地產(chǎn)案例

1、1,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)少列收入虛增成本偷逃企業(yè)所得稅案 主講 張澤智,2,第一部分,一、編寫目的 通過本案，使稽查人員掌握對房地產(chǎn)企業(yè)2008年1月1日以前少計收入、多列成本，偷逃企業(yè)所得稅違法行為的具體檢查方法，特別是分析性復(fù)核方法在查前、查中的運用。二、關(guān)鍵詞企業(yè)所得稅 少計收入 虛假發(fā)票 虛增成本 多列期間費用,3,偷稅手段,收入方面,成本方面,成本計算方法,期間費用,1.隱瞞委托代銷收入,2.隱瞞按揭首付款,3.隱

2、瞞違章建筑租金,4,偷稅手段,收入方面,成本方面,成本計算方法,期間費用,4.虛列建安成本,5.虛列材料成本,6.虛列拆遷成本,5,偷稅手段,收入方面,成本方面,成本計算方法,期間費用,7.混淆成本對象,6,偷稅手段,少計收入,多列成本,成本計算方法,期間費用,8.利息費用,9.業(yè)務(wù)招待費,5種檢查方法,7,8,第一部分,四、基本概念 （一）建筑容積率 是指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地的面積

3、之比。在每畝土地價格一定的條件下，建筑容積率同樓面地價成反比。,9,第一部分,（二）樓面地價 樓面地價又稱單位建筑面積地價，是指按特定地塊的規(guī)劃容積率，每平方米建筑面積所分?jǐn)偟降耐恋爻杀荆簿褪敲科椒矫淄恋貎r格與建筑物容積率之間的比值。它的計算公式是：樓面地價=土地總價÷建筑總面積；或：樓面地價=每平方米土地單價÷容積率。樓面地價為單位工程成本的重要組成部分，本案中樓面地價為檢查人員分析成本的項目。,1

4、0,第一部分,(三)甲方供材 在建筑工程合同條款中，房地產(chǎn)公司被稱作甲方，建筑公司稱作乙方。習(xí)慣上，對于合同條款規(guī)定主要材料由房地產(chǎn)公司采購的方式，稱作甲方供材。,11,第二部分,,案件來源,一,,12,一、案件來源,專項檢查,13,二、納稅人基本情況,,工商注冊、稅務(wù)登記情況,（一）,,企業(yè)經(jīng)營情況,（二）,,14,（一）工商注冊、稅務(wù)登記情況,金海岸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱金海岸公司），成立于2003年10月。工商

5、登記類型：內(nèi)資有限責(zé)任公司；企業(yè)所得稅主管稅務(wù)機關(guān)：國稅部門。該企業(yè)成立三年以來，共取得銷售收入和預(yù)售收入35685.13萬元，繳納企業(yè)所得稅47.48萬元，營業(yè)稅金及附加2337.38萬元。 該地區(qū)預(yù)售階段適用預(yù)計計稅利潤率15％,,15,（二）企業(yè)經(jīng)營情況,該公司2003年以186.48萬元每畝的價格在市中心取得拍賣地塊85.8畝，開發(fā)了兩個項目：都市花園一期、都市花園二期，規(guī)劃建筑面積20萬平方米。其中都市花園一期建筑面積10萬平

6、方米，于2006年竣工；都市花園二期建筑面積10萬平方米，尚未竣工。2004年實現(xiàn)預(yù)售收入9863.90萬元，2005年實現(xiàn)預(yù)售收入10821.23萬元，2006年實現(xiàn)一期現(xiàn)房銷售收入12000萬元，二期預(yù)售收入3000萬元。,16,（二）企業(yè)經(jīng)營情況,,,取得拍賣地塊85.8畝開發(fā)了兩個項目,,17,三、案件查處情況,,案頭分析準(zhǔn)備,（一）,,稽查實施,（二）,,查補稅款計算,（三）,,18,（一）案頭分析準(zhǔn)備,檢查人員在入戶前，首

7、先調(diào)閱了該企業(yè)的企業(yè)所得稅納稅申報表及資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表。對報表進(jìn)行了認(rèn)真全面的分析，然后微服私訪，深入到項目售樓部進(jìn)行調(diào)查，對樓盤銷售情況有了一個全面的了解。發(fā)現(xiàn)該企業(yè)成本明顯偏高，毛利率明顯偏低，銷售收入同售樓部了解情況不一致。,19,納稅申報情況,（一）案頭分析準(zhǔn)備,,20,（一）案頭分析準(zhǔn)備,,財務(wù)費用分析,2,21,1.申報表比率分析（完工項目）,,,,,,收入32685.13萬元,22,2.財務(wù)費用分析,該企業(yè)2004、

8、2005年利息支出在財務(wù)費用中列支1164.68萬元，檢查人員分析，如此大數(shù)額的利息支出，很可能是企業(yè)為開發(fā)項目而借入的抵押貸款利息。而該企業(yè)銷售收入為零，證明2006年以前所有樓盤均未完工。根據(jù)總局稅收政策規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的納稅人為開發(fā)房地產(chǎn)而借入資金所發(fā)生的借款費用，在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，應(yīng)計入有關(guān)房地產(chǎn)的開發(fā)成本。因此，該企業(yè)存在稅前多列財務(wù)費用的嫌疑，需要在檢查中進(jìn)一步核實取證。,23,3.業(yè)務(wù)招待費分析,該企業(yè)200

