簡介：虹橋,活動概述,1,活動背景,為了結(jié)合物業(yè)自營店的2016年4月5日的開始運營，為了加大自營店及物業(yè)網(wǎng)上商城知名度，擴(kuò)大社會影響力，樹立良好的以客為本的形象，提高客戶對自營店以及物業(yè)網(wǎng)上商城的粘性與信賴，特開設(shè)此次地推活動。,,,特價天天有積分天天送一元秒殺每天限搶50份,,,2,活動主題,3,主辦單位,日升昌物業(yè)陽光御園,華信物業(yè)翡翠星河,御庭物業(yè)恒和金谷、恒和諾丁山,4,協(xié)辦單位,虹橋在線,5,目標(biāo)人群,社區(qū)居民,6,活動方式,戶外推廣,7,活動時間,2016年4月XX日,上線小區(qū),御庭物業(yè)恒和金谷恒和諾丁山,華信物業(yè)翡翠星河,日升昌物業(yè)陽光御園,,●小區(qū)的電梯內(nèi)，都務(wù)必粘貼宣傳單頁，交由經(jīng)營部賴經(jīng)理負(fù)責(zé)和物業(yè)聯(lián)系，新聞部小可跟進(jìn)。,,8,活動目的,⑴提高社區(qū)對虹橋壹號店及物業(yè)網(wǎng)上商城的信賴，展現(xiàn)自營店的良好服務(wù)形象，提高知名度，擴(kuò)大影響力，讓更多人關(guān)注物業(yè)平臺公眾號，提高客戶對物業(yè)平臺以及自營店的粘性；⑵提高我司自營店的銷售總額。讓更多社區(qū)居民清楚了解●通過我們物業(yè)的微信平臺下單能快速送貨的便民功能；●注冊的客戶每天在平臺下單即享每天十款特價商品；●每天設(shè)1件1元秒殺商品，每天限購50件（1件/ID），先搶先得●更有店面電話訂購熱線2219528（電話訂購不享受特價）,一周特價,一周特價,一周特價,一周特價,一元易購,活動規(guī)劃,,,1,人員安排,因地推人員目還未招到，地推人員從經(jīng)營部、設(shè)計部、行政部、新聞策劃部的人員抽調(diào)，人員安排自行商議。,地推人員2人一組，每天兩個小區(qū)同時進(jìn)行，如需拍攝可增至每組3人,,設(shè)計部葉總,行政部龔經(jīng)理、林工,零售部馬經(jīng)理,經(jīng)營部鐘志豪,其他公司員工,新聞策劃部小可、黃玲怡,喜事順土豬12人,安利1人,威士頓1人,虹橋,合作商家,2,活動宣傳,,,傳單派發(fā),,,3,區(qū)域劃分,,,,,,喜事順土豬,商品堆放區(qū),安利日用品,自營店,現(xiàn)場展示威士頓凈水器的功能及優(yōu)勢,威士頓安排1人,現(xiàn)場煲豬肉湯讓住戶免費品嘗,喜事順土豬安排12人,自營店特價商品,現(xiàn)場對比與其它同類型品牌的區(qū)別,安利安排1人,威士頓凈水器,虹橋安排23人,負(fù)責(zé)解答居民相關(guān)網(wǎng)上訂購及商品特價問題，負(fù)責(zé)整個活動的順利進(jìn)展,,4,活動物料,,,宣傳物料由葉總監(jiān)負(fù)責(zé)聯(lián)系，小可負(fù)責(zé)跟進(jìn)。,活動內(nèi)容流程,活動內(nèi)容,1,,,,活動攝影,活動結(jié)束，整理現(xiàn)場,流程安排,2,,活動繼續(xù)進(jìn)行,活動進(jìn)行,用餐及休息時間,活動結(jié)束收拾現(xiàn)場,,725前,745前,745,7451015,10151400,14001900,1900后,產(chǎn)品準(zhǔn)備,3,需提前把當(dāng)天特價的商品準(zhǔn)備好，便于節(jié)省更多時間●活動現(xiàn)場商品50種，包含特價10種，每種大概10份,,,,店內(nèi)商品隨意40種（不含特價商品）,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,應(yīng)急措施,假設(shè)出現(xiàn)以下突發(fā)情況,,,,意外防范1、如果出現(xiàn)促銷商品缺貨情況，要盡快用其他商品替補(bǔ)，避免不必要的紛亂。2、如果出現(xiàn)瘋搶等混亂情況，做好疏通工作。3、做好各種意外發(fā)生的防范措施，維護(hù)好現(xiàn)場的秩序，做好應(yīng)急人員安排。4、顧客投訴。商品原因商品質(zhì)量低劣、配件不全；商品過期，有壞品；商品不全，不能充分選擇。暢銷商品嚴(yán)重缺貨（如促銷商品、特價商品等；商品的定價高于其他商家；商品的標(biāo)價不清，雙重價格。服務(wù)原因營業(yè)員的態(tài)度惡劣，職業(yè)道德差；業(yè)務(wù)不熟練；收銀作業(yè)不恰當(dāng)（如多收款、少找錢、顧客等候時間過長等）。服務(wù)項目不全（換零錢等；售后服務(wù)不及時。處理顧客抱怨三原則一、理解顧客發(fā)怒的情緒，道出“您的抱怨我能理解”。二、等顧客冷靜后，確認(rèn)事實，作適當(dāng)?shù)奶幚?。三、使顧客接受接理解后，不管是對“產(chǎn)品”還是對“店員”，都能獲得理解，以“今后仍請多多指教”作總結(jié)。,

簡介：CHINAPROPERTIESGROUP,,,科學(xué)筑家,THESCIENCEOFLIVING,項目管理之總結(jié),,,地產(chǎn)項目管理報建指南項目管理者楊波,,目錄,房地產(chǎn)項目的開發(fā)報建內(nèi)容一、項目報建流程二、項目設(shè)計審批三、項目工程辦證四、項目工程招標(biāo)五、項目專項審查六、項目施工報監(jiān)七、項目行政管理八、項目驗收,科學(xué)筑家,項目管理之總結(jié),項目報建流程,科學(xué)筑家,項目管理之總結(jié),,,發(fā)改委同意前期工作開展函,建設(shè)用地規(guī)劃許可證,項目方案審查,水土保持方案,環(huán)境保護(hù)方案,項目核準(zhǔn)（項目備案）,,,,,,,,項目擴(kuò)初審查,項目施工圖審查,,,施工圖審查合格備案,建設(shè)工程招標(biāo)備案,,,建設(shè)工程規(guī)劃許可證,,建設(shè)工程施工許可證,建設(shè)工程預(yù)售許可證,建設(shè)工程備案證,,,,,,,,◆項目設(shè)計審批,一、設(shè)計方案審查（并聯(lián)審查）■主辦部門區(qū)規(guī)劃分局■協(xié)辦部門消防、園林、人防、市政、電力1、方案預(yù)審需提供的材料（1）書面申請（原件1份）；（2）投資項目核準(zhǔn)文件（原件1份）；（3）建設(shè)工程設(shè)計方案（2份，含室外綜合管網(wǎng)設(shè)計）；（4）彩色渲染圖和建筑模型等（1套，限重要地段、重要節(jié)點及大型建設(shè)項目）。2、協(xié)辦部門材料及數(shù)量◆涉及消防事項的審查（1）建筑工程消防設(shè)計申報表（原件1份，須加蓋申請單位印章）；（2）建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計方案（2份）和單獨的建設(shè)工程總平面布置圖（1份）；（3）設(shè)計單位消防自審小組自審意見書（原件1份）。,科學(xué)筑家,項目管理之總結(jié),◆項目設(shè)計審批,◆涉及園林綠地指標(biāo)事項的審查（1）建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計方案（1份，附電子文檔）；（2）建設(shè)工程項目配套綠地布置總平面圖及包括現(xiàn)狀綠地、大樹、古樹等情況的說明（3份，附電子文檔）。◆涉及防空地下室設(shè)置事項的審查（涉及民用建筑配套建設(shè)防空地下室的建設(shè)項目）（1）民用建筑配套建設(shè)防空地下室申請書（1份）；（2）建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計方案（1份，附電子文檔）?！羯婕笆姓迷O(shè)施安全事項的審查（涉及危及市政公用設(shè)施安全的建設(shè)項目）（1）建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計方案（2份，附電子文檔）；（2）建設(shè)項目對市政設(shè)施安全影響技術(shù)報告（1份，由申請人自行編制或由工程的設(shè)計單位編制，無固定格式）。,科學(xué)筑家,項目管理之總結(jié),◆項目設(shè)計審批,◆涉及國家安全事項的審查（限兩類建設(shè)項目①選址階段進(jìn)行了國家安全審查的建設(shè)項目；②機(jī)場、出入境口岸、碼頭、郵政樞紐、電信樞紐、海關(guān)）（1）涉及國家安全事項的建設(shè)項目申報表（規(guī)劃設(shè)計方案審查）（原件1份）；（2）建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計方案（1份，附電子文檔）；（3）建設(shè)工程弱電系統(tǒng)設(shè)計圖說（1份，附電子文檔）?！羯婕半娏ΡＷo(hù)事項的審查（限在已建、在建電力設(shè)施保護(hù)范圍和納入重慶市電網(wǎng)專項規(guī)劃并在已劃定了電力設(shè)施保護(hù)范圍內(nèi)的建設(shè)項目；法律、法規(guī)規(guī)定與電力設(shè)施應(yīng)保持足夠距離范圍內(nèi)建設(shè)易燃易爆、通訊設(shè)施、軍事設(shè)施、機(jī)場、領(lǐng)導(dǎo)（導(dǎo)）航臺、污染源等建設(shè)項目）,科學(xué)筑家,項目管理之總結(jié),◆項目設(shè)計審批,◆6．涉及河道管理事項的審查（限河道管理范圍內(nèi)的建設(shè)項目）（1）建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計方案（含建設(shè)工程涉及河道部分工程設(shè)計方案，2份）；（2）具有水利水電勘察設(shè)計或研究資質(zhì)的單位編制的防洪評價報告（原件1份，限長江、嘉陵江兩岸50年一遇洪水位（北碚為20年一遇洪水位）以下區(qū)域內(nèi)修建的建設(shè)項目、涉及封蓋、改造次級河流及其它自然水域的建設(shè)項目，同時附專家評審意見）?！羯婕皺C(jī)場空域安全管理事項的審查（限機(jī)場規(guī)劃用地范圍內(nèi)的建設(shè)項目及機(jī)場凈空保護(hù)范圍內(nèi)危及飛行安全的建設(shè)項目）甲、機(jī)場規(guī)劃用地范圍的建設(shè)項目建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計方案（2份，含建設(shè)項目最高點坐標(biāo)及其海拔高度）；乙、機(jī)場凈空保護(hù)范圍內(nèi)危及飛行安全的建設(shè)項目建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計方案（1份，含建設(shè)項目室外地坪海拔高度、建構(gòu)筑物凈高度和無線電發(fā)射設(shè)備、有線傳輸設(shè)備、高壓供電線路及工業(yè)高頻爐等電磁輻射設(shè)備的情況）。,科學(xué)筑家,項目管理之總結(jié),◆項目設(shè)計審批,◆涉及無線電管理事項的審查（限涉及總體規(guī)劃確定的微波通廊的建設(shè)項目；大型地球站、大型無線電收發(fā)信臺站、廣播電視發(fā)射塔等建設(shè)項目）甲、涉及總體規(guī)劃確定的微波通廊的建設(shè)項目建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計方案（2份，含經(jīng)緯度、最高點海拔高度）；乙、大型地球站、大型無線電收發(fā)信臺站、廣播電視發(fā)射塔等建設(shè)項目（1）設(shè)置無線電臺站申請表（2份）；（2）建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計方案（2份，含經(jīng)緯度、最高點海拔高度）；（3）無線電臺（網(wǎng)）設(shè)計方案（2份）?！舡h(huán)境影響評價文件審查（限投資行政主管部門審批、核準(zhǔn)之外的建設(shè)目）（1）重慶市建設(shè)項目環(huán)境影響評價文件審批申請表（原件2份）；（2）環(huán)境影響登記表或由有資質(zhì)的單位編制的環(huán)境影響報告表或環(huán)境影響報告書（原件2份，附電子文檔）；（3）評估機(jī)構(gòu)關(guān)于環(huán)境影響報告書或環(huán)境影響報告表的技術(shù)評估報告（原件1份，建設(shè)項目填報環(huán)境影響登記表的，申請人不提供技術(shù)評估報告）?！粽兄Z時限30個工作日,科學(xué)筑家,項目管理之總結(jié),◆項目設(shè)計審批,二、擴(kuò)初設(shè)計審查（市建委并聯(lián)審查，各區(qū)、縣建委有差異）■主辦部門建委■協(xié)辦部門消防、園林、氣象、人防、市政、交通1、初步設(shè)計預(yù)審需提交的申請材料（1）初步設(shè)計預(yù)審登記表（含電子表格）；（2）初步設(shè)計圖說（設(shè)計說明2份、圖紙、效果圖）及光盤；（3）工程勘察報告（初步勘察深度以上）及其質(zhì)量審查合格書；（4）項目核準(zhǔn)審批文件；（5）建設(shè)工程規(guī)劃用地許可證及其附件（含方案審查意見書及附圖）（6）勘察、設(shè)計合同。（7）高邊坡可行性評估報告（若有）,科學(xué)筑家,項目管理之總結(jié),◆項目設(shè)計審批,2、主辦部門所需要的材料（1）建設(shè)工程初步設(shè)計審批申請表（含電子表格）；（2）初步設(shè)計圖說（按主辦部門預(yù)審意見修改后）及其光盤；（3）涉及高邊坡支護(hù)的，應(yīng)提供邊坡支護(hù)方案設(shè)計可行性評估報告；3、協(xié)辦部門提供的材料◆消防所需申請材料（1）建筑消防設(shè)計防火審核申報表（2）初步設(shè)計圖說（但結(jié)構(gòu)專業(yè)圖說除外，同時提供設(shè)計單位自審意見書）?！魣@林部門所需申請材料初步設(shè)計總平面圖、綠化布置圖及說明書，有建筑屋頂或平臺綠化的還需提供建筑專業(yè)圖說。,科學(xué)筑家,項目管理之總結(jié),◆項目設(shè)計審批,◆氣象部門所需申請材料初步設(shè)計總平面圖、建筑及電氣專業(yè)圖說（含初步設(shè)計說明書）?！羧朔啦块T所需申請材料防空地下室初步設(shè)計圖說?！羰姓块T要求的申請材料初步設(shè)計圖說?！艚煌ú块T所需申請材料初步設(shè)計總平面圖，涉及交通設(shè)施部分的工程的初步設(shè)計平面圖、立面圖、剖面圖及說明?！粽兄Z辦理時限30個工作日,科學(xué)筑家,項目管理之總結(jié),◆項目設(shè)計審批,三、建設(shè)工程施工圖審查備案■主辦部門建委第一部分（綜合篇）1、施工圖審查備案登記表。2、審查合格書、送審表（建筑工程含附表一、二；裝飾工程含附表一）、審查結(jié)果表（建筑工程含附表一、二；裝飾工程含附表一）、審查意見書、審查記錄表（含消防、節(jié)能專篇）、意見反饋單（含消防、節(jié)能專篇）、工程設(shè)計合同、設(shè)計審查合同及審查收費發(fā)票復(fù)印件。3、附圖（全套施工圖電子文件）。、第二部分（消防專篇）1、施工圖審查備案登記表。,科學(xué)筑家,項目管理之總結(jié),◆項目設(shè)計審批,2、審查合格書、送審表（建筑工程、裝飾工程含附表一）、審查結(jié)果表（建筑工程、裝飾工程含附表一）、審查意見書、審查記錄表消防專篇、意見反饋單消防專篇。3、附圖（全套施工圖電子文件）。第三份（節(jié)能專篇）1、施工圖審查備案登記表。2、審查合格書、送審表（建筑工程含附表二）、審查結(jié)果表（建筑工程含附二）、審查意見書、審查記錄表節(jié)能專篇、意見反饋單節(jié)能專篇。3、附圖（全套施工圖電子文件）?！粽兄Z辦理時限1個工作日,科學(xué)筑家,項目管理之總結(jié),◆建設(shè)項目辦證,一、建設(shè)用地規(guī)劃許可證的辦理主辦部門區(qū)規(guī)劃分局需提供材料如下書面申請（原件1份）；1、1500現(xiàn)狀地形圖及電子文件（含地下管網(wǎng)）（原件1份）；2、國有土地使用權(quán)出讓合同及附圖（復(fù)印件1份，核原件）；3、需要發(fā)改委提供可以開展前期準(zhǔn)備規(guī)則的意見函；◆政府承諾辦理時限20個工作日注領(lǐng)取許可證前要繳納40的規(guī)劃綜合費。,科學(xué)筑家,項目管理之總結(jié),◆建設(shè)項目辦證,二、項目核準(zhǔn)主辦單位發(fā)改委需提供材料如下項目核準(zhǔn)申請（須有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)編寫）建設(shè)用地規(guī)劃許可證復(fù)印件；國有土地出讓合同的復(fù)印件（核對原件）；政府承諾時限10個工作日注（1）、需提供水土保持評價文件審批意見；（2）、需提供環(huán)境影響評價文件審批意見；（3）、要求項目核準(zhǔn)申請須由有資質(zhì)的中介咨詢單位編寫。,科學(xué)筑家,項目管理之總結(jié),◆建設(shè)項目辦證,三、建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理主辦部門規(guī)劃局；所須材料如下1、書面申請（原件1份）；2、國有土地使用證及其附圖（復(fù)印件1份）；3、建筑施工圖（加蓋設(shè)計資質(zhì)印章，原件2份，附電子文檔）；4、初步設(shè)計審查批準(zhǔn)文件（原件1份，限非政府投資項目中的大、中型建設(shè)工程）；5、高切坡、高填方、深開挖項目的專項論證意見（原件1份，限涉及高切坡、高填方、深開挖的項目）?！粽兄Z辦理時限25個工作日。,科學(xué)筑家,項目管理之總結(jié),◆建設(shè)項目辦證,四、建設(shè)工程施工許可證辦理主辦部門建委所需材料如下1、建筑工程施工許可證申請表（1份）；2、建筑工程規(guī)劃許可證（復(fù)印件1份，驗原件）；3、項目經(jīng)理（或建造師）資質(zhì)資格證書（復(fù)印件1份，驗原件）；4、農(nóng)民工工資保障金銀行交費回執(zhí)（甲、乙方各1份，驗原件、留復(fù)印件）；5、配套費、綜合服務(wù)費、定額測定費等規(guī)費繳納憑據(jù)1份（核驗原件）“一站式”交費回執(zhí)。◆政府承諾辦理時限15個工作日。,科學(xué)筑家,項目管理之總結(jié),◆建設(shè)項目辦證,五、建設(shè)工程預(yù)售許可證辦理主辦部門市國土房管局所需材料如下1、商品房預(yù)售登記申請表原件1份2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及其所附的建筑總平面圖、規(guī)劃紅線圖原件/復(fù)印件各1份3、建設(shè)工程施工許可證及建筑施工圖原件/復(fù)印件各1份4、國有土地使用權(quán)證原件/復(fù)印件各1份5、公司營業(yè)執(zhí)照原件/復(fù)印件各1份6、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書原件/復(fù)印件各1份7、商品房預(yù)售面積測繪報告書原件/復(fù)印件各1份8、預(yù)售方案原件1份9、在項目所在地銀行已設(shè)立預(yù)售款專用帳戶的開戶證明及預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議原件1份10、經(jīng)登記備案的前期物業(yè)管理合同原件1份11、涉及拆遷的，需提供拆遷安置方案原件1份?！粽兄Z辦理時限10個工作日。,科學(xué)筑家,項目管理之總結(jié),◆建設(shè)項目辦證,六、建設(shè)工程備案證辦理主辦部門城建檔案室●建設(shè)工程檔案專項驗收所需材料如下1、建設(shè)工程檔案專項驗收申請表1份；2、城建檔案案卷目錄（紙質(zhì)和電子版各1份、原件）案卷目錄格式詳見城建檔案管理基礎(chǔ)，一套完整的工程檔案包括（竣工驗收文件、監(jiān)理文件、工程竣工技術(shù)文件及竣工圖、工程建設(shè)聲像和電子文件等）。,科學(xué)筑家,項目管理之總結(jié),◆建設(shè)項目辦證,六、建設(shè)工程備案證辦理主辦部門建筑管理科●建設(shè)工程竣工驗收備案所需材料如下1、建設(shè)工程竣工驗收備案申請書1份2、建設(shè)工程竣工驗收意見書1份（原件）3、建設(shè)工程檔案驗收意見書1份（原件）4、施工單位出具的工程竣工報告書1份（原件）5、監(jiān)理單位出具的工程質(zhì)量評價報告1份（原件）6、勘察單位出具的勘察文件質(zhì)量檢查報告1份（原件）7、設(shè)計單位出具的設(shè)計文件質(zhì)量檢查報告1份（原件）8、施工單位出具的工程質(zhì)量保修書1份9、建設(shè)工程結(jié)算書1份、施工單位提供的建設(shè)單位已按合同支付工程款的證明1份（原件）10、重慶市民用建筑節(jié)能工程竣工驗收備案表1份（原件）11、經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門核定的重慶市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目手冊1份（原件）,科學(xué)筑家,項目管理之總結(jié),◆建設(shè)項目辦證,10、重慶市民用建筑節(jié)能工程竣工驗收備案表1份（原件）11、經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門核定的重慶市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目手冊1份（原件）12、商品房工程應(yīng)提供新建商品房使用說明書和質(zhì)量保證書1份13、市政基礎(chǔ)設(shè)施工程應(yīng)提供該工程有關(guān)質(zhì)量檢測和功能性試驗資料1份（核驗原件）14、法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由規(guī)劃、公安消防、環(huán)保、防雷等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件各1份（核驗原件）15、建設(shè)工程竣工備案規(guī)費繳納審核表1份（原件）◆政府承諾辦理時限15個工作日。,科學(xué)筑家,項目管理之總結(jié),◆建設(shè)工程招標(biāo),一、建設(shè)工程招標(biāo)報建主辦部門建委招標(biāo)投標(biāo)管理站所需材料如下（一）發(fā)包方式備案1、建設(shè)工程報建（發(fā)包方式核準(zhǔn)）及施工招標(biāo)組織形式備案表一式兩份；2、滿足施工要求的資金證明非房地產(chǎn)開發(fā)項目或項目資本金存入證明（房地產(chǎn)開發(fā)項目）1份（原件）。（二）施工招標(biāo)組織形式備案1、委托招標(biāo)的項目應(yīng)提供施工招標(biāo)代理委托合同1份，招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書1份；2、自行招標(biāo)的項目應(yīng)提供具有3名以上本單位的中級以上職稱的工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)人員職稱證書；1名以上在本單位注冊的造價工程師注冊證書；2名以上具有從事招標(biāo)文件編制能力和組織開標(biāo)、評標(biāo)能力的招標(biāo)從業(yè)人員考核記錄手冊各1份?！粽兄Z辦理時限2個工作日。