從稅收角度化解房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

1、2009年第4期總第42期經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊ECONOMICRESEARCHGUIDENo4，2009SerialNo42從稅收角度化解房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)鄭博巍(南京財(cái)經(jīng)大學(xué)，南京210046)摘要：首先從房地產(chǎn)畸形發(fā)展的現(xiàn)狀出發(fā)，分析房價(jià)過高，房市投機(jī)行為嚴(yán)重的一個(gè)重要特征就是政府參與其中，市場(chǎng)因此不能在完全競(jìng)爭(zhēng)的條件下自發(fā)出清。并進(jìn)一步闡述政府對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的收入退出機(jī)制，即在土地出讓階段將竭澤而漁的一次性的出讓金改為征收永續(xù)型的房地產(chǎn)收益稅

2、，在房屋保有階段開征物業(yè)稅以控制房屋空置率和短期投機(jī)行為。在房屋轉(zhuǎn)移階段課征遺產(chǎn)稅或贈(zèng)與稅，以減少高收入階層對(duì)市場(chǎng)的投機(jī)行為。關(guān)鍵詞：稅收角度；房地產(chǎn)行業(yè)；風(fēng)險(xiǎn)中圖分類號(hào)：F81042文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號(hào)：1673—291X(2009)04—001302近階段房地產(chǎn)業(yè)畸形繁榮，在一定程度上抑制了社會(huì)經(jīng)濟(jì)的活力。一個(gè)把大量資源壓在房產(chǎn)上的經(jīng)濟(jì)體，其增長的長期潛力是可疑的。中國社科院日前發(fā)布2008年《社會(huì)藍(lán)皮書》指出，房價(jià)持續(xù)增高，推動(dòng)

3、民眾的住房消費(fèi)預(yù)期，很多家庭希望盡快解決住房問題，抑制其他方面的消費(fèi)，最終使消費(fèi)率降到近幾十年來的新低。一、房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀對(duì)于買不起房子的民眾。房價(jià)已經(jīng)成為生活中的一大焦慮因素。至于已經(jīng)購買了房屋并正在還貸的民眾，盡管房屋的賬面價(jià)值隨著房價(jià)飛漲而迅速升高，但很多家庭要為供房子發(fā)愁。而在通脹時(shí)期，每月提供還款的壓力會(huì)越來越大。在房地產(chǎn)繁榮時(shí)期，不論有房，無房家庭，解決住房問題都成為一大難題。房地產(chǎn)業(yè)的畸形繁榮，同時(shí)也扭曲了地方政府的行為。

4、土地成為地方政府最大的收入來源之后，地方政府容易傾向于與房地產(chǎn)開發(fā)商建立起密切的關(guān)系，在開發(fā)商與市民、農(nóng)民發(fā)生糾紛的時(shí)候，不能站穩(wěn)立場(chǎng)。暴力拆遷、暴力征地等問題出現(xiàn)，就是此種扭曲的政商關(guān)系的產(chǎn)物。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的條件下，政府的職責(zé)是從宏觀上保證市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行和順利發(fā)展。但是政府在保護(hù)經(jīng)濟(jì)自由免于社會(huì)勢(shì)力強(qiáng)制的同時(shí)，必須要控制自己的行為，這是因?yàn)槭袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)的自由也可能受到來自政府的損害。實(shí)踐證明，“政府失效”往往比“市場(chǎng)失靈”的后果更嚴(yán)重。

5、充分的競(jìng)爭(zhēng)是實(shí)現(xiàn)資源配置效率的重要保障，而壟斷則是影響競(jìng)爭(zhēng)的天敵，政府壟斷通常是所有的壟斷中最嚴(yán)重的。政府保證各市場(chǎng)主體的機(jī)會(huì)平等，但這卻與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的效率要求相悖。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)鼓勵(lì)追求財(cái)富，必然形成分配上的不平等，但追求財(cái)富卻能推動(dòng)社會(huì)的發(fā)展，從而為實(shí)現(xiàn)更廣泛的公共利益提供財(cái)力支撐。而對(duì)于弱勢(shì)階層或市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的失敗者，也不可能僅僅依靠政府的救濟(jì)，政府如果不利用充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)約束機(jī)制。是解決不了不平等問題的。何況在房地產(chǎn)行業(yè)，政府權(quán)力的行使往往

