【廣告策劃-ppt】光耀城先生的湖介紹

1、光耀城二期先生的湖介紹,熱線：15919878969,魅力惠陽正散發(fā)出迷人的風彩、又一經(jīng)濟航母出航 2008年 奧運會火炬在惠州接力，廣東省只有三個名額，廣州、深圳、惠州2009年惠州在全國文明城市的評比中脫穎而出，以地市第一名的成績奪得“文明城市”稱號自今年始，惠陽-大亞灣將納深圳5000億的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，中海油、中海殼牌加速擴容在剛公布的珠三角輕軌規(guī)劃中，惠州規(guī)劃的6條輕軌中有三條在惠陽，并對駁深圳輕軌……,揭秘“

2、先生”2009年，惠州最值得關(guān)注的高資源型別墅項目；“光耀”開發(fā)商是惠州本土最具聲譽、最具品牌的龍頭開發(fā)商，其市場號召力在當?shù)貜娪谌f科；“光耀城”是惠州所有別墅項目中，資源最高、產(chǎn)品最亮、營銷投入最多、客戶量最大，性價比最高的項目。“光耀城”是中原在惠州與世聯(lián)競標比稿、綜合實力比拼雙雙勝出的標志性項目，對驅(qū)趕世聯(lián)、擴大市場份額具重要意義；,便捷的交通優(yōu)勢,項目負責：15919878969 繆先生,交通：惠陽將成為深惠的門戶

3、 同城生活正在加速！,公路：距離深汕高速出口僅3分鐘車程，距深圳羅湖、福田、南山中心區(qū)域僅40~65分鐘車程。在規(guī)劃中，深圳至惠陽有惠深城際線、3號輕軌 惠陽至惠州有軌道1號線、6號線,區(qū)位：惠陽新中心、深惠雙主軸,,,,,光耀城,,光耀城,項目處于新規(guī)劃的惠陽新中心區(qū)，片區(qū)規(guī)劃良好，項目位于深汕高速淡水出入口西側(cè)，惠南大道旁（相當于未來的深南大道），是深圳至惠陽的門戶，也是

4、惠陽與惠城區(qū)的咽喉交通及未來發(fā)展?jié)摿κ謨?yōu)越。,,,,,新圩出口,淡水出口,深汕高速東向維修至8月31日，現(xiàn)轉(zhuǎn)至惠鹽高速新圩出口,項目位置,項目位置,深汕公路正在擴建為雙向六車道,項目位于惠州市惠陽區(qū)惠南大道與外環(huán)路交界處,項目指標,百萬平米 英倫情調(diào)小鎮(zhèn)以聯(lián)排別墅為主體的大社區(qū),自然資源得天獨厚的光耀城,珠三角最大社區(qū)內(nèi)獨享湖——8萬平米原生湖,豐澤水庫，成就了星河丹堤香蜜湖，成就了香蜜湖片區(qū)燕棲湖，成就了華僑城博托菲諾頂級

5、豪宅銀湖成就了第一代別墅區(qū)光耀城的水晶湖 成就……,湖心兩島，盡顯水岸生活之靈氣,社區(qū)內(nèi)獨受2公里湖岸線盡享健康、閑適……,6萬平米 原生山林--將軍山，十大元帥葉挺的故居,天然山泉眼—生命之源、樂水之源,比肩新世界“棕櫚島”的濕地公園,奢享級社區(qū)配套,項目負責人：15919878969 繆先生,5000平米五星級超豪華水岸會、尊享榮耀生活,9洞 專屬高爾夫球場，邀上朋友去家里打高爾夫球！,商業(yè)：項目主入口設(shè)置有2萬平方

6、 米為社區(qū)服務(wù)的商業(yè)街,13萬平米光耀實驗學校，公立小學至初中；北師大教育實習基地，讓孩子贏在起跑線；,占地13萬平方米，建筑面積5.5萬平方米；中、小學及國際雙語學校學校設(shè)初中36個班，小學36個班，國際雙語學校18個班，共90班約4500學生規(guī)模；學校已投入使用，目前生源超過2000余人；,體育公園，網(wǎng)球場， 無邊界游泳池，活出健康人生,1500萬強勢推廣,1500萬推廣費用支撐，純一流廣告、推廣、禮儀合作公