,科學(xué)筑家,項目管理之總結(jié),◆建設(shè)工程招標(biāo),二、建設(shè)工程招投標(biāo)情況備案主辦部門建委招標(biāo)投標(biāo)管理站所需材料如下1、建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)情況備案申請表1份；2、評標(biāo)報告開標(biāo)記錄、評標(biāo)情況1份；3、中標(biāo)人的投標(biāo)文件（中標(biāo)人的承諾書）1份；4、中標(biāo)人資質(zhì)證書及安全生產(chǎn)許可證各1份；5、招投標(biāo)情況書面報告1份（原件）；6建設(shè)工程規(guī)劃許可證1份（驗原件、收復(fù)印件）；7、招投標(biāo)情況確認(rèn)書和中標(biāo)通知書3份（原件）?！粽兄Z辦理時限2個工作日。,科學(xué)筑家,項目管理之總結(jié),◆建設(shè)工程招標(biāo),三、建設(shè)工程施工合同備案主辦部門建委招標(biāo)投標(biāo)管理站所需材料如下1、施工合同備案表一式兩份；2、建設(shè)工程施工總承包合同1份（原件）；3、外地企業(yè)單項工程登記備案證明1份（限市外注冊企業(yè)）。◆政府承諾辦理時限1個工作日。,科學(xué)筑家,項目管理之總結(jié),◆項目專項審查,一、平基土石方專項工程主辦部門建委●招標(biāo)報建建設(shè)單位持投資行政主管部門核發(fā)的審批、核準(zhǔn)或備案文件、規(guī)劃部門頒發(fā)的選址意見書及附圖和基本建設(shè)項目對應(yīng)招標(biāo)報建程序所需提供的資料（下同）到區(qū)行政審批中心建委窗口申請建設(shè)工程招標(biāo)報建（包括發(fā)包方式、招標(biāo)方式核準(zhǔn)及招標(biāo)組織形式備案）?！裾型稑?biāo)情況備案建設(shè)單位按核準(zhǔn)的招標(biāo)（發(fā)包）方式組織開標(biāo)（或直接發(fā)包）后，到區(qū)行政審批中心建委窗口申請建設(shè)工程招投標(biāo)情況備案。其中，按規(guī)定必須招標(biāo)發(fā)包的必須通過招標(biāo)選擇施工單位。注平基土石方工程不需提供規(guī)劃許可證?！袷┕ず贤瑐浒附ㄔO(shè)單位與確定的施工單位依法簽訂合同后到區(qū)行政審批中心建委窗口申請施工合同備案?！褓|(zhì)量安全監(jiān)督報監(jiān)建設(shè)單位到區(qū)行政審批中心建委窗口申報工程質(zhì)量監(jiān)督報監(jiān)、安全管理報監(jiān)。注平基土石方施工圖設(shè)計文件不需施工圖審查。,科學(xué)筑家,項目管理之總結(jié),◆項目專項審查,施工現(xiàn)場須修建圍檔、車輛沖洗設(shè)施、排水設(shè)施等防塵設(shè)施。●施工許可證建設(shè)單位到區(qū)行政審批中心建委窗口申請平基土石方工程施工許可證。1、建設(shè)工程用地規(guī)劃許可證1份（驗原件）2、建筑工程施工許可證申請表1份3、項目經(jīng)理（或建造師）資質(zhì)資格證書1份（驗原件）4、農(nóng)民工工資保障金銀行交費回執(zhí)甲、乙雙方各1份（建設(shè)單位、施工企業(yè)分別按工程總承包合同價的2繳納）5、“一站式”交費回執(zhí)（1）建設(shè)工程綜合服務(wù)費建設(shè)單位按中標(biāo)額的075‰繳納施工企業(yè)按205‰繳納（2）工程定額測定費建設(shè)單位按建安工作量的14‰繳納（3）散裝水泥費建設(shè)單位按規(guī)劃面積框架結(jié)構(gòu)09元/平方（4）建設(shè)單位按使用量混疑土12元/立方；水泥3元/噸（5）印花稅建設(shè)單位、施工企業(yè)按合同金額萬分之三分別繳納（6）建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費此項費用待建管站勘驗現(xiàn)場后繳納）建安造價的確28‰繳納（7）城市建設(shè)配套費需請市配套辦出具該項目尚未達(dá)到交納配套費時間的證明◆政府承諾辦理時限25個工作日。,科學(xué)筑家,項目管理之總結(jié),◆項目專項審查,一、高切坡治理專項工程主辦部門建委●招標(biāo)報建建設(shè)單位持投資行政主管部門核發(fā)的審批、核準(zhǔn)或備案文件和規(guī)劃部門頒發(fā)的選址意見書及附圖、施工圖審查合格意見及基本建設(shè)項目對應(yīng)招標(biāo)報建程序所需提供的資料（下同）到區(qū)行政審批中心建委窗口申請建設(shè)工程招標(biāo)報建（包括發(fā)包方式、招標(biāo)方式核準(zhǔn)及招標(biāo)組織形式備案）?！裾型稑?biāo)情況備案建設(shè)單位按核準(zhǔn)的招標(biāo)（發(fā)包）方式組織開標(biāo)（或直接發(fā)包）后，到區(qū)行政審批中心建委窗口申請建設(shè)工程招投標(biāo)情況備案。其中，按規(guī)定必須招標(biāo)發(fā)包的必須通過招標(biāo)選擇施工單位。注高切坡治理工程不需提供規(guī)劃許可證。●施工合同備案建設(shè)單位與確定的施工單位依法簽訂合同后到區(qū)行政審批中心建委窗口申請施工合同備案。,科學(xué)筑家,項目管理之總結(jié),◆項目專項審查,●質(zhì)量安全監(jiān)督報監(jiān)建設(shè)單位到區(qū)行政審批中心建委窗口申報工程質(zhì)量監(jiān)督報監(jiān)、安全管理報監(jiān)。●施工許可證建設(shè)單位到區(qū)行政審批中心建委窗口申請高切坡治理工程施工許可證。注申請高切坡治理工程施工許可證不需提供預(yù)拌砼供應(yīng)合同等資料?！駲n案專項驗收建設(shè)單位到區(qū)行政審批中心建委窗口申請建設(shè)工程檔案專項驗收。,科學(xué)筑家,項目管理之總結(jié),◆項目專項審查,一、建筑裝飾專項工程主辦部門建委建筑裝飾專項工程行政審批管理按以下程序申報辦理，各辦理程序另需提供的申請資料、審批程序、承諾時限等與基本建設(shè)項目對應(yīng)程序一致。●施工圖審查合格書備案建設(shè)單位按基本建設(shè)項目對應(yīng)施工圖審查合格書備案程序所需提供的資料（下同）到區(qū)行政審批中心建委窗口申請建設(shè)工程施工圖審查合格書備案。注建筑裝飾工程須提前委托具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計單位進(jìn)行施工圖設(shè)計，設(shè)計完成后須委托施工圖設(shè)計審查機(jī)構(gòu)進(jìn)行施工圖設(shè)計文件審查?！裾袠?biāo)報建建設(shè)單位持投資行政主管部門核發(fā)的審批、核準(zhǔn)或備案文件和規(guī)劃部門頒發(fā)的選址意見書及附圖、施工圖審查合格意見及基本建設(shè)項目對應(yīng)招標(biāo)報建程序所需提供的資料（下同）到區(qū)行政審批中心建委窗口申請建設(shè)工程招標(biāo)報建（包括發(fā)包方式、招標(biāo)方式核準(zhǔn)及招標(biāo)組織形式備案）。,科學(xué)筑家,項目管理之總結(jié),◆建設(shè)工程施工報監(jiān),一、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督報監(jiān)主辦部門建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站●需要提供以下資料1、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督申報書一式兩份；2、經(jīng)審查合格的施工圖設(shè)計文件1套（原件）；3、監(jiān)理合同、監(jiān)理單位資質(zhì)證書及監(jiān)理人員資格證書各1份（核驗總監(jiān)及監(jiān)理工程師崗位證書原件）；4、質(zhì)量監(jiān)督費繳納憑據(jù)1份（核驗原件）?！粽兄Z辦理時限7個工作日。,科學(xué)筑家,項目管理之總結(jié),◆建設(shè)工程施工報監(jiān),一、建設(shè)工程安全管理報監(jiān)主辦部門建設(shè)工程施工安全管理站●需要提供以下資料1、建設(shè)工程安全管理報監(jiān)書一式兩份；2、安全生產(chǎn)文明施工的組織設(shè)計方案和措施1份（含施工揚(yáng)塵控制專項措施）；3、施工單位為從事危險作業(yè)職工辦理的意外傷害保險憑證1份（含保險單及專用發(fā)票）；4、安全文明施工專項措施費用支付計劃及開工前已支付50的支付證明各1份（核驗施工方收款憑據(jù)原件、收復(fù)印件）。◆政府承諾辦理時限5個工作日。,科學(xué)筑家,項目管理之總結(jié),◆建設(shè)工程施工報監(jiān),一、建設(shè)工程施工臨時占道、開口辦理主辦部門區(qū)市政委●需要提供以下資料1、書面申請1份2、城市道路挖掘?qū)徟?份3、建設(shè)項目規(guī)劃總平面圖1份4、建設(shè)項目規(guī)劃紅線圖1份程序窗口接件交至相關(guān)部門安排現(xiàn)場查勘批復(fù)◆政府承諾辦理時限9個工作日。,科學(xué)筑家,項目管理之總結(jié),◆建設(shè)工程施工報監(jiān),一、移植行道樹辦理主辦部門市政園林科●需要提供以下資料1、重慶市城市園林綠化修剪、移植、砍伐樹林臨時占用城市園林綠地申請表1份，若須交市局審批3份2、建設(shè)項目規(guī)劃總平面圖1份3、建設(shè)項目規(guī)劃紅線圖1份程序窗口接件交至相關(guān)部門安排現(xiàn)場查勘批復(fù)書面申請1份◆政府承諾辦理時限9個工作日。,科學(xué)筑家,項目管理之總結(jié),◆建設(shè)工程施工報監(jiān),一、人防設(shè)施損壞報批主辦部門人防辦●需待建設(shè)用地規(guī)劃許可證辦下后方可申報。,科學(xué)筑家,項目管理之總結(jié),◆建設(shè)項目行政管理,一、房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金管理主辦部門建委開發(fā)辦●項目資本金存入階段1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請存入項目資本金的正式文件（寫明項目的建設(shè)地點、規(guī)模、項目經(jīng)批準(zhǔn)的初步設(shè)計所確定的概算額、建設(shè)進(jìn)度計劃等）；2、建設(shè)工程投資備案證；3、初步設(shè)計批復(fù)4、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；5、國有土地使用權(quán)證（房地產(chǎn)權(quán)證）和土地使用權(quán)出讓合同各1份；6、重慶市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目手冊1份；7、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇項目資本金委托監(jiān)管銀行確認(rèn)書1份1份（原件）?！粽兄Z辦理時限2個工作日。,科學(xué)筑家,項目管理之總結(jié),◆建設(shè)項目行政管理,●資本金的使用階段1、提交書面申請；2、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目手冊；3、監(jiān)理單位出具的項目建設(shè)進(jìn)度證明文件；4、要求的其它資料?！粽兄Z辦理時限2個工作日。,科學(xué)筑家,項目管理之總結(jié),◆建設(shè)項目行政管理,●銷戶階段1、提交書面申請；2、項目竣工備案證；3、開發(fā)企業(yè)與施工單位簽的項目竣工結(jié)算書；4、施工單位出具的項目工程款；5、民工工資結(jié)算完畢的證明材料；6、項目環(huán)境和配套設(shè)施完成的證明材料。◆政府承諾辦理時限2個工作日。,科學(xué)筑家,項目管理之總結(jié),◆建設(shè)項目行政管理,二、房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊管理主辦部門建委開發(fā)辦●需提供的資料1、重慶市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目手冊；2、建設(shè)工程投資備案證；3、土地出讓合同、土地使用證；4、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；5、建設(shè)工程施工許可證；6、建設(shè)工程竣工備案證?！粽兄Z辦理時限即辦。,科學(xué)筑家,項目管理之總結(jié),◆建設(shè)項目驗收管理,一、項目規(guī)劃專項驗收管理主辦部門規(guī)劃局●需提供的資料1、建設(shè)工程規(guī)劃竣工驗收合格證申請表并聯(lián)驗收項目1份（原件）；2、建設(shè)工程竣工圖（其中建筑工程只提交建筑竣工平、立、剖面圖及竣工總平面圖）2份（原件）；3、具有相應(yīng)資質(zhì)的測繪單位編制的房屋竣工測量報告（含電子文檔）2份（原件）；4、具有相應(yīng)資質(zhì)的測繪單位測量繪制的1500建設(shè)工程竣工實測地形圖（附驗線回單、含電子文檔）1份原件；5、市政管線工程提交經(jīng)市測繪產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)督站驗收合格的管線竣工圖和測繪資料（含電子文檔）2份（原件）?！粽兄Z辦理時限即辦。,科學(xué)筑家,項目管理之總結(jié),◆建設(shè)項目驗收管理,二、項目消防專項驗收管理主辦部門消防總隊（支隊）●需提供的資料1、建筑工程消防驗收申請表1份（原件）；2、初步設(shè)計消防審核意見書2份復(fù)印件；3、施工圖設(shè)計消防審核意見書2份復(fù)印件；4、重慶市建筑工程施工圖審查合格報告1份復(fù)印件；5、建筑工程消防安全質(zhì)量驗收報告表（附建設(shè)工程竣工驗收消防質(zhì)量合格承諾書、建設(shè)工程施工圖消防設(shè)計質(zhì)量合格承諾書、建設(shè)工程消防施工質(zhì)量合格承諾書、建設(shè)工程消防質(zhì)量監(jiān)理合格承諾書）1份（原件）；6、消防產(chǎn)品選用清單，并提供產(chǎn)品合格證明1份（原件）；7、建設(shè)行政主管部門頒發(fā)的施工許可證1份（復(fù)印件）；8、消防工程施工企業(yè)資質(zhì)等級證書1份（復(fù)印件）；,科學(xué)筑家,項目管理之總結(jié),◆建設(shè)項目驗收管理,9、經(jīng)消防部門審核同意的施工圖或經(jīng)中介審圖公司審查同意的施工圖（總平面圖、標(biāo)準(zhǔn)層及非標(biāo)準(zhǔn)層平面圖、立面圖、剖面圖、消火栓及噴淋系統(tǒng)圖、火災(zāi)自動報警系統(tǒng)圖、防排煙系統(tǒng)圖）1份（原件）。注（1）第3條限2006年1月1日前已通過消防部門審核的施工圖消防設(shè)計的建設(shè)項目。（2）第4條限2006年1月1日后經(jīng)中介審圖公司審查通過的施工圖消防設(shè)計的建設(shè)項目。（3）第8條應(yīng)注明“此件與原件核對無誤”，并加蓋施工單位公章?！粽兄Z辦理時限即辦。,科學(xué)筑家,項目管理之總結(jié),◆建設(shè)項目驗收管理,三、項目環(huán)保專項驗收管理主辦部門環(huán)保局●需提供的資料1、環(huán)保預(yù)驗收（試生產(chǎn)）（1）重慶市建設(shè)項目環(huán)保預(yù)驗收（試生產(chǎn)）申請表3份（原件）。2、環(huán)保驗收（1）建設(shè)項目竣工環(huán)境保護(hù)驗收申請表（根據(jù)建設(shè)項目的具體情況分為4種形式）5份（原件）；①建設(shè)項目竣工環(huán)境保護(hù)驗收和污染物排放申請表（適用于以污染物排放為主的建設(shè)項目）；②建設(shè)項目竣工環(huán)境保護(hù)驗收申請登記卡（適用于以生態(tài)影響為主、填寫環(huán)境影響登記表的建設(shè)項目）；③建設(shè)項目竣工環(huán)境保護(hù)驗收申請表（適用于以生態(tài)影響為主、編制環(huán)境影響報告表的建設(shè)項目）；④建設(shè)項目竣工環(huán)境保護(hù)驗收申請報告（適用于以生態(tài)影響為主、編制環(huán)境影響報告書的建設(shè)項目）。（2）有資質(zhì)的監(jiān)測機(jī)構(gòu)或環(huán)評機(jī)構(gòu)編制的建設(shè)項目竣工環(huán)境保護(hù)驗收監(jiān)測報告或驗收調(diào)查報告2份（原件）（填寫竣工環(huán)境保護(hù)驗收申請登記卡的建設(shè)項目，申請人不提供此項申請材料）?！粽兄Z辦理時限即辦。,科學(xué)筑家,項目管理之總結(jié),◆建設(shè)項目驗收管理,四、項目防雷專項驗收管理主辦部門氣象局防

簡介：PAGE0,地產(chǎn)集團(tuán)員工關(guān)懷體系一覽圖（七大類19小項）,編制楊蓮,審核,審批,

簡介：PAGE0,地產(chǎn)集團(tuán)員工關(guān)懷體系一覽圖（七大類19小項）,編制楊蓮,審核,審批,

簡介：,商業(yè)項目招商策劃專題培訓(xùn),版權(quán)聲明本文僅供新城房產(chǎn)內(nèi)部交流使用，版權(quán)歸江蘇新城集團(tuán)所有，未經(jīng)江蘇新城集團(tuán)書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。,201010,內(nèi)部學(xué)習(xí)資料,報告提綱,一、商業(yè)基本概念,,,商業(yè)生意、買賣,BUSINESS廣義的商業(yè)“生意”，指所有以營利為目的的事業(yè)特征以獲取利潤為目的一次握手、一個電話、一次會議、一單交易都是商業(yè)活動的具體表現(xiàn)，通俗來說商業(yè)就是“賺錢的游戲”咨詢、房地產(chǎn)開發(fā)、貿(mào)易、批發(fā)、零售、服務(wù)等所有的經(jīng)濟(jì)活動都是商業(yè)的范疇COMMERCE狹義的商業(yè)“買賣”，指專門從事商品交換活動的營利性事業(yè)特征以商品交換為手段包括吃穿住行等息息相關(guān)的商品、服務(wù)和消費場所，主要包括購物、餐飲、休閑、娛樂、旅游、文化、會展等,,零售業(yè)有關(guān)商品銷售終端的行業(yè),零售業(yè)美國商務(wù)部的定義零售貿(mào)易業(yè)包括所有把較少數(shù)量商品銷售給普通公眾的實體營銷學(xué)定義零售業(yè)是任何一個處于從事由生產(chǎn)者到消費者的產(chǎn)品營銷活動的個人或公司，他們從批發(fā)商、中間商或者制造商處購買商品，并直接銷售給消費者零售是一個與批發(fā)相對應(yīng)的概念，是商品銷售的終端環(huán)節(jié)，主要指商品的最終銷售渠道，包括銷售過程中對應(yīng)的主體和客體，其對應(yīng)經(jīng)濟(jì)中的社會消費品環(huán)節(jié)零售業(yè)包括百貨、超市、家電連鎖、購物中心等零售商家和零售集團(tuán)，以及提供商品的廠家及提供經(jīng)營場所的“房東”，如百聯(lián)、國美，步步高，萬達(dá)等,沃爾瑪總裁李斯閣,張近東,黃光裕,業(yè)態(tài)面向某類目標(biāo)顧客的商店營業(yè)形態(tài),業(yè)態(tài)零售店向確定的顧客群提供確定的商品和服務(wù)的具體形態(tài)特征“怎么賣”對特定消費者的特定需要，按照一定的戰(zhàn)略目標(biāo)，有選擇地運用商品經(jīng)營結(jié)構(gòu)、店鋪位置、店鋪規(guī)模、店鋪形態(tài)、價格政策、銷售方式、銷售服務(wù)等經(jīng)營手段，提供銷售和服務(wù)的類型化經(jīng)營形態(tài)目前中國有9種零售業(yè)態(tài)，日本20多種，美國40多種包括百貨店、大型綜合商場、超級市場、便利店、專業(yè)店、專賣店、購物中心、家居中心、倉儲商店、折扣店、自動售貨機(jī)、郵購店、無店鋪銷售形式（電子購物B2C，C2C）等,店,業(yè)種面向顧客某類用途的商店營業(yè)種類,業(yè)種依商品的功能、款式及適合的年齡所做的分類特征“賣什么”目前國內(nèi)零售消費市場可細(xì)分上百個業(yè)種，商品的種類達(dá)到數(shù)萬（11萬）種，國外發(fā)達(dá)國家的業(yè)種細(xì)分更多，難以勝數(shù)從使用目的上分為消費品和再生產(chǎn)品，從購買習(xí)慣上分為日常用品、選購品、專用品，包括男裝、女裝、鞋類、箱包、家電用品、生鮮、日化用品、煙酒、建材、機(jī)電、紡織品等,業(yè)種特點,貨,商業(yè)地產(chǎn)用于經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式,泛商業(yè)地產(chǎn)除住宅以外的房地產(chǎn)形式，主體特征以租賃回報為目的，包括商場、酒店、辦公、旅游、展覽、集貿(mào)市場等狹義商業(yè)地產(chǎn)就是指用于商業(yè)經(jīng)營的地產(chǎn)開發(fā)項目商業(yè)地產(chǎn)的形式多種多樣，最常見的如MALL、大型批發(fā)市場、商業(yè)街、商場、社區(qū)商業(yè)等（開放、封閉）大型商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)是一項復(fù)合工程，需要對商業(yè)、地產(chǎn)、金融等各方面具有專業(yè)操作能力,品牌標(biāo)識、區(qū)別企業(yè)及其所提供的商品或服務(wù)的綜合標(biāo)識,品牌包括品牌名（可以讀出的部分）、品牌標(biāo)志（不可以發(fā)聲的部分）、品牌角色（人或擬人化的標(biāo)識）品牌的意義方便消費者進(jìn)行產(chǎn)品選擇，縮短消費者的購買決策過程享有較高的利潤空間無形資產(chǎn)，可以超越產(chǎn)品的生命周期,商家品牌,商品品牌,餐飲品牌,二、零售業(yè)態(tài)介紹,,,概念在一個大建筑物內(nèi)，根據(jù)不同商品部門設(shè)銷售區(qū)，開展各自的進(jìn)貨、管理、運營的零售業(yè)態(tài)特點采取柜臺銷售與自選（開架）銷售相結(jié)合方式商品結(jié)構(gòu)為種類齊全、少批量、高毛利，以經(jīng)營男、女、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主采取定價銷售，可以退貨，有導(dǎo)購、餐飲、娛樂場所等服務(wù)項目和設(shè)施，服務(wù)功能齊全選址在城市繁華區(qū)、交通要道商圈范圍大，一般以流動人口為主要銷售對象商店規(guī)模大，在5000平方米以上商店設(shè)施豪華，店堂典雅、明快目標(biāo)顧客為中高檔消費者和追求時尚的年輕人,百貨店DEPARTMENTSTOREDEPT．,概念采取自選銷售方式，以銷售大眾化實用品為主，并將超級市場和折扣商店的經(jīng)營優(yōu)勢合為一體的、滿足顧客一次性購全的零售業(yè)態(tài)特點采取自選銷售方式和連鎖經(jīng)營方式商品構(gòu)成為衣、食、用品齊全，重視本企業(yè)的品牌開發(fā)設(shè)有與商店營業(yè)面積相適應(yīng)的停車場目標(biāo)顧客為購物頻率高的居民商圈范圍較大商店營業(yè)面積一般在2500平方米以上選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、住宅區(qū)、交通要道,大型綜合商場GENERALMERCHANDISESTOREG．M．