6、會(huì)誘導(dǎo)出“尋租”行為，這就在更大程度上導(dǎo)致了政府失效。因此，合理、合法地規(guī)范政府行為十分重要，要擴(kuò)大市場(chǎng)空間，縮小公共管理空間，給市場(chǎng)自由競(jìng)爭(zhēng)提供良好的政治平臺(tái)。在沿海，一般地段的房地產(chǎn)開發(fā)的具體成本構(gòu)成中，地價(jià)約占55％；工程建設(shè)費(fèi)用中的建筑安裝費(fèi)用約占25％，設(shè)計(jì)費(fèi)用約占05％，工程監(jiān)理費(fèi)用約占15％；辦公、咨詢營銷費(fèi)用約占成本的5％；資金成本占3％；稅收及各種行政性收費(fèi)約占10％t“】。從各個(gè)項(xiàng)目成本的比重來看，成本控制的重點(diǎn)順次

7、為：土地費(fèi)用一建筑安裝費(fèi)用一稅收及各種行政性收費(fèi)一辦公、咨詢營銷費(fèi)用一資金成本一丁程監(jiān)理費(fèi)用一設(shè)計(jì)成本。我們不難發(fā)現(xiàn)，包括地價(jià)和稅收在內(nèi)的整個(gè)政府性收入占房地產(chǎn)開發(fā)成本的23以上，筆者認(rèn)為，化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵也就在于如何控制這24的開發(fā)成本。二、對(duì)策(一)4地出讓環(huán)節(jié)改征房地產(chǎn)收益稅王建鉚、劉勝軍在《房地產(chǎn)收益稅：為過熱房市降溫》一文中認(rèn)為，必須將一次性征收的土地出讓金改征房地產(chǎn)收益稅。他們的理由是各國實(shí)踐證明，不對(duì)投機(jī)需求進(jìn)行精確打

8、擊，單靠限制供給、限制價(jià)格、限制利潤、限制房型、限制貸款、限制購房者身份，結(jié)果不是壓不住投機(jī)需求，出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱和最終的硬著陸。就是連正常需求也壓住了，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)過冷。精確打擊投機(jī)需求的釜底抽薪、事半功倍之法就是開征抵免個(gè)人所得稅的房地產(chǎn)收益稅，對(duì)象應(yīng)該既包括住宅又包括T商業(yè)房產(chǎn)。方案設(shè)計(jì)的原則是低收入階層不納稅，照章繳稅者納輕稅，投機(jī)者納重稅。具體方案應(yīng)是個(gè)人所有房產(chǎn)收稿日期：2008—10—18作者簡介：鄭博巍(1984一)

9、，男，江蘇無錫人，碩士研究生，從事財(cái)稅制度與政策研究。一13—萬方數(shù)據(jù)交易的收益在起征點(diǎn)(多人所有的房產(chǎn)，收益和起征點(diǎn)平分；起征點(diǎn)和當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)平均價(jià)格掛鉤，定期凋整)以下的免稅，在起征點(diǎn)以上的對(duì)超出部分征稅，稅率不低于個(gè)人所得稅的最高稅率(45％)，同時(shí)允許用持有房產(chǎn)期間在房產(chǎn)所在地繳納的個(gè)人所得稅的地方分享部分(40％)抵免。非個(gè)人所有房產(chǎn)也應(yīng)該征收房地產(chǎn)收益稅但是不設(shè)起征點(diǎn)，也不允許抵免。房地產(chǎn)收益稅應(yīng)劃為地方專享稅，專門用于地方政