9、4、2005年列支業(yè)務(wù)招待費255萬元。根據(jù)國稅發(fā)[2006]31號文件第八條規(guī)定，預(yù)售階段不允許扣除廣告費用、業(yè)務(wù)宣傳費、業(yè)務(wù)招待費。該問題也需要在查賬階段，取證核實。,,（二）稽查實施,調(diào)賬遇阻2007年7月18日，xx市國稅局稽查局開始對金海岸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進(jìn)行檢查，企業(yè)接到檢查通知后，于次日聲稱所有賬簿及其它會計資料于2007年5月財務(wù)室失火中燒毀無法提供，并出具了當(dāng)時消防部門的火災(zāi)事故認(rèn)定書和企業(yè)自述材料，檢查人員對其財

10、務(wù)人員就此事件做了訊問筆錄。,24,（二）稽查實施,被迫交出賬簿Xx市局稽查局業(yè)務(wù)會討論認(rèn)為，該企業(yè)辦公樓僅僅財務(wù)室失火且燒毀賬簿，而其它房間未受損失的可能性不大，經(jīng)報市局批準(zhǔn)，決定參照同地段樓盤銷售價格，對該企業(yè)采取懲罰性核定征收措施核定稅款。在稅務(wù)部門強大的壓力下， 2007年7月23日，該企業(yè)被迫交出賬簿，xx市局稽查局隨即啟動稽查程序，對其納稅情況進(jìn)行了全面檢查。,25,26,（二）稽查實施,,成本核查,2,27,1.收入檢

11、查,,側(cè)面突破查出少計收入,（1）,,巧妙分析發(fā)現(xiàn)隱瞞首付款項,（2）,,現(xiàn)場核查違章建筑收租金,（3）,28,（1）側(cè)面突破 查出少計收入,營業(yè)費用偏高，針對該企業(yè)采取委托銷售方式的特點，檢查人員全面調(diào)閱了該企業(yè)“營業(yè)費用－傭金支出”賬簿,29,（２）巧妙分析 發(fā)現(xiàn)隱瞞首付款項,該企業(yè)有按揭貸款入賬，卻未有首付款項收入記錄，根據(jù)我國按揭貸款有關(guān)法律規(guī)定，這是非常不正常的，檢查人員分析認(rèn)為，可能存在兩種情況：一是可能存在“假按揭”

12、二是企業(yè)可能存在隱瞞首付款項的情況。,30,（２）巧妙分析 發(fā)現(xiàn)隱瞞首付款項,經(jīng)到企業(yè)合作按揭銀行調(diào)查取證，發(fā)現(xiàn)銀行保存有企業(yè)收取首付款收據(jù)的復(fù)印件，金額合計570萬元。而企業(yè)辯稱這是因為要替業(yè)戶辦理按揭貸款，從而采取的變通措施，偽造了收據(jù)，實際并未收款。盡管從銀行取得首付款收據(jù)的證據(jù)已經(jīng)比較扎實，為了讓企業(yè)心服口服，檢查人員先后聯(lián)系了３戶購房戶，并作了詢問筆錄，證實了購房戶早在2004年就已經(jīng)將首付款項交付給金海岸公司。從而對該項少記

13、收入問題取得了確鑿證據(jù)。,31,（３）現(xiàn)場核查 違章建筑收租金,為了解樓盤建設(shè)情況，檢查人員來到了項目所在地進(jìn)行現(xiàn)場核查，意外的發(fā)現(xiàn)，有一座商務(wù)樓居然比施工圖多出了一層。經(jīng)了解，2006年初該樓層已出租給某廣告公司作為辦公場所，但是賬面并未體現(xiàn)該部分租金收入。在鐵證面前，金海岸公司不得不承認(rèn)了將違章建筑出租，收取租金400萬元未申報納稅的違法事實。,,32,2.成本核查,33,（1）綜合評估確定檢查突破點,34,（2）地稅機關(guān)協(xié)查建安

14、發(fā)票,發(fā)票存在疑點： 一是同一時間、同一開票人開出的代開發(fā)票號碼不在一個號段上； 二是發(fā)票上代開機關(guān)的印章字體、大小、清晰程度存在微小差別； 三是機打發(fā)票票面信息的字體、排版格式等存在微小差別，有的票面看似人為調(diào)整過打印格式。 經(jīng)過協(xié)查，共有19份加蓋有該局代開發(fā)票專用章的建筑安裝（代開）發(fā)票并非該局開具，屬假票，涉及金額1450.05萬元。,35,（3）CTAIS“發(fā)票流向查詢”查出假材料發(fā)票,為擴大檢

15、查成果，檢查組對該公司大額支出的成本費用項目涉及的發(fā)票進(jìn)行全面檢查，對發(fā)現(xiàn)疑點的貨物銷售發(fā)票，借助CTAIS系統(tǒng)查詢發(fā)票流向，再對發(fā)票流向有問題的發(fā)票進(jìn)行外調(diào)取證。針對CTAIS系統(tǒng)“發(fā)票流向查詢”，可以查詢?nèi)》秶鷥?nèi)商品銷售發(fā)票發(fā)票流向的功能，檢查人員采取了將所有的成本項目發(fā)票以明細(xì)表形式登記造冊的方式，分別錄入CTAIS系統(tǒng)進(jìn)行查詢。經(jīng)證實屬不符合規(guī)定發(fā)票列入都市花園一期的開發(fā)成本1961.28萬元。,是否假票金額均要調(diào)減銷售成本？

16、,36,37,（4）拆遷辦協(xié)查查出假拆遷協(xié)議,該企業(yè)開發(fā)成本中共列支拆遷補償費2300萬元，檢查人員核查拆遷補償協(xié)議時，發(fā)現(xiàn)有多份拆遷協(xié)議簽字，筆跡似乎一致。帶著這些疑問，檢查人員來到了拆遷管理辦公室。查實了該企業(yè)偽造拆遷協(xié)議25份，經(jīng)過分?jǐn)傆嬎悖际谢▓@一期涉及虛列開發(fā)成本701.11萬元。,38,（5）不配比結(jié)轉(zhuǎn)成本熱力站成本全入一期,房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算方法非常復(fù)雜，既然該企業(yè)在成本歸集方面做了不少手腳，會不會在計算方法上也作文章

