深度剖析龍湖地產(chǎn)工程管理細(xì)節(jié)

1、房地產(chǎn)工程全程精細(xì)化管理-----深度剖析龍湖地產(chǎn)工程管理細(xì)節(jié),工程管理架構(gòu),組織和制度,矩陣式組織架構(gòu),工程管理架構(gòu),組織和制度,區(qū)域公司工程部,景觀項(xiàng)目部,景觀專業(yè)工程師,集團(tuán)和區(qū)域公司在職能上的區(qū)別：集團(tuán)：注重項(xiàng)目宏觀管控；區(qū)域公司：注重全過程的管理；集團(tuán)：是政策、流程、制度的制定者；區(qū)域公司：是執(zhí)行者；集團(tuán)：集權(quán)；區(qū)域公司：被授權(quán)；集團(tuán)：關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)、停滯檢查點(diǎn)的管控；區(qū)域公司：注重細(xì)節(jié)化管理；,工程管理架構(gòu),組織

2、和制度,工程管理架構(gòu),龍湖地產(chǎn)工程管理架構(gòu)的特點(diǎn),技術(shù)支持組設(shè)置的初衷：加強(qiáng)工程部施工過程中技術(shù)管控；減輕現(xiàn)場(chǎng)專業(yè)工程師的工作強(qiáng)度；技術(shù)支持組設(shè)置的后期效果：施工過程中專業(yè)性較強(qiáng)的技術(shù)性問題有了統(tǒng)一的管理人和執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)；后期維保責(zé)任期間物業(yè)和客戶（包括施工單位）有了明確的責(zé)任人；移交物業(yè)后專業(yè)工程師能及時(shí)到崗新項(xiàng)目，減輕工作強(qiáng)度，降低管理成本；,工程管理架構(gòu),龍湖地產(chǎn)工程部的輸入與輸出,工程部對(duì)上游部門（研發(fā)部）的

3、管理（輸入）：會(huì)簽設(shè)計(jì)任務(wù)書、參與施工圖審查；設(shè)計(jì)師必須到項(xiàng)目所在地進(jìn)行4次以上針對(duì)施工單位（及監(jiān)理）的技術(shù)交底；設(shè)計(jì)師有責(zé)任進(jìn)行針對(duì)現(xiàn)場(chǎng)變化、效果調(diào)整、設(shè)計(jì)錯(cuò)誤等因素提出相應(yīng)的設(shè)計(jì)變更。遇到項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)重大問題，必須由設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)成員到現(xiàn)場(chǎng)解決，并保證問題反饋速度，在三日內(nèi)做出回復(fù)；設(shè)計(jì)師必須針對(duì)現(xiàn)場(chǎng)突發(fā)性的事件進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)辦公服務(wù)，調(diào)整設(shè)計(jì)，出具設(shè)計(jì)變更；,工程管理架構(gòu),龍湖地產(chǎn)工程部的輸入與輸出,工程部對(duì)下游部門（造價(jià)采購(gòu)

4、部）的管理（輸出）：工程項(xiàng)目部合同需求的質(zhì)量直接影響下游造價(jià)采購(gòu)部的招標(biāo)質(zhì)量；現(xiàn)場(chǎng)簽證辦理的及時(shí)性和準(zhǔn)確性直接影響下游造價(jià)采購(gòu)部動(dòng)態(tài)成本的反饋；現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度控制的把控直接影響下游造價(jià)采購(gòu)部資金計(jì)劃的準(zhǔn)確性；工程項(xiàng)目部竣工資料移交質(zhì)量的好壞直接影響下游造價(jià)采購(gòu)部結(jié)算質(zhì)量；,工程管理架構(gòu),工程部對(duì)外部（分供方）輸入輸出的管理,按項(xiàng)目特點(diǎn)制定考察標(biāo)準(zhǔn):考察標(biāo)準(zhǔn)的制定是考察順利開展的前提；考察標(biāo)準(zhǔn)制定的科學(xué)與否是能否甄選“合格”

5、的分供方的前提；,分供方評(píng)價(jià)體系,,,,,,分供方評(píng)價(jià)體系,造價(jià)采購(gòu)部,工程部,景觀項(xiàng)目部,龍湖物業(yè),進(jìn)度控制,項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)制度,項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)的作用：明確相關(guān)責(zé)任人（積極）；統(tǒng)籌安排項(xiàng)目工作（主動(dòng)）；集團(tuán)監(jiān)管的起點(diǎn)（成果）；,進(jìn)度控制,項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)制度,以營(yíng)銷需求為目標(biāo)制定工程計(jì)劃,進(jìn)度控制,進(jìn)度控制的基礎(chǔ)工作,對(duì)造價(jià)采購(gòu)部工作期量的管控,進(jìn)度控制,工作期量,2工作期量標(biāo)準(zhǔn).xls,工程部?jī)?nèi)部工作期量的管控,進(jìn)度控制,工作期量,項(xiàng)