S,概念采取自選銷售方式、以銷售生鮮商品、食品和向顧客提供日常必需品為主要目的的零售業(yè)態(tài)特點采取自選銷售方式，出入口分設(shè)，結(jié)算在出口處的收銀機(jī)處統(tǒng)一進(jìn)行商品構(gòu)成以購買頻率高的商品為主，經(jīng)營的商品應(yīng)以肉類、禽蛋、水果、水產(chǎn)品、冷凍食品、副食調(diào)料、糧油及其制品、奶及奶制品、熟食品以及日用必需品為主營業(yè)時間每天在11H左右，可采取連鎖經(jīng)營方式，有一定的停車場地選址在居民區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)商圈范圍較窄，以居民為主要銷售對象商店營業(yè)面積在500平方米以上目標(biāo)顧客以居民為主,超級市場SUPERMARKETS．M,概念滿足顧客便利性需求為主要目的的零售業(yè)態(tài)特點以開架自選為主，結(jié)算在進(jìn)口或出口處的收銀機(jī)處統(tǒng)一進(jìn)行，可采取連鎖經(jīng)營方式商品結(jié)構(gòu)特點明顯，有即時消費性、小容量、應(yīng)急性等，營業(yè)時間長，一般在16H以上，甚至24H，終年無休日選址在居民住宅區(qū)、主干線公路邊以及車站、醫(yī)院、娛樂場所、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)所在地商圈范圍窄小，一般設(shè)定在居民徒步購物57MIN到達(dá)的范圍內(nèi)商店營業(yè)面積在100平方米左右，營業(yè)面積利用率高，店堂明快、清潔、貨架豐滿，目標(biāo)顧客主要為居民、單身者、年輕人。80％的顧客為有目的的購買經(jīng)營實行信息系統(tǒng)化，開展單品管理，便利店的商品價格略高于一般零售業(yè)態(tài)的商品價格,便利店方便店CONVENIENCESTORECV．S,概念經(jīng)營某一大類商品為主，并且具備有豐富專業(yè)知識的銷售人員和提供適當(dāng)售后服務(wù)的零售業(yè)態(tài)特點采取定價銷售和開架面售，亦可開展連鎖經(jīng)營商品結(jié)構(gòu)體現(xiàn)專業(yè)性、深度性、品種豐富，可供選擇余地大，以某類商品為主，經(jīng)營的商品具有自己的特色，一般為高利潤從業(yè)人員需具備豐富的專業(yè)知識，可以退貨選址多樣化，多數(shù)店設(shè)在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購物中心內(nèi)商圈范圍不定營業(yè)面積根據(jù)主營商品特點而定目標(biāo)市場多為流動顧客，主要滿足消費者對某類商品的選擇性需求,專業(yè)店SPECIATITYSTORES．S,概念專門經(jīng)營或授權(quán)經(jīng)營制造商品牌和中間商品牌的零售業(yè)態(tài)特點采取定價銷售和開架面售，亦可開展連鎖經(jīng)營商品結(jié)構(gòu)以企業(yè)品牌為主，銷售體現(xiàn)量少、質(zhì)優(yōu)、高毛利注重品牌聲譽(yù)、從業(yè)人員必須具備豐富的專業(yè)知識，并提供專業(yè)性知識服務(wù)選址在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購物中心內(nèi)商圈范圍不定目標(biāo)顧客以中青年為主，商店的陳列、照明、包裝、廣告講究,專賣店EXCLUSIVESHOPE．S,概念企業(yè)有計劃地開發(fā)、擁有、管理運營的各類零售業(yè)態(tài)、服務(wù)設(shè)施的集合體特點由發(fā)起者有計劃地開設(shè)，實行商業(yè)型公司管理，中心內(nèi)設(shè)商店管理委員會，開展廣告宣傳等共同活動，實行統(tǒng)一管理內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨店或超級市場作為核心店，以及各類專業(yè)店、專賣店等零售業(yè)態(tài)和餐飲、娛樂設(shè)施構(gòu)成服務(wù)功能齊全，集零售、餐飲、娛樂為一體。根據(jù)賣場面積，設(shè)相應(yīng)規(guī)模的停車場選址為中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道商圈根據(jù)不同經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營商品而定設(shè)施豪華、店堂典雅、寬敞明亮，實行賣場租賃制，目標(biāo)顧客以流動顧客為主,購物中心SHOPPINGCENTERS．C,概念以與改善、建設(shè)家庭居住環(huán)境有關(guān)的裝飾、裝修等用品、日用雜品、技術(shù)及服務(wù)為主的、采取自選方式銷售的零售業(yè)態(tài)特點選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、公路邊、交通要道或消費者自有房產(chǎn)比率較高的地區(qū)商品構(gòu)成主要以房屋修繕和室內(nèi)裝修、裝飾品、園藝品、寵物食品、室內(nèi)外用品、洗滌劑及雜品等作為經(jīng)營策略，發(fā)揮了廉價商店的低價格銷售和超級市場的開架自選銷售等優(yōu)勢提供一站式購足和一條龍服務(wù)可采取連鎖經(jīng)營方式有一定的停車場,家居中心HOMECENTERH．C,概念在大型綜合商場經(jīng)營的商品基礎(chǔ)上，篩選大眾化實用品銷售，并實行儲銷一體、以提供有限服務(wù)和低價格商品為主要特征的、采取自選方式銷售的零售業(yè)態(tài)特點選址在公路邊、交通要道和利用閑置設(shè)施,主要的商圈人口為57萬人,商店營業(yè)面積大，一般在4000M’以上商品構(gòu)成以新開發(fā)上市的商品為主力商品，自有品牌占相當(dāng)部分，主要是面向廣大的工薪階層服務(wù)作為價格策略，每天都以較低價格銷售全部商品,作為商品策略，經(jīng)營同其他零售業(yè)態(tài)能進(jìn)行價格比較的、知名度、普及率都較高的商標(biāo)商品或價格一般被眾所周知的商品商店設(shè)施簡單化。將超市開發(fā)的銷售技術(shù)和管理理論、可實行連鎖經(jīng)營倉儲商店的價格影響力、大型綜合超市商品供應(yīng)計劃的方法及選址理論等融為一體，靈活運用。設(shè)有一定規(guī)模的停車場,倉儲商店WAREHOUSESTOREW．S,三、商業(yè)發(fā)展規(guī)律,,,商業(yè)發(fā)展趨勢國際經(jīng)驗,零售業(yè)市場高度集中化、規(guī)模化傳統(tǒng)零售形式優(yōu)勢逐漸減弱，新型零售形式蓬勃發(fā)展大型、超大型量販店及貨倉商店迅猛增加跨國企業(yè)的拓展迅速,超大,超全,超值,,,,國內(nèi)零售業(yè)態(tài)所處的生命周期位置,資料來源世界銀行1997年世界發(fā)展報告，各市統(tǒng)計數(shù)據(jù),人均GDP分組的消費結(jié)構(gòu),居民消費結(jié)構(gòu)和消費水平發(fā)展階段必需?起步?發(fā)展?享受,階段,階段描述,基本特征,常州目前人均GDP已經(jīng)超過3000US，已經(jīng)進(jìn)入講究品牌消費的快速發(fā)展階段，城市中將出現(xiàn)一些大型商業(yè)消費場所，部分客戶追求休閑享受,,300US,1000US,3000US,,5000US,國內(nèi),中等規(guī)模以上城市,長三角珠三角,深圳上海北京,GDP,百貨大樓,,大型超市,供銷社,城市生活休閑中心,,,,,,,商業(yè)模式,國外模式,發(fā)展特征國內(nèi)模式發(fā)展特征,第一代商業(yè),第三代商業(yè),第二代商業(yè),街區(qū)商鋪,百貨商場,摩爾,風(fēng)光數(shù)十年后在20世紀(jì)前期遭遇挑戰(zhàn)，傳統(tǒng)商業(yè)的贏利率無法支撐起再擴(kuò)張、發(fā)展的負(fù)擔(dān),超市興起，倡導(dǎo)自由選購的理念。最大貢獻(xiàn)是給零售業(yè)業(yè)態(tài)注入工業(yè)制造業(yè)的文化要素。,以SHOPPINGMALL為代表，追求一站式購物。環(huán)境污染、郊區(qū)化的邊緣生存狀態(tài)、交通堵塞、舊城衰落等問題使其漸漸退出發(fā)展舞臺。,,,,城市中心區(qū)域,社區(qū)中心/臨近市區(qū),城市中心/副中心/交通樞紐,,,第四代商業(yè),商業(yè)模式發(fā)展規(guī)律,,以“體驗經(jīng)濟(jì)”為基礎(chǔ)，以生活方式消費、娛樂加休閑為主旨,城市生活休閑中心,隨著新世紀(jì)的到來，超市迅速在中國成為新的時髦，這和后期所謂的MALL實際上是一致的，國內(nèi)汽車保有量低難以支撐真正意義的郊區(qū)MALL,我們國家最早的商業(yè)模式，供銷社的選址往往都是城市中最好的位置,,如北京王府井的百貨大樓，這一代發(fā)展了很長時間，它是在供銷社的基礎(chǔ)上擴(kuò)大的，在經(jīng)營模式上也發(fā)生了很大的變化,著眼于滿足大眾日益增加的精神和文化需求，國內(nèi)目前出現(xiàn)的并不多，惠商項目率先將城市休閑生活帶到常州購物中心,城市核心,商圈分析基本概念,商圈是指商店以其所在地點為中心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，吸引顧客的輻射范圍簡單來說，就是來店顧客所居住的區(qū)域范圍主圈65顧客來自主要商圈。小型商店的核心商圈在08公里之內(nèi)，顧客步行來店在10分鐘以內(nèi)；大型商場的核心商圈在5公里以內(nèi)，無論使用何種交通工具來店，不超過20分鐘次圈25顧客來自次要商圈。小型商店的次要商圈在15公里之內(nèi)，顧客步行來店在20分鐘以內(nèi)；大型商場的次要商圈在8公里以內(nèi)，無論使用何種交通工具來店，平均不超過40分鐘邊圈10顧客來自邊緣商圈。一般來說，小型商店的邊緣商圈在15公里以外，顧客步行來店在20分鐘以上；大型商場的邊緣商圈在8公里以外，無論使用何種交通工具來店平均在40分鐘以上,人口數(shù)量及特點,交通狀況,商業(yè)發(fā)展?jié)摿?人文、公共配套,商業(yè)規(guī)模,影響商圈大小因素,,,,,,發(fā)展階段,市場表現(xiàn),經(jīng)營模式,標(biāo)志節(jié)點,起步期,結(jié)構(gòu)調(diào)整期,快速發(fā)展期,穩(wěn)步發(fā)展期,各個居住區(qū)、交通匯聚點出現(xiàn)少量、低檔次商業(yè),商業(yè)快速發(fā)展，經(jīng)營檔次、結(jié)構(gòu)發(fā)生飛躍,散鋪向集中、規(guī)?；虡I(yè)形式演變,規(guī)?；虡I(yè)、大型購物形態(tài)商業(yè)中心浮出市場,城市發(fā)展較為落后，市政配套設(shè)施處在規(guī)劃中,市政配套正在完善，集中市場、步行街出現(xiàn),由街鋪、步行街向集中商業(yè)發(fā)展，新商業(yè)出現(xiàn),大型商業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)入，商業(yè)水平穩(wěn)步上升,自有住宅底商經(jīng)營或出租為主,商鋪基本市場化，經(jīng)營和銷售同時存在,商鋪市場化，銷售成為核心贏利手段,銷售不是實現(xiàn)收益的最終手段，持有出租為主,營業(yè)收入租金收入,營業(yè)收入租金收入銷售收入,銷售收入租金收入,銷售收入租金收入,,,,,,,百貨等購物,市中心區(qū)域,,,專業(yè)市場,,市中心區(qū)域,,,專業(yè)市場,,,,,,市中心區(qū)域,,,專業(yè)市場,,,,,,,,,城市商圈形成規(guī)律,贏利模式,,百貨為主,專業(yè)市場,餐飲、休閑,休閑、娛樂,經(jīng)營業(yè)態(tài),,市中心核心商圈首先成型，逐步出現(xiàn)潛力商圈，并形成新興商圈,以商業(yè)飽和指數(shù)推導(dǎo)商業(yè)潛在規(guī)模,IRS（商圈飽和指數(shù)）＝C（潛在客戶）RE（人均零售支出）/RF（商業(yè)面積）,RF（某市可支撐商業(yè)面積）＝CRE/IRS＝401600/400016萬㎡,例1IRS（商圈飽和指數(shù)）三、四線城市一般標(biāo)準(zhǔn)為10004000元/㎡，也可參考商業(yè)設(shè)施單位年營業(yè)額，假設(shè)某市的商業(yè)設(shè)施營業(yè)額為20006000元/㎡，取接近中值的4000元/㎡C（潛在客戶）40萬人（按照城鎮(zhèn)人口計算，市區(qū)人口占全市人口115萬的35，1153540萬）RE（年平均購物額）2010元/年人081600元/年人（按照平均社會消費品零售總額的80計算）,,例2假設(shè)在商圈內(nèi)有10萬個家庭，每周在食品中支出25元人民幣，共有15個店鋪在商國內(nèi)，共有144000平方米銷售面積。則該商圈的飽和指數(shù)為IRS＝CRE／RF10000025／144000＝17．36,商圈飽和這一指數(shù)數(shù)字越大，則意味著該商圈內(nèi)的飽和度越低；該數(shù)字越小，則意味著該商圈內(nèi)的飽和度越高。在不同的高圈中，應(yīng)選擇零售飽和指數(shù)較高的商圈開店,,休息,四、商業(yè)地產(chǎn)策劃,,,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程,,,,銷售,商業(yè)物業(yè)分類,※按市場形式分類大型商廈、專業(yè)市場、小區(qū)商鋪※按物業(yè)用途分類購物中心、小區(qū)配套商鋪、專業(yè)市場、批發(fā)與商貿(mào)中心、餐館及美食廣場等五類※按建筑特征分類商業(yè)大廈、社區(qū)商鋪、鄰街商鋪、步行街露天商鋪、地下商城等五類※按物業(yè)區(qū)位分類商業(yè)區(qū)物業(yè)、住宅區(qū)物業(yè)、近郊物業(yè)※按經(jīng)營方式分類統(tǒng)一經(jīng)營物業(yè)和分散經(jīng)營物業(yè)※按經(jīng)營類別分類綜合經(jīng)營項目和單一經(jīng)營項目※按銷售方式分類銷售物業(yè)、租售物業(yè)、出租物業(yè)※按物業(yè)戶權(quán)分類產(chǎn)權(quán)物業(yè)、非產(chǎn)權(quán)物業(yè),購物中心,購物中心,購物中心,購物中心,購物中心,上海梅隴鎮(zhèn)廣場,購物中心,合理的人流動線促進(jìn)商業(yè)經(jīng)營,包括平面人流動線規(guī)劃和垂直人流動線平面人流動線平面形式的形態(tài)、室內(nèi)步行街的形態(tài)；核心店與主力店的實力、數(shù)量及擺放位置中庭的形態(tài)、大小、數(shù)量及位置餐飲區(qū)及娛樂設(shè)施的規(guī)劃環(huán)境設(shè)計，含空間環(huán)境、景觀與綠化小品、照明設(shè)計等垂直人流動線垂直交通組織中央空間是垂直人流動線設(shè)計的重點垂直商品組合；以上各方面其實是相互影響、相互融合，共同組成了豐富多彩的人流動線系統(tǒng)。,適宜的空間尺度及休閑的環(huán)藝設(shè)計,室內(nèi)室外空間尺度對人流動線、視覺效果、心理都將產(chǎn)生影響過道寬度的一般在3米以上，有的在45米以上，甚至有的個別寬度達(dá)到7米以上；寬度三米被認(rèn)為是舒適的底線中庭直徑或長寬一般在10－50米之間，10米左右的中庭僅僅是為了安排自動扶梯上下，20米左右的中庭即可以布置一些景觀或小品，以使環(huán)境優(yōu)化室內(nèi)步行街寬度一般在12米左右，讓人們感覺比較舒適地面瓷磚尺寸中高檔購物中心一般使用60CM60CM或以上，而40CM40CM或30CM30CM或3060CM的瓷磚使用于中低檔購物中心,合適鋪位開間/進(jìn)深之比,社區(qū)商業(yè)的開間/進(jìn)深主要在以下幾個區(qū)間,社區(qū)商業(yè)規(guī)模定位,商業(yè)規(guī)模是確定社區(qū)商業(yè)類型的基本要素之一，特別是對于未確定商業(yè)面積的項目來說，規(guī)模的定位更是重中之重，適中的商業(yè)規(guī)模才能有利于項目的整體發(fā)展。商業(yè)規(guī)模的大小在一定程度上決定著社區(qū)商業(yè)的性質(zhì)，一般情況下，社區(qū)商業(yè)的規(guī)模越大，人均商業(yè)面積越高，其商業(yè)的對外經(jīng)營性質(zhì)越強(qiáng)，呈現(xiàn)出成正比的關(guān)系規(guī)模定位中主要考慮的因素有區(qū)域的商業(yè)市場容量；市場整體租售狀況對項目規(guī)模的影響；項目的商業(yè)屬性（外向型、中間型或內(nèi)向型）；主力店的帶動效應(yīng)（一般主力店與其輻射區(qū)域面積比為115）；競爭性項目對項目規(guī)模的影響；市政規(guī)劃對項目片區(qū)商業(yè)規(guī)模的影響；項目自身條件對規(guī)模的影響等等。,社區(qū)商業(yè),社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合規(guī)劃,超市、餐飲、便利店、服務(wù)配套、美容、服飾精品、生活家居和休閑八大類業(yè)態(tài)構(gòu)成了社區(qū)商業(yè)的基礎(chǔ)業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)組合規(guī)劃原則社區(qū)商業(yè)的基本特性超市、餐飲和服務(wù)配套是社區(qū)商業(yè)的三大基本業(yè)態(tài)租金收益的最大化，位置較好的鋪位優(yōu)先考慮承租能力較高的業(yè)態(tài)是否具有招商的可執(zhí)行性，符合項目實際情況能否在項目目前條件下開業(yè)經(jīng)營，培育商業(yè)氛圍符合商鋪建筑設(shè)計技術(shù)指標(biāo)。,社區(qū)商業(yè),五、商業(yè)項目招商,,,招商策略以大帶小主力店?次主力店?品牌商家?小商戶,招商首先是“間諜戰(zhàn)”潛在商家有哪些，他們在哪里，作為招商人員要心里清楚，將不同商家劃分開來招商其次是“遭遇戰(zhàn)”招商通常是“三步曲”，從初次接觸深入溝通促成合作，不是說與商家溝通的次數(shù)越多越好，而是每次的溝通要有效率招商還要打“心理戰(zhàn)”知己知彼，百戰(zhàn)不殆，潛在商家在想些什么，要些什么，招商人員在接觸過程中多問，多聽，不要急著表態(tài),,,大型超市沃爾瑪選址要求,商圈的要求臨近交通主干道，15公里范圍內(nèi)人口10萬以上，2公里范圍內(nèi)常住人口可達(dá)到1215萬人核心商圈內(nèi)（距項目15公里）無經(jīng)營面積超過5000平方米的同類業(yè)態(tài)為佳物業(yè)的建筑要求物業(yè)縱深在50米以上為佳，原則上不能低于40米，臨街面不低于70米層高不低于5米，對于期樓的層高要求不低于6米凈高在45米以上（空調(diào)排風(fēng)口至地板的距離）樓板承重在800KG/平方米以上，對騎樓的要求在1000KG/平方米以上柱距間要求9米以上，原則上不能低于8米兩個以上出入口、廣場、扶梯停車場的要求至少提供300個以上地上或地下的顧客免費停車位，必須為供應(yīng)商提供20個以上的免費貨車停車位租賃期限物業(yè)租賃期限一般為20年或20年以上，不低于15年并提供一定的免租期,家電連鎖蘇寧電器選址要求,產(chǎn)權(quán)獨立、清晰的產(chǎn)權(quán)區(qū)位位于城市或某區(qū)域的商業(yè)中心，人流量大，交通便利面積3000平方米以上樓層從一樓開始，地級市場樓層不超過四樓，縣級市場樓層不超過三樓廣場物業(yè)距街道的距離在6米以上，有開闊的停車場地和門前廣場設(shè)施合格并正常使用的消防系統(tǒng)、合格并正常使用的供水供電系統(tǒng)，空調(diào)系統(tǒng)、扶梯和貨梯（兩層以上）,西式快餐肯德基店鋪要求,面積/高度首層350平方米（使用面積），門面12米；樓板到梁底高度不得低于3米。樓板承重乙方廚房區(qū)樓板負(fù)荷為450KG/㎡，餐廳區(qū)活荷載為250KG/㎡供電/供水甲方提供空調(diào)及200KW的用電量，并提供一條185銅芯電纜于甲方配電室引至乙方指定位置，乙方自設(shè)配電盤，并獨立安裝電表；甲方提供25噸水/天，供水管徑為25/30英寸，水壓不小于25㎏/㎝2，并具有相應(yīng)的用水指標(biāo)隔油池在餐廳附近區(qū)域應(yīng)提供適宜位置，供餐廳制作隔油池化糞池甲方提供與化糞池相連的管道至乙方租賃區(qū)域排煙提供室外相應(yīng)的排放油煙管道位置，該位置將不導(dǎo)致爭議或相鄰關(guān)系。排煙管道的截面積為500MM700MM?？照{(diào)甲方提供冷暖空調(diào)應(yīng)保證使用時間自早800至晚1100，其制冷量廚房應(yīng)不小于450卡/㎡/小時，用餐區(qū)應(yīng)不小于350卡/㎡/小時。餐廳溫度冬天應(yīng)不低于15度，夏天不高于25度，春秋季應(yīng)在2025度之間。（如KFC自設(shè)甲方提供室外機(jī)位置）設(shè)備總重冷庫、排油煙機(jī)、汽水機(jī)、制冰機(jī)的室外機(jī)全部放置樓頂，設(shè)備總重3噸，下設(shè)槽鋼可將設(shè)備均勻擺放，使樓頂均勻受力卸貨車位甲方提供臨時卸貨車位,租賃期限,免租624個月,管理費,按日常管理費的支出預(yù)算分?jǐn)?經(jīng)營方式,,,,,,,,免租優(yōu)惠條件,商業(yè)項目的招商談判,商業(yè)物業(yè)營銷/招商六大誤區(qū),誤區(qū)一商鋪銷售了，商場成功了誤區(qū)二只要做好物業(yè)管理，就可以不要商業(yè)管理誤區(qū)三以地段優(yōu)勢作為核心優(yōu)勢，忽視定位設(shè)計誤區(qū)四“返租”是最有效的促銷手段誤區(qū)五先租后賣，租得好就會賣得好誤區(qū)六主力商戶進(jìn)駐是商業(yè)物業(yè)的必殺技,商業(yè)地產(chǎn)之新在于它能夠帶來的巨大利益，但帶來巨大社會風(fēng)險商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)雜性也帶來社會利益和財富的重新分配,發(fā)展商關(guān)心開發(fā)利潤投資客關(guān)心年投資收益率商戶關(guān)心日翻臺次數(shù)、平均日營業(yè)額消費者關(guān)心樓下有沒有自己喜歡的品牌政府關(guān)心商業(yè)所帶來的長期稅收及就業(yè),做商業(yè)地產(chǎn)，很難態(tài)度是關(guān)鍵,討論,THANKS,

