易居-銷售員基礎(chǔ)知識培訓(xùn)名詞術(shù)語篇(82)頁

1、2024/3/30,1,銷售員基礎(chǔ)知識培訓(xùn)名詞術(shù)語篇,李偉,2024/3/30,2,吳曉波的培訓(xùn)故事,——被人譽為 中國最為出色的財經(jīng)作家,2024/3/30,3,有一次吳曉波應(yīng)邀為浙江某涉外企業(yè)做高、中、基礎(chǔ)三級管理人員進行財務(wù)知識培訓(xùn)，培訓(xùn)結(jié)束后這家企業(yè)負責(zé)人事培訓(xùn)的行政部發(fā)現(xiàn)了一個驚人的現(xiàn)象：同樣培訓(xùn)內(nèi)容，不同層別人員卻出現(xiàn)截然不同的結(jié)果……原以為基礎(chǔ)管理人員應(yīng)是本次培訓(xùn)最大的受益者，但最終通過第三方評估一下，卻恰是這批人員

2、的效果最弱，這家企業(yè)百思不得其解，而基礎(chǔ)管理人員學(xué)歷恰恰是最高的……,,2024/3/30,4,,,,why,2024/3/30,5,成功的受訓(xùn)者心態(tài)：空杯的心態(tài)成功的受訓(xùn)者12字真言：虛心聽取 照單全收 延遲評判,2024/3/30,6,在座的各位： 你們是否要做一個成功的受訓(xùn)者呢？,2024/3/30,7,,目錄,一、基礎(chǔ)名詞,二、建筑術(shù)語,三、價格術(shù)語,2024/3/30,8,一、基礎(chǔ)名詞篇,2024/

3、3/30,9,什么叫房地產(chǎn)？狹義的理解即 土地（地產(chǎn)），建筑物（房產(chǎn)）上不可分離的部分及附帶的各種權(quán)益。,基礎(chǔ)名詞,2024/3/30,10,,圖示：,土地（權(quán)益）,,,,,,房產(chǎn)（權(quán)益）,,,,房地產(chǎn)權(quán)益,核心點： 權(quán)益,2024/3/30,11,房地產(chǎn)權(quán)益有哪些？,所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、贈與權(quán)、繼承權(quán)、抵押權(quán)、典當(dāng)權(quán)、租賃權(quán)、排他權(quán)、部分處置權(quán),基礎(chǔ)名詞,權(quán)屬范疇：物權(quán),2024/3/30,12,為何把房地

4、產(chǎn)稱為不動產(chǎn)？,,,位置的固定性,,,房地產(chǎn),不動產(chǎn),不可移動性,最為核心的特點,基礎(chǔ)名詞,2024/3/30,13,房地產(chǎn)的特征,1)位置的固定性和不可移動性提示：文物級建筑整體平移、搬遷，在其離地的一剎那起，不屬于房地產(chǎn)范疇；2)使用的長期性提示：土地的難以滅失及建筑物的長期存在性所決定；3)投資大量性提示：生產(chǎn)資料的昂貴及長周期所決定4)保值增值性提示：土地不可再生，需求的滾動與再生所決定，核心在于地產(chǎn)權(quán)益的升

5、值。,基礎(chǔ)名詞,2024/3/30,14,中國房地產(chǎn)保值增值特點與經(jīng)濟的聯(lián)系,1、通貨膨脹遠多于通貨緊縮2、CPI基本面就是上升3、房地產(chǎn)具有本幣交易的特點4、中國GDP8%的警戒線與內(nèi)需5、目前中國城市化進程40%6、房地產(chǎn)與固定資產(chǎn)投資率、第三產(chǎn)業(yè)比 重、關(guān)聯(lián)行業(yè) 的關(guān)系7、與地方財政的關(guān)系,2024/3/30,15,土地的權(quán)屬分類,1)國有土地 屬于全民所有的土地，也可理解為國家所有的土地提示：國有