6、目關(guān)鍵計(jì)劃節(jié)點(diǎn)的設(shè)置:完成方案設(shè)計(jì)完成初步設(shè)計(jì)完成施工圖設(shè)計(jì)取得施工許可證項(xiàng)目開工售樓處、樣板區(qū)開放取得預(yù)售許可證開盤竣工備案交房,進(jìn)度控制,項(xiàng)目關(guān)鍵計(jì)劃節(jié)點(diǎn)的設(shè)置及檢查,進(jìn)度控制,階段性成果評(píng)審（一）,項(xiàng)目階段性成果月度評(píng)審計(jì)劃,3 月度項(xiàng)目階段性成果評(píng)審計(jì)劃.xls,評(píng)審需要解決的兩個(gè)問題：階段性成果“項(xiàng)”的設(shè)置（控制重點(diǎn)是什么）階段性成果審查的主要內(nèi)容（審查標(biāo)準(zhǔn)是什么）,進(jìn)度控制,階

7、段性成果評(píng)審（二）,4景觀項(xiàng)目部部門階段性成果評(píng)審明細(xì)表.xls,進(jìn)度控制,項(xiàng)目月度計(jì)劃,計(jì)劃編制的思路（大事化?。?大事化?。簩⒋笱h(huán)分解成多個(gè)小循環(huán),,,,進(jìn)度控制,項(xiàng)目月度計(jì)劃,計(jì)劃管理的方法（分解）,,,,,月度計(jì)劃,周計(jì)劃,整體計(jì)劃,,進(jìn)度統(tǒng)計(jì),,,,,,,計(jì)劃的構(gòu)架：長(zhǎng)、中、短期計(jì)劃環(huán)環(huán)相扣，保障計(jì)劃的持續(xù)性和執(zhí)行過程中的有據(jù)可循,進(jìn)度控制,項(xiàng)目月度計(jì)劃,計(jì)劃管理的關(guān)鍵點(diǎn),,,,,,通過經(jīng)濟(jì)處罰、各項(xiàng)評(píng)比、管控會(huì)議等手段，達(dá)

8、到整體計(jì)劃和關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的受控,總體計(jì)劃的剛性,調(diào)整計(jì)劃的可操作性,月度計(jì)劃和統(tǒng)計(jì)處置的果斷性,周計(jì)劃和統(tǒng)計(jì)的連續(xù)性,涉及驗(yàn)收、工作面移交、樣板點(diǎn)評(píng)等主要節(jié)點(diǎn)是高壓線計(jì)劃不可動(dòng)搖。,剛性計(jì)劃外的可調(diào)控節(jié)點(diǎn)，兼顧節(jié)點(diǎn)的相對(duì)恒定,對(duì)月度計(jì)劃設(shè)置過程管控點(diǎn)、實(shí)現(xiàn)過程跟蹤、出現(xiàn)偏差，及時(shí)應(yīng)對(duì)、果斷處置。,重點(diǎn)關(guān)注進(jìn)度統(tǒng)計(jì)與原計(jì)劃的對(duì)比，保障計(jì)劃在過程實(shí)施中的延續(xù)性。,進(jìn)度控制,項(xiàng)目月度計(jì)劃,項(xiàng)目月度工作計(jì)劃（20XX年X月）,項(xiàng)目名稱：

9、 第X頁共X頁,收尾工作節(jié)點(diǎn)工期專題會(huì)（規(guī)定動(dòng)作） 承前啟后對(duì)前期工作的總結(jié)，對(duì)后期節(jié)點(diǎn)計(jì)劃的梳理軟資料時(shí)間節(jié)點(diǎn)的把控 移交時(shí)間在物業(yè)完成項(xiàng)目接管驗(yàn)收后30天內(nèi) 項(xiàng)目資料禁止直接移交給物業(yè)工程

10、人員,進(jìn)度控制,工程后期進(jìn)度控制,進(jìn)度控制,龍湖OA計(jì)劃管理體系,方案審查階段審查重點(diǎn)地下部分：A、地下室建筑面積與塔樓面積的比例關(guān)系在滿足規(guī)劃指標(biāo)的前提下是否合理；B、建筑基礎(chǔ)形式；C、地下室在滿足規(guī)劃指標(biāo)的前提下，采用多層還是單層地下室；（應(yīng)考慮安裝的影響）地面以上：A、地面架空層、風(fēng)洞、空中花園等從施工角度是否具有優(yōu)化的可能；B、小開間戶型與大開間戶型的比例關(guān)系；C、外立面窗面積與建筑面積的比例關(guān)系；D、外立

11、面線條的變化或多樣對(duì)施工工藝的要求和對(duì)成本的影響；E、根據(jù)產(chǎn)品定位，重點(diǎn)關(guān)注建筑物外立面裝飾的新材料新工藝；,質(zhì)量控制,圖審質(zhì)量把控,初設(shè)審查階段審查重點(diǎn)（成本）針對(duì)地下室鋼筋、塔樓鋼筋（地面以上鋼筋）進(jìn)行核算和預(yù)判，及時(shí)反饋計(jì)算結(jié)果，以便在擴(kuò)初階段進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整；結(jié)構(gòu)構(gòu)件的砼等級(jí)的預(yù)判和指標(biāo)的分析；（通過對(duì)主要構(gòu)件的砼工程量計(jì)算進(jìn)行整體判斷）通過初勘、詳勘的情況針對(duì)初設(shè)圖基礎(chǔ)選擇做相應(yīng)的技術(shù)分析和成本預(yù)判，以指導(dǎo)擴(kuò)初階段