簡介：廣州道本商業(yè)地產(chǎn)策略中心,中國第一暢銷商業(yè)地產(chǎn)圖書系列,,,道本產(chǎn)品中心中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)國策定價999元/套商業(yè)地產(chǎn)改變中國定價320元/套香港購物中心成功密碼定價227元/本商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)實戰(zhàn)指南定價560元/套商業(yè)地產(chǎn)招商經(jīng)營管理指南定價480元/套,,,,,,商業(yè)地產(chǎn)改變中國（中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)國策再版）,解構(gòu)商業(yè)地產(chǎn)建筑與經(jīng)營規(guī)劃法則透析商業(yè)地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在規(guī)律破譯商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理的實踐經(jīng)驗寶典推進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)經(jīng)營的品牌整合手冊,中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟重點推薦讀物,商業(yè)地產(chǎn)改變中國目錄,,商業(yè)地產(chǎn)改變中國如何誕生,歷時三年赴國內(nèi)外商業(yè)地產(chǎn)發(fā)達(dá)地區(qū)取得原創(chuàng)性的一手珍貴資料，以精心的設(shè)計和編排將中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展與世界商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的成功經(jīng)驗、失敗案例圖文并茂地表現(xiàn)出來，并將具體的案例分析升華到理論的高度，使本書成為一本兼具宏觀與微觀、現(xiàn)實與未來的價值之作。,,,中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟重點推薦讀物中國地產(chǎn)全國重點推薦讀物中國樓市全國重點推薦讀物中國商業(yè)地產(chǎn)重點推薦讀物今日地產(chǎn)重點推薦讀物2005（廣州）國際商業(yè)地產(chǎn)博覽會重點推薦讀物2005（深圳）國際商業(yè)地產(chǎn)博覽會高峰論壇推薦讀物2006搜房網(wǎng)主辦商業(yè)地產(chǎn)主流峰會唯一入選推薦讀物,商業(yè)地產(chǎn)改變中國憑什么暢銷,,,,,,我所認(rèn)識的成功的商場管理人都有他/她們的一套理論，可惜都是零零碎碎，不成系統(tǒng)?；蛘呤菑膽K痛經(jīng)驗中學(xué)乖了，更甚的是知其然而不知其所以然。本書作者把各式各樣成功商場的密碼找到了，也找到了破解密碼的大大小小的鑰匙，讓您成功在望。香港合和物業(yè)總經(jīng)理周成德商業(yè)地產(chǎn)改變中國對業(yè)界的貢獻(xiàn)不可多得。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營需要耐心和誠實。本書所提供的數(shù)據(jù)和案例，以及作者為此所付出努力，無不滲透著這樣的商業(yè)地產(chǎn)精神原中華廣場董事總經(jīng)理、現(xiàn)惠潤商業(yè)管理公司總載歐小衛(wèi)商業(yè)地產(chǎn)改變中國是到目前為止，我們在國內(nèi)所能見到的，唯一一套對購物中心開發(fā)、經(jīng)營過和的實際操作問題進(jìn)行全面、深入剖析的工具書，它將對了解國內(nèi)外購物中心產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r以及商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的核心內(nèi)容與技能有直接幫助，對正在起步階段的中國購物中心產(chǎn)業(yè)起到實質(zhì)的指引作用。原正佳廣場總經(jīng)理、現(xiàn)在世品國際購物中心管理集團(tuán)董事長謝仕平商業(yè)地產(chǎn)改變中國真實地反映了商業(yè)地產(chǎn)在當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)中的影響力，商業(yè)地產(chǎn)正通過改變中國的商業(yè)、改變中國的地產(chǎn)、改變中國的金融而改變著中國。中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)副會長兼秘書長王永平紛紛擾擾的中國商業(yè)地產(chǎn)，注定會因為一個地產(chǎn)猛人和一本書而被記錄和定格。自古以來，惟有不甘寂寞的人始能做成驚天動地之事。472幅實例圖片，32個成功案例平面立面圖，111組行業(yè)數(shù)據(jù)資料，洋洋灑灑數(shù)十萬言?窮三年之功，以天生的挑戰(zhàn)勇氣，扎實的理論功底和戰(zhàn)略性思維創(chuàng)新力完成的商業(yè)地產(chǎn)改變中國，令對中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展寄予美好愿景者心生敬畏。今日地產(chǎn)總編出品人黃花,商業(yè)地產(chǎn)改變中國名人口碑,,,,什么樣的商業(yè)地產(chǎn)項目會在中國未來的市場上取得成功中國社會經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期間現(xiàn)代商業(yè)終端的棋盤變局關(guān)于中國未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的預(yù)期及展望一小時經(jīng)濟(jì)圈銷售商鋪的現(xiàn)實與矛盾規(guī)劃的勝利如何清醒地認(rèn)識規(guī)劃商業(yè)黃金分割定律中庭作用與效果配套設(shè)施的作用與投入商鋪格局規(guī)劃運作百貨公司的矛盾分析購物中心與酒店、住宅、寫字樓的規(guī)劃主題式商業(yè)建筑是發(fā)展的方向商業(yè)建筑視覺面的風(fēng)格研究,商業(yè)建筑空間設(shè)計建筑與裝修是執(zhí)行能力的外在表現(xiàn)與建筑設(shè)計相配套的其他元素用建筑構(gòu)筑一個購物中心的商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)招商是戰(zhàn)略實踐的中場發(fā)動機(jī)主力店招商的機(jī)會與誤區(qū)如何確定主力店與經(jīng)營散戶之間的關(guān)系理想的商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營區(qū)域劃分商品的檔次策略招商的定價策略滿足什么條件商場才能開業(yè)縮短冷場期的對策與管理的學(xué)問商業(yè)地產(chǎn)項目的包裝意識與形態(tài)購物中心的形象管理標(biāo)志是品牌的精神原點購物中心與廣告公司,商業(yè)地產(chǎn)改變中國能解決什么問題,,事業(yè)成功源于每一個項目的圓滿,,,,,,,商業(yè)地產(chǎn)改變中國經(jīng)典案例,,,,香港購物中心成功密碼,解析引領(lǐng)亞洲發(fā)展，成就香港商業(yè)繁榮的99個密碼借鑒世界上最先進(jìn)的購物中心規(guī)劃、建設(shè)和經(jīng)營管理實踐指導(dǎo)中國購物中心大發(fā)展時代的戰(zhàn)略思想和戰(zhàn)術(shù)方針,香港購物中心成功密碼目錄,,香港購物中心成功密碼產(chǎn)品簡介,本書首度深入分析國際金融中心、貿(mào)易自由港和亞洲商業(yè)之心香港的購物中心產(chǎn)業(yè)發(fā)展的成功經(jīng)驗。全書分為八部分，分別從香港購物中心發(fā)展歷史和趨勢、選址及開發(fā)時機(jī)、建筑規(guī)劃和建筑設(shè)計、商業(yè)規(guī)劃和運營思想以及整合營銷思維等方面進(jìn)行全面披露，深入解析香港近五十個購物中心成功背后的深層次原因，以及這些購物中心是如何將先進(jìn)的商業(yè)思想與香港的商業(yè)實踐相結(jié)合，使香港成為世界上購物中心產(chǎn)業(yè)最繁榮、最集中、最先進(jìn)、最發(fā)達(dá)的地區(qū)之一。學(xué)習(xí)香港購物中心的成功經(jīng)驗，其目的是為了指導(dǎo)中國大陸正在起步階段的商業(yè)地產(chǎn)健康發(fā)展。本書尤為難得的是，所有分析研究均深入淺出，不再陷于復(fù)雜的理論式敘述，用案例和事實說話，將香港購物中心的成功經(jīng)驗總結(jié)為99個成功密碼，使讀者看后一目了然，同時也使本書成為國內(nèi)最有實用價值的商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)書籍之一。,,,HKMALL成功密碼,選址及開發(fā)時機(jī)密碼因勢利導(dǎo)的商業(yè)造勢，不貪大求全，購物中心采取分期開發(fā)、分階段開發(fā)的策略合理控制商業(yè)規(guī)模和運營風(fēng)險，不建設(shè)面積超過20萬平方米的購物中心實踐購物中心選址的二八原則，即確定20分鐘商圈之內(nèi)的客源要做80的生意將購物中心與酒店、寫字樓設(shè)計成商業(yè)金三角，合三為一，實現(xiàn)商業(yè)資源互通互用項目建設(shè)前的調(diào)研等軟性投資，要占據(jù)購物中心整體投資的10以上合理控制售價與租金之間的比率，將回報率控制在78之間,成功運營的規(guī)劃密碼大力發(fā)展社區(qū)型購物中心，社區(qū)型購物中心占總數(shù)的80以上美食在購物中心總營業(yè)面積中承租面積最大，平均占總承租面積的25以上城市中心購物中心最多達(dá)15層商場，商業(yè)向空中發(fā)展，將商業(yè)價值利用到極致為使一期和二期之間的客源能夠充份交流，不惜建設(shè)一條寬度達(dá)60米的過街天橋不允許在購物中心內(nèi)部，出現(xiàn)任何一條“陰陽街”,節(jié)選精彩觀點，讓你欲罷不能,,,吸引人流的設(shè)計密碼不把停車場只放在負(fù)一層，而是將停車場進(jìn)行多樓層設(shè)置，進(jìn)行人流引導(dǎo)將主力店設(shè)置于購物中心的兩端，將一般商戶設(shè)置于購物中心的中部將主力店設(shè)置于購物中心中間，一般商戶圍繞主力店分布多主力店原則，層層都有核心主力店，有的購物中心每層甚至于有數(shù)個主力店將電影城的入口設(shè)置于首層，但是出口卻設(shè)置于高層，引導(dǎo)人流往上走將美食廣場安排在購物中心的頂樓，形成人流吸引的磁極,提高購買率及創(chuàng)造愉悅購物感受的設(shè)計密碼每隔2040米即布置一組自動扶梯，電梯采用集中布置的原則平面商業(yè)分布不設(shè)商品專屬區(qū)，而是實行混業(yè)經(jīng)營在自動扶梯口設(shè)置引導(dǎo)性廣告，吸引人流按照其引導(dǎo)的方向走次級街道控制在37米的范圍內(nèi)，主街道要在12米以上,可持續(xù)經(jīng)營成功的管理密碼購物中心的租戶每年保持510的淘汰率商戶入場要先遞交申請，然后對其進(jìn)行考察半年以后，才決定是否讓該商家進(jìn)場經(jīng)營管理方對商戶要求幾近苛刻，牢牢把握商場主動權(quán)，形成大業(yè)主小租戶現(xiàn)象招商注重商戶組合，不以租金最高作為首選，重點考慮品類組合及商戶經(jīng)營水平每天舉辦一場鋼琴演奏會，將顧客帶到音樂藝術(shù)的殿堂充份利用電影優(yōu)勢，最多在一個購物中心內(nèi)設(shè)置了十一間電影放映室,,,打造項目不可復(fù)制的主題密碼和特色識別實現(xiàn)購物中心公園化，在激烈的市場競爭中創(chuàng)造差異化購物環(huán)境為購物中心創(chuàng)造新穎的海洋主題，營造劇場化的購物感受將史諾比樂園概念引入購物中心，差異化經(jīng)營打造全新品牌概念營造荷里活的夢幻世界，用星光大道吸引電影迷的視線在天臺創(chuàng)造最美麗的維港景致，使購物中心具有不可復(fù)制的景觀優(yōu)勢在光譜上選取一截顏色，形成購物中心的印象識別將西方藝術(shù)與中國風(fēng)水進(jìn)行完美結(jié)合，用藝術(shù)的方法創(chuàng)造購物中心的風(fēng)水格局,構(gòu)建品牌核心優(yōu)勢的傳播密碼在每一個可利用的地方都設(shè)置廣告位，既美化了形象，又創(chuàng)造了收益用現(xiàn)代藝術(shù)的語言構(gòu)建購物中心的標(biāo)識，形成現(xiàn)代購物中心的品牌形象識別了解女性逛街時容易迷路、慌張的心理，用良好的指示牌設(shè)計，不讓女性購物者走回頭路將一次促銷展示作為一次作品展示，將藝術(shù)與商業(yè)在購物中心奇妙融合極度堅持購物中心的主題原則，為追求色調(diào)統(tǒng)一，不惜要求商家修改VI的顏色,節(jié)選精彩觀點，讓你欲罷不能,HKMALL成功密碼,,,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)實戰(zhàn)指南,本書是我國首部深層次指導(dǎo)商業(yè)規(guī)劃、建筑、選址的實用工具書，通過對我國三大經(jīng)濟(jì)圈，56個城市，227個國內(nèi)外商業(yè)地產(chǎn)案例分析、總結(jié)，創(chuàng)造性的提出當(dāng)代中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的最佳模式和建筑元素最科學(xué)的功能組合設(shè)計方案，是當(dāng)代中國最具深度的商業(yè)地產(chǎn)實戰(zhàn)手冊。,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)實戰(zhàn)指南目錄,,,本書是一套獻(xiàn)給商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的書，首次從戰(zhàn)略的高度，分章分重點分案例地剖析了國內(nèi)外數(shù)十個城市群的發(fā)展擴(kuò)張原理，以及國內(nèi)外數(shù)百個商業(yè)地產(chǎn)項目的規(guī)劃、設(shè)施、地塊的剖析，堪稱中國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域首部超級資源庫。實用性與工具性是本書最大特點，本書不僅就國內(nèi)外眾多相似的案例進(jìn)行了對比，從中就宏觀性、實用性進(jìn)行深度解剖，從微觀角度深入淺出的挖掘出購物中心整個開發(fā)流程中成功的規(guī)律性因子。目前，要想在日新月異、過度飽和的零售市場、商業(yè)街、商業(yè)廣場、購物中心競爭中取得成功，就必須了解影響商業(yè)地產(chǎn)整個產(chǎn)業(yè)變化的復(fù)雜性和細(xì)微性，同時項目開發(fā)商還必須把握產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向。本書的目標(biāo)就是在深入研究的基礎(chǔ)上，提供土地利用和房地產(chǎn)方面的廣闊視野，從而引導(dǎo)項目開發(fā)程序最大限度滿足公眾需要和企業(yè)目標(biāo)，以及向建設(shè)更具活力的城市和社區(qū)的方向發(fā)展。全書共分四個章。分別是第一章城市，第二章選址，第三章規(guī)劃，第四章設(shè)施。從這四個方面全面詳盡地敘述了購物中心開發(fā)的各個方面，并對全球行業(yè)內(nèi)成功經(jīng)營的案例進(jìn)行了分析與對比，從中總結(jié)出中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商最需要具備的專業(yè)經(jīng)驗和成功心態(tài)。,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)實戰(zhàn)指南核心內(nèi)容,,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)實戰(zhàn)指南核心價值,,核心價值,,鄭東新區(qū)中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃成都中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃銀川“塞上銀河”中央居住區(qū)規(guī)劃北京朝陽區(qū)中央商務(wù)區(qū)的建設(shè)廣州新火車站建設(shè)對城市商業(yè)帶來的影響昆明遷建小哨國際機(jī)場對城市商業(yè)帶來的影響廣州地鐵規(guī)劃方案對城市商業(yè)帶來的影響福州市城市輕軌規(guī)劃方案對城市商業(yè)帶來的影響上海城市交通“十一五”規(guī)劃對城市商業(yè)帶來的影響廣州從“云山珠水”向“山城田?！眹H化大都市的規(guī)劃轉(zhuǎn)變北京MALL折戟沉沙背后的土地價格因素廣州國際玩具禮品城選址黃埔的戰(zhàn)略決策廣州摩登百貨選址崗頂?shù)膽?zhàn)略選址決策貴陽女人大世界選址市西路的戰(zhàn)略決策便利店選址的戰(zhàn)略選擇華盛頓州十字路口購物中心的戰(zhàn)略選址決策法國家樂福選址與GIS選址技術(shù)武漢中商團(tuán)結(jié)SHOPPINGMALL選址商圈分析東莞華南MALL前期調(diào)研分析報告美國巴爾的摩（BALTIMORE）城市商業(yè)一個海港城市的振興,美國波士頓卡波塞（CAMBRIDGESIDE）商業(yè)街廊一個湖畔的購物天堂廣州天河城廣場戰(zhàn)略規(guī)劃經(jīng)驗廣東省茂名市威威步行街規(guī)劃經(jīng)驗香港購物中心公共空間社會化經(jīng)驗香港購物中心保守化開發(fā)經(jīng)驗德國卡塞爾城市焦點購物中心材料應(yīng)用經(jīng)驗以建材為特色的西安紫薇MALL擱淺解析香港購物中心分期開發(fā)經(jīng)驗浙江桐廬江南商業(yè)中心規(guī)劃圖理解遼寧沈陽市中街步行街一條作用不大的步行街天河城廣場的南北向主街道社會化作用分析參考日本愛知縣奈庫斯泰吉知立規(guī)劃經(jīng)驗海門新上海購物廣場整體規(guī)劃得失分析桐廬江南商業(yè)中心整體規(guī)劃得失分析湖洲澄海公園商業(yè)中心整體規(guī)劃得失分析霍頓廣場整體規(guī)劃得失分析海灣地區(qū)大賣場整體規(guī)劃得失分析西武?？谫徫镏行恼w規(guī)劃得失分析奈庫斯泰吉知立購物中心整體規(guī)劃得失分析博多水城整體規(guī)劃得失分析柏林火車總站商業(yè)整體規(guī)劃得失分析,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)實戰(zhàn)指南能給使用者哪些借鑒,,,天河城廣場整體規(guī)劃得失分析正佳廣場整體規(guī)劃得失分析上海新天地整體戰(zhàn)略得失分析上海九百廣場整體規(guī)劃得失分析揚(yáng)州京華城生活廣場整體規(guī)劃得失分析臺北101購物中心整體規(guī)劃得失分析香港朗豪坊整體規(guī)劃得失分析香港IFCMALL整體規(guī)劃得失分析為什么華南MALL停車場是空的，門口卻停滿自行車?yán)谩疤烊缓＞靶纬芍黝}特色”的香港IFCMALL利用“人造山景形成主題特色”的大阪NAMBAPARKS“引天然河水進(jìn)入人造運河”的福岡博多水城美國MALL的娛樂主題香港商業(yè)建筑的主題化差異營銷蘭州某商業(yè)建筑進(jìn)行大型超市招商所面對的尷尬美國部分郊區(qū)購物中心，為主力店進(jìn)駐所付出的代價中山三鄉(xiāng)都會新天地的主力店招商難題德國卡塞爾城市焦點購物中心材料應(yīng)用經(jīng)驗以建材為特色的西安紫薇MALL擱淺解析香港購物中心分期開發(fā)經(jīng)驗浙江桐廬江南商業(yè)中心規(guī)劃圖理解遼寧沈陽市中街步行街一條作用不大的步行街天河城廣場的南北向主街道社會化作用分析,天河城廣場整體規(guī)劃得失分析正佳廣場整體規(guī)劃得失分析上海新天地整體戰(zhàn)略得失分析上海九百廣場整體規(guī)劃得失分析揚(yáng)州京華城生活廣場整體規(guī)劃得失分析臺北101購物中心整體規(guī)劃得失分析香港朗豪坊整體規(guī)劃得失分析香港IFCMALL整體規(guī)劃得失分析為什么華南MALL停車場是空的，門口卻停滿自行車?yán)谩疤烊缓＞靶纬芍黝}特色”的香港IFCMALL利用“人造山景形成主題特色”的大阪NAMBAPARKS“引天然河水進(jìn)入人造運河”的福岡博多水城美國MALL的娛樂主題香港商業(yè)建筑的主題化差異營銷蘭州某商業(yè)建筑進(jìn)行大型超市招商所面對的尷尬美國部分郊區(qū)購物中心，為主力店進(jìn)駐所付出的代價中山三鄉(xiāng)都會新天地的主力店招商難題德國卡塞爾城市焦點購物中心材料應(yīng)用經(jīng)驗以建材為特色的西安紫薇MALL擱淺解析香港購物中心分期開發(fā)經(jīng)驗浙江桐廬江南商業(yè)中心規(guī)劃圖理解遼寧沈陽市中街步行街一條作用不大的步行街天河城廣場的南北向主街道社會化作用分析,,,參考日本愛知縣奈庫斯泰吉知立規(guī)劃經(jīng)驗海門新上海購物廣場整體規(guī)劃得失分析桐廬江南商業(yè)中心整體規(guī)劃得失分析湖洲澄海公園商業(yè)中心整體規(guī)劃得失分析霍頓廣場整體規(guī)劃得失分析海灣地區(qū)大賣場整體規(guī)劃得失分析西武?？谫徫镏行恼w規(guī)劃得失分析奈庫斯泰吉知立購物中心整體規(guī)劃得失分析博多水城整體規(guī)劃得失分析柏林火車總站商業(yè)整體規(guī)劃得失分析天河城廣場整體規(guī)劃得失分析正佳廣場整體規(guī)劃得失分析強(qiáng)勢氣場，雙核格局香港IFCMALL的風(fēng)水格局平和謙遜，和諧共處上海久百城市廣場的風(fēng)水格局上海久百城市廣場的外部人流動線規(guī)劃正佳廣場停車場外部流線與顧客步行外部流線的分離深圳萬象城主入口為何不朝向深南大道廣州正佳廣場首層北門為何形同虛設(shè)長沙平和堂持續(xù)旺場的秘密維多利廣場的內(nèi)部環(huán)境與小資情調(diào)中國四季青服裝交易中心濟(jì)南泉城時代廣場,德國威登巴斯利林卡勒云南麗江花馬步行街歐洲商業(yè)拱廊的應(yīng)用經(jīng)驗鄭州鄭東新區(qū)丹尼斯步行街香港西九龍中心商場頂部過山車經(jīng)驗香港太古廣場獨特的店面形狀廣州維多利廣場外中庭設(shè)計經(jīng)驗江西鷹潭地王商業(yè)廣場/廣州中華廣場/廣州珠江都市歡樂港上海松江廣場PK深圳市中心購物公園山東青島膠州利群購物中心內(nèi)廣場的利與弊香港購物中心商業(yè)面積與停車位數(shù)量對比香港購物中心的人流拉動作用香港購物中心與電影院的結(jié)盟廣州天河娛樂廣場電影城的經(jīng)驗教訓(xùn)上海大順北海道滑雪場合理性分析廣州正佳廣場冰河灣溜冰場應(yīng)用實例大坂HEP購物中心游樂設(shè)施大坂歡樂之門的游樂設(shè)施拉斯維加斯愷撒宮古羅馬廣場臺北京華城的娛樂設(shè)施博多水城與正佳廣場外裝修比較百頁窗式木質(zhì)條紋廣告位的實際應(yīng)用情況某地商業(yè)建筑的用電分配及收費方案一個超市的用電分配情況,,,商業(yè)地產(chǎn)招商經(jīng)營管理指南,20年中國成功經(jīng)營管理經(jīng)驗解碼100年外資商業(yè)企業(yè)運作機(jī)制揭秘全國數(shù)十個招商失敗項目內(nèi)幕披露數(shù)億元學(xué)費代價所得到的發(fā)展定位策略,中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟重點推薦讀物,商業(yè)地產(chǎn)招商經(jīng)營管理指南目錄,商業(yè)地產(chǎn)招商經(jīng)營管理指南精彩觀點,學(xué)習(xí)商業(yè)地產(chǎn)教父歐小衛(wèi)，做一個“嚴(yán)厲”的商場管理者建設(shè)一支有效率和盡量廉潔的操作團(tuán)隊，嚴(yán)格控制招商和經(jīng)營過程中的炒鋪等投機(jī)現(xiàn)象，對待每一個經(jīng)營管理過程中發(fā)生的問題進(jìn)行精心的處理，具體問題具體分析，始終維護(hù)商場的長遠(yuǎn)利益和發(fā)展商的根本利益，用三至五年的時間，就能打造一個成功的購物中心，鍛煉一支有戰(zhàn)斗力的經(jīng)營管理團(tuán)隊”做非常之人，行非常之路，做非常之事中華廣場在第一次招商開業(yè)的時候，曾經(jīng)幾乎滿場的商家可以在一剎那之間全部撤場，三個團(tuán)隊共幾十人的招商隊伍在束手無策的同時，又各有心思。