6、土地的所有人為代表全民行使權(quán)利的國家（國務(wù)院）2）集體土地 屬于勞動群眾集體所有的土地，也可理解為農(nóng)民集體所有的土地提示：集體土地的所有人為代表土地所轄農(nóng)民行使權(quán)利的集體經(jīng)濟組織,備注：集體土地的總量遠大于國有土地的總量是新中國成立后第一次土地改革的結(jié)果,,基礎(chǔ)名詞,2024/3/30,16,十七屆三中全會關(guān)于土地流轉(zhuǎn)的規(guī)定,集體土地允許的流轉(zhuǎn)，并非允許目前最關(guān)切的小產(chǎn)權(quán)房上市。實質(zhì)上杜絕了前期關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房上市的爭論

7、被譽為建國后第二次土地革命,2024/3/30,17,什么叫城中村？,城市版圖中所包圍的屬于農(nóng)民集體經(jīng)濟組織管轄的區(qū)域提示：是中國城市化進程發(fā)展初期缺乏合理規(guī)劃的產(chǎn)物，屬于“新興名詞”,基礎(chǔ)名詞,2024/3/30,18,國有土地拆遷安置與城中村改造的區(qū)別,,最核心區(qū)別,城中村改造是一個土地權(quán)屬變更的過程,基礎(chǔ)名詞,提示：1）集體土地變?yōu)閲型恋氐囊粋€過程，而且是一個最先的過程2）不改變土地權(quán)屬改造實質(zhì)上不屬于真正城中村改

8、造的范疇,2024/3/30,19,什么叫商品房？,指在國有土地商品流通市場上取得并獲得房地產(chǎn)主管部門同意開發(fā)并進入流通領(lǐng)域物業(yè)的統(tǒng)稱,基礎(chǔ)名詞,2024/3/30,20,,小產(chǎn)權(quán)房,“商品流通市場”,,經(jīng)濟適用房,“房地產(chǎn)主管部門同意開發(fā)”,“物業(yè)的統(tǒng)稱”,“國有土地”,,非,,非,,,非,違章開發(fā)建筑,非特定指住宅,提示：1）商品房三個字本質(zhì)上是一種完全權(quán)益的代名詞；2）關(guān)鍵詞：,,,,,,,,2024/3/30,21,什么叫

9、限價房,簡單的理解為“雙限”，限地價、限房價，從而限定特定物業(yè)的價格，又稱“雙限房”。提示：1）采用競地價、競房價的辦法，以招標方式確定開發(fā)建設(shè)單位；2）限地價：政府不采用價高者得的方式提供土地；3）限房價：政府給予稅費、配套費等經(jīng)改費用減免優(yōu)惠。,基礎(chǔ)名詞,2024/3/30,22,南京是中國目前的一個特例,南京的商品房實行核價制度。房產(chǎn)商在申請預(yù)售證時需向房地產(chǎn)主管部門申報售價，房地產(chǎn)主管部門對其申報價格實行核價，一

10、但核價完成房產(chǎn)商不得擅自提價銷售。,2024/3/30,23,國有土地的權(quán)利？,土地所有權(quán)：國家所有（國務(wù)院）土地使用權(quán)：房地產(chǎn)主管部門批準的集體，單位及自然人所有提示：1）所有人決定使用權(quán)，故土地使用權(quán)期限由國務(wù)院制定2）獲得土地使用權(quán)，實質(zhì)上是一個承租的過程。,基礎(chǔ)名詞,2024/3/30,24,土地使用權(quán)的期限,正因為獲得土地使用權(quán)是一個承租的過程，實行根據(jù)使用土地的性質(zhì)進行期限劃分：居住用地：70年工業(yè)用地：5

11、0年文教衛(wèi)生用地：50年經(jīng)營性用地：40年提示：1）上述年限為最高使用年限 2）由國務(wù)院制定,基礎(chǔ)名詞,2024/3/30,25,獲得土地使用權(quán)的方式,,1）出讓方式獲得,有償有期限,經(jīng)營性流通性物業(yè)（如商品房、廠房、娛樂城等）,特征,適用范圍,2）劃撥方式獲得,無償無期限/無償有期限,非盈利性、公益性物業(yè)（如軍事用地、學(xué)校、政府機關(guān)等）,特征,適用范圍,基礎(chǔ)名詞,,,,,2024/3/30,26,土地使用權(quán)出讓