12、和施工圖階段的基礎(chǔ)優(yōu)化和調(diào)整；根據(jù)地基承載力的具體情況，選擇合理的地基處理方式；通過初設(shè)圖與方案圖的對(duì)比，基本確定“地下室建筑面積與塔樓面積的比例關(guān)系”、戶型比例關(guān)系、外立面裝飾效果等對(duì)成本影響較大的幾個(gè)因素；,質(zhì)量控制,圖審質(zhì)量把控,擴(kuò)初圖紙審查階段審查重點(diǎn)通過初設(shè)與擴(kuò)初的對(duì)比分析（鋼筋的抽審、面積的復(fù)核、外立面的成本拆分），確定最終的基礎(chǔ)形式、地下室建筑面積與塔樓面積的比例關(guān)系、戶型比例關(guān)系、外立面裝飾效果；對(duì)產(chǎn)品交

13、付標(biāo)準(zhǔn)的修復(fù)（天棚、地面、墻面粗裝的標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)）；施工圖審查階段審查重點(diǎn)圖紙細(xì)部節(jié)點(diǎn)的表達(dá)是否清晰；設(shè)計(jì)說明中對(duì)抗震等級(jí)、風(fēng)荷載、構(gòu)造配筋、砌體選用、砼等級(jí)、鋼筋代換（鋼筋規(guī)格根據(jù)市場(chǎng)銷售情況在工程實(shí)施初期進(jìn)行相應(yīng)的代換）等環(huán)節(jié)的準(zhǔn)確描述和表達(dá)；施工圖階段的外立面確認(rèn)，避免施工過程中返工的現(xiàn)象；（主要針對(duì)屋頂造型、商鋪外立面、入戶大堂、裙房外立面的梳理）,質(zhì)量控制,圖審質(zhì)量把控,質(zhì)量控制,圖審質(zhì)量把控,以景觀為例學(xué)習(xí)出圖

14、和審圖要求,6龍湖集團(tuán)景觀施工圖圖紙細(xì)目及內(nèi)容說明,5龍湖集團(tuán)景觀出圖和審圖要求,質(zhì)量控制,對(duì)同路人的管理（分供方考察）,按項(xiàng)目特點(diǎn)制定考察標(biāo)準(zhǔn):考察標(biāo)準(zhǔn)的制定是考察順利開展的前提；考察標(biāo)準(zhǔn)制定的科學(xué)與否是能否甄選“合格”的分供方的前提；,質(zhì)量控制,對(duì)同路人的管理（分供方考察）,質(zhì)量控制,對(duì)同路人的管理（分供方考察）,質(zhì)量控制,對(duì)同路人的管理（分供方評(píng)價(jià)體系）,分供方評(píng)判的目的：建立分供方評(píng)價(jià)體系，及時(shí)評(píng)估合作單位，積累優(yōu)秀分供

15、方資源；通過評(píng)估結(jié)果，反饋工程、造價(jià)管理問題，通過優(yōu)化管理動(dòng)作，提升自身管理水平，并幫助分供方成長(zhǎng)；合同執(zhí)行完畢合同執(zhí)行責(zé)任人對(duì)分供方的評(píng)判,質(zhì)量控制,對(duì)同路人的管理（分供方評(píng)價(jià)體系）,造價(jià)采購(gòu)部,工程部（景觀）,,分供方資源評(píng)審小組,評(píng)審意見1,評(píng)審意見2,,,匯總評(píng)審意見,招標(biāo)小組最終評(píng)議,形成入圍單位,,,,,,,,,,已有分供方資源評(píng)審流程指引,質(zhì)量控制,對(duì)同路人的管理（分供方評(píng)價(jià)體系）,分類評(píng)價(jià)原則,質(zhì)量控制,對(duì)同路人

16、的管理（分供方評(píng)價(jià)體系）,評(píng)估依據(jù),工程、景觀平時(shí)根據(jù)以上關(guān)注點(diǎn)，記錄典型案例，作為會(huì)議討論的依據(jù),質(zhì)量控制,對(duì)同路人的管理（分供方評(píng)價(jià)體系）,綜合評(píng)估結(jié)果：工程部（含景觀項(xiàng)目部）和造價(jià)采購(gòu)部評(píng)分權(quán)重比例為6：4，單項(xiàng)目/合同結(jié)束對(duì)分供方的最終評(píng)估得分按以下公式計(jì)算：分供方最終得分=工程部評(píng)分×60%+造價(jià)采購(gòu)部評(píng)分× 40%根據(jù)得分范圍，對(duì)分供方劃分為A、B、C、D四個(gè)檔次。其中A為優(yōu)秀分供方（得分≥9

17、0），B為良好分供方（75≤得分＜90），C為合格分供方（60≤得分＜75），D為不合格分供方（得分＜60）。對(duì)最終評(píng)估結(jié)果，造價(jià)采購(gòu)部文員每半年以工作聯(lián)系單形式向公司公示，形成“分供方評(píng)估結(jié)果匯總表” 。物業(yè)公司評(píng)估打分結(jié)果，也適用于以上A、B、C、D的分類原則。對(duì)物業(yè)公司評(píng)估為D的分供方，在后期考慮繼續(xù)合作前需要慎重對(duì)待。,質(zhì)量控制,對(duì)同路人的管理（分供方評(píng)價(jià)體系）,分供方激勵(lì)措施：根據(jù)分供方年度評(píng)估結(jié)果，年度綜合評(píng)估等

