物業(yè)公司入住籌備操作指引

1、1物業(yè)公司入住籌備實(shí)施操作指引物業(yè)公司入住籌備實(shí)施操作指引10目的目的在集團(tuán)物業(yè)管理部的操作指引基礎(chǔ)上，提供更完善更具體的入住籌備、操作工作指引，以保證業(yè)主的順利入住。20范圍范圍僅適用于萬(wàn)科房地產(chǎn)開發(fā)的物業(yè)項(xiàng)目。30職責(zé)職責(zé)31沈陽(yáng)地產(chǎn)公司物業(yè)管理部負(fù)責(zé)編制、發(fā)布和修訂本操作指引。32各地物業(yè)公司負(fù)責(zé)參照本工作指引，結(jié)合各項(xiàng)目的實(shí)際情況修改本指引所提供的入住工作方案和計(jì)劃，保證入住工作的順利完成。40程序程序41各階段定義及標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)階

2、段定義階段時(shí)間階段性標(biāo)準(zhǔn)1入住籌備階段起：入住前三個(gè)月至：入住前一個(gè)月1、入住文件編制完成，審批通過(guò)；2、業(yè)主交費(fèi)明細(xì)、標(biāo)準(zhǔn)物價(jià)局批件完成；3、入住費(fèi)用確定，地產(chǎn)支付4、項(xiàng)目新員工招聘到位2入住準(zhǔn)備階段起：距離入住時(shí)間前一個(gè)月止：正式入住日1、與地產(chǎn)項(xiàng)目委托合同簽定2、新員工培訓(xùn)后按標(biāo)準(zhǔn)上崗3、入住現(xiàn)場(chǎng)裝修裝飾完成4、入住文件裝袋，鑰匙準(zhǔn)確、標(biāo)識(shí)清楚5、入住所需物品采購(gòu)齊全6、物業(yè)與地產(chǎn)間房屋驗(yàn)收完成，開荒保潔完成3入住實(shí)施階段起：正式

3、入住辦理當(dāng)天止：集中與分散辦理入住完成1、入住辦理秩序井然，一切外界因素均考慮2、業(yè)主疑問(wèn)解釋達(dá)業(yè)主滿意3、入住滿意度指標(biāo)達(dá)4。3以上3期間的管理費(fèi)。地產(chǎn)承諾贈(zèng)送業(yè)主管理費(fèi)的，由地產(chǎn)按期支付管理費(fèi)。入住時(shí)遇到天災(zāi)、疫情等不可抗力導(dǎo)致業(yè)主不能正常入住，可以斟情考慮物業(yè)管理費(fèi)延遲或減退交納。計(jì)收管理費(fèi)時(shí)間應(yīng)在地產(chǎn)公司發(fā)放的《入住通知單》中明確約定。3、確定需要預(yù)交管理費(fèi)的月數(shù)。確定需要預(yù)交管理費(fèi)的月數(shù)。通常情況下，為了使前期配套設(shè)施的完善和

4、返修等工作有足夠的人力管理，需要預(yù)收三個(gè)月管理費(fèi)（但個(gè)別業(yè)主如拒交的，也可不預(yù)交，讓業(yè)主選擇按月交納）。注意預(yù)收管理費(fèi)的月數(shù)，不要超過(guò)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理法規(guī)的規(guī)定或行規(guī)習(xí)慣，東北地區(qū)行規(guī)習(xí)慣為預(yù)交一年。4、商鋪物業(yè)管理費(fèi)。商鋪物業(yè)管理費(fèi)。由于商鋪位置決定物業(yè)公司投入服務(wù)與管理成本，按商鋪所處的位置決定與住宅物業(yè)費(fèi)的倍數(shù)關(guān)系，一般商鋪位于園區(qū)封閉組團(tuán)外的為住宅物業(yè)費(fèi)的0.50.8倍，商鋪位于園區(qū)封閉組團(tuán)內(nèi)的為住宅物業(yè)費(fèi)的1.5倍。具體標(biāo)準(zhǔn)由各地