12、的權(quán)利,,出讓,單方議價,,特征,,特征,,特征,招標,拍賣,協(xié)議,備注：1）多方議價：多方議價同時提出開發(fā)方案，綜合優(yōu)勢高者得;2) 多方競價:多方競價,價高者得之.,多方議價,,特定項目運用,,多運用于限價、廉租房,多方競價,,廣泛應(yīng)用（高地價的重要原因）,基礎(chǔ)名詞,2024/3/30,27,現(xiàn)房與期房,現(xiàn)房：已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房；期房：指已辦妥預(yù)售許可證，但未取得房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房。,基礎(chǔ)名詞

13、,2024/3/30,28,,,抗風(fēng)險能力,,房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）,,,,,已辦結(jié),未辦結(jié),強,弱,,主要體現(xiàn)在：債權(quán)債務(wù)、產(chǎn)品承諾、時效性三方面,,,核心區(qū)分點,核心區(qū)別,現(xiàn)房,期房,2024/3/30,29,期房的由來,起源于香港、起源于一種營銷模式、起源于霍英東1953年，霍英東提出“預(yù)售樓花”并提倡分期付款。隨后其它房地產(chǎn)商開始效仿并獲得成效，波及整個東南亞地區(qū) 。,2024/3/30,30,樓花與期房,基礎(chǔ)名詞,樓花

14、：最早源自香港，是指未完工的物業(yè)（即在建物 業(yè)）。,樓花與期房區(qū)別：,樓花就是代表擁有買這個房子的權(quán)利，相當(dāng)于買房的優(yōu)先權(quán) 。而期房，則是已經(jīng)買了這個房子，只是還沒有建成,2024/3/30,31,什么是準現(xiàn)房？,準現(xiàn)房是一個營銷定義（無政策、法律的支持，定義模糊）準現(xiàn)房定義（底線）：指房屋主體已經(jīng)封頂完成，小區(qū)道路，樓體外輪廓已經(jīng)完成，并部分展示材質(zhì)、顏色效果并開始進內(nèi)粉刷的物業(yè)項目。提示：屬于

15、期房范疇,基礎(chǔ)名詞,2024/3/30,32,什么是經(jīng)濟適用房？,指以微利價出售給廣大中低收入家庭的商品房。,性質(zhì),特點,經(jīng)濟適用房,社會保障性質(zhì),經(jīng)濟性、適用性,,基礎(chǔ)名詞,2024/3/30,33,,特點詮釋,經(jīng)濟性：相對于市場價格適中,適用性：強調(diào)住房的實效果，并非降低建筑標準,提示：1）經(jīng)濟適用房不存在土地費用，但含拆遷安置費；2）經(jīng)濟適用房項目限定開發(fā)建設(shè)企業(yè)的利潤，標準為5%以內(nèi)；3）非新興產(chǎn)物，1994年就存在，文件

16、為《城鎮(zhèn)經(jīng)濟適用住房建設(shè)管理辦法》4）經(jīng)濟適用房價格變動的同時，也可看成為房地產(chǎn)成本上升的過程。,2024/3/30,34,什么是廉租房？,是國家房改政策中提出的一個概念，國家將其特有的住房出租給城鎮(zhèn)居民的低收入者。,基礎(chǔ)名詞,提示：1）顧名思義，只租不售；2）城中村改造，需提取5%的廉租房比例。,2024/3/30,35,什么是房地產(chǎn)權(quán)證,是房產(chǎn)、地產(chǎn)持有者的權(quán)屬證明，包括《房屋所有權(quán)證》和《土地使用權(quán)證》。,基礎(chǔ)名詞,提示

17、：建設(shè)部早在1999年就開始進行了“兩證”統(tǒng)一工作，目前部分城市已經(jīng)完成。,2024/3/30,36,什么是“五證”,《國有土地使用證》,建設(shè)單位合法持有的土地證明,《建設(shè)工程用地規(guī)劃許可證》,建設(shè)單位規(guī)劃總平等符合城市總體規(guī)劃的證明,《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》,建設(shè)單位建筑施工圖等符合建筑規(guī)劃的證明,《建設(shè)工程施工許可證》,建筑工程符合銷售條件的證明,《商品房預(yù)售許可證》,建設(shè)單位符合建筑施工條件的證明,,,,,提示：是一個自上而下的漸