而力挽狂瀾的策略卻十分簡單，那就是全面裁撤三個招商代理公司，將幾十人的招商隊伍全部解散，改由發(fā)展商自己聘請的招商團(tuán)隊進(jìn)行招商，而招商員只有三個人幾個月后，居然成功商業(yè)經(jīng)營管理是實現(xiàn)偉大戰(zhàn)略的前提我們這是一本探討商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理技術(shù)方面的書，我們在展開這本書之前首先談到了思想和現(xiàn)象，那是因為我們想正本清源，而不想誤導(dǎo)大家只要掌握了商場經(jīng)營管理的技術(shù)，就可以解決商場的一切問題。事實應(yīng)該是一個成功的購物中心在具備成功的外部條件之后，內(nèi)部問題首先要解決好思想和人才的問題，其次才是技術(shù)的問題。做一個“嚴(yán)厲”的商場管理者這當(dāng)然是一種關(guān)于技術(shù)的論斷，它的立腳點在于很多的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商都長于戰(zhàn)略、弱于執(zhí)行，長于公共關(guān)系，弱于細(xì)節(jié)管理，對最細(xì)致、最繁瑣的商業(yè)經(jīng)營管理層面缺乏應(yīng)有的認(rèn)識和了解,,商業(yè)地產(chǎn)招商經(jīng)營管理指南是中國第一部總結(jié)商業(yè)地產(chǎn)招商、經(jīng)營管理、自營主力店、品牌與行銷成功經(jīng)驗的實戰(zhàn)力著，前瞻性地提出了當(dāng)代中國商業(yè)地產(chǎn)招商的多元模式和最科學(xué)的經(jīng)營管理元素組合一起有效實現(xiàn)項目品牌與行銷增長目標(biāo)的系統(tǒng)操作手法。本書特別適用于房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)顧問公司和商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)服務(wù)研究機(jī)構(gòu)，是當(dāng)代中國最具深度的商業(yè)地產(chǎn)招商運營戰(zhàn)略全案。,商業(yè)地產(chǎn)招商經(jīng)營管理指南核心內(nèi)容,,,商業(yè)地產(chǎn)招商經(jīng)營管理指南招商案例,案例正佳廣場的523018業(yè)態(tài)分配比例案例華南MALL432720334業(yè)態(tài)分配比例案例上海虹橋購物樂園25231818943業(yè)態(tài)分配比例案例中國首個動漫主題商城廣州動漫星城案例歐文光譜中心用主題決定招商案例廣州天河城廣場天貿(mào)南大與吉之島百貨的錯位經(jīng)營策略案例菲律賓SM集團(tuán)成功的連鎖購物中心模式案例正佳廣場租金定價的經(jīng)驗資料某廣場意向租客資料登記表資料承租合同情況表資料合同條件審批一覽表附錄1XX集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與XX外資超市的商業(yè)物業(yè)租賃合同附錄2XX廣場商鋪認(rèn)租書104附錄3XX廣場商鋪租賃合同107案例2006年10月份北京部分商場招商政策一覽表案例廣州大學(xué)商業(yè)城招商商家進(jìn)駐由學(xué)生做主案例上海龍之夢購物中心“模擬招商法”開業(yè)率高達(dá)80％案例大信新都匯定向招商的成功經(jīng)驗案例北京百榮世貿(mào)商場的招商經(jīng)驗,,商業(yè)地產(chǎn)招商經(jīng)營管理指南招商必知不同商家開店要求,,,案例成都嘉信茂廣場金牛購物中心的統(tǒng)一收銀方式案例香港購物中心對商鋪投機(jī)的控制經(jīng)驗案例虎門富民服裝城一手租金僅為二手租金1/20背后的市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律案例SMSUPERMALL投資開發(fā)經(jīng)營管理一體化模式特點案例日本東京五大百貨公司的差異化經(jīng)營之路案例廈門SM城市廣場來雅百貨的整體營銷經(jīng)驗,商業(yè)地產(chǎn)招商經(jīng)營管理指南自營主力店原理及方法,,,商業(yè)地產(chǎn)招商經(jīng)營管理指南品牌與行銷,案例成都未來廣場的命名策略缺陷案例武漢龍王廟國際廣場的命名及推廣策略失誤案例北京盈港時尚消費島的命名策略分析案例北京“六佰本”的目標(biāo)市場策略命名案例深圳福田中心區(qū)項目綜合性命名“COCOPARK”案例廣州和黃黃沙項目命名“西城都薈”案例天河城廣場色彩配合定位轉(zhuǎn)換案例中華廣場品牌標(biāo)志與色彩定位案例正佳廣場形象與色彩搭配定位案例北京世紀(jì)金源購物中心的色彩哲學(xué)案例香港購物中心的色彩應(yīng)用案例歐洲最大的商業(yè)購物中心TRAFFORDCENTER的華麗色彩案例深圳COCOPARK公仔形象COCOGIRL尋找真人替身案例正佳廣場恐龍化石展,商業(yè)地產(chǎn)招商經(jīng)營管理指南增值服務(wù),,,道本產(chǎn)品服務(wù)的客戶群,,,道本產(chǎn)品導(dǎo)購,道本文化商業(yè)地產(chǎn)系列圖書征訂事項,,道本產(chǎn)品報價明細(xì),,匯款方式交通銀行段宏斌40551235715438701工商銀行段宏斌3602062701031844119經(jīng)銷商根據(jù)自身情況填寫相關(guān)信息訂購程序1、請認(rèn)真填寫好客戶圖書訂購回執(zhí)詳細(xì)資料，連同銀行匯款憑證一起傳真至02038394535我方確認(rèn)屬實，然后以郵寄或快遞方式將訂購圖書寄給客戶。2、若需發(fā)票，請在詳細(xì)說明里注明。服務(wù)熱線02087515275聯(lián)系人馬術(shù)丙13725445718傳真02038394535經(jīng)銷商根據(jù)自身情況填寫相關(guān)信息,道本產(chǎn)品訂購回執(zhí)單,道本產(chǎn)品訂購說明,道本產(chǎn)品導(dǎo)購,,,道本新產(chǎn)品即將上市,新書預(yù)告成功商業(yè)地產(chǎn)項目風(fēng)險決策系統(tǒng)一本左右商業(yè)地產(chǎn)項目能否逐步走向成功的神奇秘典中國一套根據(jù)政策風(fēng)險、選址風(fēng)險、規(guī)劃設(shè)計風(fēng)險、施工風(fēng)險、招商組合風(fēng)險、資本運作風(fēng)險進(jìn)行量化分析，指導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)項目進(jìn)行投資決策的軟件操作系統(tǒng)中國一套根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)項目的拿地、開發(fā)建設(shè)、運營管理等全過程的實踐經(jīng)驗總結(jié)出來的實戰(zhàn)應(yīng)用體系,,,,,,廣州道本文化傳播有限公司廣州道本商業(yè)地產(chǎn)策略中心廣州市天河路242號豐興廣場B2515室電話020－87515275傳真02038394535QQ574094050網(wǎng)址WWWDAOBENCOMCNEMAILDAOBENCHINA126COM,聯(lián)系我們,商域無疆，相溶共生,

簡介：問題1希望乳類食品建立一個新品牌，并利用在臺灣具競爭力的冷凍設(shè)施及分配系統(tǒng)。,市場情況當(dāng)時臺灣市面上，以TETRAPAK包裝的飲料，不論是高價的咖啡還是低價的豆奶，價錢總是10到15元新臺幣，罐頭包裝飲料則賣20元。市場競爭非常激烈。,問題2“統(tǒng)一”希望能將同樣類別、相同容量的飲料賣到25元。,為此，他們開發(fā)了一種白色塑料杯，它看起來像一般麥當(dāng)勞外賣咖啡的杯子，差別是快餐店用的是紙杯。這個沒有真空密閉的杯子只有在5℃冷藏柜才能讓內(nèi)容物保存一段短暫的時間。這本應(yīng)是一個缺點，但反過來看問題，這也是一個機(jī)會保存期短使消費者相信物料新鮮。而一杯新鮮的飲品自然比其它要貴些。,如何讓消費者接受25元一杯的高價在這杯子里放進(jìn)什么商品才能賣到最高價，以確保能創(chuàng)造出一個高級品牌,在考慮過很多商品葡萄汁、果汁、牛奶等等之后，最后選取了咖啡。因為咖啡不易變質(zhì)，被認(rèn)為是高質(zhì)飲品，并因牛奶成分而得到優(yōu)惠稅率。,從什么地方運來寄售的咖啡最有高級感,四個高級場所作為嘗試的概念1．空中廚房。來自空中廚房專門為頭等艙準(zhǔn)備的咖啡。2．日式高級咖啡館。來自優(yōu)雅、精致的日式咖啡館的咖啡。3．左岸咖啡館。來自巴黎塞納河左岸一家充滿人文氣氛的咖啡館的咖啡，一個詩人、哲學(xué)家喜歡的地方。4．唐寧街10號。來自英國首相官邸廚房的咖啡，平日用來招待貴賓。,來自左岸咖啡館的咖啡價值最高，他們愿為此付最高價錢。,但是風(fēng)險仍然存在，誰會再高出10元買一杯新飲品在推出三個月內(nèi)如果達(dá)不到高營業(yè)額就會被撤走。一些人會出于品牌的創(chuàng)意而購買這個新牌子，但僅有好奇心不能形成固定的消費群，還需要賦予品牌以個性和意念，并編造一些動人的故事。,“統(tǒng)一”決定選擇17到22歲的年輕女士作為目標(biāo)對象，她們誠實、多愁善感、喜愛文學(xué)藝術(shù)，但生活經(jīng)驗不多，不太成熟，她們喜歡跟著感覺走。相對于產(chǎn)品質(zhì)量而言，她們更尋求產(chǎn)品以外的東西，尋求情感回報、使她們更感成熟的東西，尋求了解、表達(dá)內(nèi)心需求的品牌。,左岸咖啡館，這個來自法蘭西塞納河邊的神秘幽遠(yuǎn)的藝術(shù)圣地，帶著咖啡芬芳、成人品味，給她們精神上一種全新的感覺。,左岸咖啡館的廣告視覺應(yīng)該非常法國化，但其文本卻應(yīng)是很有日本文學(xué)的風(fēng)格。,對臺灣17到22歲的年輕女士作調(diào)查，她們最欣賞的作家是村上春樹。,,讓我們忘記是在為包裝飲料做廣告，假想是在為一家遠(yuǎn)在法國的咖啡館做廣告”,,既然我們的品牌是咖啡館，那么它不僅賣咖啡，它可以延伸到咖啡館餐單上的所有東西,,現(xiàn)在臺灣人從便利店的冷藏柜里，還能找到左岸咖啡館牌子的奶茶、牛奶凍和其它法式甜品。,左岸咖啡館要推出自己的廣告了廣告應(yīng)促使消費者在腦海里建造一個自己最喜歡的法國咖啡館、一個理想的咖啡館、一個歷史悠久、文化藝術(shù)氣息濃厚的咖啡館。左岸咖啡館有能力刺激消費者在她們的想象中產(chǎn)生一種真實、強(qiáng)烈的反應(yīng)，它和消費者的關(guān)系，就像一本喜愛的書、一冊旅游摘記，在你享受一片獨處空間時，它隨手可得，帶你到想去的地方。就好比你身在臺灣，忙碌中偶爾想到歐洲度過浪漫之旅，左岸咖啡館能夠滿足你隨時可能冒出的一點精神欲望。,媒介策略TVC一位女孩的旅行摘記平面廣告一系列發(fā)生在咖啡館的短篇故事電臺在深夜播放著詩般的咖啡館故事。,使消費者相信咖啡館的存在在法國咖啡館攝影展期間，臺灣最豪華的書店外布置著左岸咖啡館制作了15分鐘題為“左岸咖啡館之旅”的有線電視節(jié)目，介紹塞納河左岸20家咖啡館法國國慶期間，左岸咖啡館是慶宴和法國電影節(jié)的贊助商之一。與雷諾、標(biāo)致、香奈兒、CHRISTIANDIOR等法國品牌同在贊助商之列。左岸咖啡館的電視廣告有一種愉快的孤獨感，八成被訪者相信有左岸咖啡館的存在，其中一位說“寧愿相信有”。,,,【下雨喝一下午咖啡】聊賴的午后我獨自走在蒙巴那斯道上突然下起雨來隨手招了一輛計程車滿頭白發(fā)的司機(jī)問了三次要去哪我才回過神。到?jīng)]有預(yù)期要去哪的我一時也說不出目的地司機(jī)從后照鏡中看著我說躲雨我笑著沒回答雨越下越大司機(jī)將車停在咖啡館前要我下車笑著說去喝杯咖啡吧他揮手示意我不必掏錢了,來不及說謝謝計程車已回到車隊中走進(jìn)冷清的咖啡館四名侍者圍坐一桌閑聊著看到我后立刻起身異口同聲的說躲雨我笑著不知該如何回答午后一場意外的雨讓我一下午見識了五個會讀心術(shù)的人喝了一下午的咖啡,嗜甜的越獄人意大利口音的兩個男人點了兩杯咖啡后便把視線對準(zhǔn)咖啡館的大門看著每一位進(jìn)出的客人自從那位專盜EGONSHCIELE的意大利盜賊第四次越獄成功后人們特別留意出現(xiàn)在身邊的意大利人而我也不例外一刻過去了那兩人已經(jīng)飲了不少黑咖啡視線仍停在大門而眾人也始終盯著他們又過了一刻才進(jìn)門的男人奪走了所有人的目光倒不是他濃濃的意大利口音而是他點了一桌子的甜品“你被捕了“喝黑咖啡的男人和同伴忽然卡在那個男人身后“但，不急，請慢慢享用“等他把滿桌的甜品吃完并代他結(jié)帳后，兩個人才押著他走出咖啡館的大門經(jīng)過一陣的靜默大家議論紛紛“為什么專偷EDGO的畫““畫賊為什么愛吃甜品““為什么畫賊都是在同一家咖啡館被逮進(jìn)牢里“,遇到一位讀到L的工人咖啡館的隔壁就是圖書館大家總是先去借本書再到咖啡館里自己習(xí)慣的位子然后年長的服務(wù)生會端一杯口味習(xí)慣的咖啡悄悄放在你的桌上如果有人弄錯位置那一定是新客人光線最好的角落屬于那位五十左右的藍(lán)領(lǐng)階級他慣常維持謙虛有禮的樣子但從不與人攀談今天他讀的狼潘論LUPUSTHEORY記得前天他還在讀伐木工人守則ALUMBERJACK’SHANDBOOK再上次好象是瑞士雪車制作法LUGEPRODUCTION真是獨特的閱讀方式由于好奇就到圖書館的架上查看我簡直不敢相信自己的發(fā)現(xiàn)伐木工人守則正緊貼在瑞士雪車制作法的后面原來他是按照字母順序一直讀下去而且已經(jīng)讀到LU字頭這樣看來下一本將是琵琶音律,【水杯與咖啡杯，距離五英寸】那位在咖啡館門口就可以將帽子穩(wěn)穩(wěn)的擲在衣帽架上的中年人。選定座位前兩度逡巡各個角落，最后還是停在靠窗的位置不過，并沒有立刻坐下先是調(diào)整桌椅然后將糖罐移到桌角才緩緩入坐。和我上一回見到的相同他把水杯與咖啡杯挪過來移過去，試了幾次才滿意的看著自己的安排，普通人喝兩杯咖啡的時間他只喝了一口每喝一口，又復(fù)重同樣的動作；調(diào)整水杯與咖啡杯的距離他的舉動勾起服務(wù)生的好奇于是問你在做什么他好象不知道該如何回答不停的移動水杯與咖啡杯我起了話頭又陷入沉思，一陣長長的靜默后“我在“他指著自己認(rèn)真的說著我在喝一杯咖啡,標(biāo)題喝完這杯咖啡我就要變成別人了。內(nèi)文他突然轉(zhuǎn)頭跟我說話。胡渣上還沾著鮮牛奶的泡沫。可能因為我是東方人，和他扯不上任何相干，才會主動向我吐出秘密吧“我將加入傭兵部隊“他繼續(xù)說。“聽說一旦加入傭兵部隊，就可以洗掉所有的前科重新再活一次?！坝嘘P(guān)傭兵的話題我還是第一次和人談?wù)??！斑@是法國政府特許的“他掏出車票揚(yáng)了一下，我注意到時間是4?！熬驮诎屠枘戏讲贿h(yuǎn)的小鎮(zhèn)上，有個常設(shè)的傭兵招募站。一下車就找得到，方便的很?！啊翱墒恰皩嵲诤茈y相信，這么輕松就能再來一次?！翱墒钦娴哪茏兂蓜e人嗎“掛鐘已經(jīng)指到3和4的中間，而我又找不出更有禮貌的字眼?！爱?dāng)然你得先死過去。我的意思是經(jīng)歷比死亡更甚的痛苦。做滿十年，如果仍然活著，就能退伍?！靶旅中律矸葜皇切∈?，政府會替你辦好?！啊澳抢镆灿心銈?nèi)毡救肃蕖八鹕淼臅r候這樣說。我不是日本人，但我不想解釋。,,頭一年，左岸咖啡館就賣了400萬美元。1998年上半年營業(yè)額比1997年同期增長了15，并且在繼續(xù)增長。左岸咖啡館成了名副其實的高級品牌。,左岸咖啡館這一成功策劃告訴了我們建立品牌的五個秘訣1．保證您的品牌是質(zhì)量好的產(chǎn)品，在人們的生活中扮演一定角色；2．精確地定義您的產(chǎn)品類別；3．超越價格因素去想什么能在人們心目中產(chǎn)生“價值”；4．將產(chǎn)品的好處與品牌個性/形象、消費者的需求/信念聯(lián)系起來；5．把您的品牌主題超越廣告。,

簡介：“碧桂園”“華南碧桂園”廣告推廣策劃提案,客戶碧桂園物業(yè)發(fā)展有限公司撰寫廣州思源廣告有限公司日期2000年1月25日,思源,目錄,一、前言六、二、七、三、八、四、附件１五、附件２,思源,前言,為配合“碧桂園”未來發(fā)展，以及在新一年“華南碧桂園”的上市推廣，需制定一套長遠(yuǎn)功效而兼具促銷力的廣告策略方案，以此作為今后廣告執(zhí)行之藍(lán)本。為充分利用、發(fā)揮“碧桂園”品牌資源優(yōu)勢，以帶動華碧及今后的碧桂園樓盤銷售，本次提案主要側(cè)重在品牌形象、華碧上市推廣的廣告策略和創(chuàng)意表現(xiàn)，并希就有關(guān)意見共同討論，為增進(jìn)合作共識及成功推動此項目而努力。,思源,“碧桂園”的發(fā)展現(xiàn)狀,一年一個“碧桂園”的高速發(fā)展，將會呈現(xiàn)多個各具特色的“碧桂園”，滿足不同的市場需求；各有各精采的每個“□□碧桂園”，它們各自的品牌個性與“碧桂園”母品牌的共性將會是“碧桂園”品牌的充實和延伸；結(jié)論“碧桂園”的品牌形象將影響今后各個子品牌的發(fā)展。,思源,樓市概況,大規(guī)模、多功能、具各項完善生活配套設(shè)施的名牌優(yōu)質(zhì)盤受到追捧；但硬件性的配套設(shè)施同質(zhì)性十分嚴(yán)重，你有的會所我有；你有網(wǎng)球場我有；你有的泳池我有當(dāng)樓盤的質(zhì)量、功能及配套等都與其它樓盤相差無幾時，樓盤的品牌個性是差異的唯一來源；結(jié)論發(fā)掘軟件性的個性差異，是跳離硬件同質(zhì)嚴(yán)重的最佳手段。,思源,我們的品牌現(xiàn)狀,根據(jù)我們的調(diào)研結(jié)果用電話隨機(jī)訪問法，共有效訪問了226人強(qiáng)大的廣告攻勢，令“碧桂園”知名度幾乎達(dá)100％由于早期的產(chǎn)品特性和廣告輸出，令受眾認(rèn)為碧桂園是有錢的成功人士的豪華渡假別墅，有較深的中國農(nóng)村烙印。由于該群體的年齡、性格以及個別廣告過于寫實，令受眾感覺品牌缺少現(xiàn)代感、時尚感，令喜好度隨著年齡的降低而下降。結(jié)論1、成功地吸引了早期先富成來的人士2、品牌宣傳與樓盤產(chǎn)品特性宣傳相互涵蓋。,思源,我們應(yīng)往何處去,隨著“碧桂園”在珠三角和向全國發(fā)展，可能進(jìn)軍廣州的白云山、上海的浦東、北京、青島、珠海等地，市場定位發(fā)生變化，目標(biāo)消費群也隨之而改變，消費層將進(jìn)一步面向的人群更為廣闊，硬件性的創(chuàng)新都會被競爭者模仿，科技化、智能化也會落伍，只有軟件性的品牌形象、星級服務(wù)才可歷久常新，配合特有的大規(guī)模、多功能配套設(shè)施，更令品牌獨一無二地大放異彩。障礙點1、新目標(biāo)群對原品牌形象欠缺喜好度；2、過往在順德碧桂園建立起來的純渡假樓盤形象，將不利于進(jìn)一步拓展國內(nèi)市場。,思源,我們應(yīng)往何處去,按現(xiàn)時發(fā)展商出售的樓盤分類居住型純粹出售房屋，滿足居住用途。功能型附帶商業(yè)、娛樂等設(shè)施，方便日常起居生活。管理型設(shè)置物業(yè)管理公司，滿足安全、安心需要。社區(qū)型小區(qū)具功能性的配套設(shè)施及物業(yè)管理，基本能滿足大部分購房者的需求。如果我們把以上各類型的樓盤比喻為散鋪、旅店、招待所、酒店。,思源,我們應(yīng)往何處去,入住五星級酒店的住客，目的在于享受人生和體現(xiàn)其身份、地位。同樣地可將“碧桂園”比喻為一間五星級的酒店，因為他提供了大規(guī)模綠化環(huán)境、多功能生活配套設(shè)施和特有的星級酒店式的全方位服務(wù)，住戶都當(dāng)作是入住五星級酒店的一個房客。機(jī)會點購房的消費觀念不斷在成熟，從溫飽型向舒適享受型過渡將是未來住宅業(yè)發(fā)展的必然趨勢，消費者希望擁有五星級酒店般的至尊府邸。,思源,我們的解決之道,采用差異化策略切入點“碧桂園”特有的－－給住戶提供多元化星級服務(wù)到家引伸，塑造“碧桂園”企業(yè)是既出售大規(guī)模、多功能配套設(shè)施住宅，又能提供星級服務(wù)到家的品牌特性，本性上與其它地產(chǎn)發(fā)展商不同，從而穩(wěn)坐領(lǐng)導(dǎo)地位。1、全方位深入展示“碧桂園”的五星級服務(wù)；2、建立“碧桂園”比競爭對手高檔次的形象；3、引導(dǎo)中上收入人士“享受至上”的購房消費觀念。,思源,建立怎樣的品牌形象,給住戶提供多元化星級服務(wù)到家－－只是服務(wù)項目●真正體現(xiàn)“碧桂園”給您一個五星級的家的企業(yè)理念和承諾。入住碧桂園給消費者最大的利益點是什么1、成功后需要的身份/地位象征；2、星級服務(wù)帶來的真正居住享受。結(jié)論碧桂園的品牌個性和使用者形象－－尊貴；五星級生活的尊貴享受。,思源,新的品牌形象,對于現(xiàn)代的中上收入成功人士,“碧桂園”是貴族式的享受型至尊府邸，入住碧桂園是懂得享受人生價值的象征，它代表著成功、財富和實力，因為他是唯一能提供多元化五星級服務(wù)到家和采用五星級酒店物業(yè)管理模式的大規(guī)模及配套完善的現(xiàn)代生活社區(qū)。,思源,品牌形象宣傳策略,電視廣告片是建立品牌形象較佳的媒體，所以采用兩大主線進(jìn)行傳播1、品牌形象片輸出“碧桂園”致力于將住宅的設(shè)計、建造與享受生活星級服務(wù)溶為一體，把住宅概念提升至一個新的高度，成為成功人士豪華的理想的現(xiàn)代生活社區(qū)，帶出企業(yè)的理念和承諾。2、五星級服務(wù)系列片從各個方面輸出“碧桂園”特有的星級服務(wù)，起到充實完善的作用。,思源,碧桂園品牌廣告策略,提升品牌在中青年消費群的喜好度，增加時尚感和親和力；擺脫過往碧桂園是早期先富的成功人士豪華渡假別墅形象；采用常規(guī)廣告與公關(guān)、軟新聞等全方位整合傳播，從各個側(cè)面、不同角度來樹立新的總品牌形象；通過品牌附加值為華南碧桂園的上市發(fā)售奠定基石；形象廣告與產(chǎn)品促銷廣告的交替投放，進(jìn)一步豐富品牌形象的內(nèi)涵，從而促進(jìn)碧各個樓盤銷售。,思源,品牌形象片創(chuàng)意闡述,,思源,CF30”－－（篇）,,,,,,,,1、,1、,畫面,音效／旁白,思源,CF30”－－（篇）,,,,,1、,音效／旁白,思源,,畫面,CF30”－－（篇）,,,,,,1、,音效／旁白,思源,,畫面,五星級服務(wù)系列片創(chuàng)意闡述,系列片一,思源,CF30”－－（篇）,,,,,,1、,音效／旁白,思源,,畫面,五星級服務(wù)系列片創(chuàng)意闡述,系列片二,思源,CF30”－－（篇）,,,,,,1、,音效／旁白,思源,,畫面,五星級服務(wù)系列片創(chuàng)意闡述,系列片三,思源,CF30”－－（篇）,,,,,,1、,音效／旁白,思源,,畫面,五星級服務(wù)系列片創(chuàng)意闡述,系列片四,思源,CF30”－－（篇）,,,,,,1、,音效／旁白,思源,,畫面,五星級服務(wù)系列片創(chuàng)意闡述,系列片五,思源,CF30”－－（篇）,,,,,,1、,音效／旁白,思源,,畫面,五星級服務(wù)系列片創(chuàng)意闡述,系列片六,思源,CF30”－－（篇）,,,,,,1、,音效／旁白,思源,,畫面,五星級服務(wù)系列片創(chuàng)意闡述,系列片七,思源,CF30”－－（篇）,,,,,,1、,音效／旁白,思源,,畫面,有了以上的轉(zhuǎn)變，“華碧”又將會是什么呢,思源,市場概況,日漸成熟的，集商業(yè)、娛樂、生活為一體的天河區(qū)，與老城區(qū)相比，具以下特征向東發(fā)展的概念，使該區(qū)潛在購房者42％比例最高，其中大部分是年輕的，高學(xué)歷，高收入人士；本區(qū)文教氣息濃厚，華南地區(qū)高等學(xué)府集結(jié)地，吸引了為子女入讀名校的購房者；匯聚現(xiàn)代建筑、大型體育中心及最好的跑馬場；中外官商高層人士往來較頻繁的區(qū)域；與上述優(yōu)勢極不協(xié)調(diào)的是該區(qū)未有五星級的酒店；大規(guī)模發(fā)展令該區(qū)的居住品質(zhì)等因素日益惡化。