10、府城市建設(shè)的投資，以便形成“城市建設(shè)投資促進(jìn)房地產(chǎn)增值一房地產(chǎn)增值促進(jìn)房地產(chǎn)收益稅增收一房地產(chǎn)收益稅增收促進(jìn)城市建設(shè)投資”的良性循環(huán)。為了啟動(dòng)或者加速這一良性循環(huán)，應(yīng)該允許地方政府發(fā)行適量的城市建設(shè)債券。用未來的房地產(chǎn)收益稅和國有土地收益償還。發(fā)行城市建設(shè)債券可以解決部分地方政府城市建設(shè)資金不足的問題防止地方政府的城市建設(shè)投資擠占教育、衛(wèi)生等基本公共服務(wù)的資金。更為重要的是，房地產(chǎn)收益稅和城市建設(shè)債券的設(shè)立將有助于推進(jìn)地方政府財(cái)政體制和

11、國有土地管理體制的改革，使地方政府的城市建設(shè)資金來源從以國有土地使用權(quán)出讓時(shí)的收入(土地出讓金等)為主，轉(zhuǎn)變?yōu)橐試型恋厥褂脵?quán)出讓后的收入(地租和房地產(chǎn)收益稅等)為主，形成由房地產(chǎn)收益稅、城市建設(shè)債券和國有土地收益配套構(gòu)成的地方政府城市建設(shè)資金的“三支柱”，實(shí)現(xiàn)城市的永續(xù)發(fā)展。事實(shí)上，地方政府過分依賴國有土地使用權(quán)出讓收入是房價(jià)偏高的重要原因。要把房價(jià)控制在大多數(shù)城市家庭能夠承受的水平，就必須降低地價(jià)和抑制投機(jī)需求，而房地產(chǎn)收益稅對(duì)此有

12、一箭雙雕之效。(二)房屋保有環(huán)節(jié)課征物業(yè)稅中國人民銀行貨幣政策委員會(huì)委員、中國經(jīng)濟(jì)體制改革基金會(huì)秘書長樊綱也曾經(jīng)說過：“中國房地產(chǎn)市場(chǎng)還缺少一個(gè)內(nèi)在穩(wěn)定器，所以總是需要外部的力量去調(diào)控來調(diào)控去，這是我們沖突和矛盾的焦點(diǎn)所在。”在他眼里，這個(gè)穩(wěn)定器就是房產(chǎn)稅或者是物業(yè)稅。從現(xiàn)實(shí)國情來看，提高保有環(huán)節(jié)稅負(fù)即課征物業(yè)稅是解決目前房地產(chǎn)市場(chǎng)諸多問題的治本之策。實(shí)際上，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)炒房等問題的深層次原因之一是中國目前不動(dòng)產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的低稅、甚至無

13、稅的稅收制度。加大不動(dòng)產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)的物業(yè)稅，才是治標(biāo)又治本的方法。因?yàn)榉康禺a(chǎn)保有稅是直接稅，稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁比較閑難。改革現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)保有稅要有別于現(xiàn)行的僅對(duì)經(jīng)營性房屋征的房產(chǎn)稅，而是對(duì)所有不動(dòng)產(chǎn)的擁有者征稅，這將直接增加投機(jī)性購房者的成本和擁有房產(chǎn)者的支出。主要是能起到抑制非真實(shí)市場(chǎng)需求的目的。因?yàn)楸Ｓ协h(huán)節(jié)稅負(fù)增加將直接增加投機(jī)資金的持有成本，從而抑制過度投機(jī)，有利于實(shí)現(xiàn)公平、促進(jìn)資源的節(jié)約和合理利用。從消費(fèi)終端抑制，對(duì)那些相對(duì)于資源多用多占

