版權(quán)說明:本文檔由用戶提供并上傳,收益歸屬內(nèi)容提供方,若內(nèi)容存在侵權(quán),請進行舉報或認領(lǐng)
文檔簡介
1、2011奧迪“卓·悅”服務(wù)體驗之旅活動 項目說明一汽-大眾奧迪銷售事業(yè)部 用戶服務(wù)部,目 錄,,活動目的與意義活動基本信息活動運營方式活動評估,,活動目的與意義,,借助活動提高經(jīng)銷商展廳的集客率,邀請用戶親臨展廳與維修車間,通過參觀與體驗活動,零距離感受奧迪“卓·悅”服務(wù)帶來的專業(yè)、尊貴、愉悅享受;通過活動使客戶充分了解奧迪服務(wù)核心流程,展現(xiàn)經(jīng)銷商展廳的服務(wù)質(zhì)量與能力,提高品牌忠誠度與滿
2、意度;營造經(jīng)銷商與客戶之間的交流平臺,增進相互溝通;借助媒體力量,為經(jīng)銷商創(chuàng)造宣傳機會,同時通過客戶的口碑傳播,進一步提升經(jīng)銷商的“卓·悅”服務(wù)形象。,活動目的與意義,,活動回顧,2009-2010年度 奧迪“卓·悅”服務(wù)體驗之旅活動開展情況匯總,活動參與經(jīng)銷商: Terminal城市展廳 14家 新車間改擴建展廳
3、 8家 活動場次:24場活動參與嘉賓: 3565人用戶嘉賓 2903人媒體嘉賓 447人奧迪服務(wù)部及經(jīng)銷商觀摩嘉賓 215人,,活動回顧,2009-2010年奧迪“卓·悅”服務(wù)體驗之旅活動反饋數(shù)據(jù)統(tǒng)計,,活動基本信息,,活動主題: 探索卓·悅 收獲尊崇 奧迪卓·悅服務(wù)體驗之旅 活動時間:2011年9月3-
4、4日,周六(上下午各一場)、周日(上下午各一場) 活動地點:一汽-大眾奧迪特許經(jīng)銷商展廳 參與人數(shù):180人(每場45人) 首場(周六上午)人員構(gòu)成: 其余場次為奧迪忠誠用戶:,活動基本信息,活動流程,活動基本信息,09:00-09:30 來賓簽到啟動儀式09:30-09:35 開場09:35-09:4
5、0 領(lǐng)導致開場辭09:40-09:45 主持人介紹活動流程展廳活動09:45-10:40 A組參觀展廳、愛車講堂 B組參觀車間、動態(tài)體驗10:40-10:55 茶歇10:55-11:00 移動11:00-11:55
6、 A組參觀車間、動態(tài)體驗 B組參觀展廳、愛車講堂11:55-12:00 填寫反饋問卷、禮品發(fā)放12:00 來賓返程,14:00-14:30 來賓簽到啟動儀式14:30-14:35 開場14:35-14:40
7、 領(lǐng)導致開場辭14:40-14:45 主持人介紹活動流程展廳活動14:45-15:40 A組參觀展廳、愛車講堂 B組參觀車間、動態(tài)體驗15:40-15:55 茶歇15:55-16:00 移動16:00-16:55 A組參觀車間、動
8、態(tài)體驗 B組參觀展廳、愛車講堂16:55-17:10 填寫反饋問卷、禮品發(fā)放17:10 返程,,來賓簽到,,啟動儀式,,,,,,A組:展廳參觀與愛車講堂(50’),,B組:車間參觀與動態(tài)體驗(50’),,茶歇(15’),,,,,A組:車間參觀與動態(tài)體驗(35’),活動基本信息,活動流程,,B組:展廳參觀與愛車
9、講堂(50’),活動內(nèi)容,活動基本信息,,展廳參觀,,透明車間管理系統(tǒng)Service Key 系統(tǒng),,,奧迪精品附件,,愛車講堂,,車輛養(yǎng)護知識,,車輛安全駕駛知識,,車險理賠知識,,車間參觀與動態(tài)體驗,,奧迪專用工具,,MMI操作及車輛輔助系統(tǒng),,互動競賽環(huán)節(jié),,奧迪原裝附件,奧迪真假備件,關(guān)于奧迪原裝附件講解的:1、需要經(jīng)銷商提前準備展示車1輛(Q5/Q7);2、奧迪備件管理部免費提供原裝附件,經(jīng)銷商自行安裝于展示車輛; 3、
10、活動結(jié)束后所展示附件留給經(jīng)銷商。,,活動運營方式,,活動運營方式,,,奧迪 用戶服務(wù)部,,經(jīng)銷商,,代理公司,,活動總控與效果監(jiān)督,,嘉賓邀請,,活動運營,,第三方人員管理,活動運營方式,活動總控與監(jiān)督活動整體規(guī)劃、活動城市的篩選與確認、活動進程的總體控制;活動執(zhí)行、活動成效、媒體執(zhí)行的監(jiān)督。活動內(nèi)容指導活動流程及內(nèi)容的確認與規(guī)范;搭建、制作物、場景設(shè)計確認;相關(guān)講解話術(shù)與資料的確認;嘉賓邀請名單的確認;新聞發(fā)布的統(tǒng)
