寫(xiě)字樓物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理ppt培訓(xùn)課件

1、,,,,第十章 寫(xiě)字樓物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理,寫(xiě)字樓物業(yè)管理的常規(guī)目標(biāo) 寫(xiě)字樓租金確定與調(diào)整的方法和特點(diǎn) 寫(xiě)字樓物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的績(jī)效評(píng)價(jià),寫(xiě)字樓物業(yè)的特點(diǎn) 寫(xiě)字樓物業(yè)管理的工作模式 寫(xiě)字樓物業(yè)管理內(nèi)容 寫(xiě)字樓的租戶(hù)選擇 寫(xiě)字樓的租約制定 寫(xiě)字樓物業(yè)企業(yè)的選擇標(biāo)準(zhǔn),影響寫(xiě)字樓分類(lèi)的因素 寫(xiě)字樓管理的策略 寫(xiě)字樓安全管理 寫(xiě)字樓風(fēng)險(xiǎn)管理,1、寫(xiě)字樓物業(yè)管理的常規(guī)目標(biāo),寫(xiě)

2、字樓經(jīng)營(yíng)目標(biāo)—收益部分使用率最大化 租售型寫(xiě)字樓空間按可分為收益部分（專(zhuān)用部分）和非收益（共用）部分。收益部分主要有辦公室、租賃倉(cāng)庫(kù)、店鋪、停車(chē)場(chǎng)等普通租售型商務(wù)寫(xiě)字樓有效使用率為：標(biāo)準(zhǔn)層有效使用率70%—80% ；整體有效使用率60%—70% （不包括停車(chē)場(chǎng)）,寫(xiě)字樓物業(yè)管理的常規(guī)目標(biāo)是經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)三位一體,寫(xiě)字樓管理目標(biāo)—物業(yè)資產(chǎn)保值率和升值率最大化 關(guān)鍵工作是要做好房屋與設(shè)備維護(hù)工作,寫(xiě)字樓服務(wù)目標(biāo)—物業(yè)所有人與使用人滿(mǎn)

3、意率最大化,,2、寫(xiě)字樓租金的確定與調(diào)整,可出租面積或使用面積的計(jì)算面積有三個(gè)概念：建筑面積 可出租面積 出租單元內(nèi)建筑面積出租單元內(nèi)建筑面積=單元內(nèi)使用面積+外墻、單元間及單元與共用建筑空間分隔墻水平投影面積的一半可出租面積=出租單元內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e物業(yè)管理師的R/U系數(shù)=可出租面積/出租單元內(nèi)建筑面積,租金常常以每平方米可出租面積為計(jì)算基礎(chǔ),基礎(chǔ)租金與市場(chǎng)租金寫(xiě)字樓租金主要取決于市場(chǎng)供求；一定市場(chǎng)條件下，寫(xiě)字樓

4、的整體租金水平取決于物業(yè)本身的狀況及其所處的位置一般業(yè)主根據(jù)希望達(dá)到的投資收益率和其可接受的最低租金水平確定一個(gè)基礎(chǔ)租金市場(chǎng)理想時(shí)，市場(chǎng)租金高于基礎(chǔ)租金,出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修面積規(guī)劃是考慮租戶(hù)的規(guī)模、組織構(gòu)架、偏好與品位、需要安裝的設(shè)備和財(cái)務(wù)支付能力等確定其承租面積室內(nèi)裝修是為租戶(hù)的房間布置等進(jìn)行設(shè)計(jì),租金的調(diào)整租金的調(diào)整是基于消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)、零售物價(jià)指數(shù)和其他租賃雙方商量的定期調(diào)整比率。,,3、寫(xiě)字樓物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的績(jī)

5、效評(píng)價(jià),服務(wù)滿(mǎn)意度感性滿(mǎn)意度主要有六個(gè)方面的區(qū)分：快慢之分（服務(wù)效率）、熱冷之分（服務(wù)態(tài)度）、好壞之分（服務(wù)質(zhì)量）、全缺之分（服務(wù)制度）、有無(wú)之分（服務(wù)程序）、明暗之分（服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)）,評(píng)價(jià)主要是三項(xiàng)指標(biāo),物業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（包括租賃經(jīng)營(yíng)和物業(yè)管理服務(wù)兩方面）租賃經(jīng)營(yíng)方面的指標(biāo)：租金價(jià)格水平、出租經(jīng)營(yíng)成本、凈租金收入占毛租金收入的比率、寫(xiě)字樓物業(yè)投資收益率物業(yè)管理服務(wù)方面的指標(biāo)：出租率、租金拖欠和壞賬情況、租約續(xù)簽、擴(kuò)簽、新簽、退簽,物業(yè)品