17、呢？帶著這些疑問，檢查人員不辭辛苦，對該企業(yè)的成本結(jié)算進(jìn)行了重新核實，發(fā)現(xiàn)屬于全體業(yè)主所有的熱力站已經(jīng)于2006年完工，其成本全部記入都市花園一期項目。,39,（5）不配比結(jié)轉(zhuǎn)成本熱力站成本全入一期,根據(jù)國稅發(fā)[2006]31號文件對于計稅成本的規(guī)定，其發(fā)生的1000萬元配套設(shè)施成本，應(yīng)當(dāng)按照配比原則分?jǐn)?，該企業(yè)都市花園一期、都市花園二期建筑面積均為10萬平方米，一期應(yīng)分?jǐn)傞_發(fā)成本500萬元，企業(yè)多列開發(fā)成本500萬元。 鑒于一期開

18、發(fā)產(chǎn)品均已售出，該企業(yè)多列銷售成本500萬元。,40,3.期間費用審查,,未完工開發(fā)產(chǎn)品多列利息支出,（1）,,多列業(yè)務(wù)招待費,（2）,41,（1）未完工開發(fā)產(chǎn)品多列利息支出,根據(jù)案頭分析階段發(fā)現(xiàn)的疑點，經(jīng)過調(diào)查取證，證實該企業(yè)2004年初取得了兩年期開發(fā)項目貸款9000萬元，2004年和2005年共多列支“財務(wù)費用－利息出”1164.68萬元。,42,（1）未完工開發(fā)產(chǎn)品多列利息支出,根據(jù)《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》（國稅發(fā)[2000]

19、84號文）第三十五條規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的納稅人為開發(fā)房地產(chǎn)而借入資金所發(fā)生的借款費用，在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，應(yīng)計入有關(guān)房地產(chǎn)的開發(fā)成本該企業(yè)2004年、2005年所有樓盤均未完工，因此其利息支出不應(yīng)當(dāng)記入“財務(wù)費用”在稅前直接列支，而應(yīng)當(dāng)列入開發(fā)成本，都市花園一期兩年共應(yīng)攤?cè)肜①Y本化支出582.34萬元。,43,（2）多列業(yè)務(wù)招待費,根據(jù)案頭分析階段發(fā)現(xiàn)的疑點，檢查人員對預(yù)售階段列支業(yè)務(wù)招待費的問題，進(jìn)行了調(diào)查取證，證實該企業(yè)

20、在預(yù)售階段列支廣告費、業(yè)務(wù)招待費共計255萬元，應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額255萬元。,,44,（三）查補稅款計算,由于該企業(yè)在收入、成本、費用三個所得稅要素中均存在問題，檢查人員采取了重新計算應(yīng)納稅所得額比對的方法，計算查補稅款。 通過計算，金海岸公司共應(yīng)補繳企業(yè)所得稅2246.36萬元，其中2004年涉及企業(yè)所得稅款264.61萬元，2005年涉及企業(yè)所得稅款275.55萬元，2006年涉及企業(yè)所得稅款1706.21萬元。檢查結(jié)果已

21、經(jīng)通報地稅機關(guān)，計算稅款的時候已經(jīng)考慮扣除了營業(yè)稅金及附加。,,,,,,,,45,,46,四、定性處理及依據(jù),,查補稅款及稅罰款,1,發(fā)票罰款,,2,,阻撓檢查行為罰款,3,涉稅案件移送,,4,47,1.查補稅款及稅罰款,根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第六十三條之規(guī)定，決定對該單位少列收入、虛列成本等違法行為涉及少繳企業(yè)所得稅款1777.87萬元定性為偷稅，并處偷稅數(shù)額50%的罰款計888.94萬元。對該單位在稅前多扣除財務(wù)費用、

22、業(yè)務(wù)招待費行為造成的少繳企業(yè)所得稅款468.50萬元不定性為偷稅。以上共應(yīng)補繳所得稅款2246.36萬元，罰款827.26萬元，合計3135.30萬元。,48,1.查補稅款及稅罰款,根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十二條規(guī)定，決定對該企業(yè)少繳稅款從稅款滯納之日起，按日加征萬分之五的滯納金。,49,2.發(fā)票罰款,根據(jù)《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》第三十六條、《中華人民共和國發(fā)票管理辦法實施細(xì)則》第四十八條之規(guī)定，決定對該單位取得假

23、發(fā)票的行為，責(zé)令限期改正，并處１萬元罰款。,50,3.阻撓檢查行為罰款,根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第七十條之規(guī)定，對該企業(yè)偽稱燒賬抗拒檢查的行為，處５萬元罰款。,51,4.涉稅案件移送,經(jīng)計算，金海岸公司偷稅數(shù)額三年來均超過1萬元，且偷稅比例達(dá)到應(yīng)繳稅金10%以上比例，根據(jù)《中華人民共和國刑法》第二百零一條、最高人民檢察院、公安部《關(guān)于經(jīng)濟(jì)犯罪案件追訴標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定》第四十九條之規(guī)定及《行政執(zhí)法機關(guān)移送涉嫌犯罪案件的規(guī)定》第三條之

24、規(guī)定，XX市國稅局稽查局已經(jīng)將該案移送公安機關(guān)查處。,,52,第三部分,,有關(guān)法律、法規(guī)和適用性分析,一,53,一、有關(guān)法律、法規(guī)和適用性分析,一事不二罰，是指對行為人的同一個違法行為，不得以同一事實和同一依據(jù)，給予兩次以上的罰款處罰。本案中，金海岸公司“虛列成本偷稅”和“取得假發(fā)票”是兩種不同性質(zhì)的違法行為，觸犯了不同的法律法規(guī)，并非“一事”，可以依照《稅收征管法》和《發(fā)票管理辦法》分別罰款，并不違反“一事不二罰”原則。,54,二、稅