,思源,華南碧桂園的特性,華南大道的開通，呈現(xiàn)了一個全新的，最近天河區(qū)的，擁廣州第一手新鮮空氣的郊外盤區(qū)域。華南碧桂園華南大道第一個大規(guī)模的樓盤；目前離天河商業(yè)中心最近的大規(guī)模樓盤；12分鐘的車程，改變了似乎頗遠(yuǎn)的印象；比過往更現(xiàn)代的建筑風(fēng)格和康體設(shè)施，集昆明世博會精髓的園林綠化。結(jié)論既有天河盤優(yōu)勢華南的碧桂園又有郊外盤的清新寧靜。,思源,我們的目標(biāo)群,35～45為主的中青年人士；收入頗豐的中產(chǎn)階級新富一族；上進(jìn)/優(yōu)皮一族；他們的事業(yè)以有所成就,正準(zhǔn)備邁向事業(yè)的第二個高峰；二次置業(yè)為主；重視家庭生活，更加重視居住環(huán)境的質(zhì)素；向往現(xiàn)代的市區(qū)工作、郊外居住的生活模式。,思源,目標(biāo)群心理／行為,與都市生活集中在天河區(qū)時刻不可分割的，應(yīng)酬繁忙商務(wù)工作的他們，會尋找怎樣的非渡假住房彰顯其身份/地位象征的名牌物業(yè)；有天河盤優(yōu)勢,又有郊外盤的清新寧靜,不要十分遠(yuǎn)離市區(qū),能很快回到市內(nèi)商務(wù)活動中心的便捷交通；安全、安寧、舒適的居住環(huán)境；令身心能充電般回復(fù)的康體/娛樂設(shè)施和清新空氣的園林環(huán)境；夠體面的豪華五星級會所；最好能擁有一流的文化教育設(shè)施學(xué)校。,思源,“華碧”的廣告定位,華南大道第一個大規(guī)模的樓盤；距離天河最近的大規(guī)模樓盤；既有天河盤優(yōu)勢，又擁渡假盤的清新寧靜；再現(xiàn)昆明世博會園林經(jīng)典。以上的都只是“華碧”的屬性，“華碧”給目標(biāo)群最大的利益點是每天五星級的生活享受－－華南碧桂園,思源,“華碧”的品牌形象,,思源,影視創(chuàng)意闡述,,思源,平面創(chuàng)意闡述,,思源,“華碧”廣告推廣策略,第一階段引導(dǎo)傳媒對全新形成的華南大道郊外盤區(qū)域報導(dǎo)，闡述與天河區(qū)一河之隔的聯(lián)系，引發(fā)消費者的關(guān)注；組織以華南大道概念為主題的研討會，發(fā)布“華碧”即將上市信息，迅速提高知名度；與此同時展開全新的品牌形象廣告攻勢，建立新的品牌形象，吸引目標(biāo)群的認(rèn)同。,“華碧”廣告推廣策略,第二階段首先用軟文，系統(tǒng)地輸出碧桂園企業(yè)為建造五星級的家背后的各個方面的動人故事。接著全方位輸出“華碧”在園林綠化、康體設(shè)施、會所等各個方面的賣點，引發(fā)目標(biāo)群的興趣；再投入影視、平面廣告，輸出廣告主題，建立“華碧”形象，引導(dǎo)消費態(tài)度令目標(biāo)群產(chǎn)生向往心理；發(fā)布“華碧”別墅發(fā)售信息，強(qiáng)化高檔次的形象，為多層洋房上市鋪路。,思源,“華碧”廣告推廣策略,第三階段發(fā)布“華碧”全面發(fā)售信息，建議用分期限量發(fā)售方式，刺激目標(biāo)群購買欲；各種傳播手段交替運用，相互呼應(yīng)傳達(dá)給消費者一個完整的華南碧桂園形象；以形象篇為核心，帶動平面促銷篇、廣告雜志、軟文的促進(jìn)“華碧”的銷售；促銷活動期間，租用100輛公共汽車行走在廣州的主要干線，免費接送看樓，把車廂作為一種傳播媒體。,思源,“華碧”廣告推廣策略,第四階段經(jīng)過密集型廣告投放，在已經(jīng)建立起碧桂園品牌形象的前提下，轉(zhuǎn)入以促銷廣告為主，形象、促銷動相結(jié)合的立體攻勢；配合碧桂園成立七周年之際，展開新一輪公關(guān)、促銷活動，逐步營造良好的銷售氣氛。,思源,公關(guān)活動策劃方案,,思源,促銷活動策劃方案,,思源,我們的媒介執(zhí)行策略,,思源,廣告物料的準(zhǔn)備,,思源,廣告制作、發(fā)布費用預(yù)算,,思源,我們的媒體策略,,思源,

簡介：2011年度運營企業(yè)文化考核制度,目錄,,,4,,,1,,,2,,,3,第一章總則,第二章考核組織管理,第三章考核方法,第五章考核特殊問題處理,,,,5,第四章績效應(yīng)用,第一章總則,一、適用范圍本制度適用于北京鏈家（新入職的經(jīng)紀(jì)人A1、A1除外）經(jīng)紀(jì)人、店經(jīng)理,二、考核目的為傳承鏈家優(yōu)秀的企業(yè)文化，將鏈家核心價值觀深入人心，指引員工的組織行為，實現(xiàn)公司愿景和使命，特制定此制度。,第二章考核組織管理,第三章考核方法,一、考核內(nèi)容及周期運營績效考核內(nèi)容為價值觀考核行為評價時間段上月20日至本月20日。評分實施時間段每月21日進(jìn)行評分（具體安排以企業(yè)文化部當(dāng)月通知為準(zhǔn)）,二、考核指標(biāo)價值觀指標(biāo)即價值觀的行為表現(xiàn)。,第三章考核方法,三、考核對象,將參與績效考核的人員按以下進(jìn)行分組平級之間互相打分，上級給下級打分。,店經(jīng)理,同區(qū)域店經(jīng)理平級,直屬區(qū)經(jīng)理,經(jīng)紀(jì)人,同組經(jīng)紀(jì)人平級,直屬店經(jīng)理,區(qū)域評分會,四、指標(biāo)權(quán)重權(quán)重表示考核指標(biāo)在整體薪酬的相對重要程度，以及該指標(biāo)由不同的考評人評價時的相對重要程度,指標(biāo)參考直接上級評分及同級評分的平均分,第三章考核方法,第三章考核方法,五、績效考核結(jié)果等級,1、績效等級績效考核結(jié)果分為A（優(yōu)秀）、B（一般）、C（差）三個等級，并且與績效總分相對應(yīng)；2、績效系數(shù)績效等級對應(yīng)的員工績效工資系數(shù)。,績效工資＝額定績效工資績效系數(shù)（A級為15，B級為1，C級為0）,3、等級評定經(jīng)紀(jì)人組內(nèi)強(qiáng)制排名（20A獎勵，10C懲罰）店經(jīng)理區(qū)域強(qiáng)制排名（20A獎勵，10C懲罰）,第四章績效應(yīng)用,績效考核結(jié)果將作為員工績效工資、職位晉升、評選優(yōu)秀人員等的主要依據(jù)。1、與薪酬掛鉤2、職位晉升3、標(biāo)桿評選,第四章績效應(yīng)用,標(biāo)桿評選評選規(guī)則以大區(qū)為單位進(jìn)行價值觀標(biāo)桿的評選活動，評選文化標(biāo)桿大區(qū)和先進(jìn)文化標(biāo)桿。,活動時間8月1日8月31日,獎勵規(guī)則,第五章考核特殊問題處理,謝謝,

簡介：小戶型研討可以載舟亦可覆舟,內(nèi)容概要,1、前言說明2、市場背景3、形形色色的小戶型案例4、總結(jié),前言說明,前提原則沒有“最好”、只有“正好”核心內(nèi)容特定人群的居住模式特定的城市區(qū)域特征形形色色的產(chǎn)品之間的關(guān)聯(lián)性規(guī)律關(guān)于形式較多使用圖片可以隨時打斷交流互動,市場背景,小戶型熱負(fù)面的聲音冷靜的思考,SOLO,財智中心,榮豐2008,SOLO,形形色色的小戶型,城市中心高地價地區(qū)的小戶型就業(yè)密集區(qū)周邊小戶型郊區(qū)的小戶型別墅便于產(chǎn)權(quán)分割的住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓,,,,人群,區(qū)域,產(chǎn)品,,城市中心高地價地區(qū)的小戶型,精致、強(qiáng)調(diào)公共和私有空間的差異,,,人群,區(qū)域,產(chǎn)品,暫居傾向、商用傾向、投資傾向,極高地價、配套設(shè)施齊全、大量商務(wù)流動人口,,東方銀座,交通樞紐齊全的配套良好的形象周邊涉外的歷史,,東方銀座,公寓、寫字樓、商場三位一體戶型569161平米一層68戶,,東方銀座,,,堅果公寓,,針對特定人群都市酒吧夜生活,,堅果公寓,內(nèi)廊式布局一層26戶戶型4632102平米,,美國某公寓,強(qiáng)調(diào)“可變性”超大的雙層櫥柜，半透明的轉(zhuǎn)門劃分起居和臥室家具基本都是可動的開敞共享式空間，,改造前平面,改造后平面,,美國某公寓,超大的雙層櫥柜，,,半透明的轉(zhuǎn)門,,,,,美國某公寓,超大櫥柜,半透明轉(zhuǎn)門,,,懸掛電視,,可變餐桌,,,美國某公寓,可變餐桌,,東京HM,位置東京臨海副都心,,東京HM,售樓處與現(xiàn)場的導(dǎo)向,,東京HORIZONMARE,首層平面圖,,東京HORIZONMARE,框架結(jié)構(gòu)周邊式布置戶型方正一層18戶戶型532112402平米三層平面圖424層平面圖,,,,,東京HORIZONMARE,2526層平面一層1112戶戶型加大,,東京HORIZONMARE,第27層平面公共部分,屋頂平面,,東京HM,小而全，小而精為了使內(nèi)部空間分布更合理，日本人的流線與我們正相反建筑設(shè)計的流程不是直進(jìn)式，而是層層深化。,,東京HM,豪華的臉面公共部分空間,,東京HM,由于空間小，許多門是推拉門,置于內(nèi)部的開敞式廚房可心節(jié)省本來可憐的采光面。,,東京HM,真正的精裝修不只是用精致的材料，而是進(jìn)行精心的安排。,,東京HM,周到細(xì)致的家具,,東京HM,菜單化選件細(xì)到一片拉門,,,東京HM,周到細(xì)致的家具擺放膠片,,東京HM,周到細(xì)致的“菜單”，在有限材質(zhì)中搭配多樣的風(fēng)格，恰當(dāng)?shù)乜蛇x度。,,香港南灣住宅室內(nèi)設(shè)計（張智強(qiáng)）,１９９９年曾獲得亞太地區(qū)室內(nèi)設(shè)計個人住宅類冠軍獎建筑面積35M2,在壓縮之外的共享、重疊、移動、轉(zhuǎn)換共30多平米視聽區(qū)、休息區(qū)、廚衛(wèi)區(qū)布簾后為儲藏柜，簾可做放映屏幕家具均可動,,就業(yè)密集區(qū)周邊的小戶型,精致、強(qiáng)調(diào)公共和私有空間的區(qū)分、必須足夠的公共設(shè)施配套,,,人群,區(qū)域,產(chǎn)品,首次購買沖動極低的購置門檻、對交通的依賴、小家庭傾向、移民傾向,與就業(yè)密集區(qū)方便的交通大盤周邊配套足夠,,炫特區(qū),小白領(lǐng)就業(yè)密集的東部地區(qū)周邊配套齊全，引入青鳥,,炫特區(qū),918層每層916戶周邊布置,,炫特區(qū),戶型4080平米，共82種戶室內(nèi)配套較全，有封閉的廚房型,,后現(xiàn)代城,“現(xiàn)代”沒什么不好在“后現(xiàn)代”出現(xiàn)之前別閑著了，這都搶瘋了后現(xiàn)代城“S瘋爆”正在大贈送。美國后街生活后現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格,,后現(xiàn)代城,,一居公寓戶型面積為4060平米低總價，低門檻齊全的服務(wù)能落實嗎,,非常男女,COD區(qū)域配套齊全，綜合物業(yè)投資傾向、暫居傾向,,,非常男女,北京市場的單一化歷史居住分異的趨勢800元/月能租到什么“非常男女”來來去去。,,非常男女,“人人都有自己的的住房”共享服務(wù)概念,,宣頤家園,,,在三維中緊湊象工業(yè)設(shè)計一樣做建筑設(shè)計戶型3464平米,,易墅殿堂,,易墅殿堂,,城市近郊區(qū)的小戶型別墅,做為中轉(zhuǎn)站的玩藝兒，關(guān)鍵是院子，綠化、空氣,,,人群,區(qū)域,產(chǎn)品,郊郊區(qū)化情結(jié)，城區(qū)居住的現(xiàn)實,低地價、環(huán)境優(yōu)美、交通便利,,便于產(chǎn)權(quán)分割的住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓,按寫字樓標(biāo)準(zhǔn)配置、戶型開敞易于改造、戶內(nèi)配套不完善而樓內(nèi)配套相對完善,,,人群,區(qū)域,產(chǎn)品,投投資客、中小型公司,高地價、商務(wù)氛圍成熟、交通便利,,摩瑪大廈,從“青春匯館”到“摩碼大廈”CBD拓寬后朝陽北路的沿街形象外部空間國際化、公共空間商務(wù)化、私人空間自由化、細(xì)節(jié)空間人性化以3555平米為一個商務(wù)標(biāo)準(zhǔn)間為一個產(chǎn)權(quán)單位出售框架結(jié)構(gòu)，隔墻樓板均可拆除，各產(chǎn)權(quán)單位可相互連,,摩瑪大廈,自由分割超精度產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)證券化的產(chǎn)品變通金融優(yōu)勢，投資上品7880元/M2，四個月售罄,,財智中心,,財智中心,例以財智中心A座超標(biāo)準(zhǔn)層基本單元為例價格有效期至12月16日銷售面積7020M2單價15660元/M2總價1099332元首付20，共計229332元，貸款87萬元。月還款5761元/月（8成20年）律師費、保險費及維修基金28590元。契稅32980元,因為是期房，入住前還款按13個月計算。共計5761元/月13個月＝74893元總投入365795元由于是起標(biāo)準(zhǔn)層，可做加層，加層后面積為7020M22倍＝1404M2年支出1）月供5761元12個月＝69132元2）物業(yè)費6米層高每月每平米6元7020M26元12個月＝5054元3）供暖費6米層高每平米45元7020M245元＝3159元,按35元/天M2含物業(yè)費、供暖費）租金，空置1個月計算月收入35元1404M230天＝14742元年收入14742元11個月＝162162元年凈收益162162元－5054元－3159元－69132元＝84817元年收益率84817元÷365795元100＝232（135）按4元/天M2含物業(yè)費、供暖費）租金，空置1個月計算月收入4元1404M230天＝16848元年收入16848元11個月＝185328元年凈收益185328元－5054元－3159元－69132元＝107983元年收益率107983元÷365795元100＝295（185）,總結(jié)小戶型的問題,房型合理性差,進(jìn)深大墻多、公攤大“筒子樓的痕跡”朝向不好,小戶型設(shè)計手法如何變小,功能削減,雙衛(wèi)單衛(wèi)生間居室個數(shù)減少,,減少功能,小戶型設(shè)計手法,壓縮面積,各功能空間面寬減小各功能空間進(jìn)深減小,,,,壓縮面寬,小戶型設(shè)計手法,內(nèi)部空間共享化,起居、臥室、書房各功能“分時共享”,改造前平面,改造后平面,小戶型設(shè)計手法,功能外部化,,把戶內(nèi)的功能移到戶外，樓內(nèi)共享甚至和城市共享,小戶型設(shè)計手法,家具建筑化,小戶型設(shè)計手法,細(xì)化功能，合理配比,,把戶內(nèi)的功能細(xì)化，分別給出特定空間，在小戶型中能夠提高總的利用率，,如把衛(wèi)生間的各個功能細(xì)化、分別設(shè)計不同的空間,,小戶型設(shè)計中應(yīng)注意的問題,利用邊角空間、增加儲藏面積,,日本住宅中的儲藏空間大概占總套內(nèi)面積的10,,,北京自在港灣,“想有一個完整的周未嗎”,,北京自在港灣,設(shè)計概念，面積106平米的“MINI”“人人都有自己的別墅”,THANKSTHEEND,

簡介：營銷策劃中心,中海地產(chǎn)集團(tuán)客戶服務(wù)管理制度,目錄,目錄,一、客戶服務(wù)的定義與理念,,堅持客戶導(dǎo)向，在產(chǎn)品硬件與情感關(guān)懷兩方面提供給客戶超越其期望的產(chǎn)品及附加價值，持續(xù)提升客戶滿意度與品牌忠誠度，不斷加強(qiáng)客戶對品牌的依賴感。,客戶服務(wù)的定義,,一、客戶服務(wù)的定義與理念,客戶服務(wù)的理念,預(yù)見性滿足需求,,全過程持續(xù)服務(wù),一、客戶服務(wù)的定義與理念,客戶服務(wù)的理念,預(yù)見性滿足需求,,在產(chǎn)品策劃階段和工程管理階段，預(yù)見性地提供客戶需求的產(chǎn)品，將客戶服務(wù)前置在銷售和售后服務(wù)階段，預(yù)見性地為客戶提供人性化的主動服務(wù)，最大程度減少被動服務(wù),一、客戶服務(wù)的定義與理念,客戶服務(wù)的理念,全過程持續(xù)服務(wù),,服務(wù)應(yīng)持續(xù)貫徹于房地產(chǎn)開發(fā)的全過程服務(wù)是中海地產(chǎn)所有部門和全體員工的職責(zé),一、客戶服務(wù)的定義與理念,客戶服務(wù)的理念,在房地產(chǎn)開發(fā)流程中具體體現(xiàn),,定位設(shè)計尊重客戶，關(guān)注需求工程管理工科中海，質(zhì)量為本銷售管理信息對稱，誠信守約入伙管理萬事俱備，溫馨回家售后服務(wù)快速反應(yīng)，主動服務(wù),目錄,二、客戶服務(wù)管理架構(gòu),,,目錄,,三、營銷策劃中心的客戶服務(wù)職責(zé),,研究培訓(xùn),整體策劃,績效評估,中海會運作,,,,三、營銷策劃中心的客戶服務(wù)職責(zé),整體策劃,制定集團(tuán)客戶服務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略及年度計劃開展客戶滿意度調(diào)研策劃全國范圍內(nèi)客戶服務(wù)品牌推廣系列活動規(guī)范全國范圍客戶服務(wù)的投訴及交流渠道策劃針對產(chǎn)品改進(jìn)與服務(wù)提高的專項行動計劃,,三、營銷策劃中心的客戶服務(wù)職責(zé),研究培訓(xùn),針對性地進(jìn)行客戶服務(wù)方面的專題研究，并將研究成果在各地區(qū)公司進(jìn)行培訓(xùn)推廣集團(tuán)營銷策劃中心、各地區(qū)公司客戶服務(wù)部之間不定期進(jìn)行經(jīng)驗交流和問題探討與同行或其他行業(yè)的客戶服務(wù)部進(jìn)行交流或聘請專業(yè)講師對客戶服務(wù)人員進(jìn)行培訓(xùn),,三、營銷策劃中心的客戶服務(wù)職責(zé),中海會運作,通過主動的客戶關(guān)懷，培育新客戶和維系老客戶持續(xù)提升客戶滿意度與品牌忠誠度不斷加強(qiáng)客戶對品牌的依賴感持續(xù)促進(jìn)中海地產(chǎn)的項目銷售,,三、營銷策劃中心的客戶服務(wù)職責(zé),中海會運作集團(tuán)營銷策劃中心職能,中海會章程及相關(guān)制度的制定與完善中海會會員系統(tǒng)的建設(shè)與維護(hù)全國范圍內(nèi)的中海會宣傳推廣及活動策劃開展中海會全國聯(lián)動與地區(qū)互動活動全國范圍內(nèi)中海會商家資源的維護(hù),,三、營銷策劃中心的客戶服務(wù)職責(zé),績效評估,集團(tuán)營銷策劃中心在年中、年終會對各地區(qū)公司的客戶服務(wù)工作進(jìn)行績效評估評估指標(biāo)涵蓋制度建設(shè)、投訴處理、質(zhì)量維修、中海會管理等績效評估結(jié)果在全國范圍內(nèi)公布，并將作為人力資源部對地區(qū)公司及相關(guān)人員績效評價的一部分,目錄,,三、營銷策劃中心的客戶服務(wù)職責(zé),,項目入伙策劃方案,客戶服務(wù)季報,中海會年度計劃報告,項目入伙半年客戶服務(wù)總結(jié)報告,,,,危機(jī)事件上報,,三、營銷策劃中心的客戶服務(wù)職責(zé),危機(jī)事件上報,危機(jī)事件一旦發(fā)生或預(yù)感到即將發(fā)生時，地區(qū)公司應(yīng)在第一時間上報集團(tuán)營銷策劃中心地區(qū)公司應(yīng)在危機(jī)事件處理完畢后進(jìn)行全面分析，編制案例存檔并上報營銷策劃中心,,三、營銷策劃中心的客戶服務(wù)職責(zé),客戶服務(wù)季報,地區(qū)公司客戶服務(wù)部應(yīng)對每季度的客戶服務(wù)工作進(jìn)行總結(jié)在每季度最后一個工作日向集團(tuán)營銷策劃中心上報客戶服務(wù)季報,,三、營銷策劃中心的客戶服務(wù)職責(zé),項目入伙策劃方案,地區(qū)公司客戶服務(wù)部應(yīng)在項目入伙前兩個月，將項目入伙策劃方案上報集團(tuán)營銷策劃中心備案,,三、營銷策劃中心的客戶服務(wù)職責(zé),項目入伙半年客戶服務(wù)總結(jié)報告,地區(qū)公司客戶服務(wù)部應(yīng)在項目入伙半年后兩周內(nèi)，將項目入伙半年客戶服務(wù)總結(jié)報告上報地產(chǎn)集團(tuán)營銷策劃中心項目入伙半年客戶服務(wù)總結(jié)報告應(yīng)就項目的主要客戶服務(wù)工作、客戶投訴的主要問題、客戶服務(wù)費用、客戶服務(wù)的經(jīng)驗、教訓(xùn)及建議等進(jìn)行總結(jié)。,,三、營銷策劃中心的客戶服務(wù)職責(zé),中海會年度計劃報告,地區(qū)公司客戶服務(wù)部應(yīng)在每年1月10日前將中海會年度計劃報告上報集團(tuán)營銷策劃中心備案,,謝謝,