6、牌化是寫(xiě)字樓良好形象的縮影是優(yōu)質(zhì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的證明是市場(chǎng)信任的標(biāo)志是提高租金價(jià)格和物業(yè)管理費(fèi)價(jià)格的理由是寫(xiě)字樓項(xiàng)目難以估價(jià)的無(wú)形資產(chǎn),,4、寫(xiě)字樓物業(yè)的特點(diǎn),位置好，規(guī)模大多為現(xiàn)代化高層建筑功能齊全、配套設(shè)施完善多由專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理企業(yè)管理增值的關(guān)鍵在于保持產(chǎn)權(quán)的完整性,,5、寫(xiě)字樓物業(yè)管理的工作（模式）,物業(yè)發(fā)展目標(biāo)即物業(yè)的市場(chǎng)定位,寫(xiě)字樓物業(yè)管理的工作中心是滿(mǎn)足當(dāng)前租戶(hù)的需要并吸引未來(lái)潛在的新租戶(hù),物業(yè)管理目標(biāo)是物

7、業(yè)發(fā)展目標(biāo)和實(shí)際物業(yè)工作的平衡,租戶(hù)管理目的為租戶(hù)提供滿(mǎn)意的服務(wù)，增加續(xù)約、新簽，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和物業(yè)租金,租務(wù)市場(chǎng)管理吸引和發(fā)現(xiàn)可能的租戶(hù)租戶(hù)評(píng)估篩選、租約談判簽訂租賃合同,租賃期間管理租戶(hù)履行租約的監(jiān)督制定有效的租金收取政策服務(wù)費(fèi)管理租金調(diào)整續(xù)租談判租期結(jié)束管理,人事管理選聘合格工作人員對(duì)職員上崗培訓(xùn)穩(wěn)定優(yōu)秀員工,建筑物管理建筑物維護(hù)建筑物管理辦法,財(cái)務(wù)管理 業(yè)主要獲取投資收益,經(jīng)營(yíng)狀況評(píng)估找出優(yōu)勢(shì)

8、與不足,,6、寫(xiě)字樓管理的內(nèi)容,物業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)制定租金收取辦法協(xié)調(diào)與業(yè)主和租戶(hù)的關(guān)系物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)安全保衛(wèi)組織與控制,,7、寫(xiě)字樓的租戶(hù)選擇,租戶(hù)的商業(yè)信譽(yù)和財(cái)務(wù)狀況所需面積大小需要提供的物業(yè)服務(wù),,8、寫(xiě)字樓的租約制定,標(biāo)準(zhǔn)租約的重點(diǎn)條款租約中一般包括租金定期增加方式的租金調(diào)整條款采用“毛租”方式，租金較高，業(yè)主支付所有經(jīng)營(yíng)費(fèi)用采用“凈租”方式，租戶(hù)直接分擔(dān)部分或所有的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用,折讓優(yōu)惠和租戶(hù)權(quán)利的授予 折讓優(yōu)惠的資

9、金要通過(guò)各種方式歸還業(yè)主 租戶(hù)有優(yōu)先承租相鄰空置單元的權(quán)利,,9、寫(xiě)字樓物業(yè)管理企業(yè)選擇標(biāo)準(zhǔn),能否讓業(yè)主滿(mǎn)意專(zhuān)業(yè)服務(wù)的水平向業(yè)主提供信息的能力管理計(jì)劃,,10、影響寫(xiě)字樓分類(lèi)的因素,寫(xiě)字樓有自用型和租售型之分，也有單純型、商住型、綜合型之分。,影響寫(xiě)字樓分類(lèi)的因素主要有：位置、交通、建筑形式、空間布置、聲譽(yù)、服務(wù)水平、管理水平等。,,11、寫(xiě)字樓管理中的策略,分階段提供物業(yè)管理服務(wù)，界定服務(wù)范圍 確保提供“合同服務(wù)”、適時(shí)提供

10、“超值服務(wù)”服務(wù)合同是強(qiáng)制性的；超值服務(wù)是非強(qiáng)制性的服務(wù)合同時(shí)原則性的；超值服務(wù)是靈活機(jī)動(dòng)的 服務(wù)合同是需求期望值內(nèi)的；超值服務(wù)是需求期望值外的服務(wù)合同是有償服務(wù)，是等價(jià)交換；超值服務(wù)是無(wú)償服務(wù)，是單向奉送，應(yīng)適可而止 合理保證非收益部分的使用需要,,12、寫(xiě)字樓安全管理,工程安全 是寫(xiě)字樓安全的首要問(wèn)題,消防安全自動(dòng)消防系統(tǒng)是高層寫(xiě)字樓最重要的消防武器,治安安全治安安全的主要任務(wù)是疏導(dǎo)和控制,應(yīng)急預(yù)案,,13、寫(xiě)