中國房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的度量與控制研究.pdf

1、房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟(jì)中不可缺少的重要組成部分，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對于優(yōu)化調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)社會穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有十分重要的作用。房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)相互依存，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展得益于金融業(yè)的大力支持。雖然房地產(chǎn)業(yè)融資渠道較多，但銀行信貸資金是房地產(chǎn)業(yè)首要的和最為重要的資金來源，房地產(chǎn)信貸推動了整個房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，同時為國民經(jīng)濟(jì)的快速增長發(fā)揮出了積極作用。隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，中國的房地產(chǎn)信貸也得到了快速發(fā)展，成為各家

2、商業(yè)銀行信貸競爭的重要領(lǐng)域。雖然目前中國房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)總體較為合理，信貸資產(chǎn)質(zhì)量也相對較好，但是由于中國房地產(chǎn)市場機(jī)制不健全，國家對房地產(chǎn)業(yè)的行政干預(yù)較多，商業(yè)銀行在滿足房地產(chǎn)信貸資金需求的同時，也承擔(dān)了房地產(chǎn)業(yè)大量的融資風(fēng)險。中國銀行業(yè)應(yīng)當(dāng)汲取日本和美國等國外房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有代表性國家的信貸風(fēng)險管理經(jīng)驗和教訓(xùn)，尤其是要密切關(guān)注2007年初所爆發(fā)的美國次貸危機(jī)對世界經(jīng)濟(jì)，乃至中國銀行業(yè)的危害，認(rèn)真反思中國房地產(chǎn)信貸風(fēng)險控制的缺陷。

3、 受宏觀經(jīng)濟(jì)周期波動因素影響，房地產(chǎn)信貸在發(fā)展過程中不可避免的存在著周期波動現(xiàn)象，每一次經(jīng)濟(jì)波動的同時都會伴隨著信貸周期的出現(xiàn)。房地產(chǎn)信貸周期最根本的驅(qū)動因素是經(jīng)濟(jì)增長率的波動性，即經(jīng)濟(jì)周期。房地產(chǎn)市場銷售價格和租金形成了媒介房地產(chǎn)需求、建筑開發(fā)和房地產(chǎn)信貸需求的價格信號。房地產(chǎn)銷售價格決定了房地產(chǎn)信貸抵押品的評估價格和處置變現(xiàn)率。房地產(chǎn)抵押品的價格效應(yīng)同樣會影響銀行的信用效應(yīng)，房地產(chǎn)價格的上升使得期望收益率上升，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險被低估

4、，金融業(yè)大力發(fā)展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)又使得房地產(chǎn)信貸的行業(yè)集中度過高，出現(xiàn)房地產(chǎn)信貸的“災(zāi)難性短視”，從而增加了房地產(chǎn)周期的風(fēng)險。另外，房地產(chǎn)產(chǎn)品的不可移動性和消費的地域性，以及區(qū)域間明顯的級差收益，形成了明顯的房地產(chǎn)信貸區(qū)域差異。不同區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，表現(xiàn)形式和風(fēng)險程度各不相同。 對于單個商業(yè)銀行而言，應(yīng)當(dāng)充分考慮到房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的隱蔽性、滯后性和長期性的特征，高度重視房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，針對房地產(chǎn)公司信貸和零售信貸的不同特點，嚴(yán)

5、格審查房地產(chǎn)項目或借款人收入狀況、還款來源、過去信譽(yù)、貸款用途等，通過貸前風(fēng)險的判斷和決策、房地產(chǎn)信貸的信用風(fēng)險度量等，增強(qiáng)房地產(chǎn)信貸非系統(tǒng)性風(fēng)險的度量和控制能力。 長期以來，中國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險度量工具和控制手段落后，尚未形成一個適應(yīng)現(xiàn)代商業(yè)銀行制度要求和保持信貸業(yè)務(wù)可持續(xù)發(fā)展的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險度量體系，極不利于規(guī)避和分散房地產(chǎn)信貸風(fēng)險。處于綜合化轉(zhuǎn)型時期的中國商業(yè)銀行，應(yīng)當(dāng)充分認(rèn)識到房價快速上漲所掩蓋的大量風(fēng)險，重視房地

6、產(chǎn)周期調(diào)整引發(fā)的信貸風(fēng)險，尤其是房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的信用風(fēng)險、操作風(fēng)險、政策性風(fēng)險以及突發(fā)性事件引發(fā)的系統(tǒng)性風(fēng)險等，謹(jǐn)慎推進(jìn)金融工具創(chuàng)新，嚴(yán)格信貸標(biāo)準(zhǔn)和要求，強(qiáng)化信貸資金的管理，加強(qiáng)內(nèi)控制度建設(shè)，不斷提高風(fēng)險防控能力。中國房地產(chǎn)金融二級市場建設(shè)緩慢，商業(yè)銀行缺乏風(fēng)險分散和風(fēng)險轉(zhuǎn)移的工具，難以將抵押貸款證券化變?yōu)榱鲃有缘馁Y產(chǎn)，造成了大量的信貸風(fēng)險集中于商業(yè)銀行。因此，針對形成房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的各種因素，實施差別化的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險度量和風(fēng)險控制，