《開(kāi)發(fā)報(bào)建流程》ppt課件

1、開(kāi)發(fā)部2011年,項(xiàng)目開(kāi)發(fā)報(bào)建工作流程,,,夜夜瘋集團(tuán),前言,,,為確保公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目取得完整審批手續(xù)，以便項(xiàng)目順利進(jìn)行。,項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo),協(xié)調(diào)內(nèi)外部關(guān)系，排除外部阻力，使項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)及銷售順利進(jìn)行。,項(xiàng)目開(kāi)發(fā)功能,前言,,,開(kāi)發(fā)報(bào)建主要有那些工作?,與政府相關(guān)部門包括國(guó)土局、發(fā)改委、 住建委、消防、人防、環(huán)保等的各種手續(xù) 協(xié)調(diào)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)的對(duì)外問(wèn)題及相關(guān)手續(xù)的辦理 維護(hù)公司于政府部門之間的關(guān)系 負(fù)責(zé)準(zhǔn)備各項(xiàng)手續(xù)所

2、需文件及歸檔,貫徹項(xiàng)目始末保障規(guī)范開(kāi)發(fā),200個(gè)日工作,目 錄,,,土地權(quán)證階段 項(xiàng)目立項(xiàng)階段 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 建筑設(shè)計(jì)階段 施工準(zhǔn)備階段 房屋預(yù)售階段 竣工驗(yàn)收階段 開(kāi)發(fā)報(bào)建流程,開(kāi)發(fā)報(bào)建流程,,,項(xiàng)目獲取階段,土地權(quán)證階段,項(xiàng)目立項(xiàng)階段,規(guī)劃設(shè)計(jì)階段,建筑設(shè)計(jì)階段,信息收集分析 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 公司立項(xiàng) 公司決策,施工準(zhǔn)備階段,房屋預(yù)售階段,竣工驗(yàn)收階段,《國(guó)有土地使用證》,項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù),《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》,

3、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》,《建筑工程施工許可證》,《商品房預(yù)售許可證》,《建設(shè)工程驗(yàn)收備案證》,第一部分 土地權(quán)證階段,,,土地招拍掛 文件組織 提交申請(qǐng) 地籍調(diào)查 登記發(fā)證 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū),《國(guó)有土地使用證》是證明土地使用者(單位或個(gè)人)使用國(guó)有土地的法律憑證，受法律保護(hù)。,土地招拍掛,,,,掛牌程序,國(guó)土局發(fā)布擬掛牌土地信息,競(jìng)買人繳納保證金參加競(jìng)買,競(jìng)買人辦理相關(guān)手續(xù),招標(biāo)程序,擬訂招標(biāo)方案,發(fā)布招標(biāo)公告,報(bào)名 審核

4、 投標(biāo),簽定合同,拍賣程序,發(fā)布拍賣公告,提交有關(guān)身份證明,公開(kāi)拍賣,簽訂合同,,,,,,,,,,,,文件組織,,,,提交申請(qǐng),,,地籍調(diào)查,,,登記發(fā)證,,,,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū),,,,第二部分 項(xiàng)目立項(xiàng)階段,,,項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（項(xiàng)目建議書(shū)）編制 節(jié)能專篇審批 節(jié)能登記備案 項(xiàng)目立項(xiàng)審批 地形圖測(cè)繪 地質(zhì)勘察,可行性研究報(bào)告編制,,,節(jié)能專篇報(bào)告編制、報(bào)批,,,節(jié)能登記備案,,,項(xiàng)目立項(xiàng)審批,,,地形圖測(cè)繪,,,地質(zhì)勘

5、察,,,第三部分 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段,,,規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 委托規(guī)劃設(shè)計(jì) 規(guī)劃方案審查 環(huán)評(píng)審批,《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》是建設(shè)單位在向土地管理部門申請(qǐng)征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。確保土地利用符合城市規(guī)劃，維護(hù)建設(shè)單位按照城市規(guī)劃使用土地的合法權(quán)益。,項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、市政配套條件,,,,獲取《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》,,,,委托規(guī)劃設(shè)計(jì)

6、,,,,駐桂備案申請(qǐng)表,,,,申請(qǐng)總平審查審批,,,,環(huán)評(píng)審批,,,第四部分 建筑設(shè)計(jì)階段,,,建筑設(shè)計(jì) 建筑方案審查 人防設(shè)計(jì)審查 抗震設(shè)防要求的確定 防雷裝置設(shè)計(jì)審核《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》,《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設(shè)單位建設(shè)工程的法律憑證，是建設(shè)活動(dòng)中接受監(jiān)督檢查時(shí)的法定依據(jù)。確認(rèn)有關(guān)建設(shè)活動(dòng)的合法地位，保證有關(guān)建設(shè)單位和個(gè)人的合法權(quán)益。,委托建筑設(shè)計(jì),,,第三方審圖,,,建筑

7、方案設(shè)計(jì)審查,,,專項(xiàng)工程審查—人防工程,,,專項(xiàng)工程審查—抗震設(shè)防要求的確定,,,專項(xiàng)工程審查—防雷工程,,,專項(xiàng)工程審查—市政工程,,,建設(shè)工程規(guī)劃許可證獲取,,,第五部分 施工建設(shè)階段,,,施工、監(jiān)理單位招投標(biāo) 消防報(bào)批 安全質(zhì)量監(jiān)督報(bào)建 《建筑工程施工許可證》 其他相關(guān)報(bào)建,《建設(shè)工程施工許可證》(建設(shè)工程開(kāi)工證)是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開(kāi)工的批準(zhǔn)文件，是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主