簡介：中海地產(chǎn)合約管理模式與實踐2009年3月,中海地產(chǎn)合約管理模式及實踐,通行的合約管理模式及種類中海地產(chǎn)合約管理模式中海地產(chǎn)成本管理模式,中海地產(chǎn)合約管理模式,合約管理原則合約管理主控部門合約管理制度,中海地產(chǎn)合約管理模式－－－合約管理原則,體制上采用決策、管理、操作三個環(huán)節(jié)相對獨立；程序上通過文件、規(guī)程等形式事先對某一項工作程序有一個明確的、定性的、定量的標(biāo)準(zhǔn)和尺度）例如后面講到的定標(biāo)原則；合約上采用公認(rèn)的FIDIC條款，并明確規(guī)定投訴機(jī)制；工程管理過程中規(guī)范每一個環(huán)節(jié)，保持公平、公正、透明的原則。,中海地產(chǎn)合約管理模式,合約管理原則合約管理主控部門合約管理制度,中海地產(chǎn)合約管理模式－－－合約管理主控部門,營銷策劃部是市場調(diào)研、市場定位、廣告媒體、銷售合約的主控部門；設(shè)計部是規(guī)劃（方案）設(shè)計、施工圖設(shè)計合約的主控部門；合約部是工程招投標(biāo)合約管理的主控部門，負(fù)責(zé)編制各個階段的建安成本目標(biāo)；物資部是工程甲供物資合約管理的主控部門。,中海地產(chǎn)合約管理模式,合約管理原則合約管理主控部門合約管理制度,WWWFDCEWCOM房地產(chǎn)E網(wǎng),中海地產(chǎn)合約管理模式－－－合約管理制度之合約部架構(gòu),合約部架構(gòu),中海地產(chǎn)合約管理模式－－－合約管理制度之合約人員素質(zhì),有計算工程量的能力；有對主材料價格的了解，對勞動定額的認(rèn)識、對勞動力市場價格的認(rèn)識、對施工企業(yè)管理費用的判斷、對行業(yè)社會利潤研究的能力,中海地產(chǎn)合約管理模式－－－合約管理制度之合約人員素質(zhì)（續(xù)）,有法律、稅務(wù)方面的知識；要有文字功夫。能夠起草合同文件，起草往來函，做到內(nèi)容全面、邏輯嚴(yán)密、無漏洞；注意“德”的修養(yǎng)。對公司有責(zé)任心；能夠和諧地與其他部門同事相處，建立良好的工作關(guān)系。工作既要有原則，也要有靈活性；,中海地產(chǎn)合約管理模式－－－合約管理制度之合約人員素質(zhì)（續(xù)）,要能能動地對設(shè)計和施工環(huán)節(jié)提出建議，達(dá)到降低工程成本的目的；對已完成程的合約管理工作要有分析、總結(jié)能力；培養(yǎng)對成本的敏感性；樹立自已的專業(yè)榮譽(yù)感，培養(yǎng)自已的專業(yè)精神。,中海地產(chǎn)合約管理模式－－－合約部管理制度目錄,承判商管理程序工程招標(biāo)分判程序物資采購分判程序工程議標(biāo)、定標(biāo)規(guī)則合約管理工作程序工程簽證管理程序,中海地產(chǎn)合約管理模式－－－合約部管理制度之承判商管理程序,承建商考察承判商登記及考察DOC考察方法考察意見投標(biāo)資格試用承建商及其評價承判商動態(tài)管理DOC,中海地產(chǎn)合約管理模式－－－合約部管理制度目錄,承判商管理程序工程招標(biāo)分判程序物資采購分判程序工程議標(biāo)、定標(biāo)規(guī)則合約管理工作程序工程簽證管理程序,中海地產(chǎn)合約管理模式－－－合約部管理制度之工程招標(biāo)分判程序,工程招標(biāo)流程招標(biāo)管理DOC合約管理策劃報告分判工程招標(biāo)工作計劃招標(biāo)文件編制與評審,中海地產(chǎn)合約管理模式－－－合約部管理制度之工程招標(biāo)分判程序（續(xù)）,投標(biāo)單位名單發(fā)標(biāo)、答疑、開標(biāo)評標(biāo)、議標(biāo)、定標(biāo)簽約,中海地產(chǎn)合約管理模式－－－合約部管理制度目錄,承判商管理程序工程招標(biāo)分判程序物資采購分判程序工程議標(biāo)、定標(biāo)規(guī)則合約管理工作程序工程簽證管理程序,中海地產(chǎn)合約管理模式－－－合約部管理制度之物資招標(biāo)分判程序,物資招標(biāo)流程圖甲供物資招投標(biāo)流程圖DOC招標(biāo)準(zhǔn)備招標(biāo)評標(biāo)中標(biāo)通知書與采購樣板合同簽署,中海地產(chǎn)合約管理模式－－－合約部管理制度目錄,承判商管理程序工程招標(biāo)分判程序物資采購分判程序工程議標(biāo)、定標(biāo)規(guī)則合約管理工作程序工程簽證管理程序,中海地產(chǎn)合約管理模式－－－合約部管理制度之定標(biāo)、議標(biāo)規(guī)則,投標(biāo)總價修正原則議標(biāo)單位選擇定標(biāo)原則中標(biāo)機(jī)率中標(biāo)總價限制工期因素,中海地產(chǎn)合約管理模式－－－合約部管理制度目錄,承判商管理程序工程招標(biāo)分判程序物資采購分判程序工程議標(biāo)、定標(biāo)規(guī)則合約管理工作程序工程簽證管理程序,中海地產(chǎn)合約管理模式－－－合約部管理制度之合約管理工作程序,合約交底合約交底記錄DOC付款工程款支付流程DOC工程變更價款審核變更審核流程DOC合同執(zhí)行過程中的往來函件結(jié)算結(jié)算辦理流程DOC,中海地產(chǎn)合約管理模式－－－合約部管理制度目錄,承判商管理程序工程招標(biāo)分判程序物資采購分判程序工程議標(biāo)、定標(biāo)規(guī)則合約管理工作程序工程簽證管理程序,中海地產(chǎn)合約管理模式及實踐－－－合約部管理制度之工程簽證管理程序,需要辦理工程簽證的情形承建商申報簽證程序簽證單內(nèi)容簽證單審批程序?qū)徍艘庖娨?WWWFDCEWCOM房地產(chǎn)E網(wǎng),中海地產(chǎn)成本管理制度－－－成本管理制度目錄,目的范圍成本管理體系成本管理分工目標(biāo)成本的確定原則成本管理流程,中海地產(chǎn)成本管理制度－－－成本管理制度之目的,構(gòu)建中海地產(chǎn)項目發(fā)展成本管理體系，實施全過程成本動態(tài)管理，加強(qiáng)成本控制工作，積累經(jīng)驗、持續(xù)改進(jìn)，不斷提高公司的競爭能力。,中海地產(chǎn)成本管理制度－－－成本管理制度目錄,目的范圍成本管理體系成本管理分工目標(biāo)成本的確定原則成本管理流程,中海地產(chǎn)合約管理模式－－－成本管理制度之范圍,指公司房地產(chǎn)開發(fā)項目各環(huán)節(jié)所有成本和稅金的總和，包括土地費用、前期費用、建安費用、其他直接費、銷售費用、管理費用、利息、稅金等；,中海地產(chǎn)成本管理制度－－－成本管理制度目錄,目的范圍成本管理體系成本管理分工目標(biāo)成本的確定原則成本管理流程,中海地產(chǎn)成本管理制度－－－成本管理制度之體系,,,成本管理體系,統(tǒng)一成本科目,全過程成本管理,建安成本動態(tài)監(jiān)控,建立成本經(jīng)驗數(shù)據(jù)庫,統(tǒng)一合約安排模式,ERP項目管理,,,,,,,,前提,,主線,重點,支撐,手段,,,,,,中海地產(chǎn)成本管理制度－－－成本管理制度目錄,目的范圍成本管理體系成本管理分工目標(biāo)成本的確定原則成本管理流程,中海地產(chǎn)成本管理制度－－－成本管理制度之職責(zé)分工,地產(chǎn)集團(tuán)投資管理部負(fù)責(zé)土地相關(guān)費用的管理地產(chǎn)集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計中心負(fù)責(zé)勘察設(shè)計相關(guān)費用的管理地產(chǎn)集團(tuán)營銷策劃中心負(fù)責(zé)營銷相關(guān)費用的管理,中海地產(chǎn)成本管理制度－－－成本管理制度之職責(zé)分工（續(xù)）,地產(chǎn)集團(tuán)財務(wù)資金部負(fù)責(zé)利息費用的管理地產(chǎn)集團(tuán)發(fā)展管理部負(fù)責(zé)總成本、建安費用與主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、大配套工程等的管理,中海地產(chǎn)成本管理制度－－－成本管理制度之職責(zé)分工（續(xù)）,地區(qū)公司財務(wù)部負(fù)責(zé)統(tǒng)領(lǐng)本公司的成本管理工作，負(fù)責(zé)提出各節(jié)點成本控制指標(biāo)地區(qū)公司合約部編制各個階段的建設(shè)成本控制目標(biāo)，并根據(jù)批復(fù)指標(biāo)具體實施、反饋各節(jié)點成本執(zhí)行情況建安成本控制流程DOC,中海地產(chǎn)成本管理制度－－－成本管理制度目錄,目的范圍成本管理體系成本管理分工目標(biāo)成本的確定原則成本管理流程,中海地產(chǎn)成本管理制度－－－成本管理制度之目標(biāo)成本確立,目標(biāo)成本不同階段目標(biāo)成本的確定原則應(yīng)以達(dá)到規(guī)定的基準(zhǔn)盈利率為前提，以稅前成本總額為核定內(nèi)容，原則上后一階段的稅前成本總額不得突破前一階段的總額。,中海地產(chǎn)成本管理制度－－－成本管理制度目錄,目的范圍成本管理體系成本管理分工目標(biāo)成本的確定原則成本管理流程成本管理流程框圖DOC,中海地產(chǎn)成本管理制度－－－成本管理制度之流程目錄,可研階段市場定位階段規(guī)劃設(shè)計階段施工階段后評估階段,WWWFDCEWCOM房地產(chǎn)E網(wǎng),中海地產(chǎn)成本管理制度－－－成本管理流程之可研階段,成本控制實施條件完成土地吸納后10個工作日內(nèi)。成本控制工作內(nèi)容建安成本目標(biāo)控制表,中海地產(chǎn)成本管理制度－－－成本管理制度之流程目錄,可研階段市場定位階段規(guī)劃設(shè)計階段施工階段后評估階段,中海地產(chǎn)成本管理制度－－－成本管理流程之市場定位階段,成本控制實施條件總部批復(fù)定位報告后15個工作日內(nèi)。成本控制工作內(nèi)容建安成本目標(biāo)控制表,中海地產(chǎn)成本管理制度－－－成本管理制度之流程目錄,可研階段市場定位階段規(guī)劃設(shè)計階段施工階段后評估階段,中海地產(chǎn)成本管理制度－－－成本管理流程之規(guī)劃設(shè)計階段,成本控制實施條件初步設(shè)計完成后15個工作日內(nèi)。成本控制工作內(nèi)容建安成本目標(biāo)控制表,中海地產(chǎn)成本管理制度－－－成本管理制度之流程目錄,可研階段市場定位階段規(guī)劃設(shè)計階段施工階段后評估階段,中海地產(chǎn)成本管理制度－－－成本管理流程之施工階段,成本控制實施條件,大致分為3個階段主體工程開工、主體結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗收后15個工作日。成本控制工作內(nèi)容建安成本預(yù)測明細(xì)表,中海地產(chǎn)成本管理制度－－－成本管理制度之流程目錄,可研階段市場定位階段規(guī)劃設(shè)計階段施工階段后評估階段,中海地產(chǎn)成本管理制度－－－成本管理流程之后評估階段,實施條件項目完工后6個月內(nèi)。工作內(nèi)容圍繞歷次成本控制目標(biāo)的變化加以分析，重點分析實際成本與第一次成本控制目標(biāo)和最后一次成本控制目標(biāo)的差異原因，總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn),形成專題報告,并組織相關(guān)人員學(xué)習(xí),不斷提高專業(yè)能力與管理水平。,謝謝大家,THEEND,

簡介：組織、流程、管控,房地產(chǎn)企業(yè)的成長與管理,一、中海地產(chǎn)的成長,,1、銷售額,2、投資支出,3、新項目投資,,4、凈資產(chǎn),中海地產(chǎn)的成長,5、利潤,6、產(chǎn)業(yè)布局,項目2000年68項目2007年60個項目,,,杭州,,,,南京,,,,,深圳,,廣州,,,成都,,,長春,,,,珠海,,中山,,,佛山,,,,寧波,,沈陽,,,,大連,,,青島,,,西安,,,蘇州,二、組織的變更,,,,總經(jīng)理,工程部,合約部,設(shè)計部,地產(chǎn)部,人事部,行政部,財務(wù)部,工程項目,地產(chǎn)項目,,,,,,,,,,,,,,,物業(yè)部,,助理總經(jīng)理,,助理總經(jīng)理,副總經(jīng)理,,行政公關(guān)部,公司董事長,公司總經(jīng)理,副總經(jīng)理,總會計師,設(shè)計總監(jiān),助理總經(jīng)理,助理總經(jīng)理,助理總經(jīng)理,人力資源部,財務(wù)部,設(shè)計管理部,投資策劃部,經(jīng)營銷售部,客戶服務(wù)中心,項目發(fā)展部,工程開發(fā)部,合約管理部,物資管理部,中海物業(yè)管理公司,項目發(fā)展部,項目發(fā)展部,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,副總經(jīng)理,,,副總經(jīng)理,公司管理架構(gòu)示意圖,經(jīng)營銷售部,,,,財務(wù)資金部,財務(wù)組,財務(wù)組,財務(wù)組,公司總經(jīng)理,副總經(jīng)理,設(shè)計總監(jiān),副總經(jīng)理,總會計師,經(jīng)營銷售部,營銷組,營銷組,營銷組,,,,,,,,,,,,,,,,,項目發(fā)展部,項目發(fā)展部,項目發(fā)展部,工程開發(fā)部,工程組,工程組,,,,,,工程組,,,設(shè)計管理部,設(shè)計組,設(shè)計組,,,,設(shè)計組,物資管理部,物資組,物資組,,物資組,合約管理部,合約組,合約組,,,,合約組,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,公司項目發(fā)展部運作流程圖,,,,項目經(jīng)理,項目副經(jīng)理,項目助理經(jīng)理,電氣工程師,水暖工程師,土建裝飾工程師,主任工程師,土建裝飾工程師,設(shè)計管理部,營銷策劃部,合約管理部,發(fā)展管理部,裝飾監(jiān)工（臨時）,裝飾監(jiān)工（臨時）,裝飾監(jiān)工（臨時）,土建監(jiān)工（臨時）,土建監(jiān)工（臨時）,項目裝飾開始后增設(shè)裝飾工程師34名,結(jié)構(gòu)施工階段增設(shè)到粗裝飾完成,主管建筑師,營銷策劃主管,合約主管,配套主管,專業(yè)建筑師,營銷策劃師,工料測量師,配套工程師,項目文員兼檔案員,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,公司項目發(fā)展部組織架構(gòu),注1．矩陣結(jié)構(gòu)的動作－－矩陣中的組人員有兩個上司他們所屬職能部門的經(jīng)理和他們所工作的項目經(jīng)理。即項目對于作為其項目小組成員的職能人員的職能人員也擁有職權(quán)。一般地，項目經(jīng)理擁有對項目小組成員行使有關(guān)項目目標(biāo)達(dá)成的權(quán)利；職能經(jīng)理（部門經(jīng)理）擁有該等人員的晉升、式薪建議和年度評價等決策的責(zé)權(quán)。2．矩陣結(jié)構(gòu)可以兼收職能部門化和產(chǎn)品部門化（項目化）的優(yōu)點，而避免各自的缺點。矩陣結(jié)構(gòu)的優(yōu)點促進(jìn)一系列復(fù)雜而獨立的項目取得協(xié)調(diào)，同時又保留將職能專家組合一起所具有的經(jīng)濟(jì)性。矩陣結(jié)構(gòu)的缺點造成一定的混亂，并隱藏著權(quán)利斗爭的傾向。當(dāng)放棄了統(tǒng)一指揮原則，也就是在相當(dāng)程度上增加了組織的模糊?；靵y存在于誰匯報工作方面，這種混亂和模糊性反過來培植了權(quán)利斗爭的種子。因此職能經(jīng)理和項目經(jīng)理之間的關(guān)系通常并不是由規(guī)則和程序確定的，而是經(jīng)由兩者相互協(xié)商，而這就容易產(chǎn)生權(quán)利斗爭和溝通協(xié)調(diào)不足，造成混亂。3．公司目前的組織結(jié)構(gòu)是從職能型向矩陣結(jié)構(gòu)過渡。職能型結(jié)構(gòu)的優(yōu)點它能將職能專家組合在一起，可以減少所需人員，并促進(jìn)專業(yè)化資源在各產(chǎn)品或項目間共享共用。其缺點燭難以協(xié)調(diào)各職能專家的活動，以便按時、按預(yù)算完成任務(wù)。產(chǎn)品部門化（項目化）的優(yōu)點促進(jìn)職能專家的協(xié)調(diào)，以便按時、按預(yù)算目標(biāo)完成任務(wù)，并明確各職能活動對特定產(chǎn)品或項目的責(zé)任。其缺點導(dǎo)致重復(fù)配置的高成本，且沒有人對專家技能的長遠(yuǎn)開發(fā)負(fù)責(zé)，即只負(fù)責(zé)使用人員完成本產(chǎn)品或項目的目標(biāo)。,即中海地產(chǎn)總部、區(qū)域事業(yè)部和地區(qū)公司，相應(yīng)的組織架構(gòu)見圖,董事會,公司管理層,人力資源部,深圳地區(qū),行政公關(guān)部,發(fā)展管理部,物資采購部,營銷策劃中心,規(guī)劃設(shè)計中心,投資發(fā)展部,財務(wù)資金部,審計部,廣州地區(qū),中山地區(qū),佛山地區(qū),上海地區(qū),南京地區(qū),蘇州地區(qū),北京地區(qū),長春地區(qū),沈陽地區(qū),,,,,,,,,營銷策劃中心,,,,,,成都地區(qū),西安地區(qū),,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,寧波地區(qū),杭州地區(qū),,,,天津地區(qū),,,,,大連地區(qū),青島地區(qū),,,,重慶地區(qū),,,支援性人員,組織圖表的幾種形式垂直式、水平式（扁平化）、功能分類法、市場劃分法（產(chǎn)品地域）事業(yè)部制，型格架構(gòu)（矩陣式架構(gòu)、強(qiáng)矩陣弱矩陣）,MINTYBEVG劃分有五種協(xié)調(diào)措施,簡單式,機(jī)械法治式,專業(yè)法治式,區(qū)域制度,專職移體,三、房地產(chǎn)企業(yè)管理流程,投資管理程序,投資發(fā)展部對項目進(jìn)行評估，經(jīng)公司總理審定后，報投資決策委員會審議,項目經(jīng)營單位編制可靠性研究報告,投資發(fā)展部審批是否立項,項目經(jīng)營單位編寫項目建議，申請立項,投資決策委員會全面評估項目，形成投資決議,項目經(jīng)營單位擬定項目投資合同（協(xié)議），上報投資發(fā)展部,投資發(fā)展部、財務(wù)資金部審議項目投資合同（協(xié)議），提出修改意見，報公司總經(jīng)理審批,項目經(jīng)營單位簽訂項目投資合同（協(xié)議）,,,,,,,,,填寫立項審批表,,填寫可研報告卡片和可研報告審批表,,投資發(fā)展部提出評估意見,,投資評審會議紀(jì)要,,,填寫投資合同審批表,項目經(jīng)營單位按公司有關(guān)規(guī)章制度經(jīng)營管理項目,項目經(jīng)營單位對項目實施過程中出項重大變化做出及時報告,投資發(fā)展部、財務(wù)資金部核實變化、評審對策、經(jīng)公司總經(jīng)理審定，報投資決策委員會,投資決策委員會做出應(yīng)對策略決議,,,,,填寫預(yù)警報告審批表,,項目經(jīng)營單位實施應(yīng)對策略,,應(yīng)對策略決議,,,,框內(nèi)為程序性執(zhí)行步驟,框內(nèi)為程序性執(zhí)行過程產(chǎn)生的記錄,設(shè)計管理程序,密度分析管理程序概念設(shè)計管理程序規(guī)劃設(shè)計管理程序戶型平面設(shè)計管理程序立面設(shè)計管理程序裝修設(shè)計管理程序結(jié)構(gòu)方案設(shè)計管理程序設(shè)計管理流程圖設(shè)計評審標(biāo)準(zhǔn)表格有關(guān)說明設(shè)計單位管理工程程序設(shè)計合同及設(shè)計費用管理程序設(shè)計圖紙管理程序設(shè)計變更工作程序施工現(xiàn)場設(shè)計協(xié)調(diào)與效果控制程序,設(shè)計管理程序,項目建筑師設(shè)計管理程序,項目設(shè)計管理,設(shè)計單位、合同、費用管理,各部門協(xié)調(diào)管理,設(shè)計圖紙管理,工藝的推廣及應(yīng)用新材料、新技術(shù)、新,專題研究,設(shè)計階段設(shè)計管理,施工階段設(shè)計管理,設(shè)計單位管理,設(shè)計合同及設(shè)計費用管理,合約,項目,物資,銷售,前期策劃,建筑設(shè)計管理,環(huán)境設(shè)計管理,裝修設(shè)計管理,機(jī)械設(shè)備管理,結(jié)構(gòu)設(shè)計管理,初步設(shè)計及施工圖設(shè)計管理,設(shè)計成本控制體系,現(xiàn)場跟進(jìn),變更管理,銷售配合,竣工驗收,設(shè)計后評估,規(guī)劃設(shè)計,戶型,立面,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,營銷管理程序,經(jīng)營銷售部組織架構(gòu)與工作職責(zé)營銷計劃的制訂一年度營銷計劃書項目定位管理營銷策劃管理項目營銷推廣策劃項目銷售過程控制市場調(diào)研與營銷研究日常銷售管理廣告宣傳管理辦法宣傳物料制作管理市場策劃銷售代理公司管理辦法委托律師服務(wù)管理辦法銷售現(xiàn)場管理辦法項目電子檔案庫的建立與管理租憑管理辦法售后服務(wù)管理辦法委托中間服務(wù)管理辦法銀行按揭擔(dān)?；刭彄?dān)保辦法品牌營銷管理中海會運作管理,,物資管理程序,供應(yīng)商名冊管理工作程序裝飾性材料、設(shè)備招標(biāo)采購工作程序機(jī)電設(shè)備招標(biāo)采購工作程序議標(biāo)采購和零星采購工作程序采購合同管理工作程序物資管理部歸檔文件清單工程物資管理辦法物資管理標(biāo)準(zhǔn)表式,合約管理程序,合約管理部組織架構(gòu)與工作職責(zé)分判商管理工作程序招標(biāo)分判工作程序合約管理工作程序工程簽證管理辦法合約管理部資料管理辦法合約管理標(biāo)準(zhǔn)表式分判商登記表分判商考核意見表（1）分判商考核意見表（2）認(rèn)可分判商名冊開標(biāo)書分包工程定標(biāo)記錄合同分發(fā)登記表合約交底記錄分判工程付款證書結(jié)算書工程簽證單變更、增加工程造價申請單變更、增加工程造價審核單工程聯(lián)系單,客戶服務(wù)管理程序,客戶服務(wù)中心組織架構(gòu)與工作職責(zé)客戶投訴處理與回訪工作程序客戶服務(wù)熱線管理工作程序合同檔案管理工作規(guī)定收樓入伙工作程序煤氣開戶工作程序商品房測繪工作程序辦理商品房房地產(chǎn)權(quán)證工作程序商品房確權(quán)（大確權(quán)）工作程序房屋面積差收退管理辦法處理工程質(zhì)量問題投訴工作管理程序客戶服務(wù)中心管理表式,四、企業(yè)成長的平衡與管理,大公司運作與管理精細(xì)化的平衡流程化運作與公司效率的平衡產(chǎn)品創(chuàng)新（個性化）與規(guī)模經(jīng)營的平衡制度化建設(shè)與官僚主義的平衡企業(yè)增長與人力資源匹配的平衡激勵機(jī)制與公司業(yè)績的平衡公司品牌的推廣與公司產(chǎn)品的平衡企業(yè)增長與其所面臨財務(wù)指標(biāo)的平衡資源整合與發(fā)展速度的平衡人事更迭與企業(yè)平穩(wěn)運作的平衡,管理的本質(zhì)管理企業(yè)管理管理者管理員工和工作,－－彼得德魯克,“管理只有恒久的問題，沒有終結(jié)的答案”,END,葛亞非2007年11月,