18、進過程,基礎(chǔ)名詞,2024/3/30,37,什么是“兩書”,,《商品房質(zhì)量保證書》,應(yīng)注明層高、墻體內(nèi)管線走向、承重結(jié)構(gòu)、所在學(xué)區(qū)、所在街道、電容量、樓板承重數(shù)額等信息,《商品房使用說明書》,,應(yīng)注明房屋各項設(shè)施的保修年限及保修續(xù)存期等信息,基礎(chǔ)名詞,2024/3/30,38,房地產(chǎn)成本構(gòu)成,1、土地成本：包括土地出讓金，土地征用費、拆遷安置補償費。比例20—50% 2、建安成本：指房屋建設(shè)過程中所發(fā)生的建筑工程費、設(shè)備購置費、安裝

19、工程 費用 。比例25—40%3、融資成本：銀行貸款利息、信托費用、民間借貸費用。比例？？4、管理成本：經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費用 （一般含軟性成本）。比例5—8%5、配套成本：含基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費兩部分 。比例10—15%6、稅收成本：含稅收和行政費用。比例13—20%7、前期成本：主要指項目開發(fā)的前期可行性研究、地質(zhì)勘查、及“七通一平”等。

20、 比例3—5% 8、營銷成本：銷售推廣費用。比例3—5%9、不可預(yù)見費用：無法預(yù)見的費用。比例3—5%,基礎(chǔ)名詞,2024/3/30,39,二、建筑術(shù)語,2024/3/30,40,常用建筑結(jié)構(gòu)的分類磚混結(jié)構(gòu)：豎向承重結(jié)構(gòu)的墻用磚砌筑，梁柱樓板等用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)：承重通過梁柱傳導(dǎo)，梁柱采用鋼筋混凝土；框架剪力墻結(jié)構(gòu)：框架結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)上，在柱間墻中加入剪力墻，簡稱框架剪力墻。剪力墻結(jié)構(gòu)：用鋼筋混

21、凝土墻板代替梁柱，能承受各類荷載鋼結(jié)構(gòu)：以鋼材作為主承重的結(jié)構(gòu)。提示：區(qū)分點見后訴,建筑術(shù)語,2024/3/30,41,建筑結(jié)構(gòu)的區(qū)別,磚混結(jié)構(gòu),框架結(jié)構(gòu),框剪結(jié)構(gòu),,,,結(jié)構(gòu)區(qū)分,,,墻體承用磚,梁柱承重,梁柱承重基礎(chǔ)上增加柱間承重墻,,垂直水平荷載要求低,,,垂直荷載要求高水平荷載要求低,梁柱承重基礎(chǔ)上增加柱間承重墻,,,,受力區(qū)分,對應(yīng)成本分析,低,中,中高,運用類型,低層、多層,36米以下的小高層，同時樓棟下連獨立大型商

22、業(yè),60米以下的小高層同時樓棟下連商業(yè)可不做大轉(zhuǎn)換層,2024/3/30,42,剪力墻結(jié)構(gòu),鋼結(jié)構(gòu),,,,結(jié)構(gòu)區(qū)分,,用鋼筋混凝土墻板來代替梁柱,梁柱承重,,垂直荷載要求高，水平荷載要求低,,垂直荷載要求極高,,,,受力區(qū)分,對應(yīng)成本分析,高,極高,運用類型,小高層、高層，多運用于高層,超高層,提示：1）此知識點對于樓梯下連商業(yè)項目較為重要； 2）此知識點對于封頂前后期房銷售較為重要。,2024/3/30,43,什么叫

23、紅線？,常規(guī)分為三種用地紅線、建筑紅線、道路紅線用地紅線：指地塊的邊界線建筑紅線：建筑物或地上構(gòu)筑物（如外墻、臺階等）靠臨面的邊界線 道路紅線：道路路路幅的邊界線,建筑術(shù)語,提示： 1） 建筑紅線可與道路紅線重疊，但不能超出道路紅線 2） 建筑紅線與道路紅線都不能超出用地紅線,2024/3/30,44,什么是用地面積？,指用地紅線內(nèi)的土地面積,建筑術(shù)語,什么是總建筑面積？,指用地紅線內(nèi)的土地范圍內(nèi)建筑