25、務(wù)稽查手段和方法歸納,本案中，檢查人員運用了案頭報表分析、帳目分析、全面外調(diào)（包括地稅機關(guān)和拆遷辦）、征管信息系統(tǒng)運用、實地核查等5種房地產(chǎn)稅務(wù)稽查常用手段。,55,三、企業(yè)所得稅檢查難點分析,（一）房地產(chǎn)企業(yè)由于其收入及成本構(gòu)成的復(fù)雜性決定了偷稅手段的復(fù)雜性，給房地產(chǎn)稅務(wù)稽查提出了更高的要求。 本案中，地產(chǎn)開發(fā)公司共采取了九種偷逃稅手段少繳企業(yè)所得稅：隱瞞預(yù)售收入、隱瞞首付款、違章建筑租金隱瞞收入、多列材料成本、多列建安費、偽

26、造拆遷協(xié)議、不配比結(jié)轉(zhuǎn)成本、財務(wù)費用不資本化、預(yù)售階段扣除業(yè)務(wù)招待費。這九種偷稅手段是房地產(chǎn)稽查中常見偷稅手法,通過對本案例的學(xué)習(xí),可以使檢查人員對一般的偷稅手段有感性認(rèn)識,增強稽查的針對性。,56,三、企業(yè)所得稅檢查難點分析,（二）“真票虛開”難以取證成為房地產(chǎn)稅務(wù)稽查的難點。 本案中，通過CTAIS系統(tǒng)“發(fā)票流向查詢”、地稅機關(guān)外調(diào)查詢，查明了金海岸公司利用假發(fā)票虛增成本的事實。在實踐中，更為常見的是“真票虛開”，即票面形式

27、真實，而業(yè)務(wù)內(nèi)容虛假。房地產(chǎn)公司負(fù)擔(dān)3.3%的建筑行業(yè)營業(yè)稅，可以扣除33％的所得稅扣除成本，而建筑公司企業(yè)所得稅大部分為核定征收，決定了“真票虛開”有相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)利益。房地產(chǎn)企業(yè)的成本明顯偏高，但是由于“真票虛開”難以取證，成為房地產(chǎn)企業(yè)所得稅檢查的難點。,57,房地產(chǎn)所得稅檢查方法,58,第一部分,清晰的理念 檢查人員始終要有清晰的理念，只有明確理念才能選用適當(dāng)?shù)幕榉椒?，取得事半功倍的效果?59,一、首先要區(qū)分內(nèi)資企

28、業(yè)和外資企業(yè),因為內(nèi)資企業(yè)和外資企業(yè)在房地產(chǎn)所適用的政策是完全不同的。例如：視同銷售、工資、廣告費、成本結(jié)轉(zhuǎn)方法?；閷嵺`中，內(nèi)外資企業(yè)所得稅政策混用現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生。,60,二、區(qū)分已完工項目還是未完工項目,要嚴(yán)格按照稅收政策（國稅發(fā)[2006]31號文件及國稅法[2001]142號文件）規(guī)定判斷企業(yè)開發(fā)項目是否完工，然后再確定重點檢查方向。,61,第二部分,查前準(zhǔn)備,62,一、充分利用網(wǎng)絡(luò)信息,（一）房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站查找信息（二）相關(guān)

29、政府部門網(wǎng)站查找信息,63,二、項目所在地實地查看,因為在網(wǎng)絡(luò)上已經(jīng)對該企業(yè)的一些基本情況有了一些基本了解，因此實地檢查是有準(zhǔn)備的印證。對該項目有基本的感性認(rèn)識，在房地產(chǎn)稅務(wù)檢查期間，項目所在地的查看應(yīng)當(dāng)是經(jīng)常性的，只有熟悉樓盤實際情況，才能結(jié)合財務(wù)資料，核對稅款繳納的真實性。,64,三、案頭分析,研究財務(wù)報表以及所得稅納稅申報表。新企業(yè)所得稅申報表非常詳細(xì)，可以研究出很多內(nèi)容。,65,第三部分,收入檢查,66,一、售樓處檢查,（一）先

30、以購樓人員的名義，到售樓處，詢問一些事情，尤其是查驗是否有個人卡收取房款的情況，要求給房地產(chǎn)商打款，掌握其個人卡或賬外賬號。,67,一、售樓處檢查,（二）取得銷控表,68,一、售樓處檢查,（三）及時亮明身份，突擊售樓部經(jīng)理的微機。取得第一手資料，以待同企業(yè)申報表及帳簿資料進(jìn)行核對。,69,二、財務(wù)部門檢查,（一）責(zé)令提供發(fā)票購領(lǐng)本（包括收據(jù)）和所有發(fā)票。發(fā)票購領(lǐng)本用以核對該企業(yè)是否提供了全額的發(fā)票。,70,二、財務(wù)部門檢查,（二）責(zé)令提

31、供蓋著備案章的銷售合同 目前全國很多地方都已經(jīng)實行銷售合同網(wǎng)上備案，給銷售合同的核查提供了便利。,71,二、財務(wù)部門檢查,（三）責(zé)令提供銷售臺賬。銷售臺賬是比財務(wù)賬更加詳細(xì)的銷售情況明細(xì)。,72,三、收入檢查一般方法,（一）查“預(yù)收賬款”科目貸方 看是否有明顯的預(yù)售收入未繳納所得稅情況。由于征管原因，此類問題的確存在。正宗的預(yù)售收入就是應(yīng)當(dāng)在“預(yù)收賬款”科目反映。一般來說房地產(chǎn)企業(yè)往往采取預(yù)售銷售的模式，因此預(yù)收賬款科