18、級(jí)為“A”類的授予“年度優(yōu)秀合作伙伴證書”；凡被授予“年度優(yōu)秀合作伙伴證書”的分供方，在兩年內(nèi)我司的后續(xù)招標(biāo)工程中參與我司投標(biāo)競(jìng)價(jià)，同等條件下優(yōu)先選擇；如被授予“年度優(yōu)秀合作伙伴證書”的分供方，在可享受優(yōu)先權(quán)的兩年內(nèi)受到政府職能部門的通報(bào)批評(píng)，將取消其優(yōu)先權(quán)；,質(zhì)量控制,對(duì)同路人的管理（分供方評(píng)價(jià)體系）,分供方黑名單制度（確定黑名單的基本條件）：以雙方存在爭(zhēng)議為由，沖擊公司辦公場(chǎng)地、售樓中心或公司其他辦公場(chǎng)所，造成惡劣影響；

19、惡意拖欠民工工資、分供方貨款，并轉(zhuǎn)嫁我司，煽動(dòng)不明真相的群眾沖擊我司辦公場(chǎng)，給我司聲譽(yù)造成惡劣影響；未征得我司同意，擅自向媒體發(fā)布不利于我司聲譽(yù)的信息，給我司造成惡劣影響；擅自挪用、替換甲供材料，給工程質(zhì)量、進(jìn)度等造成不可挽回的影響；擅自非法轉(zhuǎn)包分包承接的工程項(xiàng)目，損壞我司聲譽(yù)；中標(biāo)之后，擅自違約，拒絕簽訂合同；,質(zhì)量控制,合同交底,需要合同交底的合同類型,新單位進(jìn)場(chǎng)進(jìn)行合同交底的必要性：龍湖管理模式的宣講；

20、降低管理過程中的溝通成本；,質(zhì)量控制,合同交底,總包合同材料設(shè)備供應(yīng)交底內(nèi)容：1.材料設(shè)備供應(yīng)界面；2.材料設(shè)備計(jì)劃；3.材料設(shè)備供應(yīng)；4.甲供材料設(shè)備驗(yàn)收和結(jié)算；5.交底會(huì)議結(jié)束后施工單位需完善的工作；總包合同工程管理工作交底內(nèi)容：1.對(duì)合同中涉及工程管理的重要條款解讀交底;2.對(duì)停止點(diǎn)檢查的設(shè)置和工作的流程及注意事項(xiàng)交底；3.龍湖工程觀感質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)；4.交房標(biāo)準(zhǔn)；5.竣工資料需配合和移交的事項(xiàng)交底；,質(zhì)量控

21、制,監(jiān)理管控,對(duì)監(jiān)理設(shè)備的管控： 項(xiàng)目監(jiān)理部必須配備工程質(zhì)量檢測(cè)儀器及工具，并報(bào)相應(yīng)裝備清單，清單內(nèi)容至少應(yīng)包括以下內(nèi)容：經(jīng)緯儀一臺(tái)、水準(zhǔn)儀一臺(tái)、工程質(zhì)量檢測(cè)包一個(gè)、游標(biāo)卡尺一只、鋼卷尺和線垂人手一只。項(xiàng)目監(jiān)理部須配備不少于三臺(tái)以上電腦，打印機(jī)一臺(tái),并能有效使用。對(duì)監(jiān)理人員的管控： 監(jiān)理公司須保證項(xiàng)目監(jiān)理人員的穩(wěn)定性，未經(jīng)龍湖項(xiàng)目部同意，不能隨意更換項(xiàng)目監(jiān)理人員；必須更換項(xiàng)目監(jiān)理人員的，須由項(xiàng)目總監(jiān)書面說明擬更換

22、人員、更換原因、接替人員及其履歷介紹，經(jīng)項(xiàng)目部批準(zhǔn)后方可實(shí)施。派駐的總監(jiān)理工程師和監(jiān)理工程師必須是專職駐本現(xiàn)場(chǎng)，不得兼管其他項(xiàng)目。乙方派駐的總監(jiān)理工程師或監(jiān)理工程師，在工作中有嚴(yán)重不稱職，或不負(fù)責(zé)任，嚴(yán)重失職造成工程質(zhì)量缺陷或經(jīng)濟(jì)損失，徇私舞弊，濫用職權(quán)造成嚴(yán)重不良影響的，甲方有權(quán)責(zé)令其退出現(xiàn)場(chǎng)，由乙方另行選派合格監(jiān)理人員。對(duì)監(jiān)理服務(wù)費(fèi)的管控： 監(jiān)理費(fèi)用的組成：合同基本服務(wù)費(fèi)+獎(jiǎng)勵(lì)金；除按合同支付基本服務(wù)費(fèi)外龍湖還將視監(jiān)理

23、工作情況給予X元/m2的獎(jiǎng)勵(lì)金，獎(jiǎng)勵(lì)金的支付是在監(jiān)理實(shí)施過程中分期、分階段（基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)、建筑裝飾、安裝）對(duì)監(jiān)理單位進(jìn)行考核，考核內(nèi)容包括：質(zhì)量、進(jìn)度、安全及文明施工、信息管理、協(xié)調(diào)管理、與甲方的配合等，考核決定向監(jiān)理單位支付獎(jiǎng)勵(lì)金比例。獎(jiǎng)勵(lì)金的30％支付給監(jiān)理公司；獎(jiǎng)勵(lì)金的70％給現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理組成員。,施工單位須報(bào)送的施工方案目錄： 施工組織設(shè)計(jì)方案（總體）基礎(chǔ)施工方案（分部方案） 【人工挖孔樁施工方案、邊坡防護(hù)方案（含