7、司，我敢保證，在深圳將到處觸目“先生的湖”,2009年 我們只賣別墅,第一批單位情況聯(lián)排 177平米，實用面積220平米以上聯(lián)排 204平米，實用面積270平米以上別看面積小，它的空間尺度卻不輸于雙拼,典型戶型的介紹,P6戶型 5房兩廳210㎡，贈送面積239 ㎡,戶型：小別墅，做出大世界，高附加值戶型，贈送達40%,P6樣板房設(shè)計的介紹,P6樣板房設(shè)計的介紹,典型戶型的介紹,P5戶型 4房兩廳174㎡，贈送面積

8、100 ㎡,P5樣板房設(shè)計的介紹,P5樣板房設(shè)計的介紹,如此高品質(zhì)、高推廣、高品質(zhì)別墅 開發(fā)商僅售108萬/套,這對于深圳客來說，還不是賣白菜！數(shù)數(shù)你手頭的客戶，多少人可以買別墅！,幫你做廣告做轉(zhuǎn)介,幫你做廣告做轉(zhuǎn)介，最便利的轉(zhuǎn)介，最易成交的轉(zhuǎn)介方式,傳統(tǒng)的轉(zhuǎn)介，僅依靠地鋪的客戶資源來轉(zhuǎn)介，我們不同的是，我們會為你做廣告，在特區(qū)報公布貴鋪為“光耀城”的咨詢點用廣告帶來客戶，成交也一樣算轉(zhuǎn)介，我們將在深圳

9、頂級酒店、著名藝人，一流活動公司，為您及您的客戶做推介我們將以最便捷的方式來界定轉(zhuǎn)介，減少轉(zhuǎn)介成本我們將會專車專人對接您及您的客戶，最在化方便轉(zhuǎn)介,營銷節(jié)點安排,,,,,,,3.20,4.24,5.1,4.12,6.30,5.3,,形象建立期,蓄客期,認籌期,強銷期,持續(xù)銷售期,戶外,報紙,網(wǎng)絡(luò),短信,活動,框架,聯(lián)動,3.15,,,,,,29 30,24,30,25,網(wǎng)站,4.22上掛,23.24,28.29.30,4.16~6.

10、30,4.22~5.22,18,25,5.1三天,23,論壇,4.22~5.22,深特頭版,13塊戶外牌，700個框架廣告110萬條短信，1個月5次整版報廣,電梯廣告,位置：南山、福田、羅湖高檔 寫字樓、住宅共700塊。,廣告類,報紙廣告,3月30日特報全版,3月25日南都全版,重要節(jié)點,4月25日樣板房開放,5月1日開盤，當天有驚喜大禮,4月25日~30日公開認籌,2009年，我們?nèi)ァ肮庖恰睋戾X去高傭轉(zhuǎn)介，

11、即將啟動！,氛圍環(huán)境,每周暖場活動帶動銷售,互動小游戲,現(xiàn)場參與抽獎,大亞灣海邊一日游,客家土菜飲食文化節(jié),時間：4.25—5.3日上午10點地點：深圳特區(qū)報社門口 深圳南山濱海之窗 深圳新華保險大廈,車輛配合,請于前一天晚上8點半前短信確認到場人數(shù)，以便安排車輛聯(lián)系人：盛先生 13924022654,公共郵箱： 賬號guangyaocheng168 @126.com 密碼guangy

12、aocheng168,信息發(fā)布平臺,現(xiàn)場填寫《轉(zhuǎn)介確認單》,該公司對接人簽字確認,發(fā)展商銷售經(jīng)理簽字確認,,,,完成,確認流程,各公司界定人員,光耀城：唐曉麗13794517179（惠州）中原地產(chǎn)： 招商地產(chǎn)：創(chuàng)輝地產(chǎn)：美聯(lián)地產(chǎn)：,優(yōu)惠信息,4月25日~30日成功認籌,在5月1日開盤當天可優(yōu)先選房，并享受2點折扣,轉(zhuǎn)介成交,24000元/套,獎勵機制,神秘驚喜大獎1,各公司第一個轉(zhuǎn)介成交,豪華韓國游