32、目是最重要的賬戶。,73,三、收入檢查一般方法,（二）查“應(yīng)收賬款”科目 有的企業(yè)不設(shè)“預(yù)收賬款”科目，可以查看“應(yīng)收賬款”科目的貸方。在稽查實踐中發(fā)現(xiàn)，有的企業(yè)人為的將收取的預(yù)售款項分別在預(yù)收賬款同應(yīng)收賬款貸方反映。僅將在預(yù)收賬款科目反映的收入申報納稅。,74,三、收入檢查一般方法,（三）查“其他應(yīng)付款”科目 一般下設(shè)二級科目“房款”、“訂金”、“定金”、“保證金”、“誠意金”等都屬于預(yù)售收入。 尤其還要注

33、意“其他應(yīng)付款科目”是否有大額借款隱瞞收入問題,75,三、收入檢查一般方法,（四）查是否存在支付給中介機構(gòu)的費用 如果有支付的傭金發(fā)生，意味著肯定有預(yù)售收入。如：簽訂了合同，每賣出一套房子，中介公司要2%的手續(xù)費，在06年12月31日的憑證中，列支給中介公司傭金72萬，而該公司僅申報1800萬收入，隱瞞了另外的1800萬。,76,三、收入檢查一般方法,（五）查應(yīng)繳稅金---應(yīng)繳營業(yè)稅發(fā)生額 看是否有申報營業(yè)稅，而隱瞞所得

34、稅收入問題?？梢詫?yīng)繳營業(yè)稅除以5％的稅率，得出總收入（總收入＝現(xiàn)房銷售收入＋預(yù)售收入＋租金收入），同企業(yè)所得稅納稅申報表、利潤表相核對，看是否有對稅務(wù)機關(guān)隱瞞收入的行為。,77,三、收入檢查一般方法,（六）查“銀行存款”日記賬 看是否有莫名的大筆款項轉(zhuǎn)入，隱瞞預(yù)售收入。如果有向非金融機構(gòu)的借款，一定要審查借款合同，看是否有利息發(fā)生，無利息發(fā)生的借款一般是假的?！笆袌鼋?jīng)濟(jì)社會沒有白吃的午餐”,78,三、收入檢查一般方法,（七）到

35、人民銀行去查看賬號 隨著通過銀行卡支付結(jié)算手段的發(fā)達(dá)，將收入隱瞞在銀行賬號的情況已經(jīng)比較少見。 新動向為將預(yù)售收入隱瞞在個人銀行卡上，給稅務(wù)機關(guān)帶來了很大的難度。,79,三、收入檢查一般方法,（八）核對“銀行對賬單”與“銀行存款日記賬” 可以借助會計工作，令其作出“銀行存款余額調(diào)節(jié)表”，從而看是否有未入賬的收入項目。,80,三、收入檢查一般方法,（九）到銀行去查按揭款情況 某企業(yè)采取偽造銷售合同的手段，隱瞞按借

36、款，還聲稱自己是為了給用戶多貸款。,81,三、收入檢查一般方法,（十）到房管局查“銷售合同”情況 房管局可以查的信息有：銷售合同備案情況、初始產(chǎn)權(quán)證明辦理情況、房產(chǎn)證辦理情況，可以有效的控制房地產(chǎn)企業(yè)的收入。 但是這種方法見效的可能效比較小，因為實踐證明，沒有一定的力度，房管局是很難配合的。,82,三、收入檢查一般方法,（十一） 檢查施工單位同房地產(chǎn)公司的款項結(jié)算 1．因施工方延誤工期等原因收取的罰款收入不通過“營業(yè)外

37、收入”科目核算，而直接抵減應(yīng)付工程款，從而減少會計利潤。 2．工抵房問題。,83,三、收入檢查一般方法,（十二）檢查應(yīng)付款項 （1）內(nèi)資企業(yè)超過三年的應(yīng)付未付款項，是否調(diào)增應(yīng)納稅所得額。（要注意13號令的前置條件） （2）外資企業(yè)超過兩年的應(yīng)付未付款項，是否調(diào)增應(yīng)納稅所得額。（國稅發(fā)〔1999〕195號文件）,84,三、收入檢查一般方法,（十三）建設(shè)局、規(guī)劃局檢查項目情況 看是否有企業(yè)財務(wù)賬目上有明顯的漏項情況。

38、但如果項目在外地，隱瞞項目問題就很難在建設(shè)局、規(guī)劃局查出。,85,三、收入檢查一般方法,（十四）檢查委托代銷合同以保證稅基的完整 因為委托代銷時，有時要按照買斷價或基價確認(rèn)收入，而不能按照銷售合同確認(rèn)收入。 當(dāng)銷售價格小于買斷價或基價時，應(yīng)當(dāng)按照買斷價格或者基價來處理，而不能按照銷售合同計稅。此時要特別注意審查委托代銷合同。,86,三、收入檢查一般方法,（十五）檢查以地?fù)Q房在實際銷售階段是否納入銷售入。 國稅函〔2002〕

39、172號文件的規(guī)定。,四、收入檢查具體方法,應(yīng)全面自查各種應(yīng)稅收入的合理性、完整性和及時性。（一）主營業(yè)務(wù)收入（自查重點）1．銷售開發(fā)產(chǎn)品收取的價款和價外費用是否未按規(guī)定入賬，少計收入。（1）在開發(fā)產(chǎn)品完工前，取得的預(yù)售收入（包括定金）是否全部計入“預(yù)收帳款”進(jìn)行申報繳納稅款；是否計入“預(yù)收賬款”以外的往來科目，長期掛賬不申報納稅；,四、收入檢查具體方法,（2）是否將售房款沖減成本、費用或直接轉(zhuǎn)入關(guān)聯(lián)單位，未按規(guī)定入賬；是否