簡介：相互學(xué)習(xí)相互溫暖,中海地產(chǎn)工程管理業(yè)務(wù)交流報告,三個視角構(gòu)成全景,理解基準(zhǔn)進(jìn)度質(zhì)量和安全控制是施工企業(yè)的或者監(jiān)理公司的工程管理范疇,并不適用于項目開發(fā)層面上的工程管理平面視角從項目開發(fā)管理鏈條看工程管理部門配合與協(xié)作立面視角從產(chǎn)品形成過程控制看工程管理產(chǎn)品關(guān)注點和管理重點匹配剖面視角從產(chǎn)品技術(shù)經(jīng)濟(jì)控制看工程管理成本控制的前中后,,平面圖部門配合與協(xié)作,設(shè)計部,營銷部,合約部,財務(wù)部,發(fā)展部,,,,紅色橙色灰色,紅色區(qū)域各部門工作目標(biāo)重疊區(qū)域橙色區(qū)域各部門工作目標(biāo)互補(bǔ)區(qū)域灰色區(qū)域各部門工作目標(biāo)真空區(qū)域,三色現(xiàn)象催生工程管理定位,落實紅色凡是有兩個以上部門共同關(guān)注的工作,以職能部門工作主線作為落實線少扯皮,多執(zhí)行銜接黃色凡是單部門關(guān)注的工作,例如成本的定期測算分析,營銷前期定位等等,要一路牽線,將前置工作及時準(zhǔn)確地銜接到下一部門,最終體現(xiàn)到項目實施填補(bǔ)灰色沒有列入其他部門工作內(nèi)容的事項,統(tǒng)統(tǒng)由項目部落實辦理,沒什么可商量的,適應(yīng)三色要求的工程管理架構(gòu),公司領(lǐng)導(dǎo),項目經(jīng)理,工程總監(jiān),建筑師,工程師,造價師,技術(shù)負(fù)責(zé)人,公司機(jī)電小組,,,,,,,,,,,,,,,,,,工程管理架構(gòu)解析,矩陣化管理中的均衡矩陣模式,略偏強(qiáng)矩陣根據(jù)項目發(fā)展需要,建筑師和造價工程師均屬于職能部門和項目部的雙重身份在部門配合和協(xié)作中,起著重要的作用項目經(jīng)理偏重于資源整合和部門協(xié)作事項的辦理哪里有河哪搭橋工程總監(jiān)是工程管理實施的主干技術(shù)負(fù)責(zé)人進(jìn)行產(chǎn)品過程控制在我們的工程管理團(tuán)隊中,此崗位一直受到高度重視,協(xié)作前提部門工作目標(biāo)的確立,設(shè)計部在限額設(shè)計的條件約束下,就產(chǎn)品使用功能和產(chǎn)品配型負(fù)責(zé)合約部就項目開發(fā)成本負(fù)責(zé)對承建商和供應(yīng)商的品質(zhì)負(fù)責(zé)發(fā)展部就各項前期報建工作負(fù)責(zé)項目部就面對客戶的所有時間類指標(biāo)負(fù)責(zé),并對產(chǎn)品過程控制和最終品質(zhì)負(fù)責(zé),發(fā)現(xiàn)協(xié)作的出發(fā)點了,職能部門均對工作的效果負(fù)責(zé)唯獨項目部,在工作時效性上的要求很高職能部門希望能夠精耕細(xì)作,達(dá)到最優(yōu)成果項目部負(fù)責(zé)各職能部門工作成果在工程實體上的組合和體現(xiàn),往往要求多部門的工作匯集到一個時間點工作目標(biāo)差異,就是配合和協(xié)作的出發(fā)點沒有了目標(biāo)差異,項目也就沒法推進(jìn)了,設(shè)計部和項目部的協(xié)作,產(chǎn)品設(shè)計階段,所有設(shè)計成果,包括階段性成果,都將傳遞至項目部一是盡早熟悉和理解設(shè)計成果,特殊部分及早做好技措方案二是便于項目部實時提出建議產(chǎn)品建造階段,建筑師和技術(shù)負(fù)責(zé)人之間的密切的溝通,合約部和項目部的協(xié)作,所有的招標(biāo)采購工作,從資格預(yù)審階段,項目部就陪同參與出具招標(biāo)技術(shù)要求,全程技術(shù)評標(biāo),是項目部的部門職責(zé)合同交底和首次會議你送我接,新娘腳不沾地現(xiàn)場造價師崗位的設(shè)置,使得變更及簽證的實時處理具有可操作性,多部門協(xié)作,設(shè)計部的工作成果,在進(jìn)入招標(biāo)程序之前,合約部要進(jìn)行成本控制測算項目部要對成本和效果的最佳結(jié)合點提出建議這一過程是經(jīng)常性的,多次反饋的工程變更發(fā)布流程具有代表性的多部門協(xié)作第一條線是項目提出設(shè)計成文合約審價第二條線是設(shè)計提出項目發(fā)布合約審價第三條線是合約提出設(shè)計成文項目實施,立面圖管理重點匹配產(chǎn)品關(guān)注點,產(chǎn)品配型決定過程控制,產(chǎn)品配型的過程,是以設(shè)計為主導(dǎo)的,合約和項目部參與的過程產(chǎn)品配型要點四個永恒的重點門窗屋面防水主力戶型稀缺戶型和特殊戶型所選材料中是否涉及特殊工藝和新工藝對于產(chǎn)品主打特點,在工程管理上自然成為重點,基于技術(shù)負(fù)責(zé)人的產(chǎn)品分析,技術(shù)負(fù)責(zé)人不僅僅是解決現(xiàn)場技術(shù)問題的技術(shù)負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)控制現(xiàn)場管理重點的布局技術(shù)負(fù)責(zé)人在開工之前,需要正確理解前述的產(chǎn)品配型要點,并向項目部提交產(chǎn)品過程控制計劃即在什么時間段,現(xiàn)場控制的重點是什么控制的重點部位在哪里采取何種控制措施一旦出現(xiàn)了問題有何預(yù)案,產(chǎn)品過程控制,本周現(xiàn)場控制情況分析,下周現(xiàn)場控制點安排設(shè)計變更或成本的過程優(yōu)化是否改變了原有的產(chǎn)品配型,或弱化了產(chǎn)品的主打特色重點部位實施過程監(jiān)控通病控制階段性半成品描述對來訪者意見的收集,分析和對策方案,事先測算,10101030,剖面圖工程成本管理,事中控制,91111,事后評估,9111131,,,成本測算形成的項目成本目標(biāo),測算依據(jù)項目可研數(shù)據(jù)庫設(shè)計文件項目進(jìn)入實施階段,每個項目的成本控制都有目標(biāo)線成本測算拆分到部位,拆分到分項工程,拆分到各種材料設(shè)備通過對限額的分析和橫向?qū)Ρ?明確成本控制的重點和難點,對成本控制目標(biāo)的執(zhí)行過程,招標(biāo)過程保證發(fā)出的圖紙和招標(biāo)條件,是控制在成本目標(biāo)內(nèi)的條件除非影響到產(chǎn)品賣點和既定品質(zhì)目標(biāo),否則不對成品分項目標(biāo)進(jìn)行招標(biāo)階段的突破看得見的地方,通過技術(shù)優(yōu)化和技術(shù)保障措施來控制成本看不見的地方,就是成本控制的重點,對成本控制目標(biāo)的執(zhí)行過程,變更及簽證管理不再冗言了只是一個感覺流程鮮明,重在執(zhí)行小分判細(xì)化管理能拆的就拆拆分后分判能分的就分分單位同步實施,對幾種狀態(tài)的適應(yīng),支付程序的繁瑣,是成本控制的代價不會再有任何簡化了甩開膀子大干的同時,總要瞻前顧后梳理那些紙張承包商的建議真的很好,而且才貴1塊錢,很遺憾沒有采納趕工時,老大會說”無論如何也不能延期”完工時,老大會說”無論如何也不能超限結(jié)算”,成本控制文化,其實,工程成本控制,金科玉律1000條,條條都是真知灼見,都是經(jīng)過反復(fù)檢驗的真理不過,執(zhí)行起來,不同團(tuán)隊的過程不同,結(jié)果也不同所以,成本控制在乎一心,在乎眾人一心100米發(fā)令槍響之前,是否主動把沙袋綁在自己腿上這無疑是一種文化,演員表,項目經(jīng)理蜘蛛飾工程總監(jiān)壁虎飾技術(shù)負(fù)責(zé)蜜蜂飾造價負(fù)責(zé)螃蟹飾設(shè)計負(fù)責(zé)方貓飾,共勉,秋天到了,春天還會遠(yuǎn)嗎并恭祝集團(tuán)事業(yè)騰飛,蒸蒸日上20年2月28日,

簡介：房地產(chǎn)企業(yè)工程管理,盧衛(wèi)東,盧衛(wèi)東簡介,大學(xué)講師，工學(xué)碩士。1992年～1996年，在高校建筑設(shè)計研究院從事工程結(jié)構(gòu)設(shè)計和教學(xué)工作，擔(dān)任結(jié)構(gòu)室副主任。1997年～1999年，在高校從事國家交通部研究課題“湖北龍?zhí)逗哟髽?60米跨度鋼管微膨脹混凝土結(jié)構(gòu)”的研究工作，課題成果經(jīng)專家組評定，認(rèn)為達(dá)到了國際一流、國內(nèi)領(lǐng)先水平。2000年～2002年，在中海地產(chǎn)先后擔(dān)任深圳地區(qū)項目技術(shù)負(fù)責(zé)、質(zhì)量部經(jīng)理、集團(tuán)公司工程部副總，全面主管過工程技術(shù)、工程質(zhì)量監(jiān)控、工程進(jìn)度監(jiān)控、工程檔案、工程報建與驗收、工程售后維修等工程管理方面的工作，參與或負(fù)責(zé)了80多萬平方米項目的工程管理工作，負(fù)責(zé)了50多萬平方米項目的選材用料工作。2003年，擔(dān)任朗鉅地產(chǎn)工程中心總經(jīng)理，全面負(fù)責(zé)公司工程管理工作，提出了房地產(chǎn)工程管理六大體系六個流程四個延伸的管理思路。2004年，深圳市誠則成企業(yè)管理顧問公司房地產(chǎn)工程管理顧問。,講座提綱,房地產(chǎn)工程管理“三要素”探討房地產(chǎn)企業(yè)工程管理模式－暨從我國建筑總承包施工的裂變看房地產(chǎn)工程管理發(fā)展方向房地產(chǎn)工程管理方法－即六大體系六個流程四個延伸各管理體系的操作理念如何理順房地產(chǎn)工程管理流程案例分析,房地產(chǎn)工程管理“三要素”,公司的工程管理資源環(huán)境房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部工程管理思路是否統(tǒng)一房地產(chǎn)工程管理方法,探討房地產(chǎn)企業(yè)工程管理模式－暨從我國建筑總承包施工的裂變看房地產(chǎn)工程管理發(fā)展方向,探討房地產(chǎn)工程管理模式的背景國際工程總承包管理模式及其特點（不詳介紹）我國工程總承包管理的發(fā)展情況（重點介紹工程總承包的基本情況及優(yōu)點）工程總承包這么好，為什么在我國推行不了建筑施工總承包裂變分析近期我國房地產(chǎn)工程管理的發(fā)展方向影響房地產(chǎn)工程管理模式改變的幾種可能,房地產(chǎn)工程管理方法,房地產(chǎn)工程管理六大體系工程計劃管理體系、工程技術(shù)管理體系、工程成本管理體系、工程質(zhì)量與安全管理體系、工程風(fēng)險管理體系、現(xiàn)場管理標(biāo)準(zhǔn)化。房地產(chǎn)工程管理六個流程計劃管理流程、現(xiàn)場工程技術(shù)管理流程、工程質(zhì)量控制流程、合同管理與現(xiàn)場簽證管理流程、甲供材料管理流程、文件管理流程。房地產(chǎn)工程管理四個延伸建筑產(chǎn)品人性化功能開發(fā)、建筑產(chǎn)品高新技術(shù)應(yīng)用、建筑產(chǎn)品質(zhì)量缺陷維修、員工與供應(yīng)商培訓(xùn)。,房地產(chǎn)工程管理方法－工程計劃管理體系,工程計劃管理是我們房地產(chǎn)工程管理最重要的部分。工程計劃管理體系主要是通過一系列的預(yù)控計劃，使得參與工程管理的主要管理人員先在自己的腦子里把樓蓋起來，做到心中有數(shù)，同時把各部門的工作有機(jī)地銜接起來，保證公司的工作步調(diào)協(xié)調(diào)。工程計劃管理體系的主要內(nèi)容◆工程范圍劃分及相互搭接關(guān)系分析；（重點）◆工程實施過程中組織架構(gòu)及人員的安排；◆工程時間計劃管理，包括房地產(chǎn)項目開發(fā)的發(fā)展控制計劃、工程實施控制計劃、施工圖出圖計劃、承建商分判計劃、甲供材料進(jìn)場計劃、樣板確認(rèn)計劃；（重點）◆工程質(zhì)量規(guī)劃；◆工程投資（成本）規(guī)劃；◆信息溝通與傳遞規(guī)劃；◆工程風(fēng)險的應(yīng)對措施；◆產(chǎn)品交接及運行規(guī)劃。,房地產(chǎn)工程管理方法－工程技術(shù)管理體系,工程技術(shù)管理體系是房地產(chǎn)工程管理的基礎(chǔ)和底盤。沒有技術(shù)底盤，工程成本控制不住或者說控制得不科學(xué)（舉門窗配件的例子）；沒有技術(shù)底盤，工程質(zhì)量控制將是隨機(jī)，設(shè)計圖紙好一點、施工單位強(qiáng)一點、地盤經(jīng)理敬業(yè)一點，質(zhì)量就好一點，而不能保證公司所開發(fā)樓盤質(zhì)量的穩(wěn)定性。工程技術(shù)管理體系的主要內(nèi)容◆工程技術(shù)管理平臺的搭接與跟蹤完善；（重點）◆工程選材用料標(biāo)準(zhǔn)的制訂；（重點）◆各項分部工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的制定；◆招標(biāo)技術(shù)標(biāo)的評審與確定；◆重要分項分部工程施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的制訂或確定；◆工程技術(shù)交底與培訓(xùn)；◆現(xiàn)場技術(shù)管理工作的指導(dǎo)與監(jiān)督。,房地產(chǎn)工程管理方法－工程成本管理體系,工程成本管理體系是公司經(jīng)營最關(guān)心的，也是公司老板所關(guān)心的。成本管理體系主要是通過項目定位、工程成本測算、控制設(shè)計階段、工程招標(biāo)動態(tài)控制、現(xiàn)場簽證等一系列的環(huán)節(jié)進(jìn)行控制。工程成本管理體系的主要內(nèi)容◆項目工程成本測算與現(xiàn)金流安排，確定付款原則；（重點）◆工程成本數(shù)據(jù)庫的建立與跟蹤完善；◆工程供方資源管理；◆項目工程成本目標(biāo)的制定；（重點）◆工程招標(biāo)管理（包括采購）；◆工程合同交底與工程合同管理；◆工程成本動態(tài)評估與管理；（重點）◆預(yù)付款與進(jìn)度款支付管理；◆工程竣工結(jié)算管理；◆保固金支付管理。,房地產(chǎn)工程管理方法－工程質(zhì)量與安全管理體系,質(zhì)量是企業(yè)的生命。雖然現(xiàn)在社會上，特別是房地產(chǎn)行業(yè)中，非常注重營銷，編制各種各樣的營銷概念，但是我相信房地產(chǎn)的競爭最終是產(chǎn)品的競爭，是產(chǎn)品技術(shù)與質(zhì)量的營銷，而工程質(zhì)量是建筑產(chǎn)品質(zhì)量的重要的、核心的組成部分。在房地產(chǎn)市場上，對于工程質(zhì)量，很大一部分公司平時不是很關(guān)心的，認(rèn)為那是施工單位的事情，但是一旦出了問題，面對業(yè)主的維權(quán)，面對輿論的壓力，下至普通工程師，上至公司老板，都很緊張，所以，防微杜漸，未雨綢繆，建立工程質(zhì)量保證體系是非常有必要的。工程質(zhì)量管理體系的主要內(nèi)容◆工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的定位分析；（重點）◆重要分項分部工程施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的制定或確認(rèn)；◆承建單位和監(jiān)理機(jī)構(gòu)工程質(zhì)量與安全體系的檢查與監(jiān)督；（重點）◆工程實體質(zhì)量與現(xiàn)場安全系統(tǒng)性偏差的控制；◆重大工程質(zhì)量與安全處理的應(yīng)急措施。,房地產(chǎn)工程管理方法－工程風(fēng)險管理體系,工程風(fēng)險管理。做任何工作都存在風(fēng)險，工程管理同樣存在風(fēng)險，所以我們那要對工程風(fēng)險進(jìn)行識別、預(yù)警和采取應(yīng)急措施。工程風(fēng)險管理體系的主要內(nèi)容◆工程風(fēng)險識別一覽表；◆工程風(fēng)險可能出現(xiàn)的概率和損失估算；◆工程風(fēng)險管理重點；◆工程風(fēng)險防范對策；◆工程風(fēng)險管理責(zé)任劃分。,房地產(chǎn)工程管理方法－現(xiàn)場管理標(biāo)準(zhǔn)化,有了嚴(yán)謹(jǐn)?shù)挠媱澒芾眢w系，有了工程技術(shù)底盤，有了工程成本動態(tài)控制的套路，有了完善的工程質(zhì)量監(jiān)控系統(tǒng)，有了工程風(fēng)險的防范措施，現(xiàn)場管理就會變得很輕松，現(xiàn)場管理就可以做“麥當(dāng)勞”，做現(xiàn)場管理標(biāo)準(zhǔn)化，這樣就可以降低我們對現(xiàn)場管理人員的要求，避免房地產(chǎn)工程管理對項目部的依賴?，F(xiàn)場管理標(biāo)準(zhǔn)化通過6個流程來實現(xiàn)?，F(xiàn)場管理標(biāo)準(zhǔn)化的主要內(nèi)容◆計劃管理流程；（重點）◆現(xiàn)場工程技術(shù)管理流程；◆工程質(zhì)量控制流程；◆合同管理與現(xiàn)場簽證管理流程；◆甲供材料管理流程；◆文件管理流程。,房地產(chǎn)工程管理－建筑產(chǎn)品人性化功能開發(fā),建筑產(chǎn)品與其它工業(yè)產(chǎn)品，比如冰箱、彩電，都是為消費者生產(chǎn)的消費品，都是一種產(chǎn)品，從這個意義上講，建筑產(chǎn)品與其它工業(yè)產(chǎn)品來說，沒有什么區(qū)別。建筑產(chǎn)品人性化的考慮或者精致程度，就遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如工業(yè)產(chǎn)品。著名的房地產(chǎn)公司，萬科、中海等品牌公司，已經(jīng)開始致力于建筑產(chǎn)品人性化功能研究，2003年是萬科的建筑無限生活空間年，就是深化建筑產(chǎn)品的細(xì)部推敲。建筑設(shè)計市場目前的實際現(xiàn)狀，要求房地產(chǎn)企業(yè)自己要研究建筑產(chǎn)品的人性化功能。舉例說明建筑產(chǎn)品人性化功能開發(fā)。建筑篇。園林篇。,房地產(chǎn)工程管理－建筑產(chǎn)品高新技術(shù)應(yīng)用,蓋房子，秦磚漢瓦幾千年，行外人士總覺得我們這些蓋房子的是“老土”，在目前高新技術(shù)發(fā)展迅猛的時期，我們有必要引進(jìn)成熟的高新技術(shù)，提升產(chǎn)品的方便性和舒適度。在建筑高新技術(shù)方面，是技術(shù)領(lǐng)先了，應(yīng)用落后了，我們這些房地產(chǎn)專業(yè)人士沒有真正起到溝通高新技術(shù)與客戶之間橋梁的作用。那些能夠給客戶帶來安全、生活便利方面的高新技術(shù)，我們非常有必要盡快推薦給客戶，遠(yuǎn)程控制空調(diào)、洗衣機(jī)等。,房地產(chǎn)工程管理－建筑產(chǎn)品質(zhì)量缺陷的維修,建筑市場的客觀情況，建筑產(chǎn)品質(zhì)量缺陷在所難免，這是一個客觀的事實。業(yè)主的維權(quán)意識越來越強(qiáng)，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著較大的維修壓力。建筑產(chǎn)品質(zhì)量缺陷維修是我們服務(wù)的一個延伸，在建筑產(chǎn)品后期服務(wù)方面，應(yīng)該說，房地產(chǎn)企業(yè)落后于部分工業(yè)產(chǎn)品企業(yè)，象海爾、美的等等。搞好產(chǎn)品的后期服務(wù)，是提升企業(yè)品牌、培養(yǎng)回頭客的重要環(huán)節(jié)。這也是我所提倡的真正做好客戶服務(wù)的意圖。一個優(yōu)秀的工程師，不一定是一個優(yōu)秀的維修工程師，建筑產(chǎn)品質(zhì)量缺陷維修對維修人員除了專業(yè)知識要求外還有特殊的要求，比如善于與業(yè)主溝通、有耐心，所以專業(yè)維修隊伍將會應(yīng)運而生。在深圳，地產(chǎn)公司有專門的客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)維修，維修工作有了一定的深度。舉例中海地產(chǎn)的維修簡報、維修總結(jié)。,房地產(chǎn)工程管理－員工與供應(yīng)商培訓(xùn),員工培訓(xùn)。一個團(tuán)隊能否形成，單兵優(yōu)勢能否轉(zhuǎn)化成集團(tuán)軍的優(yōu)勢，關(guān)鍵是理念是否統(tǒng)一，也包括技術(shù)、成本、質(zhì)量、進(jìn)度方面的理念，所以通過培訓(xùn)統(tǒng)一理念是有必要的。這也是前面我在房地產(chǎn)工程管理“三要素”中強(qiáng)調(diào)的第二個要素。供應(yīng)商培訓(xùn)。工程項目，一塊磚一片瓦，都是施工單位拿上去的，地產(chǎn)公司的思路統(tǒng)一了，施工單位不能理解無法執(zhí)行，工程管理的良好愿望也無法實現(xiàn)。,房地產(chǎn)工程管理六大體系與承建單位、監(jiān)理機(jī)構(gòu)工作的關(guān)系（1）,根據(jù)建設(shè)工程項目管理規(guī)范（GB/T50326－2001）的要求，施工單位工程管理工作可以歸納為“四控四管一協(xié)調(diào)”，即進(jìn)度控制、質(zhì)量控制、安全控制、成本控制、現(xiàn)場管理、合同管理、信息管理、生產(chǎn)要素管理、組織協(xié)調(diào)。監(jiān)理單位工程管理工作可以歸納為“三控二管一協(xié)調(diào)”，即進(jìn)度控制、質(zhì)量控制、成本控制、合同管理、信息管理、組織協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)工程管理六大體系，即計劃管理體系、工程成本管理體系、工程技術(shù)管理體系、工程質(zhì)量與安全管理體系、工程風(fēng)險管理體系、現(xiàn)場管理標(biāo)準(zhǔn)化。,房地產(chǎn)工程管理六大體系與承建單位、監(jiān)理機(jī)構(gòu)工作的關(guān)系（2）,因工程管理行為主體的不同，房地產(chǎn)工程管理與施工單位、監(jiān)理機(jī)構(gòu)的工程管理肯定存在差異，關(guān)注的角度不同，采取的方式不同，主要表現(xiàn)在以下幾個方面◆工程進(jìn)度控制方面房地產(chǎn)企業(yè)的計劃安排是施工單位、監(jiān)理單位計劃安排的依據(jù)，房地產(chǎn)企業(yè)的計劃管理從業(yè)主宏觀控制的角度，對整個項目的實施進(jìn)行全面布置，而施工單位僅僅局限于工程本身，相對更微觀一些?！艄こ碳夹g(shù)管理方面施工單位和監(jiān)理單位關(guān)注的是施工方案、施工構(gòu)造以及施工工法，而房地產(chǎn)工程技術(shù)管理的任務(wù)則是將營銷理念轉(zhuǎn)化為工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（技術(shù)參數(shù)），然后按照確定的技術(shù)參數(shù)進(jìn)行招標(biāo)，定標(biāo)后確定的產(chǎn)品部品或者施工出來的產(chǎn)品，符合營銷意圖?！艄こ坛杀究刂品矫媸┕挝缓捅O(jiān)理單位關(guān)注的是對工程合同成本的控制，房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注是項目的投資回報成本。,房地產(chǎn)工程管理六大體系與承建單位、監(jiān)理機(jī)構(gòu)工作的關(guān)系（3）,因工程管理行為主體的不同，房地產(chǎn)工程管理與施工單位、監(jiān)理機(jī)構(gòu)的工程管理肯定存在差異，關(guān)注的角度不同，采取的方式不同，主要表現(xiàn)在以下幾個方面◆工程質(zhì)量控制方面施工單位和監(jiān)理單位關(guān)心的是按圖施工、符合國家或地方的施工質(zhì)量驗收標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)企業(yè)則關(guān)心的是客戶產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；施工單位考慮如何保證把工程質(zhì)量做好，房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)心是施工單位和監(jiān)理單位是否健全了保證工程質(zhì)量的管理體系?！艄こ态F(xiàn)場管理方面施工單位考慮如何組織施工，房地產(chǎn)企業(yè)檢查施工單位和監(jiān)理單位是否有完善的現(xiàn)場管理體系。,回顧房地產(chǎn)工程管理方法,房地產(chǎn)工程管理六大體系工程計劃管理體系、工程技術(shù)管理體系、工程成本管理體系、工程質(zhì)量與安全管理體系、工程風(fēng)險管理體系、現(xiàn)場管理標(biāo)準(zhǔn)化。房地產(chǎn)工程管理六個流程計劃管理流程、現(xiàn)場工程技術(shù)管理流程、工程質(zhì)量控制流程、合同管理與現(xiàn)場簽證管理流程、甲供材料管理流程、文件管理流程。房地產(chǎn)工程管理四個延伸建筑產(chǎn)品人性化功能開發(fā)、建筑產(chǎn)品高新技術(shù)應(yīng)用、建筑產(chǎn)品質(zhì)量缺陷維修、員工與供應(yīng)商培訓(xùn)。,,謝謝大家,探討房地產(chǎn)工程管理模式的背景,我國工程管理現(xiàn)狀我國理論界情況，理論層次國際工程管理的趨勢DESIGNBUILDING一體化?！?房地產(chǎn)工程管理研究的理論層次,PM（PROJECTMANAGEMENT項目管理→OPM（OWNERPM）業(yè)主管理→REALESTATEPM房地產(chǎn)業(yè)主管理。在PM中，與OPM并列的還有DESIGNPM設(shè)計管理、CONSTRUCTIONPM施工管理、SUPPLYPM采購管理?！?近期我國房地產(chǎn)工程管理的發(fā)展方向,誰控制了工程資源，誰就要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。目前，房地產(chǎn)企業(yè)牢牢地把控著工程資源，所以工程管理的宏觀控制必須由房地產(chǎn)企業(yè)自己完成，比如工程實施控制計劃、施工總平面布置等。近期房地產(chǎn)工程管理的方向?qū)⑹欠康禺a(chǎn)企業(yè)要做“傳統(tǒng)觀念中施工總承包的部分工作”?！?