14、有住房的房產(chǎn)業(yè)主，以及房產(chǎn)投資人施以高額稅負(fù)的政策，既可以有效控制“無用多占”的過度住房需求，又可通過稅收將富人的錢財(cái)補(bǔ)足保障性住房的建設(shè)，而且還會(huì)有效地起到抑制房價(jià)七漲的作用。不僅如此，通過開征新型的物業(yè)稅還有利于建立一個(gè)有穩(wěn)定稅源的收入并有效地增加地方財(cái)政收入。(三)房產(chǎn)轉(zhuǎn)移環(huán)節(jié)開征贈(zèng)與稅或遺產(chǎn)稅中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展了這么多年后，高收入層逐漸增多，他們中的大多數(shù)人都將房產(chǎn)作為家庭最大的投資理財(cái)項(xiàng)目。這就為遺產(chǎn)稅的開征提供了充足的稅源

15、。據(jù)國務(wù)院發(fā)展研究中心推斷，2008年中困資產(chǎn)超過100萬的家庭在1300萬以上，占總?cè)丝诘陌俜种弧Ｒ虼?。如果?00萬元為開征遺產(chǎn)稅的起征點(diǎn)，其稅源不但相當(dāng)充足，可以解決地方政府的財(cái)政壓力，更為重要的是，對(duì)平抑房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)行為，可以起到關(guān)鍵性的作用。現(xiàn)有的相關(guān)法律也為遺產(chǎn)稅的開征提供了初步的法律保障。其實(shí)，房地產(chǎn)稅制與遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅有著特殊的關(guān)系，即都屬于財(cái)產(chǎn)稅的范疇，并且房地產(chǎn)稅的納稅義務(wù)與遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅的納稅義務(wù)一般不可能同時(shí)

16、發(fā)生，重復(fù)課稅與交叉課稅的可能性較小。但兩者之間還有一層更為特殊的關(guān)系是：建立遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅制是完善房地產(chǎn)稅的一個(gè)重要保障——只有建立了遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅制，才能有效地防止和克服納稅人利用贈(zèng)與和繼承等手段偷逃房地產(chǎn)稅。而且對(duì)因繼承或受贈(zèng)而獲得房地產(chǎn)的納稅人進(jìn)行課稅，也是對(duì)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行調(diào)節(jié)，防止社會(huì)貧富兩極分化的客觀需要。但要對(duì)此進(jìn)行調(diào)節(jié)，房地產(chǎn)稅制本身顯然有些力不從心，更重要的是納稅人除了繼承和受贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)之外，還會(huì)繼承和受贈(zèng)各種動(dòng)產(chǎn)，這就需要專

17、門的稅種進(jìn)行調(diào)節(jié)，國際上最為普遍的做法就是開征遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅，對(duì)我們來說，建立遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅制并不僅僅是完善房地產(chǎn)稅制的要求，也是全面完善財(cái)產(chǎn)稅制的客觀要求，更是引導(dǎo)市場(chǎng)減少投機(jī)行為，回歸理性房價(jià)的必然選擇。參考文獻(xiàn)：【1】1鄧菊秋論中國房地產(chǎn)稅改革的目標(biāo)及思路【JJ稅務(wù)研究，2007，(1)[2】李明境外房地產(chǎn)保有課稅的稅基評(píng)估比較【J】涉外稅務(wù)，2008，(1)【3】唐東會(huì)房地產(chǎn)租稅費(fèi)改革探微【J】財(cái)會(huì)月刊，2007，(3)【4】金

18、光勇設(shè)計(jì)在房地產(chǎn)開發(fā)中所起的作用【J1建筑工程，2005，(15)【5】李明會(huì)房地產(chǎn)稅改難點(diǎn)、步驟及深層次問題綜述[J】重慶工商大學(xué)學(xué)報(bào)，2007，(1)【61楊麗萍拐點(diǎn)論下房地產(chǎn)多空之爭(zhēng)【J】財(cái)經(jīng)視野，2008，(3)【7】呂榮田，邢麗房地產(chǎn)企業(yè)不同階段財(cái)務(wù)問題的研究【J1中國總會(huì)計(jì)師，2008，(2)【81唐明房地產(chǎn)稅收調(diào)控應(yīng)考慮稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁問J／題[J1縱橫論稅，2008，(1)【9】齊也房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控與協(xié)調(diào)發(fā)展【J】中國總會(huì)計(jì)師