術(shù)改造可行性或由此所必須進行的公共空間、設施或動線改造工程的可能性12、調(diào)整提升的時間節(jié)點安排13、資金投入預算：改造費用，推廣費用及招商費用,購物中心調(diào)整提升前必須考量的內(nèi)容,四、購物中心調(diào)整實施過程中的策略,,1、專職團隊的組建和業(yè)務要求2、目標租戶的資料收集、分析和篩選3、中介機構(gòu)的選擇及專職團隊的分工4、調(diào)整項目裝飾設計機構(gòu)的選定和方案設計5、主要重點租戶的市場拓展情況分析、需求

29、及招商策略,購物中心調(diào)整實施過程中的策略,購物中心調(diào)整實施過程中的策略,6、 調(diào)整提升項目的概念創(chuàng)立和市場前景，未來營銷推廣方案 7、 調(diào)整提升項目的裝修設計方案及公共部分改造方案效果展示8、 靈活的合作方式和租金收益平衡預算9、 原有租戶的去留問題10、項目調(diào)整部門的配合及分工,11、項目調(diào)整的時間節(jié)點確定12、明確的部門工作責任制和嚴密緊湊的工作安排13、推廣策略的實施14、租戶維護和管理服務,購