24、物地上及地下各層建筑面積之總和,2024/3/30,45,什么是容積率？指建筑用地紅線范圍內(nèi)的總建筑面積與建設(shè)用地紅線范圍內(nèi)的用地面積的比，是考量一個項目舒適度效益的重要指標之一。,建筑術(shù)語,2024/3/30,46,提示：1）數(shù)值越小越好；2）低容積率通常代表著較高的綠化率，樓間距、采光、日照及更大戶型設(shè)計空間。,建筑術(shù)語,,土地面積1萬平米,一層500㎡,二層505㎡,三層400㎡,示例如右圖：容積率＝（500+50

25、5+400）/10000=0.1405,假定土地面積相同的情況下：,別墅＜多層＜小高層＜高層＜超高層,2024/3/30,47,什么是建筑密度？是指用地范圍內(nèi)各類建筑的基底面積之和與用地面積的比例。是一個側(cè)面反映一個項目舒適度效益的指標之一，但不可將其單獨作為評判標準。,建筑術(shù)語,2024/3/30,48,建筑術(shù)語,一定代表著該項目居住舒適度較差,建筑密度過小,建筑密度過大,,,不一定代表著該項目居住舒適度好,區(qū)分警戒線：35

26、%-40%,印證案例：1）城中村改造項目建筑密度一般不超過30%；2）多層項目建筑密度一般在30%-32%,提示：建筑密度必須結(jié)合容積率及土塊形狀一同考量。,2024/3/30,49,什么叫綠地率及綠化率？,建筑術(shù)語,,,綠化率,用地范圍內(nèi)各類綠化面積與用地面積的比率,,,,綠地率,用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與用地面積的比率,,垂直綠化，屋頂綠化,核心區(qū)別,不含,含,2024/3/30,50,有沒有綠化率為100%的項目呢,提示：1

27、）垂直綠化、屋頂綠化按所在高度，按規(guī)劃扣減，12米 以上不計入綠化率2）數(shù)值越大越好3）綠地率是真真考量一個項目景觀最佳的指標，非綠化率,2024/3/30,51,在開始今天的培訓(xùn)之前，我們先做一個小游戲是一個兩人之間的游戲我需要三隊自愿者,2024/3/30,52,什么是標準層?,提示：標準層的認定及樓層范圍唯一的依據(jù)是建筑施工圖。,指平面布置相同的樓層,建筑術(shù)語,2024/3/30,53,復(fù)式與躍層？,復(fù)式,不具備完

28、整兩層空間,基礎(chǔ)名詞,提示：1）有“挑空”部份的全部屬于復(fù)式范疇。2）字面理解容易犯相反認識的毛病。3）“11+1”一般屬于復(fù)式范疇。,定義,,,躍層,房屋內(nèi)部左局部掏出夾層，用樓棟上下聯(lián)通,占兩個樓層，用樓梯上下聯(lián)通,區(qū)分點,相同點,都具備兩層空間,不具備兩層層高,概念上是一層,具備完整兩層空間,具備兩層層高,概念上是二層,,,,,,,,,,2024/3/30,54,什么是錯層？指一套房屋各種功能區(qū)域不處于同一平面，具有層次

29、分明，立體性強的特點。,建筑術(shù)語,錯層分類,大錯,小錯,60-100CM,30-60CM,提示：1）錯層在適用角度上大戶型較為適合，小戶型不大適合，主要是由于“有限空間”、“有效利用”的層面。2）錯層現(xiàn)運用情況極少，主要由于防震級別低和建筑成本高造成，同時在規(guī)劃審批時也受到限制。,2024/3/30,55,采光與日照？,決定其好壞,采光,光線明暗的程度,,日照,太陽光覆蓋的時間長短,,≠,提示：我國基本上處于北回歸線以北，夏季日

30、照從東北轉(zhuǎn)向西北，冬季日照從東南轉(zhuǎn)向西南，同時太陽走勢夏季為頂部正位弧形運動，冬季為頂部南向側(cè)方運動，故南向的窗夏季受光較少，而冬季受光較多，所以會比其它方位好，冬暖夏涼。,建筑術(shù)語,2024/3/30,56,日照標準1）冬至日住宅底層日照時間不少1小時或大寒日住 宅底層日照時間不少2小時 。2）成套住宅的日照時間計算一個疊加的概念。3）成套住宅的日照時間計算并不是以所有窗接受 日照的重疊時間。,2024/3