24、錨桿）、基礎(chǔ)施工方案、特殊地基處理方案】主體結(jié)構(gòu)施工方案（分部方案） 【主體結(jié)構(gòu)方案、砌體結(jié)構(gòu)方案、鋼結(jié)構(gòu)施工方案（含防水涂料方案、吊裝方案）、預(yù)應(yīng)力施工方案等】裝飾裝修方案（分部方案） 【地面施工方案（含金鋼砂）、抹灰施工方案、鋁合金施工方案、、入戶門防火門施工方案、外磚施工方案、幕墻施工方案（含鋁板玻璃石材幕墻）、吊頂施工方案、涂料施工方案、外保溫施工方案等】屋面施工方案（分部方案） 【防水施工方案、屋

25、面施工方案】安裝（分部方案） 【水電風(fēng)安裝施工方案、水電預(yù)留預(yù)埋方案、電梯安裝方案、設(shè)備單調(diào)方案、送電方案、消防聯(lián)動(dòng)調(diào)試方案（該方案由消防公司協(xié)助甲方完成）】,質(zhì)量控制,資料管理,施工單位須報(bào)送的施工方案目錄（其它）：總平布置方案施工用電方案施工用水方案土石方施工方案外架方案塔吊方案 以上是土建的常規(guī)的一些方案，過程中只要監(jiān)理、甲方項(xiàng)目工程部認(rèn)為是重要部位的，均可要求施工作施工方案。

26、,質(zhì)量控制,資料管理,在工程實(shí)施過程中，通過強(qiáng)制性的設(shè)置停止點(diǎn)檢查，以保證工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。停止點(diǎn)檢查屬于項(xiàng)目工程部質(zhì)量控制節(jié)點(diǎn)，項(xiàng)目工程部是責(zé)任主體，部門對(duì)檢查備案資料抽查或參與項(xiàng)目部的現(xiàn)場(chǎng)檢查。停止點(diǎn)檢查不能完全取代隱檢、預(yù)檢，在有重復(fù)的檢查項(xiàng)時(shí)，可以合并一次檢查，但檢查成果資料不能用隱預(yù)檢資料代替。停止點(diǎn)檢查項(xiàng)的完成標(biāo)志是按要求具備完整的成果資料，以工程經(jīng)理簽批通過為終點(diǎn)。前一停止點(diǎn)檢查未通過，工程實(shí)施不得進(jìn)入下一階段

27、。 在項(xiàng)目的月、周工作計(jì)劃中，應(yīng)將涉及的停止點(diǎn)檢查作為專篇列入計(jì)劃中。,質(zhì)量控制,停止點(diǎn)檢查,質(zhì)量控制,停止點(diǎn)檢查,,停止點(diǎn)檢查清單,月、周計(jì)劃中體現(xiàn)停止點(diǎn)檢查工作,提前2、3天制定計(jì)劃，填寫檢查表,組織實(shí)施,填寫完善檢查表,存檔、復(fù)查,發(fā)出通知,,,,,,,,龍湖工程停止點(diǎn)檢查管理辦法基本流程,現(xiàn)行非并聯(lián)驗(yàn)收程序,質(zhì)量控制,分戶驗(yàn)收,環(huán)保驗(yàn)收,消防驗(yàn)收,檔案驗(yàn)收,防雷驗(yàn)收,,規(guī)劃驗(yàn)收,竣工預(yù)驗(yàn)收,竣工驗(yàn)收,,,,,竣工備案,,,,

28、,,分戶檢驗(yàn),保溫節(jié)能驗(yàn)收,,,現(xiàn)行非并聯(lián)驗(yàn)收程序,質(zhì)量控制,分戶驗(yàn)收,檔案驗(yàn)收,竣工驗(yàn)收,并聯(lián)審批,消防驗(yàn)收,規(guī)劃驗(yàn)收,環(huán)保驗(yàn)收,報(bào)送資料至建委窗口,備案,各項(xiàng)驗(yàn)收通過并出具批準(zhǔn)決議書,備案資料報(bào)送,防雷驗(yàn)收,,,,,,,,,,,,,,,分戶檢驗(yàn),保溫節(jié)能驗(yàn)收,,,,,什么是分戶檢驗(yàn)建立在《建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》（GB50300-2001）基礎(chǔ)上的專項(xiàng)檢驗(yàn)；分戶檢驗(yàn)是對(duì)Gb50300-2001驗(yàn)收規(guī)范的進(jìn)一步補(bǔ)充和完善；

29、分戶檢驗(yàn)是以每戶為檢驗(yàn)批的檢查、整改、驗(yàn)收；分戶檢驗(yàn)由建設(shè)單位組織對(duì)每戶及公共部分使用功能、使用安全、幾何尺寸、觀感質(zhì)量進(jìn)行的專項(xiàng)檢查；為什么推行分戶檢驗(yàn)客戶對(duì)建筑產(chǎn)品的理性消費(fèi)；政府部門的投訴及社會(huì)影響；進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)公司產(chǎn)品質(zhì)量的責(zé)任；較大可能的減少地區(qū)特有的建筑質(zhì)量通??；在材料、技術(shù)、管理成熟基礎(chǔ)上全面提高地區(qū)建筑工程施工質(zhì)量水平；對(duì)GB50300-2001的進(jìn)一步補(bǔ)充和完善；,質(zhì)量控制,分戶驗(yàn)收,分戶檢驗(yàn)

