當(dāng)前銀行業(yè)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)與審計(jì)關(guān)注點(diǎn)

1、1當(dāng)前銀行業(yè)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)與審計(jì)關(guān)注點(diǎn)當(dāng)前銀行業(yè)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)與審計(jì)關(guān)注點(diǎn)劉志博（審計(jì)署駐昆明特派辦）【時(shí)間:2010年12月24日】【來(lái)源:】【字號(hào)：大中小】?jī)?nèi)容摘要：近年來(lái)，在對(duì)商業(yè)銀行新增貸款與資產(chǎn)質(zhì)量的審計(jì)中發(fā)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù)發(fā)展迅速，尤其是今年以來(lái)，隨著地價(jià)、房?jī)r(jià)的較快上漲，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款的規(guī)模擴(kuò)大，某些房地產(chǎn)企業(yè)僅今年一年新增經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款的規(guī)模就達(dá)數(shù)十億元。本文結(jié)合審計(jì)工作實(shí)踐，揭示了銀

2、行在經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款的監(jiān)管工作中存在的三大風(fēng)險(xiǎn)，并提出金融審計(jì)工作中需要關(guān)注的重點(diǎn)。一、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款的監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款，有的銀行稱(chēng)為資產(chǎn)支持類(lèi)貸款，是指銀行向經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的法人發(fā)放的，以其所擁有的物業(yè)作為貸款抵押物，還款來(lái)源包括但不限于經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入的貸款。這里的“經(jīng)營(yíng)性物業(yè)”是指完成竣工驗(yàn)收并投入商業(yè)運(yùn)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量較為充裕、綜合收益較好、還款來(lái)源穩(wěn)定的商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和辦公用房，包括商業(yè)樓宇、星級(jí)賓館酒店、綜合

3、商業(yè)設(shè)施（如商場(chǎng)、商鋪）等。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款可用于企業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)合法合規(guī)的資金需求，包括但不限于置換負(fù)債性資金和超過(guò)項(xiàng)目資本金規(guī)定比例以上的資金，貸款期限一般是810年，最長(zhǎng)可達(dá)到12年。與流動(dòng)資金貸款、固定資產(chǎn)貸款等相比，這種貸款具有貸款用途靈活、貸款期限長(zhǎng)、還款方式靈活、操作簡(jiǎn)單等優(yōu)勢(shì)，但同時(shí)也對(duì)銀行的有效監(jiān)管提出更高的要求。結(jié)合審計(jì)工作實(shí)踐，銀行在經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款發(fā)放與使用過(guò)程中存在以下三方面的風(fēng)險(xiǎn)：一是評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵

4、押貸款期限較長(zhǎng)，貸款期內(nèi)不確定和不可預(yù)見(jiàn)因素較多，經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期和房地產(chǎn)市場(chǎng)周期變動(dòng)、借款人高估抵押物價(jià)值或?qū)⑹袌?chǎng)租售情況不理想的項(xiàng)目抵押給銀行，都可能導(dǎo)致抵押不足；貸款用途與企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)情況相關(guān)，企業(yè)各方面經(jīng)營(yíng)活動(dòng)均會(huì)對(duì)貸款的用途產(chǎn)生影響。如何真實(shí)、客觀、科學(xué)地評(píng)估企業(yè)經(jīng)營(yíng)與信用狀況、抵押物價(jià)值、還款來(lái)源的穩(wěn)定性等問(wèn)題，增加了銀行貸前評(píng)估的難度與貸款發(fā)放的風(fēng)險(xiǎn)。二是安全性風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款的抵押物是商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和辦公用房，在評(píng)估過(guò)

5、程中容易受到市場(chǎng)環(huán)境的影響。在經(jīng)濟(jì)繁榮、房地產(chǎn)價(jià)格高漲時(shí)期，其評(píng)估價(jià)值會(huì)相對(duì)較高，而由于還款期限過(guò)長(zhǎng)，隨著經(jīng)濟(jì)周期的變化，容易出現(xiàn)抵押物貶值的情況，抵押物變現(xiàn)的難度也會(huì)增加，從而帶來(lái)銀行貸款抵押不足風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款的第一還款來(lái)源為經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的租金收入，這種收入同樣受到經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，如果企業(yè)經(jīng)營(yíng)不善或者外部環(huán)境的變化，導(dǎo)致租金收入降低甚至出現(xiàn)物業(yè)閑置的情況，就會(huì)大大增加形成不良貸款的風(fēng)險(xiǎn)。三是貸款資金用途風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵

6、押貸款不象流動(dòng)資金貸款、固定資產(chǎn)貸款等對(duì)貸款資金的用途有著非常明確的規(guī)定，在銀行監(jiān)管方面也沒(méi)有國(guó)家發(fā)布的法律法規(guī)，大多只是銀行內(nèi)部制定的規(guī)章制度。在審計(jì)過(guò)程中，審計(jì)人員發(fā)現(xiàn)這種貸款的用途非常廣泛，如公司的日常經(jīng)營(yíng)、償還債務(wù)、置換貸款等方面。由于這種貸款的主體通常是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的調(diào)控力度逐年加大，尤其是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投融資有嚴(yán)格的規(guī)定，導(dǎo)致目前存在一種現(xiàn)象，就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款資金來(lái)償還房地產(chǎn)開(kāi)

7、發(fā)項(xiàng)目的前期投入形成的借款，或者在新項(xiàng)目手續(xù)不全無(wú)法申請(qǐng)項(xiàng)目貸款的情況下用經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款資金投入新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)這種方式規(guī)避?chē)?guó)家對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，不利于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展。二、對(duì)銀行經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款審計(jì)中需要關(guān)注的重點(diǎn)隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，金融產(chǎn)品的種類(lèi)與應(yīng)用形式也在不斷創(chuàng)新，加強(qiáng)對(duì)金融產(chǎn)品的2監(jiān)管，完善相應(yīng)制度，是維護(hù)良好金融秩序、促進(jìn)金融體系穩(wěn)定發(fā)展的必然要求。作為保障國(guó)家經(jīng)濟(jì)社會(huì)健康運(yùn)行的“免疫系統(tǒng)”

8、，針對(duì)銀行經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)，結(jié)合我國(guó)目前物價(jià)、地價(jià)、房?jī)r(jià)高漲的現(xiàn)實(shí)，金融審計(jì)要重點(diǎn)關(guān)注以下兩個(gè)方面：一是貸款安全性情況。抵押物與還款來(lái)源是銀行風(fēng)險(xiǎn)控制的關(guān)鍵，在審計(jì)中要把握三點(diǎn)：抵押物的產(chǎn)權(quán)情況，相關(guān)權(quán)證如房產(chǎn)證、他項(xiàng)權(quán)證等的辦理情況，明確銀行的抵押權(quán)；抵押物的評(píng)估情況，在物價(jià)、房?jī)r(jià)普遍上漲的環(huán)境下抵押物價(jià)值是否被高估，抵押率是否符合相關(guān)制度要求，尤其要關(guān)注二次評(píng)估，在審計(jì)實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)，部分企業(yè)通過(guò)向銀行申請(qǐng)對(duì)抵押物進(jìn)行重新評(píng)估，

9、導(dǎo)致抵押物價(jià)值被高估從而獲取更高額度的授信與貸款，增加銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)；還款來(lái)源即經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況，由于貸款周期長(zhǎng)，應(yīng)特別關(guān)注經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化對(duì)于企業(yè)經(jīng)營(yíng)的影響，揭示企業(yè)經(jīng)營(yíng)不善、資金鏈斷裂而還款困難的風(fēng)險(xiǎn)。二是貸款資金使用情況。如果房地產(chǎn)企業(yè)將經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款用于置換已建設(shè)完成的項(xiàng)目貸款或用于支付在建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程款，這就需要結(jié)合貸款企業(yè)的實(shí)際來(lái)分析，首先要了解貸款企業(yè)的整體情況、目前正在運(yùn)作的項(xiàng)目和過(guò)去已建成的項(xiàng)目情況，重點(diǎn)分析貸