11、一規(guī)范等。,,奧迪 用戶服務(wù)部,活動運營方式,,奧迪經(jīng)銷商,媒體邀請及發(fā)布 經(jīng)銷商可根據(jù)自身資源情況邀請媒體嘉賓參加首場活動; 邀請流程:如邀請媒體嘉賓,經(jīng)銷商需填寫“媒體嘉賓信息表”,并于活動前15天提交至服務(wù)部確認; 發(fā)布執(zhí)行:如涉及媒體發(fā)布,新聞通稿與相關(guān)資料將由服務(wù)部統(tǒng)一提供; 此項內(nèi)容不作為硬性要求,經(jīng)銷商可根據(jù)自己的實際情況決定是否邀請媒體及邀請人數(shù),如無媒體嘉賓,請邀請相應(yīng)人數(shù)的用戶嘉賓。,嘉賓邀請,,活動運營方
12、式,,奧迪經(jīng)銷商,用戶嘉賓邀請 用戶嘉賓標準: --- 針對不同車型邀請新購車車主、奧迪忠誠車主、奧迪潛在客戶; --- 根據(jù)購車年限、到店維修養(yǎng)護記錄、參與活動積極性等指標進行篩選甄別; --- 邀請在用戶群體中具備一定個人影響力、口碑傳播能力的用戶嘉賓參與; 邀請人數(shù):共計180人 參加場次: 周六上午場 —— 如無媒體嘉賓,需邀請45名用戶嘉賓,如有媒體嘉賓,可根據(jù)實際情況進行人數(shù)調(diào)配,保證總?cè)?/p>
13、數(shù)為45人; 周六下午場、周日上午場、周日下午場 —— 每場45人; 嘉賓邀請函由代理公司統(tǒng)一提供。,嘉賓邀請,嘉賓邀請,,活動運營方式,,奧迪經(jīng)銷商,用戶嘉賓邀請規(guī)范與要求 建議專人負責客戶邀約工作專人負責數(shù)據(jù)統(tǒng)計、信息整理,避免嘉賓信息混亂 合理安排邀請時間及確認頻率根據(jù)當?shù)乜蛻粢酝鶇⑴c活動的情況,劃定初步邀約的人數(shù)范圍,進行第一次邀約;結(jié)合第一次邀約結(jié)果,重新統(tǒng)計并編輯數(shù)據(jù),進行二次邀約確認;活動前1-2天進
14、行最終確認。 嚴格控制邀請人數(shù)因場地原因,每場參與嘉賓為45人,上下浮動不宜超過5人,以免影響活動效果 邀請名單提交 活動前一周提供用戶嘉賓邀請名單; 活動前1天提供最終名單。,嘉賓邀請,嘉賓邀請,,活動運營方式,,奧迪經(jīng)銷商,工作人員配合,,活動運營方式,,奧迪經(jīng)銷商,活動車輛、設(shè)備與工具配備,活動車輛、設(shè)備與工具配備,,活動運營方式,,奧迪經(jīng)銷商,活動車輛、設(shè)備與工具配備,,活動運營方式,,奧迪經(jīng)銷商,現(xiàn)場執(zhí)行配合 經(jīng)銷
15、商需按照活動內(nèi)容提前配備相應(yīng)人員、準備所需車輛及設(shè)備; 經(jīng)銷商需于活動前30天將規(guī)定的活動費用支付于代理公司,以便相關(guān)物料的前期準備; 講解人員話術(shù)文件于活動前20天予以發(fā)放,需提前熟悉記憶,活動前4天開始由代理公司工作人員對其進行集中培訓; 經(jīng)銷商工作人員配合代理公司接受相關(guān)培訓; 活動中,按照流程與環(huán)節(jié)同代理公司執(zhí)行人員相互配合; 注意現(xiàn)場保潔工作,輔助活動人員進行客戶接待、協(xié)調(diào)與溝通。,現(xiàn)場執(zhí)行配合,,奧迪經(jīng)銷商活動負責
16、人明確:主要負責人:各經(jīng)銷商服務(wù)總監(jiān) 市場部及其他部門僅為配合,活動運營方式,,代理公司——陽光優(yōu)視,活動內(nèi)容指導 提前進行場地勘察,針對活動運營方式、活動內(nèi)容、活動流程、相關(guān)物料、人員支持等提前與經(jīng)銷商溝通協(xié)調(diào),并提供相應(yīng)資料; 提供活動運營手冊、講解人員話術(shù)文件等。 工作人員培訓 提前抵達活動展廳,對相應(yīng)接待人員、講解人員、維修技師及其他配合人員進行培訓。,活動前指導與培訓,,活
17、動運營方式,,代理公司——陽光優(yōu)視,第三方人員管理對活動所需禮儀、主持人、攝影攝像師及茶歇服務(wù)人員進行相關(guān)培訓,控制服務(wù)質(zhì)量,對其現(xiàn)場執(zhí)行情況進行監(jiān)督管理; 現(xiàn)場流程控制合理把控現(xiàn)場流程,指導相關(guān)工作人員完成各個環(huán)節(jié)的配合與銜接。,第三方人員管理與現(xiàn)場流程控制,,活動運營方式,,代理公司——陽光優(yōu)視,戶外場景(圖片僅為參考),場地布置與相關(guān)物料,,活動運營方式,,代理公司——陽光優(yōu)視,啟動儀式區(qū),場地布置與相關(guān)物料,,活動運營方