30、檢查內(nèi)容房間及公共部分空間尺寸；建筑結(jié)構(gòu)外觀及尺寸；門窗安裝工程質(zhì)量；墻面、地面和頂棚面層質(zhì)量；防水工程質(zhì)量；給水、排水系統(tǒng)安裝工程質(zhì)量；電氣工程安裝工程質(zhì)量；其他規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)中要求分戶檢查的內(nèi)容。,質(zhì)量控制,分戶驗(yàn)收,達(dá)到什么條件才開始分戶驗(yàn)收工程已完成按照設(shè)計(jì)圖紙及施工合同約定的工作內(nèi)容；9個(gè)分部（含子分部）工程質(zhì)量驗(yàn)收合格；工程質(zhì)量控制資料完整；建筑安全和功能的檢測(cè)資料完整；主體結(jié)

31、構(gòu)的分戶檢驗(yàn)隨工程進(jìn)度進(jìn)行；工程竣工驗(yàn)收前完成；,質(zhì)量控制,分戶驗(yàn)收,分戶檢驗(yàn)常見誤區(qū)分戶檢驗(yàn)后，是否房間內(nèi)工程質(zhì)量絕對(duì)沒有一點(diǎn)問題？（否）分戶檢驗(yàn)是否房屋內(nèi)100﹪普查？（否）分戶檢驗(yàn)資料是否移交業(yè)主？（只移交總表，所有過程資料全部移交物業(yè)）建設(shè)單位是否因分戶檢驗(yàn)不再承擔(dān)維修、維保責(zé)任？（否）,質(zhì)量控制,分戶驗(yàn)收,成品裝飾房后期質(zhì)量管理專業(yè)指導(dǎo)書目的： 明確精裝飾各參建施工單位的售后服務(wù)管理的辦法。

32、適用單位：本辦法適用于精裝飾施工單位及精裝飾其他配合參建單位。服務(wù)的范圍本辦法適用于精裝飾施工單位的工程質(zhì)量問題。管理內(nèi)容,質(zhì)量控制,后期質(zhì)量管理,15成品裝飾房后期質(zhì)量管理專業(yè)指導(dǎo)書.doc,成都公司工程部竣工交房項(xiàng)目質(zhì)保期內(nèi)業(yè)主報(bào)事整改流程指引 目的：規(guī)范成都公司對(duì)竣工交房項(xiàng)目質(zhì)保期內(nèi)業(yè)主報(bào)事整改管理，避免因處理不及時(shí)造成的業(yè)主投訴。適用范圍：適用于成都公司已竣工交房項(xiàng)目質(zhì)保期內(nèi)工程報(bào)事整改工作。,質(zhì)量控制

33、,后期質(zhì)量管理,16成都公司工程部竣工交房項(xiàng)目質(zhì)保期內(nèi)業(yè)主報(bào)事整改流程指引 .doc,工程、營(yíng)銷、物業(yè)客戶報(bào)事處理工作界面 一、龍湖地產(chǎn)客戶中心：根據(jù)目前的資源配置，以牽頭協(xié)調(diào)為主的工作方式開展工作，原則上不直接到一線進(jìn)行問題處理，一般問題委托物業(yè)管理處客戶中心進(jìn)行處理。參與重大報(bào)事（問題嚴(yán)重或?qū)居绊懚雀叩模┑膶?duì)外溝通，代表公司和客戶溝通；組織重大報(bào)事的處理意見的內(nèi)部會(huì)商；主持賠付事件的討論，把握事件處理的法律底限

34、、公司原則；組織、參與最終賠付處理意見的會(huì)簽（OA）與審批；賠付金額的領(lǐng)取與支付；客戶回函的擬定與會(huì)簽；定期收集賠付數(shù)據(jù)，形成賠付簡(jiǎn)報(bào)通報(bào)公司相關(guān)部門,質(zhì)量控制,后期質(zhì)量管理,工程、營(yíng)銷、物業(yè)客戶報(bào)事處理工作界面 二、龍湖地產(chǎn)工程部維修工程師：物業(yè)工程維修人員不能處理的工程類報(bào)事，通報(bào)地產(chǎn)公司工程部維修工程師，該工程師要到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處理。參與報(bào)事問題的現(xiàn)場(chǎng)“會(huì)診”，從專業(yè)技術(shù)角度給予解釋，并出專業(yè)的處理意見和可行

35、的整改方案。工程師的現(xiàn)場(chǎng)表態(tài)，遵循分類處理原則。一般情況說明原因并提供專業(yè)解決方案，重大問題（如涉及結(jié)構(gòu)安全的問題）要與總工程師會(huì)商后再提出。解決方案需要考慮整改操作的可行性和成本控制的必要性。協(xié)調(diào)、安排、組織相關(guān)施工單位進(jìn)行工程維修；協(xié)調(diào)、安排、組織相關(guān)施工單位的質(zhì)保金賠付；協(xié)調(diào)、安排、組織權(quán)威第三方檢測(cè)單位對(duì)待檢部位進(jìn)行檢測(cè)，并跟蹤檢測(cè)報(bào)告的形成和結(jié)論；參與賠付處理意見的會(huì)簽（OA）；代表地產(chǎn)公司的權(quán)威技術(shù)專家形