13、,4天以上,各公司轉(zhuǎn)介成交最多分行,神秘驚喜大獎2,獎勵現(xiàn)金18888,時間：5月1日至3日標準：2套起計（若套數(shù)相同則按金額最多）,E.N.D,如何進行房地產(chǎn)市場分析,,,,學習內(nèi)容,,理論部分,案例學習,為什么要進行房地產(chǎn)市場分析？,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法,,,,,什么是房地產(chǎn)市場分析？,,慈溪銀泰地產(chǎn)項目市場研究及定位報告,,,,,市場,為什么要進行房地產(chǎn)市場分析？,開發(fā)商,建筑師,消費者,1。評估項目所處的市場環(huán)境

14、2。尋找項目潛在的市場機會，挖掘需求尚未被滿足的市場3。制定項目的發(fā)展方向和市場定位4。推薦最具競爭力的產(chǎn)品建議5。評估項目目標實現(xiàn)的可能性。。。,市場分析是對市場調(diào)研搜集到的信息進行整合與提煉的過程，市場分析的結(jié)論是進行決策的基礎(chǔ)。,開發(fā)商是追逐利潤的，建筑師是唯美主義的，市場分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費者的橋梁，房地產(chǎn)市場分析是基于對市場的理性判斷,,具體起到哪些作用呢？,什么是房地產(chǎn)市場分析？,概念，即指：針對某種特定物

15、業(yè)研究市場的供需關(guān)系。,需求方：物業(yè)的購買者或租賃者供應(yīng)方：市場中的各競爭物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等）,市場分析不是簡單的羅列市場數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進行分析！,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法1。思路,三個層次區(qū)域市場、專業(yè)物業(yè)市場、項目市場兩個方面供給、需求三個時段過去、現(xiàn)在、未來,區(qū)域市場分析,專業(yè)市場分析,項目市場分析,,,廣州經(jīng)濟環(huán)境和房地產(chǎn)市場,廣州住宅市場,項目所在地市場,,,例如：

16、,區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于何種階段？,項目市場處于何種競爭格局？,,,競爭供給分析,客戶需求分析,競爭供給分析,客戶需求分析,競爭樓盤分析,客戶需求分析,,,,,,,,,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法2。步驟,,第一步：市場區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來劃分。第二步：區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析考察整個區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)

17、市場變化的主要因素，對區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進行預測。第三步：專業(yè)市場分析按物業(yè)類型進行市場細分，對各專業(yè)市場的供給和需求進行對比預測，從而揭示各專業(yè)市場的需求潛力及分布狀況。第四步：項目市場分析根據(jù)對競爭對手及消費者的分析找到項目的機會點、預估項目的市場占有率。,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析,區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析,區(qū)域房地產(chǎn)市場分析,（一）基本內(nèi)容,+,對當?shù)亟?jīng)濟環(huán)境中決定所有類型房地

18、產(chǎn)供給和需求的基本因素進行分析，對過去變化趨勢進行判斷，預測未來的發(fā)展前景。,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析,（二）基本資料的獲得,區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析1、總量指標 GDP、人口、人均GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)……2、結(jié)構(gòu)指標：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu)3、水平指標：人均收入水平、消費水平、人均居住面積、住宅消費支出水平4、城市經(jīng)濟發(fā)展計劃、產(chǎn)業(yè)

19、規(guī)劃、城市總體規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)市場分析1、投資：開發(fā)投資額2、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量4、銷售：銷售額、銷售面積、價格、空置量、吸納量5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價格指數(shù),數(shù)據(jù)來源各地方統(tǒng)計年鑒、統(tǒng)計公報、經(jīng)濟發(fā)展月報、地方經(jīng)濟信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟

20、和方法3。方法,第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析,（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的指標,人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系,GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系,,,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,房地產(chǎn)市場預警預報指標體系,第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析,（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的指標,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析,（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的指標,恩格爾系數(shù)與住房支