18、式,,代理公司——陽光優(yōu)視,車間體驗區(qū),場地布置與相關(guān)物料,,活動運營方式,,代理公司——陽光優(yōu)視,活動啟動儀式區(qū)背景板及舞臺(圖片僅為示意),場地布置與相關(guān)物料,,活動運營方式,,代理公司——陽光優(yōu)視,A字板,指示牌,專用工具展臺,以下僅為部分活動物料,場地布置與相關(guān)物料,,活動運營方式,,代理公司——陽光優(yōu)視,啟動儀式區(qū)及茶歇區(qū)吧桌吧椅,啟動儀式區(qū)沙發(fā)及茶幾,愛車講堂及車間嘉賓坐席,場地布置與相關(guān)物料,,活動運營方式,,代理公司—
19、—陽光優(yōu)視,道旗,愛車講堂講臺,車間掛旗,本頁搭建物料將在活動結(jié)束后留給經(jīng)銷商,場地布置與相關(guān)物料,,活動運營方式,,代理公司——陽光優(yōu)視,桌旗,愛車講堂筆記本,活動用筆,手提袋,邀請函,桌卡,愛車講堂手冊,反饋問卷,場地布置與相關(guān)物料,,活動運營方式,,代理公司——陽光優(yōu)視,活動用鮮花,場地布置與相關(guān)物料,,活動運營方式,,代理公司——陽光優(yōu)視,活動用茶歇(圖片僅為示意),茶歇臺,場地布置與相關(guān)物料,,活動運營方式,,代理公司——陽
20、光優(yōu)視,,,無線導覽設(shè)備支持 無線導覽設(shè)備主要用于展廳與車間參觀過程; 為嘉賓提供更加清晰、便捷的參觀體驗服務(wù); AV設(shè)備支持提供現(xiàn)場所需LED電視、投影儀、投影幕、音響設(shè)備等; 空調(diào)設(shè)備支持 根據(jù)當?shù)靥鞖馇闆r,提供車間用中央空調(diào)。,設(shè)備支持,,活動運營方式,,代理公司——陽光優(yōu)視,,嘉賓禮品,活動禮品,,活動運營方式,,代理公司——陽光優(yōu)視,,,競賽禮品,奧迪A6L車模,活動禮品,,謝謝!Thank you.,如何進行房
21、地產(chǎn)市場分析,,,,學習內(nèi)容,,理論部分,案例學習,為什么要進行房地產(chǎn)市場分析?,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法,,,,,什么是房地產(chǎn)市場分析?,,慈溪銀泰地產(chǎn)項目市場研究及定位報告,,,,,市場,為什么要進行房地產(chǎn)市場分析?,開發(fā)商,建筑師,消費者,1。評估項目所處的市場環(huán)境2。尋找項目潛在的市場機會,挖掘需求尚未被滿足的市場3。制定項目的發(fā)展方向和市場定位4。推薦最具競爭力的產(chǎn)品建議5。評估項目目標實現(xiàn)的可能性。。。,市場
22、分析是對市場調(diào)研搜集到的信息進行整合與提煉的過程,市場分析的結(jié)論是進行決策的基礎(chǔ)。,開發(fā)商是追逐利潤的,建筑師是唯美主義的,市場分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費者的橋梁,房地產(chǎn)市場分析是基于對市場的理性判斷,,具體起到哪些作用呢?,什么是房地產(chǎn)市場分析?,概念,即指:針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關(guān)系。,需求方:物業(yè)的購買者或租賃者供應(yīng)方:市場中的各競爭物業(yè)(包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等),市場分析不是簡單的羅列市場數(shù)據(jù),而
23、是必須基于數(shù)據(jù)進行分析!,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法1。思路,三個層次區(qū)域市場、專業(yè)物業(yè)市場、項目市場兩個方面供給、需求三個時段過去、現(xiàn)在、未來,區(qū)域市場分析,專業(yè)市場分析,項目市場分析,,,廣州經(jīng)濟環(huán)境和房地產(chǎn)市場,廣州住宅市場,項目所在地市場,,,例如:,區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于何種階段?,項目市場處于何種競爭格局?,,,競爭供給分析,客戶需求分析,競爭供給分析,客戶需求分析,競爭樓盤分析,客戶需求分析,,,,,,