36、象，過程中對(duì)配合的工作人員（主要是物業(yè)人員）進(jìn)行培訓(xùn)；收集各種返修問題數(shù)據(jù)及總結(jié)，并發(fā)往公司相關(guān)部門。,質(zhì)量控制,后期質(zhì)量管理,工程、營(yíng)銷、物業(yè)客戶報(bào)事處理工作界面 三、新龍湖物業(yè)：受龍湖地產(chǎn)委托，代表龍湖地產(chǎn)行使開發(fā)商職能，協(xié)調(diào)各施工單位嚴(yán)格按照質(zhì)保書要求進(jìn)行返修整改；收集報(bào)事相關(guān)的客戶意見等基本情況，及時(shí)向地產(chǎn)客戶中心反饋；密切監(jiān)控處理過程，以保證處理效果；參與重大報(bào)事的處理意見的內(nèi)部會(huì)商；管理處主任參與最

37、終賠付處理意見的會(huì)簽（OA）；記錄并于每月26日向龍湖地產(chǎn)客戶中心通報(bào)賠付數(shù)據(jù)；收集各種返修問題數(shù)據(jù)及總結(jié)，發(fā)往公司相關(guān)部門。,質(zhì)量控制,后期質(zhì)量管理,地產(chǎn)公司委托物業(yè)公司實(shí)施零星工程的管理辦法【2000元以下工程（單次單項(xiàng) ）】,質(zhì)量控制,后期質(zhì)量管理,開始,審批,施工,費(fèi)用報(bào)銷,結(jié)束,項(xiàng)目移交后的新建、改造工程的管理辦法目的： 提出項(xiàng)目移交后的新建、改造工程的指導(dǎo)原則和管理要點(diǎn)范圍： 物業(yè)公司

38、向業(yè)主辦理交接房手續(xù)、進(jìn)行物業(yè)管理的項(xiàng)目（不包括經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目）管理崗位： 地產(chǎn)公司工程部維修負(fù)責(zé)崗位基本概念： 1、項(xiàng)目投入運(yùn)行后，或者發(fā)現(xiàn)有新的功能需求、或者發(fā)現(xiàn)原設(shè)計(jì)原選材雖然符合規(guī)范但不能滿足需要、或者發(fā)現(xiàn)存在較高的維修維護(hù)成本，于是產(chǎn)生新建和改造需求。 2、項(xiàng)目新建、改造工程的需求主要由物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)和提出。工作標(biāo)準(zhǔn)： 1、政策標(biāo)準(zhǔn)：地產(chǎn)公司將項(xiàng)目移交物業(yè)管理公司后，僅需承

39、擔(dān)保修責(zé)任。 2、企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)：為了使產(chǎn)品更多地滿足業(yè)主的需求、為了降低物業(yè)管理運(yùn)行成本，地產(chǎn)公司在綜合考慮產(chǎn)品定位、工期、工藝水平、直接成本和間接成本等因素的前提下，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的新建和改造工程。,質(zhì)量控制,后期質(zhì)量管理,項(xiàng)目移交后的新建、改造工程的管理辦法管理要點(diǎn): 1、項(xiàng)目工程移交后設(shè)6個(gè)月運(yùn)行觀察期，以分部工程書面移交記錄為計(jì)時(shí)依據(jù)。 2、項(xiàng)目運(yùn)行觀察期內(nèi)：物業(yè)公司項(xiàng)目管理處以《項(xiàng)目新建、改造需求工

40、作聯(lián)系單》形式向地產(chǎn)公司工程部提出新建、改造工程需求。地產(chǎn)公司工程部在3個(gè)工作日內(nèi)以書面形式回復(fù)意見，回復(fù)內(nèi)容包括處理時(shí)間、處理意見等（包括不能明確處理時(shí)間的情況，明確不處理的情況）。 3、項(xiàng)目運(yùn)行觀察期結(jié)束時(shí)：物業(yè)公司項(xiàng)目管理處在運(yùn)行觀察期結(jié)束前，對(duì)存在新建、改造需求、但地產(chǎn)公司無新建、改造計(jì)劃的事項(xiàng)進(jìn)行總結(jié)分析，編制《×××項(xiàng)目建設(shè)遺留問題》，書面提交地產(chǎn)公司工程部。地產(chǎn)公司工程部維修工程師

41、組織工程部、物業(yè)公司討論后形成《×××項(xiàng)目建設(shè)遺留問題討論會(huì)會(huì)議紀(jì)要》，會(huì)議目的是：對(duì)遺留問題的處理達(dá)成共識(shí)；提出委托物業(yè)公司安排后期新建、改造工程的綜合工程費(fèi)用。（該費(fèi)用是變通措施而非主要目的，該費(fèi)用由物業(yè)公司自主使用）。 4、運(yùn)行觀察期結(jié)束后：地產(chǎn)公司不再受理物業(yè)公司提出的新建改造工程建議，物業(yè)公司對(duì)項(xiàng)目的新建、改造工程需求自行負(fù)責(zé)處理。 5、同一項(xiàng)目分期投入運(yùn)行的情況：運(yùn)行觀察