31、/30,57,生地、毛地、熟地？,熟地,毛地,生地,提示：土地性質(zhì)的不同，將會造成土地成本的不同。,（已拆遷完成，達到“七通一平”， 符合施工條件的土地）,未拆遷完成,未達到“七通一平”,建筑術(shù)語,2024/3/30,58,指房屋直接供人使用的凈面積之和，也可稱實用面積或凈面積。,建筑術(shù)語,什么是房屋使用面積,提示： 1）不含室內(nèi)分隔墻 及外墻定位軸線內(nèi)的面積 2）浙江省大部分地市，交房時室內(nèi)分隔墻

32、是不做的,2024/3/30,59,什么是房屋的套內(nèi)面積套內(nèi)面積又稱套內(nèi)建筑面積，包括房屋實用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺建筑面積三部分。,建筑術(shù)語,2024/3/30,60,套內(nèi)墻體面積,套內(nèi)所有的內(nèi)墻,該套房屋外墻的一半,套內(nèi)陽臺建筑面積,,封閉陽臺按全部計算,,陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積,提示：1）套內(nèi)是成套房屋內(nèi)部的意思;2)套內(nèi)陽臺建筑面積非陽臺凈面積3）客戶最容易將“套內(nèi)面積”=“實用面積”,非封閉陽臺

33、按一半計算,2024/3/30,61,建筑術(shù)語,什么是公共面積與公共分攤面積？公共面積：指樓棟內(nèi)為住戶出入方便，正常交往，保障生活所設(shè)置，公共設(shè)施的面積之和；公共分攤面積：指公共面積按特定比例分攤到每戶的公共面積。,2024/3/30,62,,建筑術(shù)語,公共分攤面積,單棟樓,,單套,公共面積,提示：1）公共面積分攤到每戶，公式為套內(nèi)面積×公攤系數(shù)2）同樓棟套內(nèi)面積越小的房屋所分攤得的公共面積越小，反之則越大。

34、,,,2024/3/30,63,什么是得房率？指套內(nèi)面積與建筑面積的比值，是考量房屋經(jīng)濟效益的重要指標之一。板式＞蝶式＞點式別墅＞多層＞小高層＞高層＞超高層住宅＞商業(yè),建筑術(shù)語,提示：1）是套內(nèi)面積的比值，非實用面積的比值。得房率≠房屋凈面積的使用率2）數(shù)值越大越好,2024/3/30,64,什么是層高？指下層樓板面中心到上層樓板中心的距離；,提示：1）上下層樓板的厚度有可能不一樣。故真真的層高數(shù)據(jù) 不是標準層

35、圖紙上的數(shù)值，是剖面圖上的數(shù)值；2）常規(guī)樣板的厚度為12—15CM;但不得小于10CM,建筑術(shù)語,2024/3/30,65,什么是凈高？指層高減去樓板厚度的凈利值。凈高 = 房屋內(nèi)地面到天花板的高度,建筑術(shù)語,2024/3/30,66,變形縫,特點,伸縮縫,,沉降縫,抗震縫,,定義,防止或減小地面不均勻沉降，產(chǎn)生單元連接部位的開裂和破壞所留下的縫隙,,,防止減小溫度變化造成的建筑構(gòu)件的熱脹冷縮所出現(xiàn)的裂縫和破壞，所留

36、的縫隙,防止減小地震的不同振幅及擺動方向，造成的破壞所留的縫隙。,,什么是變形縫？,,通常處于單元連接的位置,,住 宅運 用,,多,較少,較多,所 處位 置,提示：1）多采用“二縫合一”的做法，”伸縮縫及抗震縫“ 2）建筑物建成后室內(nèi)外均無法看出 3）6米以下不需要做抗震縫，單單元常規(guī)上也不需要做。,,建筑術(shù)語,2024/3/30,67,建筑術(shù)語,什么是外墻保溫？,外墻 保溫,（處于節(jié)約目的，在墻體上做保

37、溫層，屬于節(jié)能幕墻范疇）,,外墻外保溫（外部做保溫層）,外墻內(nèi)保溫（內(nèi)部做保溫層）,,,分類,,保溫要求,,低,高,,國家要求,強制,不強制,,常用材料,1）聚苯乙烯泡沫板（EPS）【運用較多】2）擠塑膠板（XPS）【運用較少】,聚苯乙烯泡沫板（EPS）+ 保溫砂漿,提示：1）外墻外保溫厚度一般在6-8CM左右，計入公共面積； 2）目前較好的外保溫做法是保溫涂料+隔熱涂料,2024/3/30,68,開間與進深