24、,,,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法2。步驟,,第一步:市場區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場分析的基本單位,具有完整的房地產(chǎn)市場特征的范圍,一般以行政區(qū)劃來劃分。第二步:區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析考察整個區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境,判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場處于何種發(fā)展階段,找到影響房地產(chǎn)市場變化的主要因素,對區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進行預測。第三步:專業(yè)市場分析按物業(yè)類型進行市場細分,對各專業(yè)市場的供給和需求進行對比預測,從而揭示各專業(yè)市場的
25、需求潛力及分布狀況。第四步:項目市場分析根據(jù)對競爭對手及消費者的分析找到項目的機會點、預估項目的市場占有率。,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析,區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析,區(qū)域房地產(chǎn)市場分析,(一)基本內(nèi)容,+,對當?shù)亟?jīng)濟環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進行分析,對過去變化趨勢進行判斷,預測未來的發(fā)展前景。,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析,(二
26、)基本資料的獲得,區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析1、總量指標 GDP、人口、人均GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)……2、結(jié)構(gòu)指標:產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu)3、水平指標:人均收入水平、消費水平、人均居住面積、住宅消費支出水平4、城市經(jīng)濟發(fā)展計劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)市場分析1、投資:開發(fā)投資額2、土地開發(fā):土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開發(fā):施工面積、竣工面積、年開發(fā)量
27、4、銷售:銷售額、銷售面積、價格、空置量、吸納量5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價格指數(shù),數(shù)據(jù)來源各地方統(tǒng)計年鑒、統(tǒng)計公報、經(jīng)濟發(fā)展月報、地方經(jīng)濟信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析,(三)能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的指標,人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系,GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系,,,房地
28、產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,房地產(chǎn)市場預警預報指標體系,第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析,(三)能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的指標,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析,(三)能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的指標,恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標準,恩格爾系數(shù)=食物支出金額/總支出金額,與國際上其他國家相比,在相同的收入水平下,我國城市居民的住房支出占總消費支出的比重仍然偏低,200