40、將售房款打入個人儲蓄賬戶或信用卡賬戶，存在帳外收入等情況。（3）總機構(gòu)有無將分支機構(gòu)的未完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入合并計入；（4）私改規(guī)劃，增加銷售面積的收入是否未按規(guī)定入賬；,四、收入檢查具體方法,5）銷售閣樓、停車位、地下室以及精裝房裝修部分單獨開具收款收據(jù)，取得的收入是否未按規(guī)定入賬；（6）拆遷補償收入是否未按規(guī)定確認(rèn)收入，是否按補償標(biāo)準(zhǔn)面積的工程成本價與超出補償面積部分的差價款之和計算繳納營業(yè)稅；（7）是否采取包銷低

41、價開票方式，少計收入。（與包銷商簽訂一個價格較低的包銷合同，按約定的包銷價格開具發(fā)票，高于包銷價格的房款由包銷商收取并開具發(fā)票或收據(jù)，未計入收入。）,四、收入檢查具體方法,（8）收取的定金、違約金、誠意金等，是否未按規(guī)定確認(rèn)收入；（9）向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費、基金、集資費、代收款項、代墊款項及其它各種性質(zhì)的價外收費，是否未按規(guī)定確認(rèn)收入。2．開發(fā)項目完工后，是否將收入掛在“預(yù)收賬款”等科目長期不結(jié)轉(zhuǎn)收入。3．按分期收款合同約定的

42、時間應(yīng)收取而未收到的銷售款是否及時申報納稅；,四、收入檢查具體方法,4．采取委托銷售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，是否不及時收取售房款，或者部分售房款由中介服務(wù)機構(gòu)收取并開具發(fā)票或收據(jù)，開發(fā)企業(yè)未計入收入；5．以銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，開發(fā)企業(yè)在收到首付款，銀行按揭貸款到賬后，是否未按規(guī)定計稅；是否將收到的按揭款項以銀行貸款的名義記入“短期借款”賬戶，不做收入。6．對將待售開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)，先以經(jīng)營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出

43、以后再出售的，租賃期間取得的價款是否按租金確認(rèn)收入，出售時是否再按銷售資產(chǎn)確認(rèn)收入。對將待售開發(fā)產(chǎn)品以臨時租賃方式租出的，租賃期間取得的價款是否按租金確認(rèn)收入，出售時是否再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入。,四、收入檢查具體方法,7．發(fā)生視同銷售行為，是否未按規(guī)定申報納稅（1）以開發(fā)產(chǎn)品換取土地使用權(quán)、股權(quán)，是否未按非貨幣性資產(chǎn)交換的準(zhǔn)則進(jìn)行稅務(wù)處理；（2）以開發(fā)產(chǎn)品抵頂材料款、工程款、廣告費、銀行貸款本息、動遷補償費等債務(wù)，是否未按規(guī)定

44、計稅；（3）將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵、分配給投資者，是否未按規(guī)定申報納稅。（4）自建住房低價銷售給本單位內(nèi)部職工或有經(jīng)濟(jì)利益往來的單位和個人，是否未按市場價足額申報納稅。5）將公共配套設(shè)施無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，是否未按規(guī)定申報納稅。,四、收入檢查具體方法,（二）其他業(yè)務(wù)收入1．房屋出租收入（1）出租收入是否抵頂工程款、抵頂銀行貸款利息，未確認(rèn)收入。（2）出租收入（

45、如將未售出的房屋、商鋪、車位等出租）、周轉(zhuǎn)房手續(xù)費收入等是否不按稅法規(guī)定的時間入賬或計入“應(yīng)付賬款”等往來科目貸方，未確認(rèn)收入。（3）以明顯低于市場的價格出租給關(guān)聯(lián)方，未按規(guī)定計稅。,四、收入檢查具體方法,2．商品房售后服務(wù)如物業(yè)收入、代客裝修、清潔等取得的收入以及材料銷售收入、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入和固定資產(chǎn)出租收入是否未按規(guī)定申報納稅。,四、收入檢查具體方法,（三）其他營業(yè)稅涉稅問題1．利用自有施工力量建設(shè)房屋等建筑物，在銷售不動

46、產(chǎn)時，是否未申報繳納建筑環(huán)節(jié)的營業(yè)稅。2．中途轉(zhuǎn)讓在建項目，是否未按規(guī)定繳納營業(yè)稅。3．支付境外公司來華提供咨詢、設(shè)計、施工等勞務(wù)費，是否未按規(guī)定代扣營業(yè)稅。4．合作建房是否按稅法規(guī)定足額納稅。,四、收入檢查具體方法,5．不符合條件的代建房行為，是否將其作為代建處理而少計或不計銷售收入。6．其他（注：上述若干問題也會涉及到企業(yè)所得稅、土地增值稅的計算、繳納。）,四、收入檢查具體方法,二、企業(yè)所得稅應(yīng)全面檢查各項應(yīng)

47、稅收入的真實性、完整性及稅前扣除項目的真實性、合法性。（一）收入方面（檢查重點）除前述營業(yè)稅部分的相關(guān)問題外，還應(yīng)檢查：1．未完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入是否已按規(guī)定預(yù)計毛利額，計入當(dāng)前應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。2．產(chǎn)品完工后是否及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)年度本項目的應(yīng)納稅所得額與其他項目應(yīng)納稅所得額合并繳納企業(yè)所得稅。對于跨年度房地產(chǎn)開發(fā)項目的已完