21、出比重的國際衡量標準,恩格爾系數(shù)＝食物支出金額/總支出金額,與國際上其他國家相比，在相同的收入水平下，我國城市居民的住房支出占總消費支出的比重仍然偏低,2008年我國各主要城市的恩格爾系數(shù),房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第三步專業(yè)市場分析（住宅）,1、住宅類土地供應(yīng)情況、成交情況、成交價格2、住宅商品房供給總量、供給結(jié)構(gòu)分析（按面積進行劃分）3、住宅商品房成交結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品特點分析4、住宅商品房成交價格分析5、專業(yè)房

22、地產(chǎn)市場總結(jié),房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第四步項目市場分析（微觀層面）,對每一個可能影響項目競爭性能的特征一一進行分析和評價。地塊特征：土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標準、地塊面積、形狀、高度……周圍環(huán)境：自然景觀、人文環(huán)境關(guān)聯(lián)性：通達性、可視性,項目自身資源條件分析(swot分析),競爭對手分析,目標客戶分析,現(xiàn)有、潛在競爭項目的競爭特點、功能和優(yōu)劣勢、市場反應(yīng),目標客戶的數(shù)量、客戶類型、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)

23、、消費偏好、生活方式、心理特征、行為模式,找出項目的目標客戶目標客戶的置業(yè)需求和偏好找出項目面對競爭市場的機會點,,最終目標,,,,,,S,T,O,W,內(nèi)部因素,外部因素,SWOT分析,SWOT工具（項目+環(huán)境+競爭）,SWOT分析的價值要素,S/W（優(yōu)勢/劣勢）的價值要素? 地段要素? 環(huán)境要素? 地塊要素? 項目要素,具體地說，針對一個地塊的價值要素包括：? 地段要素——地段/片區(qū)認知度/周邊配套（商業(yè)/教育）/交通

24、等（可總結(jié)為便利性/成熟度/知名度）? 環(huán)境要素——自然環(huán)境/四至景觀/社會人文環(huán)境（噪音）等（可判定資源的程度：稀缺、良好還是匱乏）? 地塊要素——地形地貌/規(guī)模/技術(shù)經(jīng)濟指標等（可判斷產(chǎn)品的可發(fā)揮空間）? 項目要素——目標/開發(fā)商品牌/可利用資源等,,O/T（機會/威脅）的價值要素 宏觀要素——經(jīng)濟形勢（宏觀政策）/重大城市變革 中觀要素——行業(yè)形勢（一、二、三級市場）/城市規(guī)劃（交通、市政配套、開發(fā)重點、熱點等） 微觀

25、要素——市場競爭（片區(qū)、樓盤、戶型）/客戶流向,?觀點的判定很重要，它是我們作出策略方向的基礎(chǔ)。?在分析的過程中，我們強調(diào)盡可能多地去考慮優(yōu)勢和機會，尤其是必須抓住核心優(yōu)勢和大機會——這是我們“挖掘物業(yè)價值”的要旨所在。,,SWOT分析,,,,,,我們的戰(zhàn)略,發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會,利用機會，克服劣勢,減少劣勢，避免威脅,發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅,優(yōu)勢 S,機會 O,威脅 T,劣勢 W,進行房地產(chǎn)市場分析時常犯的錯誤,1。大環(huán)境看好

26、，項目的小環(huán)境就一定不錯2。過分倚重宏觀資料來論證項目，只關(guān)注外圍共性，忽視項目差異性3。 過于偏重對“二手資料”的應(yīng)用4。以前什么賣得好，現(xiàn)在就做什么5。別人做什么賣得好，我們做也會賣得好,房地產(chǎn)市場是變化的，因此市場分析應(yīng)貫穿于整個項目開發(fā)過程，根據(jù)市場的變化及時調(diào)整戰(zhàn)略。,地產(chǎn)江湖www.dcjianghu.com——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！,補充幾點市場分析方法的建議：,,市場分析多用數(shù)據(jù)說話，用圖