29、8年我國各主要城市的恩格爾系數(shù),房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第三步專業(yè)市場分析(住宅),1、住宅類土地供應(yīng)情況、成交情況、成交價格2、住宅商品房供給總量、供給結(jié)構(gòu)分析(按面積進行劃分)3、住宅商品房成交結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品特點分析4、住宅商品房成交價格分析5、專業(yè)房地產(chǎn)市場總結(jié),房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第四步項目市場分析(微觀層面),對每一個可能影響項目競爭性能的特征一一進行分析和評價。地塊特征
30、:土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標準、地塊面積、形狀、高度……周圍環(huán)境:自然景觀、人文環(huán)境關(guān)聯(lián)性:通達性、可視性,項目自身資源條件分析(swot分析),競爭對手分析,目標客戶分析,現(xiàn)有、潛在競爭項目的競爭特點、功能和優(yōu)劣勢、市場反應(yīng),目標客戶的數(shù)量、客戶類型、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、消費偏好、生活方式、心理特征、行為模式,找出項目的目標客戶目標客戶的置業(yè)需求和偏好找出項目面對競爭市場的機會點,,最終目標,,,,,,S,T,O,W,內(nèi)
31、部因素,外部因素,SWOT分析,SWOT工具(項目+環(huán)境+競爭),SWOT分析的價值要素,S/W(優(yōu)勢/劣勢)的價值要素? 地段要素? 環(huán)境要素? 地塊要素? 項目要素,具體地說,針對一個地塊的價值要素包括:? 地段要素——地段/片區(qū)認知度/周邊配套(商業(yè)/教育)/交通等(可總結(jié)為便利性/成熟度/知名度)? 環(huán)境要素——自然環(huán)境/四至景觀/社會人文環(huán)境(噪音)等(可判定資源的程度:稀缺、良好還是匱乏)? 地塊要素——地形
32、地貌/規(guī)模/技術(shù)經(jīng)濟指標等(可判斷產(chǎn)品的可發(fā)揮空間)? 項目要素——目標/開發(fā)商品牌/可利用資源等,,O/T(機會/威脅)的價值要素 宏觀要素——經(jīng)濟形勢(宏觀政策)/重大城市變革 中觀要素——行業(yè)形勢(一、二、三級市場)/城市規(guī)劃(交通、市政配套、開發(fā)重點、熱點等) 微觀要素——市場競爭(片區(qū)、樓盤、戶型)/客戶流向,?觀點的判定很重要,它是我們作出策略方向的基礎(chǔ)。?在分析的過程中,我們強調(diào)盡可能多地去考慮優(yōu)勢和機會,尤
33、其是必須抓住核心優(yōu)勢和大機會——這是我們“挖掘物業(yè)價值”的要旨所在。,,SWOT分析,,,,,,我們的戰(zhàn)略,發(fā)揮優(yōu)勢,搶占機會,利用機會,克服劣勢,減少劣勢,避免威脅,發(fā)揮優(yōu)勢,轉(zhuǎn)化威脅,優(yōu)勢 S,機會 O,威脅 T,劣勢 W,進行房地產(chǎn)市場分析時常犯的錯誤,1。大環(huán)境看好,項目的小環(huán)境就一定不錯2。過分倚重宏觀資料來論證項目,只關(guān)注外圍共性,忽視項目差異性3。 過于偏重對“二手資料”的應(yīng)用4。以前什么賣得好,現(xiàn)在就做什么
34、5。別人做什么賣得好,我們做也會賣得好,房地產(chǎn)市場是變化的,因此市場分析應(yīng)貫穿于整個項目開發(fā)過程,根據(jù)市場的變化及時調(diào)整戰(zhàn)略。,地產(chǎn)江湖www.dcjianghu.com——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載,資深操盤手隨時交流!,補充幾點市場分析方法的建議:,,市場分析多用數(shù)據(jù)說話,用圖表說話--事實勝于雄辯!數(shù)據(jù)的整理可用excel表格統(tǒng)計(尤其是區(qū)域類繁雜項目),便于整理分析;基于事實的分析要提出結(jié)論性的建議和觀點,或是提出問題、或是