42、期隨之分期;考慮到該項(xiàng)目施工在繼續(xù)進(jìn)行，地產(chǎn)公司繼續(xù)管理新建改造工程有較好的資源（比如能較方便協(xié)調(diào)施工單位等），同時(shí)，物業(yè)對(duì)第一次交房區(qū)域進(jìn)行分析總結(jié)的難度也相對(duì)更大，所以，經(jīng)物業(yè)公司項(xiàng)目管理處提出、地產(chǎn)公司工程部同意，運(yùn)行觀察期可以延期，但最遲不得晚于該項(xiàng)目最后一次交房后6個(gè)月。 6、季節(jié)性使用的設(shè)施設(shè)備（空調(diào)、游泳池等）：以1個(gè)運(yùn)行季節(jié)為觀察期。 7、特殊情況及處理辦法:若物業(yè)公司在運(yùn)行觀察期結(jié)束前，未向地產(chǎn)

43、公司提交《×××項(xiàng)目建設(shè)遺留問題》，視為物業(yè)公司無此需求；若工程部在對(duì)運(yùn)行觀察期內(nèi)未對(duì)《×××項(xiàng)目建設(shè)遺留問題》做出書面回復(fù)，該項(xiàng)目的運(yùn)行觀察期順延;若物業(yè)公司與工程對(duì)該項(xiàng)目的新建、改造不能達(dá)成一致意見，由物業(yè)公司經(jīng)理和地產(chǎn)公司工程總監(jiān)負(fù)責(zé)協(xié)商處理，最遲在項(xiàng)目投入運(yùn)行后7個(gè)月內(nèi)完成。,質(zhì)量控制,后期質(zhì)量管理,項(xiàng)目移交后的新建、改造工程的管理辦法地產(chǎn)公司提出的新建、改造需求：

44、 該類工程具有頻次低、工程量大、社會(huì)效應(yīng)明顯的特征，提議可能產(chǎn)生于多個(gè)方面，一般由部門經(jīng)理例會(huì)討論，由總經(jīng)理審批執(zhí)行。分析總結(jié): 1、物業(yè)項(xiàng)目管理處綜合各項(xiàng)目運(yùn)行情況和業(yè)主需求，不定期編制《工程問題及改進(jìn)建議》。 2、工程部維修負(fù)責(zé)人編制《×××項(xiàng)目新建、改造工程臺(tái)帳》。,質(zhì)量控制,后期質(zhì)量管理,成本控制,目標(biāo)成本的制定對(duì)工程部的要求,方案設(shè)計(jì)階段： 項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)及工期計(jì)劃

45、編制的準(zhǔn)確率、項(xiàng)目配置標(biāo)準(zhǔn)深度；初步設(shè)計(jì)階段： 項(xiàng)目配置標(biāo)準(zhǔn)修正率、材料設(shè)備選型深度；工程實(shí)施階段： 供應(yīng)界面的劃分、施工界面的劃分、工期計(jì)劃的準(zhǔn)確執(zhí)行率、設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證的控制和時(shí)效性、總分包單位的控制度；竣工結(jié)算階段： 竣工資料審查的精細(xì)度及時(shí)效性,成本控制,工程部如何在實(shí)施中保證項(xiàng)目目標(biāo)成本的實(shí)現(xiàn),成本控制,合同需求,工程項(xiàng)目部合同需求的質(zhì)量直接影響下游造價(jià)采購(gòu)部的招標(biāo)質(zhì)量,要點(diǎn)：工程名稱

46、需求來源工程期限施工依據(jù)工程范圍工作內(nèi)容技術(shù)及質(zhì)量要求驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)甲方現(xiàn)場(chǎng)代表委托監(jiān)理單位名稱推薦施工單位其它時(shí)間要求施工前提現(xiàn)場(chǎng)施工條件是否具備，都已經(jīng)具備了什么條件，如果不具備預(yù)計(jì)什么時(shí)候具備（含手續(xù)條件）,17實(shí)例總包合同需求.doc,成本控制,工程部同造價(jià)采購(gòu)部的博弈,18設(shè)計(jì)變更、技術(shù)洽商及現(xiàn)場(chǎng)簽證管理辦法.doc,19現(xiàn)場(chǎng)收方（隱蔽工程）管理辦法.doc,時(shí)間的協(xié)同： 根據(jù)資金計(jì)劃、工程工期計(jì)劃編制

47、結(jié)算計(jì)劃一單一結(jié)的協(xié)同： 動(dòng)態(tài)成本“飄黃”現(xiàn)場(chǎng)簽證的控制管理的協(xié)同： 結(jié)算手段管理分供方項(xiàng)目配合,成本控制,工程部同造價(jià)采購(gòu)部的協(xié)同,吳老師（吳亞軍）的提問：你注重過程還是結(jié)果？ 思考“做正確的事、正確的做事” 流程的制定、流程的執(zhí)行、流程的流程？ 先施工后合同的案例細(xì)節(jié)決定成??？ 業(yè)主的滿意度才是檢驗(yàn)質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn) 客戶視角看問題：還原晶藍(lán)半島97%的交房滿意度和100%的收房