8、要依據(jù)之一。,施工、監(jiān)理單位招標(biāo),,,建設(shè)工程消防設(shè)計(jì)審核及備案,,,工程安全質(zhì)量監(jiān)督報(bào)建,,,建設(shè)工程施工許可證,其他報(bào)建：把握主線，適時(shí)安排其他報(bào)建,,,1、施工圖備案2、工程放線3、白蟻防治合同4、噪聲排放許可5、中午、夜間作業(yè)許可7、臨時(shí)施工用水、用電、排污等申報(bào)8、用水、用電申報(bào)（總管、分戶）9、排水申報(bào)10、挖掘、移樹(shù)等申報(bào)11、臨時(shí)設(shè)施申報(bào)12、門牌申報(bào)……,房屋施工中…………,其他報(bào)建：把握主線，適

9、時(shí)安排其他報(bào)建,,,,第六部分 房屋預(yù)售階段,,,測(cè)繪報(bào)告 商品房預(yù)售許可證,房屋預(yù)測(cè),,,預(yù)售許可證,,,第七部分 竣工驗(yàn)收階段,,,驗(yàn)收流程 施工圖備案 規(guī)劃管理驗(yàn)收 《建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收合格證》 《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證》 房屋產(chǎn)權(quán)辦理,驗(yàn)收入住流程,,,規(guī)劃單體測(cè)量,規(guī)劃單體驗(yàn)收,環(huán)保檢測(cè),節(jié)能檢測(cè),消防驗(yàn)收,人防驗(yàn)收,單體功能驗(yàn)收,單體質(zhì)監(jiān)驗(yàn)收,竣前檢查,竣工驗(yàn)收,市政工程驗(yàn)收,公安技防驗(yàn)收,防雷辦驗(yàn)收,竣工

10、檔案移交,規(guī)劃管理竣工測(cè)量,規(guī)劃管理竣工驗(yàn)收,項(xiàng)目綜合驗(yàn)收,物業(yè)管理用房移交,衛(wèi)生防疫驗(yàn)收,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,施工圖審核備案表,,,獲取規(guī)劃管理驗(yàn)收合格證,,,驗(yàn)收?qǐng)D片^_^,獲取竣工驗(yàn)收備案證,,,房屋產(chǎn)權(quán)辦理,,,第八部分 報(bào)批報(bào)建流程,,,土地/項(xiàng)目,可研報(bào)告,計(jì)劃任務(wù)書(shū)及批復(fù),項(xiàng)目立項(xiàng),規(guī)劃選址,地形圖,道路紅線,定界,批準(zhǔn)用地,國(guó)有土地使用權(quán)證,規(guī)劃方案,建筑方案,建設(shè)用地規(guī)劃許

11、可證,抗震審查,防雷審查,人防審查,審批后的施工圖,建設(shè)工程規(guī)劃許可證,施工圖審查,費(fèi)用繳交,建設(shè)工程施工許可證,施工/竣工,規(guī)劃管理驗(yàn)收,商品房預(yù)售許可證,房屋產(chǎn)權(quán)證,規(guī)劃竣工驗(yàn)收合格證,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,預(yù)測(cè)成果,消防驗(yàn)收,人防驗(yàn)收,質(zhì)監(jiān)委托,,,,,,,,竣工測(cè)量,,,,,,,,,,,預(yù)售方案,,,,工程招標(biāo),,開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)許可證,第九部分：開(kāi)發(fā)報(bào)建——四“量”基本原則,,,,推進(jìn)靠力量,突破靠

12、 膽量,溝通靠酒量,信任靠 質(zhì)量,⒈ 規(guī)劃報(bào)批的要求：是否需要上規(guī)劃審批委員會(huì)？控規(guī)報(bào)批是按整個(gè)地塊的控制用地范圍報(bào)審還是要按土地證的紅線范圍報(bào)審？規(guī)劃報(bào)批所需資料和深度，如“五圖一書(shū)”和立面審查的要求等。2、 由于環(huán)境影響評(píng)估所需的環(huán)節(jié)和時(shí)間較長(zhǎng)，而且政府對(duì)于環(huán)境保護(hù)越來(lái)越重視，因此要注意環(huán)評(píng)涉及的水土保持方案和污水處理方案的要求。3、 由于消防和人防部門有單獨(dú)的審批權(quán)限，因此要具體了解其要求，最好是能有部分圖紙先送

13、審取得初步的意見(jiàn)以反饋給設(shè)計(jì)部門。4、還要注意配合房管部了解當(dāng)?shù)胤抗懿块T的面積計(jì)算要求，在規(guī)劃報(bào)建圖上統(tǒng)一面積的計(jì)算方法，以免造成多繳配套費(fèi)和辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)造成面積的誤差。5、了解當(dāng)?shù)貙?duì)于門牌編號(hào)的具體要求，反映給售樓部和設(shè)計(jì)部門，避免日后難以通過(guò)通郵驗(yàn)收。6、報(bào)建計(jì)劃應(yīng)以綜合驗(yàn)收備案的要求為依據(jù)，詳細(xì)了解綜合驗(yàn)收所涉及的環(huán)節(jié)和具體的要求，以評(píng)估交樓的時(shí)間和指導(dǎo)工程對(duì)于各分項(xiàng)驗(yàn)收的界面要求。7、 在對(duì)整個(gè)報(bào)建流程有了大概的了解后，