35、判斷趨勢、或是找到答案等。,EXCEL表格示例1,EXCEL表格示例2,,學習內(nèi)容,,理論部分,案例學習,如何進行房地產(chǎn)市場分析,,,,學習內(nèi)容,,理論部分,案例學習,為什么要進行房地產(chǎn)市場分析?,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法,,,,,什么是房地產(chǎn)市場分析?,,慈溪銀泰地產(chǎn)項目市場研究及定位報告,,,,,市場,為什么要進行房地產(chǎn)市場分析?,開發(fā)商,建筑師,消費者,1。評估項目所處的市場環(huán)境2。尋找項目潛在的市場機會,挖掘需求尚未被
36、滿足的市場3。制定項目的發(fā)展方向和市場定位4。推薦最具競爭力的產(chǎn)品建議5。評估項目目標實現(xiàn)的可能性。。。,市場分析是對市場調(diào)研搜集到的信息進行整合與提煉的過程,市場分析的結(jié)論是進行決策的基礎(chǔ)。,開發(fā)商是追逐利潤的,建筑師是唯美主義的,市場分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費者的橋梁,房地產(chǎn)市場分析是基于對市場的理性判斷,,具體起到哪些作用呢?,什么是房地產(chǎn)市場分析?,概念,即指:針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關(guān)系。,需求方:物業(yè)的購買
37、者或租賃者供應(yīng)方:市場中的各競爭物業(yè)(包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等),市場分析不是簡單的羅列市場數(shù)據(jù),而是必須基于數(shù)據(jù)進行分析!,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法1。思路,三個層次區(qū)域市場、專業(yè)物業(yè)市場、項目市場兩個方面供給、需求三個時段過去、現(xiàn)在、未來,區(qū)域市場分析,專業(yè)市場分析,項目市場分析,,,廣州經(jīng)濟環(huán)境和房地產(chǎn)市場,廣州住宅市場,項目所在地市場,,,例如:,區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于何種階段?,項目市場處
38、于何種競爭格局?,,,競爭供給分析,客戶需求分析,競爭供給分析,客戶需求分析,競爭樓盤分析,客戶需求分析,,,,,,,,,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法2。步驟,,第一步:市場區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場分析的基本單位,具有完整的房地產(chǎn)市場特征的范圍,一般以行政區(qū)劃來劃分。第二步:區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析考察整個區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境,判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場處于何種發(fā)展階段,找到影響房地產(chǎn)市場變化的主要因素,對區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進
39、行預測。第三步:專業(yè)市場分析按物業(yè)類型進行市場細分,對各專業(yè)市場的供給和需求進行對比預測,從而揭示各專業(yè)市場的需求潛力及分布狀況。第四步:項目市場分析根據(jù)對競爭對手及消費者的分析找到項目的機會點、預估項目的市場占有率。,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析,區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析,區(qū)域房地產(chǎn)市場分析,(一)基本內(nèi)容,+,對當?shù)亟?jīng)濟環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進行分析,對過去變化
40、趨勢進行判斷,預測未來的發(fā)展前景。,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析,(二)基本資料的獲得,區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析1、總量指標 GDP、人口、人均GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)……2、結(jié)構(gòu)指標:產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu)3、水平指標:人均收入水平、消費水平、人均居住面積、住宅消費支出水平4、城市經(jīng)濟發(fā)展計劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)市場分析