5、公司進(jìn)行測(cè)算。5、單體車庫(kù)、貯藏間物業(yè)管理費(fèi)。單體車庫(kù)、貯藏間物業(yè)管理費(fèi)。出售的封閉的單體車庫(kù)貯藏間的物業(yè)費(fèi)一般為住宅物業(yè)費(fèi)的0.5倍。6、電梯費(fèi)。電梯費(fèi)。按當(dāng)?shù)卣?guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取。一般有兩種方法：按人均每月12元，或物業(yè)費(fèi)提高0.3元平方米。7、確定需要預(yù)交水電費(fèi)的金額。確定需要預(yù)交水電費(fèi)的金額。在物業(yè)公司抄表的城市，通常情況下，前期水電未抄表到戶，需要投入大量的人力物力抄表，一般需要預(yù)收一定金額（三個(gè)月用量）的水電費(fèi)。前期按業(yè)主實(shí)際用

6、水、電量扣減，直至完畢后，物業(yè)管理項(xiàng)目應(yīng)通知業(yè)主按月實(shí)際用量交納水電費(fèi)。不實(shí)施抄表的城市，如果地產(chǎn)公司前期開發(fā)時(shí)代業(yè)主交費(fèi)，物業(yè)公司在入住時(shí)可以代地產(chǎn)公司向業(yè)主預(yù)交水電費(fèi)。8、確定是否需要代地產(chǎn)收取煤氣集資費(fèi)、煤氣預(yù)交款。確定是否需要代地產(chǎn)收取煤氣集資費(fèi)、煤氣預(yù)交款。一般情況下，地產(chǎn)在開發(fā)建設(shè)時(shí)已經(jīng)繳納了此筆費(fèi)用，地產(chǎn)可在售樓、代辦房產(chǎn)證、按揭手續(xù)時(shí)一并收取該項(xiàng)費(fèi)用，以免造成在入住時(shí)因業(yè)主拒交而爭(zhēng)執(zhí)的情況。如地產(chǎn)需要物業(yè)協(xié)助在業(yè)主入住時(shí)

7、將此筆費(fèi)用收回的，物業(yè)公司可代為辦理，并提取代辦傭金，物業(yè)因此應(yīng)在入住資料和現(xiàn)場(chǎng)做好解釋工作。9、煤氣開戶工本費(fèi)和保險(xiǎn)費(fèi)等煤氣開通費(fèi)用。煤氣開戶工本費(fèi)和保險(xiǎn)費(fèi)等煤氣開通費(fèi)用。此筆費(fèi)用可由物業(yè)管理項(xiàng)目代煤氣公司收取，事前須與當(dāng)?shù)毓久簹夤救〉寐?lián)系，確定交納項(xiàng)目和額度。10、門禁卡工本費(fèi)。門禁卡工本費(fèi)。此筆費(fèi)用由地產(chǎn)公司確定免費(fèi)卡數(shù)量，并計(jì)入開發(fā)成本，通常在入伙時(shí)贈(zèng)送23張給業(yè)主，超過(guò)數(shù)量應(yīng)按照成本價(jià)收取。11、有線電視初裝費(fèi)。有線電視初

8、裝費(fèi)。此筆費(fèi)用可由物業(yè)管理項(xiàng)目代有線電視臺(tái)收取，事前須與當(dāng)?shù)赜芯€電視臺(tái)確定初裝費(fèi)及收費(fèi)細(xì)項(xiàng)（如主機(jī)、副機(jī)等），同時(shí)應(yīng)在入住須知中注明或在入住現(xiàn)場(chǎng)備好各種戶型的主副機(jī)數(shù)目，以供業(yè)主參考。如果地產(chǎn)公司已墊付此費(fèi)用，可不向業(yè)主收取。12、寬頻網(wǎng)費(fèi)用。寬頻網(wǎng)費(fèi)用。此筆費(fèi)用可由物業(yè)管理項(xiàng)目代網(wǎng)絡(luò)公司收取，事前須與其協(xié)商好管理傭金和利潤(rùn)分配的問(wèn)題。也可請(qǐng)網(wǎng)絡(luò)公司在入住現(xiàn)場(chǎng)為住戶辦理。13、裝修類費(fèi)用。裝修類費(fèi)用。按照建設(shè)部《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理?xiàng)l例