48、工出售部分，有無不按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則確認(rèn)收入或故意推遲實現(xiàn)工程結(jié)算收入的現(xiàn)象。,四、收入檢查具體方法,3．取得政府的經(jīng)濟(jì)補償或獎勵收入是否未申報繳納企業(yè)所得稅和土地增值稅。4．客戶放棄的購房定金、沒收的違約保證金、施工方延誤工期的罰款收入、先租后售收取的租金等是否未按規(guī)定確認(rèn)收入或直接沖減了成本。,99,第四部分,成本、費用檢查,100,一、索取成本相關(guān)資料,索取企業(yè)合同臺賬及合同付款情況臺賬。檢查成本項目合同記載內(nèi)容是否相同。將工

49、程決算書同企業(yè)實際列支的成本進(jìn)行核對。計算單位工程成本，以驗證成本項目是否真實。,101,二、合法扣稅憑證檢查,（一）合法扣稅憑證的完整性檢查看開發(fā)成本科目借方對應(yīng)的原始憑證是否齊全，是否有白條或者無原始憑證列支成本情況。,102,二、合法扣稅憑證檢查,（二）合法扣稅憑的形式真實性檢查看原始憑證中所附發(fā)票是否真實。1．了解發(fā)票的版次，看是否有明顯的作廢票計入開發(fā)成本情況。2．運用ctais系統(tǒng)查詢發(fā)票流向，檢查發(fā)票的真實性。

50、3．到地稅機關(guān)去核實建安發(fā)票的真實性。,103,二、合法扣稅憑證檢查,（三）假票檢查新動向 目前很多省份在網(wǎng)上可以驗證發(fā)票的真?zhèn)?，因此一些供貨商采取發(fā)票真實領(lǐng)用，并未開具。而以假票代替開具的方法，以躲避發(fā)票流向查詢。 以上檢查應(yīng)注意區(qū)分假票列支虛假開發(fā)成本和業(yè)務(wù)真實而取得虛假發(fā)票問題。兩類問題應(yīng)當(dāng)區(qū)分處理。,104,二、合法扣稅憑證檢查,（四）檢查真票虛開問題 1．查資金回流，檢查真票虛開。同增值稅專用發(fā)票資金回流同

51、樣的檢查方法。資金流往往反映了業(yè)務(wù)的實質(zhì)。 2．看是否有大額欠款，卻取得發(fā)票的情況，作為重點。 3．到開票方去外調(diào)以確認(rèn)對方是否真票虛開。,105,二、合法扣稅憑證檢查,（四）檢查真票虛開問題 4．評估報告列支成本問題 （1）以土地投資，被投資地產(chǎn)企業(yè)將土地價值按照評估價入賬。根據(jù)國稅發(fā)[2000]118號文件的原則來處理。 （2）自行評估，將土地價值按照評估以后的價值入賬。根據(jù)歷史成本原則，財稅[1997

52、]77號文件，不得列支成本。,106,三、成本結(jié)轉(zhuǎn)方法檢查,（一）檢查是否混淆成本對象例如： 某地產(chǎn)公司共有二期開發(fā)項目，其中第一期已經(jīng)完工銷售，第二期尚處在預(yù)售階段，該企業(yè)將所有地價款均攤?cè)胍黄?，造成混淆成本對象?107,三、成本結(jié)轉(zhuǎn)方法檢查,（二）檢查是否不配比結(jié)轉(zhuǎn)成本 根據(jù)31號文件規(guī)定銷售成本的確認(rèn)應(yīng)當(dāng)按照已售的建筑面積確認(rèn)。檢查房地產(chǎn)企業(yè)是否將未售部門的成本計入銷售成本，從而少繳企業(yè)所得稅。,四、成本費用具

53、本方法檢查,成本費用方面（檢查重點）1．取得的土地資產(chǎn)是否不按規(guī)定計價。是否擅自擴大或減少土地資產(chǎn)的價值；是否存在將購進(jìn)土地進(jìn)行三通一平后，進(jìn)行評估，虛增土地成本，計入開發(fā)成本。,四、成本費用具本方法檢查,2．是否虛列拆遷補償費，虛增成本。（1）是否虛增拆遷戶數(shù)，多列拆遷補償費或虛增補償金額，多列拆遷補償費。（2）征地、拆遷支出，是否未按規(guī)定進(jìn)行歸集分?jǐn)?，涉及分片分期開發(fā)的，未在各個項目進(jìn)行合理分?jǐn)偂?四、成本費用具本方

54、法檢查,3．是否簽訂虛假合同、協(xié)議，虛列、多列或重復(fù)列支成本費用。（1）是否簽訂虛假單項合同，取得虛開發(fā)票，加大建安工程費。（2）是否從有關(guān)聯(lián)關(guān)系的貿(mào)易公司購進(jìn)材料，向關(guān)聯(lián)企業(yè)發(fā)包或分包工程，人為提高材料價格或建安費用，轉(zhuǎn)移利潤。（3）采取包工不包料方式發(fā)包工程，在開發(fā)企業(yè)提供的材料、水電和其他物資已憑發(fā)票計入開發(fā)成本的情況下，是否有讓施工企業(yè)按勞務(wù)費和材料價款的合計金額再次開具發(fā)票，并負(fù)擔(dān)其多開部分的稅款，重復(fù)列支開發(fā)成本。（

55、4）是否虛列工程監(jiān)理費。,四、成本費用具本方法檢查,4．是否取得不符合規(guī)定的發(fā)票入賬，多列成本費用。取得舊版作廢發(fā)票入賬；涂改、偽造、自行填開發(fā)票入賬；取得第三方開具的發(fā)票入賬；取得開具內(nèi)容不實的發(fā)票入賬等,四、成本費用具本方法檢查,5．是否混淆成本核算對象，未按配比原則結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品成本。（1）未根據(jù)開發(fā)項目的特點及實際情況確定成本核算對象，所有開發(fā)工程成本在一個賬戶中核算，無法確認(rèn)當(dāng)期單項工程開發(fā)成本。（2）企業(yè)各期成本核算混