41、1、投資:開發(fā)投資額2、土地開發(fā):土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開發(fā):施工面積、竣工面積、年開發(fā)量4、銷售:銷售額、銷售面積、價格、空置量、吸納量5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價格指數(shù),數(shù)據(jù)來源各地方統(tǒng)計年鑒、統(tǒng)計公報、經(jīng)濟發(fā)展月報、地方經(jīng)濟信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市
42、場分析,(三)能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的指標,人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系,GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系,,,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,房地產(chǎn)市場預警預報指標體系,第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析,(三)能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的指標,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析,(三)能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的指標,恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標準,恩格爾系數(shù)=食物支出
43、金額/總支出金額,與國際上其他國家相比,在相同的收入水平下,我國城市居民的住房支出占總消費支出的比重仍然偏低,2008年我國各主要城市的恩格爾系數(shù),房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第三步專業(yè)市場分析(住宅),1、住宅類土地供應(yīng)情況、成交情況、成交價格2、住宅商品房供給總量、供給結(jié)構(gòu)分析(按面積進行劃分)3、住宅商品房成交結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品特點分析4、住宅商品房成交價格分析5、專業(yè)房地產(chǎn)市場總結(jié),房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和
44、方法3。方法,第四步項目市場分析(微觀層面),對每一個可能影響項目競爭性能的特征一一進行分析和評價。地塊特征:土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標準、地塊面積、形狀、高度……周圍環(huán)境:自然景觀、人文環(huán)境關(guān)聯(lián)性:通達性、可視性,項目自身資源條件分析(swot分析),競爭對手分析,目標客戶分析,現(xiàn)有、潛在競爭項目的競爭特點、功能和優(yōu)劣勢、市場反應(yīng),目標客戶的數(shù)量、客戶類型、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、消費偏好、生活方式、心理特征、行為模式,
45、找出項目的目標客戶目標客戶的置業(yè)需求和偏好找出項目面對競爭市場的機會點,,最終目標,,,,,,S,T,O,W,內(nèi)部因素,外部因素,SWOT分析,SWOT工具(項目+環(huán)境+競爭),SWOT分析的價值要素,S/W(優(yōu)勢/劣勢)的價值要素? 地段要素? 環(huán)境要素? 地塊要素? 項目要素,具體地說,針對一個地塊的價值要素包括:? 地段要素——地段/片區(qū)認知度/周邊配套(商業(yè)/教育)/交通等(可總結(jié)為便利性/成熟度/知名度)?