38、開間：指一個自然間的寬度進深：指一個自然間的長度,建筑術(shù)語,提示：1）先認定開間，后認定進深 2）開間所指不一定是南向 3）開間進深數(shù)值包括雙側(cè)墻體定位軸線內(nèi)的厚度 （簡稱中到中距離）,2024/3/30,69,地基與基礎(chǔ),建筑術(shù)語,地基,,,不是建筑的組成部分,,指承受建筑荷載的土層,是建筑的組成部分,,指建筑與地基接觸的承重傳遞構(gòu)件,基礎(chǔ),提示：銷售員將地基、基礎(chǔ)常常產(chǎn)生混淆，如**

39、 項目地基做好了“實際上是說基礎(chǔ)做好了。,2024/3/30,70,建筑間距,建筑術(shù)語,什么是建筑間距？,是指兩棟建筑物外墻之間的水平距離。,,,,,左右間距,南北間距,主要由日照要求決定,,,主要由消防要求決定,提示：1）南北間距達到1：？是個錯誤的認識2）多層建筑左右間距最少為6米，多層與高層建筑之間為9米，高層建筑 之間的間距為13米,2024/3/30,71,什么是建筑小品？,建筑術(shù)語,建筑小品是指既有

40、功能要求，又具有點綴、裝飾和美化作用的觀賞設(shè)施和指示性標志物等的統(tǒng)稱。,提示： 1）雕塑、亭臺、指示牌等都屬于建筑小品范疇。 2）從某種意義而言等同于“軟裝”概念,2024/3/30,72,按開啟方式分為：平開門、推拉門、轉(zhuǎn)門、卷簾門 、子母門。,建筑術(shù)語,門的分類？,不同開啟方式的門他們的使用范圍？,2024/3/30,73,建筑術(shù)語,窗的分類？,按開啟方式分為：平開窗、推拉窗：,推拉窗,,,,,左右推

41、拉,上推拉,下推拉,按用材分為：塑鋼窗、鋁合金窗、斷橋鋁合金窗,2024/3/30,74,塑鋼窗,優(yōu)點：導(dǎo)熱系數(shù)低（節(jié)能），經(jīng)濟實用,缺點：密封性較差，容易變形，耐久性差。,鋁合金窗,優(yōu)點：強度高，變形小，耐久性強；,缺點：節(jié)能性較差，價格較高。,斷橋鋁合金窗：是在傳統(tǒng)鋁合金窗基礎(chǔ)上的升級換代產(chǎn)品，主要表現(xiàn)在增強尼龍隔條上。,提示：1）普通鋁合金厚度在1—1.2mm,斷橋鋁合金厚度1.6—2mm2）塑鋼窗目前偷工減料情況相當(dāng)嚴重,2

42、024/3/30,75,什么是防水層？,,,,,防水,,剛性防水,軟性防水,,在砂漿、混凝土種加入防水劑構(gòu)成的防水層,通過鋪設(shè)防水材料方式構(gòu)成的防水層,,,添加比例在5%,,SBS、JS（改性卷材、防水涂料）,2024/3/30,76,三、價格術(shù)語,2024/3/30,77,什么是均價？指所有房屋銷售價格總和之和，除以所房屋的面積之和所得出的數(shù)值,價格術(shù)語,提示：按“套”出售的房屋均價，只能是總價指所有房屋銷售價格最中心的一套

43、房屋總價為均價。,2024/3/30,78,什么是起價指所有房屋中價格最低的一套房屋的價格。提示：可以是單價，也可以是總價。,價格術(shù)語,2024/3/30,79,,訂金,,,為增加履行的可信度所付出的預(yù)付金,,不具備擔(dān)保性質(zhì),為擔(dān)保合同債權(quán)的實現(xiàn)，一方面另一方支付一定數(shù)額的金錢作為擔(dān)保方式,,具備擔(dān)保性質(zhì),定金,,違約雙方都無需承擔(dān)賠嘗責(zé)任,承擔(dān)雙向擔(dān)保責(zé)任,,提示：訂金不適用定金罰則，定金適用罰則。,訂金與定金,價格術(shù)語,2