56、亂，提前列支下期項目的成本。（3）一次性列支應(yīng)由各期分?jǐn)偟耐恋爻杀荆ê恋馗綄俪杀荆?四、成本費用具本方法檢查,（4）未單獨核算有償轉(zhuǎn)讓或自用配套設(shè)施的成本，將其全部計入可售房屋開發(fā)成本。（5）雖單獨核算有償轉(zhuǎn)讓或自用配套設(shè)施的成本，但只分?jǐn)偨ㄖ惭b工程費，而土地成本、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、借款利息等費用在已售房屋中分?jǐn)?。?）發(fā)生銷售退回業(yè)務(wù)，只沖減收入，不沖回已結(jié)轉(zhuǎn)成本。,四、成本費用具本方法檢查,6．是否將資本性支出

57、直接列入當(dāng)期成本，減少應(yīng)納稅所得額（1）將辦公用的電子設(shè)備、汽車、音像設(shè)備等固定資產(chǎn)計入銷售費用或在低值易耗品賬戶核算，進(jìn)行稅前扣除。（2）由開發(fā)企業(yè)投資建設(shè)的，位于開發(fā)小區(qū)內(nèi)的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療等配套設(shè)施在完工后出租的，未將其按固定資產(chǎn)進(jìn)行賬務(wù)處理。（3）在開發(fā)小區(qū)內(nèi)建造的會所、售樓部、停車場庫、物業(yè)管理場等產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)企業(yè)所有的，未按固定資產(chǎn)進(jìn)行賬務(wù)處理。（4）臨時出租的待售開發(fā)產(chǎn)品，對其已計提折舊處理是否正確。,四

58、、成本費用具本方法檢查,7．是否擴大期間費用列支范圍及標(biāo)準(zhǔn)，減少應(yīng)納稅所得額。（1）“廣告費”、“業(yè)務(wù)宣傳費”、“業(yè)務(wù)招待費”、“壞賬損失”等期間費用是否按規(guī)定的范圍和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行扣除，是否存在為規(guī)避扣除比例的限制而將上述費用部分計入開發(fā)成本的情況。預(yù)售收入是否作為廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費、業(yè)務(wù)招待費的計算基數(shù)，多列管理費用。,四、成本費用具本方法檢查,（2）開發(fā)產(chǎn)品完工前的借款利息，是否一次性計入當(dāng)期損益，虛增財務(wù)費用；高于同類同期商業(yè)銀行

59、貸款利率支付的利息是否調(diào)整；向關(guān)聯(lián)方借款利息調(diào)整是否正確。從關(guān)聯(lián)方取得的借款金額超過其注冊資本50%的，超過部分的利息支出，是否已作納稅調(diào)整。（3）工資及“三費”扣除是否正確。是否將工資性的支出列入了營業(yè)費用，未進(jìn)行納稅調(diào)整。執(zhí)行新會計準(zhǔn)則前，在營業(yè)費用中是否重復(fù)列支應(yīng)在“三費”中列支的費用,四、成本費用具本方法檢查,（4）計提的以前年度應(yīng)計未計、應(yīng)提未提的折舊、費用是否已作納稅調(diào)整。（5）有否在稅前扣除與收入無關(guān)的支出。如違規(guī)

60、列支行政性罰款，少申報繳納企業(yè)所得稅和土地增值稅。,四、成本費用具本方法檢查,8．其他問題。（1）各項跌價準(zhǔn)備金、投資減值準(zhǔn)備是否已作納稅調(diào)整。（2）政策性減免稅金是否視作已繳稅金，少申報繳納企業(yè)所得稅和土地增值稅。（3）以前年度損益調(diào)整事項未計入以前年度所得計繳所得稅的，是否已作納稅調(diào)整。（4）接受捐贈貨幣性資產(chǎn)是否未調(diào)增應(yīng)納稅所得額，少繳企業(yè)所得稅；接受捐贈非貨幣性資產(chǎn)是否低價入帳，少繳所得稅；,四、成本費用具本方法

61、檢查,（5）固定資產(chǎn)盤盈收入是否未入帳或者低價入帳，少繳所得稅；未經(jīng)審批的固定資產(chǎn)盤虧，是否未作納稅調(diào)增，少繳企業(yè)所得稅；（6）無法支付的應(yīng)付款項長期掛帳不并入應(yīng)納稅所得額，少繳企業(yè)所得稅。預(yù)提費用的貸方余額長期掛賬，是否未做納稅調(diào)整。（7）其他,120,第五部分,項目所在地檢查要點,121,第一步,不妨到樓盤所在地“云中漫步”，作用：第一，可以發(fā)現(xiàn)違章建筑，比如某電子城，賬目上只有5層，結(jié)果實地查看有6層，另外一層用于了出租。

62、,122,第二步,由于人防工程改造的車庫不確權(quán)，因此用于出租、或者出售的車庫，賬目上往往不反映，而檢查車庫的做好辦法是去數(shù)數(shù)。,123,第三步,用房源表去檢查，到底賣了多少套房子，一般來說房子賣與不賣是可以看出來的，例如：可以看是否安裝空調(diào)。,124,第四步,到物業(yè)公司去核對，到底有多少戶入住，到底有多少部車駐扎，進(jìn)行地毯式核對。,125,第六部分,房地產(chǎn)偷稅手法歸納,126,一、隱瞞項目,隱瞞項目偷稅是房地產(chǎn)企業(yè)偷稅的第一層次手法，可