46、環(huán)境要素——自然環(huán)境/四至景觀/社會人文環(huán)境(噪音)等(可判定資源的程度:稀缺、良好還是匱乏)? 地塊要素——地形地貌/規(guī)模/技術(shù)經(jīng)濟指標等(可判斷產(chǎn)品的可發(fā)揮空間)? 項目要素——目標/開發(fā)商品牌/可利用資源等,,O/T(機會/威脅)的價值要素 宏觀要素——經(jīng)濟形勢(宏觀政策)/重大城市變革 中觀要素——行業(yè)形勢(一、二、三級市場)/城市規(guī)劃(交通、市政配套、開發(fā)重點、熱點等) 微觀要素——市場競爭(片區(qū)、樓盤、戶型)/客戶
47、流向,?觀點的判定很重要,它是我們作出策略方向的基礎(chǔ)。?在分析的過程中,我們強調(diào)盡可能多地去考慮優(yōu)勢和機會,尤其是必須抓住核心優(yōu)勢和大機會——這是我們“挖掘物業(yè)價值”的要旨所在。,,SWOT分析,,,,,,我們的戰(zhàn)略,發(fā)揮優(yōu)勢,搶占機會,利用機會,克服劣勢,減少劣勢,避免威脅,發(fā)揮優(yōu)勢,轉(zhuǎn)化威脅,優(yōu)勢 S,機會 O,威脅 T,劣勢 W,進行房地產(chǎn)市場分析時常犯的錯誤,1。大環(huán)境看好,項目的小環(huán)境就一定不錯2。過分倚重宏觀
48、資料來論證項目,只關(guān)注外圍共性,忽視項目差異性3。 過于偏重對“二手資料”的應(yīng)用4。以前什么賣得好,現(xiàn)在就做什么5。別人做什么賣得好,我們做也會賣得好,房地產(chǎn)市場是變化的,因此市場分析應(yīng)貫穿于整個項目開發(fā)過程,根據(jù)市場的變化及時調(diào)整戰(zhàn)略。,地產(chǎn)江湖www.dcjianghu.com——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載,資深操盤手隨時交流!,補充幾點市場分析方法的建議:,,市場分析多用數(shù)據(jù)說話,用圖表說話--事實勝于雄辯!數(shù)據(jù)的整理可用e
溫馨提示
- 1. 本站所有資源如無特殊說明,都需要本地電腦安裝OFFICE2007和PDF閱讀器。圖紙軟件為CAD,CAXA,PROE,UG,SolidWorks等.壓縮文件請下載最新的WinRAR軟件解壓。
- 2. 本站的文檔不包含任何第三方提供的附件圖紙等,如果需要附件,請聯(lián)系上傳者。文件的所有權(quán)益歸上傳用戶所有。
- 3. 本站RAR壓縮包中若帶圖紙,網(wǎng)頁內(nèi)容里面會有圖紙預覽,若沒有圖紙預覽就沒有圖紙。
- 4. 未經(jīng)權(quán)益所有人同意不得將文件中的內(nèi)容挪作商業(yè)或盈利用途。
- 5. 眾賞文庫僅提供信息存儲空間,僅對用戶上傳內(nèi)容的表現(xiàn)方式做保護處理,對用戶上傳分享的文檔內(nèi)容本身不做任何修改或編輯,并不能對任何下載內(nèi)容負責。
- 6. 下載文件中如有侵權(quán)或不適當內(nèi)容,請與我們聯(lián)系,我們立即糾正。
- 7. 本站不保證下載資源的準確性、安全性和完整性, 同時也不承擔用戶因使用這些下載資源對自己和他人造成任何形式的傷害或損失。
最新文檔
- 【廣告策劃-ppt】倚能·媒介投放方案
- 【廣告策劃-ppt】體驗營銷
- 【廣告策劃-ppt】華潤·翡冷翠營銷策劃及廣告表現(xiàn)提案
- 【廣告策劃-ppt】2011博鰲·21世紀房地產(chǎn)論壇方案
- 【廣告策劃-ppt】2011卓拉手機媒體投放建議-41p
- 【廣告策劃-ppt】享受探索_全新奧迪a8l試駕品鑒會2011
- 【廣告策劃-ppt】2011禮品方案
- 2014年奧迪駕控匯·運動車體驗日合同
- 【廣告策劃-ppt】中國·眾泰控股集團北京車展策劃方案
- 【廣告策劃-ppt】2011腦白金tvc
- 【廣告策劃-ppt】和堂禮品2011
- 【廣告策劃-ppt】2010舜元·桃源銘_客戶答謝會
- 【廣告策劃-ppt】2011年媒體投放
- 【廣告策劃-ppt】2011紅鶴溝通青島高端項目推廣策略
- 【廣告策劃-ppt】2011車展匯報
- 【廣告策劃-ppt】2011張學友策劃方案定稿
- 【廣告策劃-ppt】2011健能路演策劃案
- 【廣告策劃-ppt】2011光明健能酸奶路演策劃
- 【廣告策劃-ppt】2010四特·東方韻系列品鑒會-25p
- 【廣告策劃-ppt】2011拍攝腳本
評論
0/150
提交評論